La Mairie de Paris veut imposer aux loueurs en meublés de renoncer à l’utilisation de leur bien en tant que logement pour en faire une surface commerciale. Or, dans sa forme actuelle, le mécanisme de la « compensation » n’est pas adapté aux particuliers :
- Son coût est prohibitif : plus de 2 000 € /m² en moyenne à Paris, sachant que dans la plupart des arrondissements parisiens concernés il faut acheter la commercialité d’une surface double de celle du local à transformer. A la revente, on ne pourra céder que la surface simple ; dès l’achat, la moitié de l’investissement est donc définitivement perdue.
- La revente est hypothétique : il faudrait trouver un acheteur ayant besoin très précisément de la moitié de la surface à revendre, située dans le même arrondissement.
- Le propriétaire qui loue à temps partiel ) ne pourra plus occuper lui-même l’appartement puisque celui-ci aura perdu sa qualité de « logement » en acquérant un « autre usage ».
- Les commercialités sont introuvables : les propriétaires ont besoin de petites surfaces (30 m² en moyenne) tandis que les vendeurs, notamment les bailleurs sociaux que nous avons consultés, ne disposent que de grandes surfaces qu’ils n’ont pas la possibilité légale de vendre « au détail ».
- Le changement d’usage nécessite l’accord au cas par cas de la copropriété et aussi celui de la Mairie dont l’objectif est précisément d’interdire l’activité.
Exemple pratique :
Monsieur Armand, retraité parisien, décide de s’installer à la campagne où le coût de la vie est plus abordable.
Cependant il souhaite conserver son studio de 20 m2 à Paris (valeur 160 000 €) pour pouvoir rendre visite à ses enfants parisiens. Il occupe donc lui-même ce studio situé dans le 5ème arrondissement 4 mois par an répartis sur l’ensemble de l’année.
Afin de couvrir ses charges et de conserver la flexibilité d’occupation dont il a besoin, il opte pour la location meublée de courte durée, qui est en réalité sa seule option.
La Mairie lui demande alors de changer l’usage de son appartement. Pour cela, il doit obtenir l’accord de la copropriété, celui de la Mairie et acquérir la commercialité d’une surface double de la sienne, c’est-à-dire 40 m2, située dans le même arrondissement.
Au prix plancher dans Paris de 2 000 € le m2, il doit débourser au minimum 80 000 €, soit un surcoût de 50 % de la valeur de son appartement. En principe, il ne pourra plus habiter lui-même son studio puisque celui-ci a perdu sa qualité de « logement ».
Un an plus tard, Monsieur Armand a des problèmes de santé et renonce à ses séjours parisiens. Il souhaite donc louer son appartement en longue durée, vide ou meublé. Pour cela il doit revendre la commercialité et retrouver, pour son logement un usage d’habitation.
Il s’aperçoit alors que, s’il a bien acheté une commercialité de 40 m2, il ne peut revendre que 20 m2, la surface réelle du logement. Il a donc déjà perdu 50 % de son investissement.
Il doit rechercher un acquéreur situé dans le même arrondissement. Cet acquéreur potentiel, Madame Robert, doit donc avoir besoin d’une commercialité de 20 m2 pour obtenir le changement d’usage d’un logement de 10 m2 (ou moins), c’est-à-dire une chambre de bonne. Madame Robert devra donc débourser 40 000 € pour changer l’usage de sa chambre de bonne, ce qui est totalement dissuasif.
De surcroît, elle réalise qu’elle ne pourra jamais revendre sa commercialité, car il lui faudrait trouver dans le même arrondissement le propriétaire d’un local de 5 m2 qu’il ne serait pas légal de louer !
Très sagement, Monsieur Armand et Madame Robert décident alors de louer leurs logements respectifs au noir, car il n’existe pas pour eux de solution légale raisonnable.
Ce que nous voulons
La « compensation » exigée par la mairie de Paris n’est pas raisonnable. Nous proposons que le changement d’usage soit accordé aux personnes et non plus au logement, comme pour les professions libérales (sans nécessité d’acheter une commercialité). Cette mesure ne fait pas perdre à l’appartement sa qualité de « logement » et permet le retour à l’habitation pour le propriétaire ou le retour à la location de longue durée. La mesure est déjà adoptée par la ville de Marseille."
