prix du 1er mois en cas d'annulation longue durée en cours de séjour

[Isabelle349]

Bonjour, 

ma question est la suivante:

je loue exclusivement au mois, et le plus possible pour un semestre universitaire (4 à 6 mois).

Mon prix "au mois" - et à la journée - est donc calculé à la base pour une location supérieure à 3 ou  4 mois. 

Je ne pratique pas de réduction à la semaine ou au mois, puisque mon minimum est déjà de "un mois". 

J'ai aussi choisi d'appliquer à mon calendrier ce tarif minimum car sinon les sommes sont astronomiques pour les voyageurs désirant rester 4 mois et mon logement ne serait pas sélectionné. Ainsi le prix/journée affiché est de 90 $/jour au lieu de 110 ou 130 $.

Je mets un exemple précis: je loue 2700 $ CAD le mois pour toute période allant de un mois à 6 mois.

Je loue 3300 $/mois sur les mois d'été car je loue souvent un mois pendant ces périodes là. 

J'applique un discount à 2500 $/mois pour les périodes de un an. 

Si un hôte réserve pour 4 mois et décide d'arrêter son séjour au bout d'un mois, comment faire pour rattraper le manque à gagner des mois suivants avec le bon tarif?

Si j'ai bien compris les règles de "long terme", il me devra 2700 $ (le 1er mois)... et non pas 3300 $ qu'il aurait payé s'il m'avait demandé un mois... 

Comment peut-on compenser la réduction de tarif appliquée pour du long terme lorsque le voyageur transforme ce long terme en court terme?

Je pose la question car dans le pays où je vis (canada), elle est cruciale sur les mois d'hiver:  si je choisis une personne de début janvier à fin juin et que celle-ci décide de partir fin janvier, il est pratiquement certain que l'appartement ne sera pas reloué "au mois" avant mai ou juin. Il y a alors un gros manque à gagner.  Que je ne peu pas compenser en louant sur des durées plus courtes, pour des questions de temps disponible et de réglementation locative locale.  

merci pour votre aide...

isabelle

[Nathalie-Et-Gilles0]

bonjour @Isabelle349

Pour les mois d'été, c'est facile, il suffit de faire une tarification spéciale dans le calendrier.

Pour le discount sur les locations dont la durée est supérieure à 6 mois, il suffit de le préciser dans l'annonce et d'envoyer une offre spéciale. Mais évidemment, quand le prospect fait sa recherche, c'est le 'vrai' tarif - celui de moins de 6 mois - qui s'affiche.

"Si un hôte réserve pour 4 mois et décide d'arrêter son séjour au bout d'un mois, comment faire pour rattraper le manque à gagner des mois suivants avec le bon tarif?"

Sauf si le voyageur accepte de payer le delta via une demande de remboursement, vous ne pourrez être payée du manque a gagner.
Le prix à la réservation est le prix définitif.
Cependant, si la réservation est de longue durée et que le voyageur annule, il vous doit un dédit d'un mois (ou le reste du mois si la date de départ est inférieure à 28j).
Ce dédit d'un mois couvre tout ou partie du manque à gagner.

[Isabelle349]

Merci nathalie et Gilles pour vos réponses très claires,

alors je vois que le site ne prévoit pas ces cas de figure pour le long terme (air BnB n'étant pas fait pour cela au départ). 

Pour les mois d'été, je fais déjà ça, je change mes tarifs à l'approche (sauf si la personne qui a réservé pour le long terme reste l'été).

Pour le reste:

Si je laisse le prix "à la journée" s'afficher dans leur recherche, je n'aurai personne au mois ou pour 4 mois, car alors ça atteint des prix pharaoniques, forcément (prix de la journée multipliée par + de 150 jours!).

Ou au mieux, je ne suis plus compétitive, et je ne louerai pas.

Je suis donc obligée de mettre dès le départ un prix pour la "longue durée" (qui va paraître "bas" à la journée).

Par contre, en cas de départ anticipé, je serai perdante: le voyageur m'aura payé un prix pour un mois (avec discount donc) alors qu'il aura réservé pour 6 ou +. 

Sans parler de ceux que j'aurais refusés entretemps et qui eux auraient pu rester tout le long, mais ça, on ne peut pas savoir à l'avance, on ne peut rien faire. 

La seule solution que je vois est d'écrire dans le texte - et de leur redire lors de la pré-approbation- que pour une réservation qui au départ est de + de 5 mois (par exemple), le prix au mois est de 2700 $ (par exemple), alors que pour un mois (et donc en cas d'annulation), il est de 3300 $. Et qu'une demande de remboursement du manque à gagner leur sera demandé en cas d'annulation et de raccorucissemetn de la durée.

Est-ce possible? Et air BnB va-t-il valider cela ensuite? 

Je voudrais éviter le cas de figure où une personne réserve pour 5 mois pour avoir le discount, dans l'idée de venir juste un mois (sans me le dire) pour chercher ensuite un appartement sur le long terme moins cher. Car dans ce cas-là, il bénéficie d'un discount qui n'aurait pas dû s'appliquer. Les gens font ça parfois... Ma fille a très souvent eu ce cas de figure quand elle cherchait des colocs.

Ce n'est pas que mon appartement est trop cher (je loue depuis deux ans sans problème), c'est juste que certaines personnes s'y prennent tard pour réserver - même pour le long terme - et les appartements les moins chers partant les 1er, ils n'hésitent pas à prendre un peu "hors budget" le 1er mois, dans l'idée de changer. C'est normal, je les comprends, mais dans ce cas-là, n'étant pas informés, on devrait ne pas appliquer de discount. 

Si air BnB accepte ce genre de remboursement à posteriori dans ce cas de figure et dans la mesure où je 'laurai écrit dans l'annonce et où la personne était au courant dès le départ, alors je fonctionnerai comme cela. 

Merci pour vos réponses!

isabelle 

[Nathalie-Et-Gilles0]

@Isabelle349

"Est-ce possible? Et air BnB va-t-il valider cela ensuite? "

Normalement, Airbnb ne fait pas de longue durée dégressive en mois.
Donc le mieux est d'avoir une réponse ECCRITE de leur part qu'ils appliqueront vos conditions en cas de départ anticipé (hors cas de force majeure).

Et de nous dire leur réponse qui pourrait aider d'autres hôtes.

Il y a un truc que je ne comprend pas.
Je loue aussi en longue durée. Avec un minimum de 9 mois pour respecter la loi francaise sur la location des résidences secondaires.

Je met un prix au mois (prix de base + % de réduction mensuelle).

Même si le locataire part de manière anticipée et que je ne reloue pas de suite, je peux louer en courte durée en attendant de trouver un locataire long terme.

Au final, ca revient à peu près au même.

[Isabelle349]

Merci encore pour la réponse rapide.

Pour ce que vous ne comprenez pas, c'est facile: il y a une grosse différence entre la France et le Canada: la température. 

Je ne connais pas grand monde qui choisit de venir passer un mois au Canada en janvier ou février ou mars (et encore moins les 3 mois en "last minut") quand il fait - 20° ou - 30 🙂

ça fait peur à tout le monde. 

D'une manière générale, la période de location "courte durée" ici va de fin octobre à début avril, voire début mai. 

Les loueurs "classiques" qui louent leur appartement vides le savent et disent: "si tu n'as pas trouvé de locataires fin septembre, tu risques de devoir attendre fin mars ou fin avril".... avant de trouver de nouveaux locataires. 

Sur air BnB on peut toujours louer à Noël, là ça devrait marcher, mais si un locataire longue durée nous "lâche" fin janvier, il y a des chances qu'on perde 2 ou 3 mois. 

Idem sur octobre, dès que les étudiants sont casés. 

Notre créneau ici, ce sont les étudiants qui viennent pour un semestre (qui sont en fait des 4 mois) donc de janvier à mai, et/ou de septembre à mi-décembre.
Les touristes ne viennent que de mai à fin septembre. Voilà la raison 🙂

c'est pas la faute de air BnB, on doit juste tenir compte de ça. 

bonne journée!

isabelle

[Isabelle349]

lapsus: évidemment, la période de "courte durée" va plutôt de mai à fin septembre et pas l'inverse 🙂 !!

[Nathalie-Et-Gilles0]

@Isabelle349

OK mais un étudiant qui aurait loué au-dessus de son budget en pensant trouver ailleurs va :

- perdre 1 mois de loyer donc il faut que l'autre location soit franchement moins chère

- et que vous avez dit que les locations les moins chères partent en 1er donc j'en déduis que leurs locataires ne vont pas les lacher.

En clair, est ce que le risque d'annulation d'une réservation de plus de 6 mois est élevé?

Je loue aussi aux étudiants.
En juin, c'est la guerre. Ils viennent d'avoir le bac ou d'être admis en année supérieure.
Tout a coup, il leur faut un logement.
Mais si un étudiant me lache en janvier, pas sure de trouver avant septembre pour 9 mois.

C'est pour cela que je trouve très bien d'avoir 1 mois de dédit pour compenser.

[Isabelle349]

Ah, alors je comprends que vous avez le même problème sur du long terme si quelqu'un vous lâche en janvier. 

Par contre, vous pouvez toujours louer au mois. Pour nous, avant l'été, ça tient du miracle 🙂 

Et notre métier (prenant) ne nous permet pas de faire de la loc à la journée (qui pourrait éventuellement compenser) trop astreignant. 

J'ai posé la question car une personne nous l'a quand même demandé il y a une semaine (sans être trop subtile) sur le compte de mon conjoint qui a un appartement à lui aussi.

La personne voulait savoir "et si je ne reste qu'un mois etc etc..." alors qu'il demandait pour 4. ça nous a mis la puce à l'oreille. 

Cette personne ne connaissait pas le règlement sur le long terme, nous non plus à ce moment là. 

Et comme il demandait aussi une ristourne... on s'est dit qu'il y avait un risque qu'il nous lâche dès la 1ère semaine s'il trouvait moins cher: en arrivant sur place, ils ont accès à un parc beaucoup plus important que air BnB.

On l'a pas "senti", on l'a donc refusé. 

S'il donne un mois de préavis au bout d'une semaine d'arrivée (en une semaine, c'est très facile de trouver un logement étudiant à Montréal, surtout en coloc), il ne perd que une semaine. Si j'ai bien compris le réglement.... 

Et début octobre, une fois tous les étudiants et les profs casés, pour nous il ne reste que les professionnels qui choisiraient de venir s'installer à Montréal l'hiver en milieu d'année scolaire (l'école commence le 25 août)... autant dire qu'il ne doit pas y avoir tant de candidats 🙂   

On débute avec air BnB:

c'est la 1ère fois que je fais du long terme avec air BnB, et que je prends des étudiants (j'avais des familles jusque là): avant je passais par d'autres sites (pour du meublé annuel surtout)... que je garde en parralèle bien sûr. Mais cette année, je n'ai pas trouvé de famille annuelle, et c'est de air BnB que sont venues les propositions pour 4 ou 6 mois. 
D'où mes questions. 

Maintenant on sait 🙂

Je pense qu'on va faire au feeling:

avec certains, on sent qu'ils ne vont pas s'embêter à chercher autre chose. Avec ceux qui demanderont une réduction (alors qu'elle est déjà appliquée puisque je fais minimum un mois), on sera plus vigilants. 

Si je prends au semestre universitaire, je suis sûre de louer: j'ai refusé plein de demandes venant ensuite des autres sites.

Pour info, sur les autres sites, je faisais comme ça: je chargeais + cher au départ et s'il restaient vraiment les 4 mois ou l'année (pour les familles), c'est moi qui les remboursais 🙂 par exemple 200$/mois. Comme ça, s'ils partaient avant, je n'avais rien à réclamer. 

Mais les familles bougent rarement (déplacer des enfants en cours d'année, c'est bof). Les étudiants, oui. 

Une chose aussi qui aiderait de la part de air BnB, ce serait d'avoir ville par ville (pour les loueurs) la législation locale.

Ici c'est le flou le plus total!

On pense qu'on doit louer au minimum 31 nuits pour échapper à la règlementation "hôtel" (autorisation préalable, taxes en + etc etc...), mais au fond, on n'en est pas sûrs. Et on ne sait pas trop où demander. 

Mon conjoint ferait peut-être ça (moi non, pas le temps). 

Merci pour votre aide en tous cas, ça m'a bien éclairée!

isabelle