Bonjour à tous,
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Bonjour à tous,
Tout d’abord, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue sur le Community Center (ou CC) d’Airbnb ! Je suis Li...
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Ce sujet fait partie du CC Festival de l'hospitalité.
Le sujet original a été publié sur le Community Center anglophone par @Ann72 et nous l'avons traduit ci-dessous.
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Lorsque vous décidez d'inscrire votre logement sur Airbnb, l'une des décisions les plus difficiles à prendre est de fixer le prix par nuit. Je vais vous expliquer comment j'ai fixé mes prix et comment l'utilisation de la tarification intelligente a maximisé mes réservations et mes revenus.
Pour cette maison, j'ai fixé le prix de la nuit à 209 $ la première année (2015). J'ai trouvé ce prix non pas en regardant les annonces à proximité, mais en décidant que cette très belle petite maison avec des finitions haut de gamme et une belle décoration intérieure sur une demi-douzaine d'acres ne devrait pas être trop bas, mais j'avais besoin que le prix soit un peu modeste pour attirer des réservations la première année.
Après avoir obtenu le statut Superhost, j'ai augmenté le prix à 297 $ la deuxième saison. En fixant un prix aussi élevé, j'ai voulu faire savoir que j'accordais une grande valeur à la propriété. J'ai gardé ce prix pendant trois ans et j'ai eu un bon nombre de réservations et d'excellentes commentaires. Après quelques années, d'autres Airbnbs ont inondé notre marché local, mais j'avais encore des réservations.
L'année dernière, j'avais moins de réservations, en partie parce que le calendrier était bloqué pendant la moitié de la courte saison estivale. Au cours de l'hiver, j'ai décidé d'examiner de près mes prix par rapport à mes dépenses d'entretien de la maison. J'ai vu deux choses : que 297 $ était le point idéal - la plupart de mes réservations avaient été faites à ce prix - et qu'un prix inférieur ne serait pas louable.
J'ai alors décidé d'essayer la tarification intelligente. Mais je savais qu'il faudrait que je fixe mon minimum au point idéal de 297 $ la nuit. Je ne pouvais tout simplement pas me permettre d'accepter un prix inférieur.
Si vous n'avez pas utilisé la tarification intelligente, voici comment procéder.
Allez sur votre annonce et choisissez "Tarif". A côté de "Prix à la nuit", choisissez "Modifier".
Avant d'aller plus loin, regardez cette phrase au bas de la capture d'écran : "Vous êtes responsable du choix du prix de votre logement." Gardez cela à l'esprit.
Après avoir choisi "Modifier", vous verrez cet écran pour modifier votre prix de nuit :
Juste en dessous de "Prix à la nuit", vous verrez "La tarification intelligente." Activez-le pour que la coche ressemble à celle de la capture d'écran ci-dessus.
Ensuite, allez au Prix minimum. Vous verrez une suggestion en vert. Le mien dit 177 $, soit 40 % de moins que le minimum que j'ai choisi. C'est trop bas, mais considérons la raison pour laquelle les suggestion sont si bas.
Les données d'Airbnb montrent que les prix plus bas attirent davantage de réservations. C'est peut-être vrai, mais je vois les choses de cette façon : plus de réservations signifie plus d'usure, ce qui signifie que plus de choses doivent être remplacées ou réparées. Et cela coûte de l'argent. Disons que j'aimerais gagner 5 000 $ pour le mois. À 297 $ la nuit, je n'aurais besoin que de réserver 16 nuits. À 177 $ la nuit, il faudrait que je réserve 28 nuits. Je préférerais avoir seulement 16 nuits réservées à mon prix plutôt que 28 nuits réservées à un prix inférieur - à cause de l'usure.
Fixez donc le prix minimum à ce que vous devriez normalement facturer. Ensuite, fixez le prix maximum qui est suggéré en vert. Le prix ne s'approchera probablement jamais de ce maximum. Mais l'algorithme aime avoir une plage de valeurs avec laquelle travailler.
Regardez maintenant le graphique au bas de la capture d'écran. Les points verts montrent quelques nuits réservées en septembre, octobre et novembre. (C'est un lieu de vacances d'été, donc les réservations diminuent après octobre). Les nuits ont été réservées à 297 $. Puis regardez les points noirs sous la ligne verte. Ils indiquent le prix suggéré. Mais voici ce qui est étrange : le minimum suggéré est de 177 $, mais le prix suggéré ressemble à 250 $. C'est bizarre. Que se passerait-il si je changeais le minimum à 177 $ ? Jetez un coup d'oeil :
Avec le minimum fixé à 177 $, toutes les nuits non réservées pour septembre, octobre et novembre sont maintenant de 253 $.
Pourtant, regardez la deuxième quinzaine de décembre et la première quinzaine de janvier :
Les prix varient maintenant de 253 $ à 422 $ la nuit ! Ce n'est pas grave, mais puisqu'ils vont de 297 $ à 422 $ la nuit alors que mon minimum est fixé à 297 $, je vais laisser mon minimum à 297 $, parce que je ne veux pas risquer d'obtenir une réservation à 177 $, ce qui peut arriver quand je ne regarde pas.
Une autre chose intéressante à propos de la capture d'écran ci-dessus est ceci : La tarification intelligente n'augmente souvent pas les prix des vacances. Pourquoi ? Parce que les recherches de dates de vacances sont plus nombreuses et parce qu'Airbnb croit que des prix plus bas signifient plus de réservations, elle veut afficher des prix plus bas pour les recherches de dates populaires. Beaucoup d'hôtes qui utilisent la tarification intelligente augmentent manuellement les prix pendant les jours fériés. Dans ce cas, cependant, la tarification intelligente a augmenté mes tarifs pour les vacances de Noël et du Nouvel An. Je vais devoir garder un oeil sur cela plus je me rapproche de ces dates, cependant, parce que les prix baissent au fur et à mesure que l'on se rapproche des dates non réservées.
En janvier dernier, je suis passé à la tarification intelligente pour mes trois propriétés. Tous les trois ont aussi la réservation instantanée allumé, avec toutes les exigences vérifiées :
Avec la tarification intelligente allumée et après avoir fixé votre prix minimum, vous pourriez recevoir un message sur votre page de calendrier vous demandant si vous souhaitez envoyer une réduction spéciale pour les nuits non réservées. L'offre de réduction couvre généralement environ 10 jours et est envoyée par e-mail aux voyageurs qui regardent ces dates. En basse saison, quand je n'ai généralement presque pas de réservations, j'ai fréquemment envoyé cette offre de réduction. En retour, j'ai obtenu une demi-douzaine ou plus de réservations alors que je n'en avais généralement pas.
Depuis l'activation de la tarification intelligente, l'utilisation de la réservation instantanée et l'envoi d'une série d'offres spéciales de réduction, les choses suivantes se sont produites :
- Le nombre moyen de réservations par mois a augmenté de 50%.
- En mai, le revenu comptabilisé pour 2019 représentait 100 % du revenu comptabilisé pour 2018.
- Le revenu global pour l'année jusqu'à présent a augmenté de 38% par rapport à 2018
- Le nombre de nuitées réservées a augmenté de 25%.
- Le prix moyen par nuit des trois annonces a augmenté de 10 %.
- À ce jour, l'an dernier, j'avais 50 réservations ; cette année, j'en ai 76 jusqu'à présent.
J'en ai conclu que plus vous utilisez les outils d'Airbnb, plus votre place augmente dans le classement. Les offres de réduction obtiennent plus de vues et de clics, et plus de vues et de clics lèvent votre annonce dans les classements. Comme le montre l'article d’Airbnb d'il y a quelques années, la tarification intelligente utilise plus de 70 facteurs pour déterminer les prix sur votre calendrier. Mais gardez à l'esprit ce qui suit :
- Les ensembles de règles de la tarification intelligente et des prix ne peuvent pas être utilisés ensemble. Vous pouvez toutefois utiliser les ensembles de règles de disponibilité avec la tarification intelligente.
- Les conseils de prix ne sont pas les mêmes que la tarification intelligente. Je n'ai jamais utilisé les conseils de prix et ne le ferai jamais. Ils n'offrent pas les mêmes avantages que la tarification intelligente.
- Rappelez-vous que le prix minimum que vous avez fixé est le prix dont vous serez satisfait si vous obtenez des réservations à ce prix. Essayez donc de ne pas être déçu lorsque ces réservations au prix minimum arrivent. Si vous voulez des réservations à un prix plus élevé, augmentez le minimum.
- Lorsque vous consultez le minimum suggéré ou un courriel d'Airbnb vous suggérant de baisser votre prix, n'oubliez pas ceci : "Vous êtes responsable du choix du prix de vente." Si vous ne voulez pas recevoir ces courriels d'Airbnb, désactivez les notifications par courriel dans vos paramètres. C'est VOTRE maison ou appartement. VOUS payez les factures et VOUS connaissez la valeur de ce que vous offrez.
Pour être honnête, la tarification intelligente a si bien fonctionné que j'en ai presque eu assez de toutes les réservations qui arrivaient ! Mais avec les impôts fonciers qui se profilent à l'horizon, je ne pourrais être plus heureux des résultats. Pourquoi ne pas essayer la tarification intelligente ? Vous pourriez être surpris des résultats.
