locazione turistica breve e Partita Iva

Antonella169
Level 3
Genoa, Italy

locazione turistica breve e Partita Iva

Buongiorno a tutti,

           ho un appartamento intestato a me e a mia mamma che affitto come locazione di appartamento ammobiliato ad uso turistico. L'attività è stata aperta a mio nome e  sto pensando di aprire la Partita Iva per poter usufruire del regime forfettario.

Mi pare di capire che convenga a livello tassazione ma mi chiedevo se  a quel punto, con P.Iva ,  diventa automaticamente attività imprenditoriale e quindi richieda la presentazione della documentazione prevista dalle leggi regionali.

Qualcuno di voi lo ha fatto e quale è stata la sua esperienza? 

Grazie mille

Antonella

 

15 Risposte 15
Emily352
Level 10

Se l’immobile in questione si trova  a Genova o comunque in Liguria, @Antonella169,  gli AAUT (appartamenti ammobiliati ad uso turistico) possono essere affittati solo da persone fisiche (art.27, LR 32/2014). La normativa turistica è di stretta competenza regionale.

 

In ogni caso, il comma 1 dell’art.4 della Dl 50/2017 precisa che i soggetti ammessi al regime fiscali delle “locazioni brevi” (titolo del topic) sono solo persone fisiche  e dispone la non applicabilità della disciplina in questione alle locazioni concluse da soggetti imprenditoriali.

 

Il richiamo al reddito d’impresa è abbastanza generico. E allora, l’Amministrazione finanziaria  che cosa ha fatto? E' intervenuta stabilendo - nella circolare 24/E/2017 - che debbano essere considerate attività imprenditoriali non solo quelle richiamate dagli art.55 e ss. del TUIR (ovvero, ai fini IVA, dall’art.4 del DPR 633/1972), ma anche “le attività commerciali non esercitate abitualmente”  produttive di redditi diversi, ai sensi dell’art.67, co.1, lett. i) del TUIR che vengono esclusi dalla disciplina in esame, e, in linea di continuità con la tesi sostenuta in merito al regime della cedolare secca, confermando che l’assenza dell’esercizio d’impresa deve sussistere tanto in capo al locatore che nei confronti del conduttore (tesi peraltro smentita a più riprese dalla giurisprudenza di merito, la quale ha confermato l’irrilevanza dell’impiego dell’immobile da parte del conduttore).

Pierfrancesco14
Level 2
Campania, Italy

io risiedo in Campania ho una casa dove affitto 3 stanze a B&B. vorrei sapere se affitto tutta la casa non so per una settimana o 30 gg, come capita, devo avere la partita iva? da quello che leggo qui, tutto scritto un po' complicato per me, mi pare di capire di no, siccome io ho un mio lavoro e questa e' un'attivita' collaterale e non continuata.

Francesca
Former Community Manager
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Emily352
Level 10

@Pierfrancesco14

 

Quella del B & B è un’attività a conduzione familiare, gestita da privati in forma non imprenditoriale, quindi no apertura  IVA, che non può  - nella maggior parte dei casi (esistono anche B & B gestiti in forma imprenditoriale, quindi sì apertura  IVA, iscrizione Camera di Commercio, regime IVA e relativi adempimenti burocratici, contabili e fiscali: vedi ad es. Lazio, Piemonte, Toscana, Puglia) – diventare la principale fonte di reddito, in quanto trattasi di una attività saltuaria, occasionale. Se diventa stabile, continuativa, imprenditoriale prende il nome di affittacamere, anche se alcune Regioni (vedi Toscana) prevedono l’esercizio di affittacamere anche in forma non imprenditoriale.

 

In Campania l’attività di B & B – regolata dalla LR 10 maggio 2001, n°5 e successive modifiche - può essere esercitata, con carattere saltuario e non imprenditoriale (no apertura partita IVA) solo nella propria casa di residenza o di stabile domicilio ad integrazione del proprio reddito, utilizzando massimo tre camere della propria abitazione per un massimo di sei ospiti.

 

L'attività  deve assicurare i seguenti servizi minimi:

 

1.  fino a due ospiti un servizio bagno anche coincidente con quello dell'abitazione; oltre i due ospiti un ulteriore servizio bagno;

2. requisiti dimensionali minimi per camera, come segue:

- 9,00 mq per un posto letto;

- 12,00 mq per due posti letto;

- 18,00 mq per tre posti letto;

- 24,00 mq per quattro posti letto

4.  pulizia quotidiana dei locali;

5. cambio della biancheria, compresa quella da bagno, due volte a settimana o a cambio del cliente;

6. fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, riscaldamento;

7. cibi e bevande confezionate per la prima colazione.

 

I locali destinati all'attività di "Bed and Breakfast" devono possedere le caratteristiche strutturali ed igienico-edilizie, previste per i locali di abitazione dal regolamento igienico-edilizio comunale, nonché l'adeguamento alle normative di sicurezza vigente.

 

Il soggiorno massimo consentito non può superare i trenta giorni consecutivi.

L’esercizio dell'attività di cui al comma 1 non costituisce cambio di destinazione d'uso dell'immobile e comporta, per i proprietari o i possessori dell'abitazione, l'obbligo di residenza o di stabile domicilio nella stessa.

 

L’avvio dell’attività è subordinato alla presentazione di regolare SCIA, pena sanzione amministrativa.

Pierfrancesco14
Level 2
Campania, Italy

rgrazie per la risposta esaustiva quindi fin quando sono residente a casa e conservo una stanza per me posso anche affittare tutto il resto della casa (siccome in qualche modo e'ripartibile in due parti) mi pare di capire. 

 

Il reddito proveniente dall'attivita' va poi dichiarata nella dichiarazione dei redditi immagino?

Se intendi aprire un B & B (che è una attività ricettiva a conduzione familiare ad integrazione del reddito) dovrai saltuariamente mettere a disposizione degli ospiti una parte della tua abitazione (max 3 camere): dovrai risiedervi ed interagire con i tuoi ospiti fornendo loro la prima colazione.

 

In tal caso, il primo passo da compiere è andare presso il Comune di residenza per denunciare l’inizio dell’attività (SCIA), indicando il prezzo praticato che verrà appeso, previa vidimazione del Comune stesso, dietro la porta di ogni singola camera: questo sostantivo “prezzo” è importante, in quanto tu richiederai un prezzo, ossia una tariffa come controprestazione, non un canone, primo indizio che già fa capire che con il B & B siamo fuori dai confini dell’ambito locativo (la tua controparte non è un inquilino/locatario/conduttore, ma è un cliente), sconfinando in quello alberghiero.

 

Infatti, tu non farai sottoscrivere al guest un contratto di locazione, bensì un contratto (atipico) di alloggio tra il Cliente e te (il Gestore) con fornitura di una serie di servizi personali, ossia una sorta di convenzione privata  sottoposta a condizioni diverse dalla locazione (il cliente difetta della qualificazione possessoria del bene-camera, come accade in un qualsiasi hotel).

 

In definitiva, in un contratto atipico di tal fatta, l’elemento alberghiero “gioca” un rilievo decisivo, conferendo al tuo contratto una fisionomia del tutto diversa dal tipico modello contrattuale standard turistico o transitorio, alla cui disciplina rimane del tutto estraneo.

 

Delineato brevemente il fronte civilistico, apriamo il fronte fiscale. Operativamente, i redditi percepiti occasionalmente dall’attività di un B & B non imprenditoriale dovranno essere inseriti nel quadro relativo ai proventi derivanti dalla utilizzazione da parte di terzi di beni mobili ed immobili, vale a dire nel quadro RL del modello Redditi PF (rigo RL10) o nel quadro D del modello 730 (rigo D4), al netto delle spese (purchè documentate) inerenti la produzione dei proventi (alimenti, materiale per le pulizie, utenze).

 

In definitiva, le spese vanno dedotte dal reddito, da qui la necessità di conservare tutti i documenti di acquisto (fatture, ricevute, bollette).

 

Per concludere, essendo io una donna dotata di una discreta dote di organizzazione e di un'altrettanto importante quantità di previdenza , mi permetto di darti alcuni consigli propedeutici  a questa attività.

 

Il primo è che i clienti dei B & B sono soprattutto stranieri, inglesi, tedeschi, americani ecc. Impossibile fornire un buon servizio, se non sei in grado di comunicare con loro: un minimo di conoscenza della lingua inglese è necessario.

 

Il secondo consiglio che mi sento di darti è questo: inizia affittando una sola stanza, non prima di averne parlato a lungo con i componenti del tuo nucleo familiare (ovviamente, se ne hai uno). Perché? Perché – ti assicuro – che non sempre la convivenza con degli sconosciuti può essere ben accetta da tutti i membri di una famiglia. E proprio per scongiurare motivi di disaccordo, è bene iniziare in piccolo, testando direttamente sul campo il proprio desiderio di stare insieme agli altri.

 

Non è facile avere estranei in casa propria. Ci vuole molta tolleranza e pazienza per accettare il loro comportamento, non sempre ineccepibile (croce e delizia).

Il problema dell’hosting in generale è che gli host sono convinti che una volta consegnata la camera o l’appartamento, il lavoro sia finito, non rendendosi che il lavoro è appena iniziato.

 

Bisogna avere tempo a disposizione. Ci saranno giorni dedicati al check-in e altri al check-out. Giorni di completo isolamento e giorni “misti”. Giorni per pulire. Giorni per stendere il bucato. Giorni per riscuotere l’eventuale imposta di soggiorno. Giorni per segnalare i clienti alloggiati in Questura e in Provincia. Giorni per controllare ricavi e costi. Giorni per comprendere i propri errori. Giorni in cui la motivazione iniziale potrà subire dei cali fisiologici. Giorni nuvolosi e giorni di sole. In quest’ottica, l’hosting è una grande lezione di vita. Infinite cose accadranno, cose che altrimenti non sarebbero mai avvenute.

 

E’, quindi, bene riflettere su alcuni aspetti fondamentali, non sempre lapalissiani. Ciò per comprendere se davvero questa attività fa per te oppure prendere in considerazione altre strade tradizionali più comode.

 

Inutile illudersi. I guadagni sono limitati se l’ubicazione della propria casa non è ottimale e il servizio non è di  qualità. Non solo deve trovarsi in una città frequentata da turisti o uomini d’affari, ma anche in prossimità del centro o possibilmente servita da comodi mezzi pubblici.

 

Ci vuole un po’ di tempo prima di iniziare a lavorare a regime. Ti posso dire che la penetrazione nel mercato è molto lenta, soprattutto adesso che il mercato è sovrasaturato, da qui la necessità di curare la propria immagine per farsi conoscere.

 

Come? Dimentica AIRBNB e le sue regole demenziali. Fai affidamento su te stesso. Gambe in spalla, @Pierfrancesco14! Fatti conoscere. Tappezza la città con il tuo biglietto da visita e una bella foto di casa tua (la foto del portale per esempio) con i tuoi riferimenti. Markettizza il tuo B & B. La promozione va fatta con grande tenacia e continuità. Le azioni da intraprendere in questa direzione sono molteplici e su più fronti:

 

  1. Passaparola = persone che già conosci, amici, parenti, il fornaio, il pizzicagnolo, il parroco, l’idraulico, il dentista, il giornalaio ecc.
  2. Luoghi ad alta aggregazione = gelaterie, pizzerie, bar, ospedali, università, scuole, asili, centri commerciali, stadi, stazioni, palestre, negozi di ferramenta, centri di fisioterapia, piscine, anagrafe, fiere, mostre, sagre, concerti, festival ecc.
  3. Rete = un bel sito web dedicato, social network come se piovesse, ufficio turistico locale, portali turistici ecc. (la Regione Campania non mi pare ponga espressi divieti di promo-commercializzazione).

E poi con le forbici ritagliati un po’ di tempo per te. Il rischio è di confondere la vita privata con il B & B. Se te ne occupi da solo, non strafare. Impara a conoscere te stesso e i tuoi ritmi. Magari traccia su foglio una curva dell’umore. Ti accorgerai che hai disegnato un sorriso.

Alessandro633
Level 1
Frattocchie, Italy

Ciao a tutti volevo sapere semplicemente i passi fondamentali per iniziare questo tipo di attività che nel mio caso sarà saltuaria e per brevi periodi(3-10 GG)in particolare se si può iniziare senza partita iva come e cosa rilasciare all'ospite,  le tasse di soggiorno e come comportarsi con la procura(informativa sulla ospite). Ringrazio anticipatamente per la disponibilità

Ermanno6
Level 10
Rome, Italy

@Alessandro633 ti riferisci alla locazione turistica come da titolo? Bene. Allora, non occorre nessuna partita iva ma ti devi informare al comune dove intendi affittare cosa chiedono per iniziare a fare locazione turistica. Il problema principale è che nei comuni spesso non ti rispondono esattamente, per usare un eufemismo. Informati all'ufficio giusto (SUAP, SUAR, Turismo) e/o visita il sito del comune per vedere se e cosa hanno deliberato per questa forma di affitto che è la locazione turistica. Nel Lazio è previsto anche un codice identificativo regionale e la comunicazione ISTAT per il flusso dei turisti. Mentre per il contributo di soggiorno non credo proprio sia contemplato a Marino (se affitti a Frattocchie...).

Ti rimando alla mia guida per Roma perché ci sono alcuni passaggi che dovrai svolgere anche tu a livello regionale.

https://community.withairbnb.com/t5/Guide/GUIDA-Locazione-turistica-a-Roma-adempimenti-legali/td-p/6...

Infine, con la Questura devi farti dare le credenziali di accesso al portale alloggiatiweb della polizia di Stato, compilando un modulo e allegando anche la comunicazione inviata al tuo comune con accettazione e/o numero di protocollo. Le credenziali si possono richiedere sia fisicamente andando alla tua Questura di riferimento, sia online (via pec) attraverso il sito alloggiatiweb dove poi dovrai comunicare ogni volta la presenza degli ospiti.

Ricordati che è obbligatorio fare i contratti scritti per locazione turistica. 

Studiati un po' la normativa, ti consiglio il sito Lacasacheavanza.

Ermanno6
Level 10
Rome, Italy

@Alessandro633 vedo che affitti a Terracina e non a Frattocchie, hai un annuncio attivo con prenotazione immediata. Come fai a comunicare gli ospiti alla questura? Tanto per dirne una..

Ermanno6
Level 10
Rome, Italy

@Pierfrancesco14 devi chiocciolare @Emily352 come ho fatto io ora, altrimenti non le arriva la notifica. 

 

Pierfrancesco14
Level 2
Campania, Italy

@Ermanno6 grazie e mo basta che faccio sempre lo stesso errore!

Elisa597
Level 1
Carrara, Italy

@Emily352 

Ho una casa con tre appartamenti nel comune di Ameglia, Liguria.

Mi sto informando un pò per provare a gestirla con locazioni turistiche brevi ma non avendo molto tempo perché ho già un altro lavoro vorrei affidare la gestione ad agenzie specializzate che curino la parte di annunci, check in e check out, adempimenti burocratici e pulizie. Mi sembra di capire che per farlo in media chiedano circa il 25% dell'affitto. Vorrei capire se fosse più conveniente affittare come persona fisica e quindi essere sottoposto a cedolare secca ma non scaricare le spese oppure aprire una partita Iva di cui però non so molto a livello fiscale. Mi saprebbe anxhe dire la differenza a livello di obblighi burocratici e amministrativi fra le due soluzioni? Grazie mille

Salvatore199
Level 10
Rome, Italy

@Elisa597 

Con tre appartamenti e senza avere il tempo a disposizione, la scelta di affidarti a qualche agenzia credo sia quella obbligata; diversamente rischi di fare male le cose, avere molti piú pensieri, sbagliare qualcosa.

Ti suggerisco di guadagnare un po’ di meno (non é detto poi che sia così) e vivere serena. 

Angela1537
Level 1
Milan, Italy

Ciao a tutti, 

 

Sono a Milano e ogni tanto (max  4 giorni al mese e non tutti i mesi) affito una stanza a casa mia, si come è una attivita che faccio ocasionalmente vorrei sapere se devo fare tutta la procedura (imprenditore) per essere in regola... qualcuno mi consiglia qualcosa? cosa dovrei fare?

 

Grazie

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