Si vous deviez acheter une résidence secondaire dans le but de faire du AirBnB. Les erreurs à ne pas faire?

[Pala51]

Bonjour,

Je suis Parisien, et je souhaite, dans le but de faire un rapprochement familiale, m'acheter une résidence secondaire à Reims.

Je compte habiter cette résidence secondaire ~6j par mois. Sur les 24j restants, si je pouvais faire 5-6j d'AirBnB, afin de couvrir les charges cela m'irait très bien.

Je ne suis donc pas dans un but d'optimisation et de rendement/taux occupation à tout prix.

Je compte passer par un prestataire de Conciergerie, qui prendra sa com', afin de gérer le bien les jours où je n'y serais pas. (annonce, ménage, remise des clés etc...)

Je n'ai pas encore acheté cette résidence secondaire. Je compte acheter un 35m2-40m2 en centre-ville.

Pouvez-vous me donner les 3-4 conseils à savoir, de vraiment prioritaires, pour ne pas faire d'erreur Majeure ?

1/ Ne pas acheter un appartement dans une copro "Immeuble Bourgeois".

2/ Faut-il privilégier les immeubles avec Digicode ou clé DigiPass ?

3/ Faut-il privilégier une copro où il y a un commerce, genre épicerie, au rez-de-chaussé ?

4/ Faut-il uniquement privilégier les copro ou les autres propriétaires sont des loueurs également ?

5/ J'imagine qu'il faut que je me renseigne à l'avance, avant d'acheter, si Reims est une ville qui donne facilement le changement d'usage en "bien commerciale" ?

6/ Est-ce qu'il est préférable d'acheter un 1er étage plutôt qu'un dernier étage? (Afin de minimiser les plaintes avec les autres locataires? Bruits d'escalier etc...)

Voila, disons l'idée est : Si vous achetiez une résidence secondaire, dans le but de faire du AirBnB. Quelles seraient alors les pièges à éviter et les particularités à rechercher?

En vous remerciant par avance,

Olivier

[Nathalie-Et-Gilles0 · Accepted solution]

bonjour @Pala51 

5/ J'imagine qu'il faut que je me renseigne à l'avance, avant d'acheter, si Reims est une ville qui donne facilement le changement d'usage en "bien commerciale" ?

Si votre bien n'est plus a usage d'habitation mais à usage commercial, vous n'avez pas le droit d'y habiter.
Un bien a usage commercial ne sert qu'à faire du commerce. 

Il faut d'abord vérifier si la ville de Reims à des restrictions de location en courte durée.

Si c'est interdit (comme à Paris), c'est mort.

Ensuite il faut vérifier le règlement de copropriété. La plupart interdise la location de courte durée.
Si le RDC l'autorise, que vous soyez en 1er ou dernier étage, les voisins ne peuvent s'y opposer mais vous avez raison de faire attention au voisinage.
Pour cela le mieux est un bien avec une bonne insonorisation (faites attention a ceux qui sont en dessous) que l'insonorisation viennent de l'immeuble ou de travaux qui vous aurez faits.

Il faut cibler un type de locataire. 

Les voyageurs solo ou les couples sans enfants peuvent être une bonne option.
Il faut vérifier si les voyageurs viennent toutes l'année à Reims ou de manière saisonnière.

L'idéal, pour vous, serait , il me semble, d'avoir un étudiant en alternance qui reste 15j par mois. 

Dans ce cas, le mieux est d'être prêt des universités, écoles ou entreprises où ces étudiants vont.

Le loyer serait peut être moins élevé mais vous économiseriez les frais de conciergerie.

[Pala51]

Bonjour

Merci @Nathalie-Et-Gilles0 pour cette superbe réponse très détaillée! 1000x merci. ‌‌

Ce matin, j'ai appelé la mairie de Reims pour expliquer mon projet: Appartement 30-35m2 en Résidence secondaire + que j'habiterai moi-même 5-7j/mois + le louer 5/7j/mois en AirBnB

=> Pour eux il n'y a aucun changement de type de résidence à faire. Cela reste "une résidence secondaire". Une simple demande sur leur site via un formulaire à remplir. Cela se fait très bien, et Reims n'est pas réfractaire à ce genre de démarche./AirBnB.

(Aussi, note, Reims est une ville de < 200 000 habitants. Juste 185 000).

Ensuite, concernant l'achat, je compte passer par une agence, afin que eux filtrent bien les appartements où cela pourrait poser problème (immeuble bourgeois, copro interdisant AirBnB etc...).

Concernant le code ou Clé/Pass de la porte de l'immeuble, j'ai appelé 1 site de conciergerie qui m'a dit que l'un ou l'autre ça va, mais que oui, dans l'absolue, on pouvait privilégier le code

[Steeve30]

[Publicité cachée selon les principes du CC]

[Damien23]

Salut @Pala51 !

Mon expérience perso me ferait te conseiller de chercher plutôt un lieu indépendant. Évidemment pas une maison (si tu cherches un 40m2, le budget ne te permettra pas la maison) mais peut être un appart dans une copro où il y ait une forme d'indépendance (appart au fond d'une cour, par exemple). Car faire du Airbnb, c'est interdit dans pas mal de règlements de copro (usage exclusif d'habitation souvent mentionné, ou excluant en tout cas les usages commerciaux), donc tu vas probablement être un peu borderline. Du coup, le mieux serait d'éviter de prêter le flanc a des voisins tatillons. Si tu habites sur place, se tu sympathises, tu dois pouvoir te les mettre dans la poche. Mais si tu n'y es que 5j/mois ça va être long d'obtenir un passe droit.... D'où l'idée de peut être chercher un truc atypique qui soit en copro mais séparé physiquement, pour limiter les nuisances. Une entrée indépendante c'est un plus. Et pas de voisins en dessous un autre. Moins tu passeras les pieds des voisins qui habitent à l'année, plus tu arriveras à faire de cette activité qqchose de durable, c'est a dire acceptable par tous les habitants de l'immeuble.

Bonnes recherches, Damien