Se pensi ad un investimento in piena regola, magari indebitandoti o meno, devi essere molto cauta e contare su una salute perfetta e su un pizzico di fortuna: il mattone è un investimento illiquido e tremendamente ingombrante (non puoi vendere una stanza di casa tua e tenerti il resto), costoso e da assicurare.
Ti esponi a vari accadimenti e rischi: puoi perdere la salute o il lavoro e non essere più in grado di pagare le rate del mutuo, se l’appartamento è in un condomino, devi pagare le relative spese, acquisti la casa in coppia, e la coppia, dopo qualche anno, scoppia, l’oscillazione del valore della casa può essere ampia. Adesso i prezzi delle case sono scesi molto e sembrano essersi fermati, ma chi ti dice che tra qualche anno non continueranno a scendere?
Sull’altro versante, stimare la redditività di una locazione breve è un’impresa tutt’altro che facile: le variabili sono molte. In primis, canone e tasso di occupazione dell’appartamento. Su entrambe incide quel determinato luogo e i flussi di turisti, professionisti e lavoratori che può richiamare.
Scrivi che vivi in una città a vocazione turistica. Questo, in genere, può determinare buoni riscontri economici. Tuttavia, l’esplosione di camere e appartamenti rispetto al passato ha causato anche in queste località forti abbassamenti dei prezzi: la domanda è sempre più dispersa su una miriade di offerte. Nelle città più richieste o nei grandi centri, con un buon flusso turistico, la concorrenza è molta agguerrita, e non basta abbassare i prezzi.
In alcuni casi, se il livello di occupazione è molto alto e se si offre un servizio a cinque stelle, diventa a tutti gli effetti un secondo lavoro: l’abitudine e la rotazione continua degli ospiti sovente fanno scomparire l’entusiasmo. Se l’immobile è posto in zone dove non c’è richiesta da parte di turisti oppure in centri “satellite” o in zone semiperiferiche mal servite, il tasso di occupazione crolla e lo sfitto impone scelte diverse.
La gestione delle locazioni brevi impone di fare i conti con adempimenti statali, comunali, provinciali, regionali, utenze, condominio e tassa rifiuti (che in una locazione lunga spettano all’inquilino) e commissioni sui portali telematici.
Come se ciò non bastasse, ci si mettono pure alcune Regioni che a volte, attraverso norme palesemente anticostituzionali, ti costringono ad essere un imprenditore professionale anche se non lo sei davvero.
Poi c’è tutta la questione della gestione diretta: un “lavoro” complesso che va:
* dal relooking della casa per adeguarla alle esigenze di una persona che viaggia per turismo o per lavoro: l’arredo deve essere all’altezza dell’appartamento (i mobili tarlati e le lenzuola lise della nonna nel solaio rischiano di deprezzare l’immobile): LA GIOIA;
* al controllo scrupoloso del funzionamento di tutti gli elettrodomestici e dello stato manutentivo dell’alloggio (non puoi scrivere aria condizionata, se poi non funziona): L’ONESTA’;
* all’annuncio (in più lingue) con foto (la prima sarà la tua copertina): I GERANI SUL DAVANZALE;
* alle regole di casa tua: faccio locazione turistica, non sono una CAV né un’affittacamere né un Bed & Breakfast, orari check-in e check-out, raccolta differenziata, la localizzazione del quadro elettrico generale, il canone d’affitto comprende la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la fornitura delle utenze acqua, energia elettrica, gas, wi-fi a titolo forfetario, non si accettano ospiti diversi da quelli che hanno prenotato, a richiesta si rilascia ricevuta, verrà richiesto il pagamento dell’imposta di soggiorno, non mi rompete le scatole chiedendomi di aggiungere un letto in più, ma soprattutto questa casa non dispone del pelapatate elettrico: LA LEALTA’;
* alla gestione del calendario (magari sincronizzato con quello di altri portali): FARE LE COSE PER BENE;
* al controllo dei profili degli ospiti: SENTIRSI SICURI;
* alla richiesta di informazioni da parte degli ospiti: LA CONVERSAZIONE;
* a rispondere agli ospiti entro 24 (se non vuoi che il tuo tasso di risposta ne risenta): STARE INSIEME;
* alle cancellazioni inattese (il bimbo s’è preso il morbillo): IL SILENZIO;
* a conciliare arrivi e partenze con il lavoro o la famiglia: UN QUADRIFOGLIO;
* alla predisposizione di un corretto contratto di locazione multilingue: LA LIBERTA DI SCELTA’;
* all’accoglienza dell’ospite (il tè agli inglesi, il burro di arachidi agli americani, il caffè al cardamono agli indiani, i biscotti alla cannella e zenzero agli svedesi): I CAMPANELLINI GIAPPONESI;
* a diventare autisti, maggiordomi, guide turistiche, animatori e gran giocolieri: LA DEVOZIONE;
* a fornire brochure, mappe del posto, a suggerire mostre d’arte, festival, mercatini, fornai, ciabattini, ristoranti, birrerie & pizzerie, a informare dei blocchi del traffico e dello sciopero dei treni: UNA SCELTA ILLIMITATA;
* a sentire ogni tanto il tuo ospite chiedendogli se va tutto bene: LA GENTILEZZA;
* a fare i doppi e i tripli salti mortali per fare aggiustare la caldaia di riscaldamento che si è rotta venerdì sera alla 19:31, un minuto esatto dopo che il tuo idraulico ha chiuso bottega: LE SMORFIE;
* a matrimoni saltati all’ultimo momento o a fidanzamenti bruscamente interrotti dal tuo “Scusa, tesoro, lo so che ti avevo promesso che oggi ti avrei sposato / portato a cena stasera, ma mi è slittato il check-in”: LE STORIE COINVOLGENTI;
* dalla fuoriuscita dell’ospite e relativo controllo dei locali per verifica di eventuali danni (salvo madre/amica/fidanzato co-host): L’ULTIMO ESAME;
* alla pulizia dei locali (salvo chiamate supplicanti alla signora delle pulizie): LE SORPRESE.
*al cambio della biancheria: I COMPITI PORTATI A TERMINE;
* a lavare, asciugare e stirare lenzuola ed asciugami: LE MANI CALDE.
* a sorridere dei momenti comici dell’ospitalità: IL DIVERTIMENTO;
* a ricevere recensioni: LA CHIAVE DEL SUCCESSO.
Se a tutta questa congerie di cose aggiungi il fatto che la maggioranza dei portali telematici (AIRBNB compreso) non ha ancora ottemperato agli obblighi previsti dalla manovra di primavera dell’anno scorso, introducendo l’obbligo della ritenuta in capo agli intermediari, tu capisci bene che le ragioni per sbattere la testa contro il proprio personale muro del pianto non mancano affatto.
Se, però, dopo tutto quello che ho appena scritto, sei davvero catturata dal sacro fuoco della locazione breve e non vedi l’ora di fare l’”albergatrice” in proprio, allora prepara la tuta da lavoro, ragazza, e prendi la cosa molto sul serio, comportandoti di conseguenza. Benvenuta nel club, @Veronica302
