ABC DO ALOJAMENTO LOCAL

[Carla3]

Sobre alojamento local no Airbnb:

• Hospedagem responsável em Portugal - artigo com diversas informações sobre alojamento local
  
  

• Guia fiscal gratuito feito em parceria com uma empresa de contabilidade independente  (disponível em português e inglês )
  
  

• O Turismo de Portugal fornece informações gerais sobre as regras de alojamento local e como proceder ao registo. Pode gerir o seu perfil de alojamento local, incluindo ativação, alterações e encerramento de conta no site de alojamento local português.
  
  

• Pode consultar a versão consolidada oficial da legislação portuguesa sobre alojamento local (Decreto-lei n.º 128/2014 de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-lei n.º 63/2015 de 23 de abril), contactar o Turismo de Portugal, verificar com o Registo Nacional de Turismo de Portugal, ou um advogado local para saber como as leis se aplicam a si. Também pode consultar a página do Cidadão Airbnb para obter atualizações de política recentes.

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Todas as pessoas que arrendam casa através da airbnb ou outros sites similares têm de cumprir uma série de obrigações.
Aqui está um resumo:

1. Iniciar actividade CAE 55201 - Alojamento mobilado para turistas. Não se paga nada para fazer a inscrição - e pode ser feita online;
   
   
2. Emitir facturas num programa certificado, ou comprar um livro de recibos para este fim, com o NIF e morada próprios - ou emitir as facturas online no portal das finanças;
3. Se já trabalha/desconta ou em caso de pessoas reformadas, apresentar o ultimo recibo a demonstrar que já faz descontos para a segurança social. Caso contrário, consulte as  obrigações contributivas dos trabalhadores independentes aqui;
   
   
4. Passar a cada cliente o recibo da importância recebida (sem descontar as comissões que paga aos sites). Pode, opcionalmente, estar isento de IVA se receber/facturar até 10.000€ por ano;
   
   
5. Se não passar factura directamente no portal das finanças, deve apresentar nas finanças (através de upload, no e-fatura, do ficheiro SAF-T), até ao dia 25 de cada mês, os recibos emitidos no mês anterior;
   
   
6. Na declaração de IRS deverá inscrever as importâncias recebidas e de que passou recibo;
   
   
7. A casa tem de estar registada/classificada como Alojamento Local (Mera Comunicação Prévia na respectiva Câmara Municipal ou no Balcão Único Electrónico) - caso contrário está em incumprimento;
   
   
8. Atente aos requisitos de segurança (Extintor, manta de incêndio, kit primeiros socorros, indicação bem visível do nr 112) e Livro de Reclamações + folha de rosto devidamente afixada;
   
   
9. Comunicar ao SEF (através do SIBA) a entrada e saída de todos os hóspedes com nacionalidade não-portuguesa. Fazer previamente a inscrição no portal do SEF;
   
   
10. Informar-se junto da Autoridade Tributária acerca de modelo 21-RFI, Mecanismo da Autoliquidação do Adquirente (conhecido também por Reverse Charge) e Modelo 30, pois esta actividade obriga a vários procedimentos fiscais por incluir transacções intracomunitárias. Para mais informações podem também consultar o site www.alesclarecimentos.pt

[Carlos-De-Jesus0]

E é o Airbnb que se hospeda na sua casa?

Desculpe a franqueza, mas é possível que você esteja equivocado.

O Airbnb gerencia os pagamentos dos hóspedes e lhe envia o "pagamento do hóspede" 24h após o checkin.

Desse valor, o anfitrião (você no caso) , paga ao Airbnb através das taxas de serviços do anfitrião. Ou seja, o hóspede lhe paga através da intermediação do Airbnb.

E o Airbnb só emite a nota fiscal de IVA, que é referente somente às taxas de serviços do hóspede e do anfitrião

Cuja taxa de serviço do anfitrião é de 3% até 5% e a taxa de serviço do hóspede varia de 5% até 15%.

Porém, sabe que o Airbnb não possui residência fiscal em Portugal, correto?

Muito além de quem está correto, você saberia as consequências de estar a preencher e emitir a fatura "errada" e para o NIF errado ?

[Joao55]

Caro Carlos,

Vamo imaginar que é médico e trabalha para um hospital particular.

Passa o recibo ao hospital ou ao doente? Ao hospital  ...que é apenas intermediário.

É o hospital que está doente? Não. Mas é o hospital que recebe o dinheiro do doente e lhe paga a sua parte.

O mesmo acontece com o Airbnb.

Não é o Airbnb que se hospeda na sua casa. Mas é o Airbnb que recebe do hóspede e lhe paga a si a sua parte.

É ao Airbnb que deve emitir a factura. Tal momo o médico emite ao hospital.

Se o hóspede necessitar de factura, é ao Airbnb que deve solicitar. Tal como o doente solicita ao hospital.

É este o meu entendimento. Não está necessáriamente correcto mas parece-me o mais lógico.

De qualquer modo também gostaria de ouvir a opinião de um ROC ou TOC, porque sendo lógico, não quer dizer que seja o certo.

João

[Carlos-De-Jesus0]

Certamente esse seu argumento é muito bom.

Mas ainda estou não estou convencido, de fato.

E uma certeza é que o Airbnb não passará a factura ao hóspede, mas somente o recibo de faturamento:

Como acessar o recibo de faturamento: https://pt.airbnb.com/help/article/418

E alguns dados que podem ser editados, "o NIF não poderia ser adicionado": https://pt.airbnb.com/help/article/449/

Porém, o Airbnb passa a fatura, que é chamada de nota fiscal de IVA:  https://pt.airbnb.com/help/article/438/w

Sobre essa questão de "a quem se deve passar a nota" eu ainda siga a linha de que "é ao hóspede".

Porém, eu vou pesquisar mais e mais, se tiver algo novo trago aqui pra compartilhar.

[Luís13]

Ola,

Desculpe o incomodo, sou muito novo nisto, 6 meses, a factura que a AIRBNB nos passa a nos, anfitrioes, não vem com NIF, porque é que devemos passar factura de o valor TOTAL, com as comissoes da AIRBNB e pagar impostos sobre esse valor TOTAL ???

Não somos empresas e não podemos descontar as despesas que temos certo ? sobretudo com "facturas" que nem NIF apresenta...

Muito obrigado.

Luis Lisboa

[Carlos-De-Jesus0]

Olá, Luis 

Cadastre seu NIF:

Para inserir um número de identificação IVA válido do Sistema de Intercâmbio de Informações (VIES, na sigla em inglês) na sua conta:

1. Acesse Editar Perfil 
2. Dentro de Opcional, clique em Adicionar um Número de Identificação IVA
3. Insira as informações de verificação do seu número de identificação IVA
4. Clique em Verificar
5. Clique em Salvar   

[Flávia35]

Obrigada Carla, faz sentido mesmo e consegui entender.

[Fátima4]

Eu emito na mesma a factua; somente que não é entregue, obviamente, ao hóspede, mas fica o registo nas Finanças desses meus rendimentos os quais voltarei a referir no próximom IRS

[Isabel19]

Vou alugar uma semana d time-sharing. Preciso declarar?

Agradeço que me enviem um contacto telefonico em Portugal.

Cumprimentos
Isabel

[Rita91]

Olá Carla,

Gostaria de registar o meu apartamento com AL na Câmara de Lisboa, mas como não tenho o leitor digital do cartão do cidadão não consigi fazê-lo online. Eu não vivo em Lisboa, é necessário ir pessoalmente à câmara? Que departamento?

Obrigada pelas dicas.

Rita

[Catarina8]

Boa noite.

E se for so um quarto numa casa?

Eu so alugo um quarto e sou eu, contibuinte, nao se trata de nenhuma empesa. 

Como devo proceder? Que recibos devo passar?

Como se processa o IVA?

Agradeço ajuda.

Obrigada,

Catarina 

[Carlos-De-Jesus0]

Sendo um quarto ou uma casa, castelo, barco , estando em Portugal, você precisa fazer como a Carla relatou. 

[Fátima4]

Boa tarde,

Sei que não é o assunto que se está tratando, mas a Aibnb, tem  como informação de pagamentos, que o faz 24 horas apõs o chec-in, salvo situações de estadias prelongadas.

No entanto, um hóspede meu, que entrou ontem, que se vai embora, amanhã, e no Histórico das Transações, não consta qualquer pagamento; no entanto, já referem, na AP o valor da hósp+ede que vai entrar no sábado.

Tal situação ainda não me havia acontecido. Pergunto: o que se passa? Como contactar, directamente, a Airbnb, para expor esta situação?

Aguardo uma resposta, pelo que, antecipadamente, agradeço.

Fátima Cordeiro

[Fátima4]

S+o para acrescentar:

TENHO TUDO como exige a lei desde o início da actividade, ou seja desde Maio 2016. Fui até fiscalizada pela Câmara Municip+al de Faro e declaro todos os meus rendimentos e faço as comunicaçõe de hóspedes estrangeiros, ao SEF.

Agora só pretendoia que me fosse dada a informação que solicitei sobre o atraso do pagamento

Fátima Cordeiro

[Rosa116]

boa tarde,

Neste ponto do seu texto e muito esclarecedor que terá que ser preenchido o Modelo 30, e isso eu também não tenho duvidas, mas qual é o NIF da Airbnb (sede) pois segundo me informaram o Airbnb não preencheu o modelo 21-RFI e por isso está sejuito a dupla tributação e também terá que ser feita retenção de rendimentos a empresa estrangeiras sem o modelo 21-RFI?

Obrigada pela ajuda.

10. Informar-se junto da Autoridade Tributária acerca de modelo 21-RFI, Mecanismo da Autoliquidação do Adquirente (conhecido também por Reverse Charge) e Modelo 30, pois esta actividade obriga a vários procedimentos fiscais por incluir transacções intracomunitárias.

[Nuno54]

Boa tarde,

Sendo a minha empresa a prestadora de serviço de exploração de AL de alguns estrangeiros como me passam o recibo dos pagamentos que lhes faço? Não falam Português!

Eu passo recibo a quem me paga e justifico o dinheiro que entra na empresa e como justifico a saida? a proprietários estrangeiros?

Quando os mesmos ainda que tenham aberto actividade e tenham o AL em nome deles sou eu que exploro o mesmo e recebo o pagamento.

Obrigado 

Nuno Costa