[GUIDA] LOCAZIONE TURISTICA, NORMATIVE E TASSE: come operare da Regolari e Responsabilmente!

[Orvieto-In-Centro0]

[GUIDA] NORMATIVE e TASSE per LOCAZIONI TURISTICHE o LT regolari e responsabili! (partendo dal buon testo base di Edoardo, ma completandolo correggendolo integrandolo e modificandolo secondo la mia personale conoscenza e sensibilità)

COSA:

La locazione turistica è la concessione di unità immobiliari ad uso abitativo per finalità “turistiche”, dunque precaria, voluttuaria e di durata limitata.
A differenza del B&B, si concede il semplice godimento dell’immobile e NON anche la fornitura di 'servizi alla persona' tipici extralberghieri ed alberghieri quali la Colazione, la Pulizia / il Riordino delle camere DURANTE il soggiorno ed il Cambio Biancheria da letto e da bagno DURANTE il soggiorno, NE' 'servizi aggiuntivi o complementari o accessori' di alcun genere.

DOVE / PRESUPPOSTI NORMATIVI:

Articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
Articolo 1 c. 2 lettera c) L. 09.12.1998 n. 431.
Articolo 53 D.Lgs. 79/2011 (CODICE DEL TURISMO): “Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice Civile in tema di locazione”.
Per la Pubblica Sicurezza, il TULPS (Testo Unico Leggi Pubblica Sicurezza).
Per i Redditi, il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi).
Spesso: Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, e/o Norme locali comunali.

CONTRATTO SCRITTO:

Anche per locazioni inferiori a 30 gg. SERVE SEMPRE UN CONTRATTO SCRITTO.
Diverso è dire che IL CONTRATTO DEVE ESSERE REGISTRATO PRESSO L'AGENZIA DELLE ENTRATE OBBLIGATORIAMENTE SOLO SE IL SOGGIORNO E' DI ALMENO 30 GG.
L’art. 1, c. 4 della Legge n. 431/1998 in combinato disposto con l'art. 13, c. 5, è il PRESUPPOSTO di questo Obbligo.

a) LOCAZIONE TURISTICA LUNGA (“Contratto Casa Vacanze”): incluse clausole su modalità di pagamento del canone, sua rivalutazione in corso di contratto e deposito cauzionale;

b) LOCAZIONE TURISTICA BREVE (“Contratto Brevi Vacanze”): non più di 15/30 giorni, incluse clausole sul recesso, sull'entità delle spese accessorie e su eventuali spazi accessori;

c) LOCAZIONE TURISTICA BREVISSIMA (“Contratto Week-End”): inclusa pattuizione forfetaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas, ecc.).

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO:

Se almeno 30 gg.
Marca da bollo su Ricevute di pagamento del canone di locazione (2 Euro se superiori a 77,47 Euro). Marca da bollo sul Contratto registrato, da 16 Euro, ogni 4 facciate o ogni 100 righe.
Il DPR 26/04/1986 n. 131 Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis è il PRESUPPOSTO.
Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate: 30 gg. calcolando TUTTI i rapporti di locazione che uno stesso soggetto ha intrattenuto nel corso dell’ANNO con quel locatario (superati i 30 gg. scatta l’obbligo).

SUBLOCAZIONE DA PARTE DI INQUILINO NON PROPRIETARIO:

Necessario che il contratto base “proprietario-conduttore” contempli la clausola di sublocazione!

DICHIARAZIONE DEI REDDITI (CEDOLARE SECCA SI O NO):

a) PROPRIETARIO di immobile CHE LOCA produce Redditi “Fondiari” o ''Da Fabbricato'' (art. 25 c. 1 TUIR), dunque Cedolare Secca al 21% sul 100% del reddito SI, a patto che i due soggetti siano privati. Incluso il caso di Locazione di Singole Stanze (Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate).

Oppure si può pagare per Scaglioni IRPEF (con possibile deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario – DPR n. 917/1986, dunque sul 95% del reddito totale).

b) INQUILINO di immobile CHE SUBLOCA non produce Redditi Fondiari o Da Fabbricato, ma Redditi ''Diversi'' e pertanto NO CEDOLARE SECCA, bensì il Reddito imponibile sarà la differenza tra quanto incassato nell’anno ed il canone di locazione riconosciuto al proprietario (art. 67 c. 1 l. h TUIR).

RICEVUTA PER PAGAMENTI:

Sebbene per pagamenti online tracciati altrimenti (bonifico, paypal, ecc.) secondo alcuni non serva emettere Ricevute, sarebbe bene SEMPRE consegnare una RICEVUTA DI PAGAMENTO al momento del pagamento. Nel caso di importi superiori a 77,47 € si deve apporre a cura di chi loca / subloca 1 Imposta di bollo da 2 € sulla copia Originale per il cliente / ospite (volendo se ben specificato in anticipo anche a carico del cliente / ospite), annotando sulla copia del gestore la voce “Imposta di Bollo da 2 Euro appplicata sull’originale, ID dell'imposta XXXXXXXXXXXXXX”, perchè queste cose non funzionano ''sulla fiducia''.
Anche se il pagamento avviene tramite Web, infatti, se il portale di riferimento si limita ad emettere ricevuta per i suoi Costi del Servizio (commissione), il gestore DEVE ugualmente emettere Ricevuta.

TASSA DI SOGGIORNO:

Alcuni Comuni (almeno quelli inclusi in determinate liste di città a vocazione turistica) prevedono l’obbligo per i Gestori di farsi 'AGENTI CONTABILI DI FATTO' per conto del proprio Comune, così da dover prelevare all'arrivo in contanti in Euro la cosiddetta Tassa di Soggiorno, variabile da Comune a Comune e talora anche sulla base della propria specifica Tipologia Ricettiva. Si potrà chiedere meglio al proprio SUAR (Roma) o SUAP (altrove) Comunale.

COMPETENZA REGIONALE, PROVINCIALE E COMUNALE:

Ciascuna Regione ha la possibilità eventualmente di specificare o delimitare alcuni aspetti, grazie alla POTESTA' CONCORRENTE IN MATERIA DI TURISMO, ad esempio al fine di delimitare chi eserciti l'attività imprenditorialmente e chi invece solo per godere del proprio diritto di proprietà. Pertanto si consiglia di leggere sempre ANCHE la propria Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, per verificare se quei testi citano anche la propria Locazione (o LT o Appartamenti ad Uso Turistico o AAUT o termini equivalenti).

Le Regioni (ex Province, o in alcuni casi tuttora qualche Provincia) possono richiedere la comunicazione (di solito tramite internet, in determinati Portali dedicati) dei Flussi o Movimenti ISTAT di ospiti a fini statistici. Si consiglia dunque di verificare tale incombenza sia sul Testo Regionale sul Turismo sia presso il proprio SUAP comunale.

I Comuni, come detto, possono richiedere la Tassa o Imposta di Soggiorno.

COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA (PORTALE ALLOGGIATI WEB POLIZIA DI STATO):

Anche le locazioni turistiche hanno SEMPRE E OVUNQUE l’obbligo di comunicare alle Questura competente come gli Extralberghieri e gli Alberghieri (ecc.) i dati / le presenze / gli arrivi degli ospiti.
Il Presupposto è la Circolare interpretativa del Ministero dell’Interno del 26/06/2015.

Per il Link al Portale Alloggiati Web basta cercare su Google, selezionare la propria Questura ed accedere all’area “Carta dei Servizi” per scaricare i i moduli on-line. Nota: nel frattempo è possibile comunicare i dati degli alloggiati (sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore), attraverso le Schedine Alloggiati da comunicare via fax o consegnare personalmente, ma solo fino all'attivazione del servizio online, con consegna di apposite Credenziali di Accesso (Username e Password), ottenibili anche o solo via PEC (indirizzo di posta certificata).

SEGNI DISTINTIVI DELL’ATTIVITA’:

No Insegne. No Segnaletiche di alcun tipo. No denominazioni quali B&B, CASE VACANZE, APPARTAMENTI VACANZA, né le altre già utilizzate ad indicare precise ed esistenti Tipologie Ricettive dell'Extralberghiero e dell'Alberghiero (ecc.). Nota: è possibile che in alcuni Testi Regionali sul Turismo LT e CAV siano equiparate quanto a incombenze burocratiche e solo in quel caso, creando non poca confusione, si parla indifferentemente di Locazioni Turistiche e di CAV. Un esempio al momento è Milano e la Lombardia. Sulla legittimità o meno di queste prescrizioni si parlerà altrove.

QUALI SERVIZI:

No SERVIZI ALLA PERSONA. No SERVIZI AGGIUNTIVI, ACCESSORI, COMPLEMENTARI. Tuttavia è possibile fornire la biancheria (copriletto, lenzuola, coperte) a condizione che ciò non avvenga nel corso della permanenza dell’ospite, cioè DURANTE lo stesso soggiorno.

Una pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Ord. 6501/2014) afferma che “In materia di IVA, in ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della “res locata” (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria), il rapporto, specialmente se si inserisca in un'attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 10 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633”.

Insomma, detto in altre parole, TUTTI I DIRITTI DI UNA LOCAZIONE TURISTICA FINISCONO DOVE INIZIA L'ESERCIZIO ABUSIVO DI ATTIVITA' RICETTIVA EXTRALBERGHIERA DI B&B AFFITTACAMERE CASA VACANZE (ECC.) O ALBERGHIERA DI HOTEL (ECC.). Anche perchè in quel caso i Redditi prodotti muterebbero la propria natura, di certo non sarebbero più definibili Fondiari o Da Fabbricato.

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA:

Non varia in base alla diversa durata del Contratto di locazione.

L’art. 6, c. 3 del D.Lgs. n. 192/2005 prevede per i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari l’inserimento di un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica degli edifici.

PUBBLICITA’, SI O NO:

E’ ammesso l’utilizzo di piattaforme di booking come AirBnb (salvo diversi pronunciamenti di singole Regioni, sulla cui legittimità o meno tuttora si discute: si veda il caso Emilia-Romagna e Bologna), almeno finchè trattasi di Redditi Fondiari o da Fabbricato. Da leggi preesistenti e sovraordinate invece sappiamo tutti bene come le valutazioni Fiscali (di valenza nazionale statale) della Guardia di Finanza, dell'Agenzia delle Entrate e dell'Amministrazione Finanziaria siano di carattere più complesso e trattino di una serie di 'concause' o 'indizi' che potrebbero far presumere l'IMPRENDITORIALITA' e pertanto l'assoggettamento ad IVA di alcune attività. In particolare, quando si parla di Redditi Diversi e Redditi Da Impresa il discrimine viene messo in riferimento a Criteri nazionali statali quali: OCCASIONALITA', SALTUARIETA', NON ORGANIZZAZIONE di un'attività, contrapposti a CONTINUATIVITA', STABILITA', ORGANIZZAZIONE di un'attività, sul cui significato si rimanda a leggi e norme di tipo statale e valide nell'intero territorio della Nazione Italiana. Alla luce di questi criteri, non tutti i siti internet sarebbero altrettanto 'organizzati', ad esempio Booking, con la sua prenotazione immediata obbligatoria e la sua imponente organizzazione potrebbe essere valutato diversamente rispetto ad un semplice sito che elencasse nomi, numeri di telefono e indirizzi mail (Subito, ecc.). Il discorso, tuttavia, sembra NON riguardare al momento coloro che, come locazione, producano Redditi Fondiari o da Fabbricato, ma si consiglia di tenersi aggiornati ed informati sull'argomento per la propria tutela.

LOCAZIONE TURISTICA E COMODATO D’USO:

Il Comodatario di immobile ad uso gratuito che gestisce l’immobile con finalità turistiche, benchè non viga alcun divieto in tal senso, farebbe bene a ricordare che, secondo la Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 (Agenzia delle Entrate) il Reddito prodotto AVRA' NATURA FONDIARIA O DA FABBRICATO MA SARA' IN CAPO AL REALE PROPRIETARIO e NON a lui stesso NE' come Reddito Diverso!

Sperando di aver chiarito una serie di primi dubbi, buon godimento dei vostri / nostri diritti, nel rispetto dei diritti degli altri! : )

[Marco376]

@Miklovana0, gli ospiti o guests (che poi nel caso delle ''locazioni turistiche'' dovrebbero definirsi più correttamente ''conduttore e inquilini''), se stai parlando delle locazioni, cioè di ''affitti'', dovrebbero imparare a non chiedere cose che non hanno il diritto di ottenere, oppure a prenotare confomemente alle loro necessità. E' evidente che le fatture o le ricevute fiscali possano essere emesse solo da chi abbia P. Iva (o Ordinaria o almeno a Forfait agevolata). Ma se il problema è solo giustificare una spesa sostenuta per motivi di lavoro, quando mai il datore di lavoro fa problemi se gli viene consegnata una Ricevuta Generica Non Fiscale? Dovrebbe valere lo stesso a provare un esborso. Se questo tipo di ricevuta non dovesse bastargli, consiglia loro di prenotare un hotel o una struttura ricettiva imprenditoriale e di informarsi meglio la prossima volta sul mercato del turismo in Italia e sui diversi settori di mercato. : ) Ciao.

[Massimo151]

ciao a tutti e grazie,

ho una domanda agli host che utilizzano il co-host; sono proprietario di un "buon" appartamento e sto valutando se diventare host, ma per la gestione sul campo dovrei per forza affidarmi a un co-host che NON è a sua volta host; airbnb prevede la possibilità di accreditare una certa percentuale dell'introito direttamente sul CC del co-host;

da quello che mi risulta l'imponibile da dichiarare ai fini IRPEF sarebbe la somma di tutte cifre alla voce "guadagno lordo", quello che non so è se da questo MIO guadagno lordo, che trovo nella cronologia transazioni del MIO account, viene scorporata la parte del co-host, ovvero: anche il co-host ha un SUO account,cronologia delle transazioni e guadagno lordo ai fini IRPEF e quindi si paga la sua parte di tasse? 

[Marco376]

@Massimo151, non credo che affidarsi fiscalmente alle funzionalità di un portale possa metterci al sicuro da contestazioni, a maggior ragione se si tratta di una funzionalità come il Co-Host che non si comprende neanche bene quale corrispondente abbia all'interno dei titoli italiani e della legislazione italiana. Consiglio di chiedere innanzitutto ad un commercialista, e di trovare un collaboratore che abbia già i titoli e l'inquadramento fiscale giusto per procedere in tal senso. A quel punto vedrai che sarà il collaboratore stesso, esperto del settore, che ti suggerirà come rispettare le normative (anche fiscali) di riferimento nell'inserimento dei profili, degli annunci, e dei dati sul portale Airbnb. Comunque, se vuoi sentire la versione della piattaforma, puoi chiamare il numero dell'assistenza telefonica di Airbnb che trovi già in altri posts di questa community. Ciao.  

[Camillo4]

"" Grazie per i consigli ma Vi faccio notare che quelli che mi indicate sono  tariffe sicuramente in zona perche' conosco le strutture ma sono di appartamenti privati privi di alcuna licenza turistica e quindi essendo abusivi si possono permettere prezzi piu bassi   esercitando concorrenza sleale e non offrendo agli ospiti le garanzie necessarie per operare nel settore  .

Dovreste fare maggiori controlli proprio per la serieta' del vostro servizio alla quale pare ci teniate tanto invece di portarmeli come esempio di buona politica dei prezzi  . C'e' molta confusione opportunista nel settore perche' molti fanno finta di non sapere ma le regole esistono eccome se esistono e basta fare un giro in internet per vedere come tutti si improvvisano albergatori : da gente che ospita senza licenza e nessuna registrazione a B&b che promettono colazioni con prodotti genuini fatti in casa (??)  a piscine condominiali usate  come  piscine turistiche a rischio e pericolo di tutti i condomini scanso presenza di un assistente bagnante professionista . Alla fine non fanno che danneggiare il settore e l immagine di un provider . Poi quando i problemi arrivano , e spesso si parla di penale , allora ci si ricorda delle regole e si rispettano o ci si dedica a fare altro come e' giusto che sia . 

Distinti saluti .""

[Marco376]

@Camillo4, non so con chi pensi di parlare... questo post è stato scritto da un utente, proprio al fine di regolarizzare una situazione confusa... chi segue quanto qui scritto dicesi ''regolare'' e ''non abusivo'', chi invece non lo segue dicesi ''irregolare'' e/o ''abusivo''. Sono d'accordo con il tuo contenuto, ed è lo scopo per cui è stato scritto questo Post. Ciao.

[Roberto143]

@Marco376

Credo che @Camillo4 pensasse di rivolgersi direttamente ad Airbnb (e non ad un forum di utenti, capita spesso questo equivoco), probabilmente in risposta ad una di quelle sollecitazioni che arrivano da Airbnb in merito all'abbassamento dei prezzi, del tipo: "... quattro strutture vicino a te fanno prezzi più bassi dei tuoi del 30%, adegua i tuoi prezzi a quelli del mercato... ecc" (vado a memoria, ricordo di aver visto queste sollecitazioni, ma qualche tempo fa, quindi potrei sbagliare nei termini, ma i contenuti di massima dovrebbero essere questi).

PS: forse una discussione più adatta nella quale inserirsi poteva essere QUESTA, anche se vecchiotta.

[Camillo4]

Grazie, allora  lo riporto dove indicato perche' e' una questione importante da risolvere prima che diventi al pari dello scontro Uber / Taxisti.... non so se mi spiego , alla fine viene danneggiato sia il settore turistico che l immagine del provider . Basterebbe chiedere P. Iva o copia licenza comunale per i B&B che non l hanno , alcuni provider  gia' lo fanno da tempo . Comunque grazie .

[Roberto304]

Domanda semplicissima, ho una stanza e un bagno in casa mia e uso airbnb per viaggiare. Sono a Roma e sono il proprietario di casa. Per diventare host ho bisogno di autorizzazioni particolari o basta il contratto ad uso turistico e la registrazione degli ospiti? Ho cercato di capire i regolamenti ma non sarei nè una casa vacanze (vivendo nella casa) nè un b&b non volendo dare servizi alberghieri agli ospiti. Semplicemente vorrei affittare la stanza del mio ex coinquilino ai turisti, cosa dovrei fare? grazie

[Marco376]

@Roberto304, premesso che il fatto che tu ''viaggi'' con Airbnb non è ''rilevante'' ai fini del tuo quesito e premesso che non servono ''autorizzazioni'' per diventare ''host di Airbnb'' (termine che in Italia non ha alcun significato specifico) ma semmai serve presentare una Scia amministrativa presso il SUAR / SUAP Comunale nel caso delle ''strutture ricettive'' (b&b, cav o casa per vacanze, affittacamere, agriturismo, hotel, ecc.) o una semplice Comunicazione iniziale nel caso delle ''non strutture'' (come tu sembri preferire), anche se alcuni non sembrano essere d'accordo con questa mia interpretazione, a Roma e nel Lazio non dovrebbero esserci problemi a considerare come ''locazione turistica'' o ''locazione pura'' o ''appartamento ad uso turistico'' un ''appartamento privato'' di proprietà e di residenza e/o dimora abituale, ancorchè si tratti di una sua porzione (1 sola stanza al suo interno, con bagno privato / condiviso). Invece ad es. a Bologna non è consentito svolgere la locazione turistica nella propria casa di residenza e/o dimora abituale e cioè in una sola porzione dell'immobile.

In generale, in Italia è comunemente accettata sia l'ipotesi di una seconda casa non di residenza data per intero in locazione al turista, sia quella di una prima casa di residenza e/o dimora abituale data al turista esclusivamente ad una sua porzione, a patto che però in quest'ultimo caso non vengano accolti diversi affitti destinati a diverse persone (non facenti parte dello stesso gruppo o famiglia) nelle medesime notti in più di una camera. Ma nel tuo caso si tratterebbe di 1 sola camera alla volta per il medesimo affitto e pertanto nessuno ti verrebbe a contestare l'esercizio abusivo di attività ricettiva extralberghiera di b&b o affittacamere. A patto che tu segua quanto previsto già qui:

https://community.withairbnb.com/t5/Host/GUIDA-LOCAZIONE-TURISTICA-NORMATIVE-E-TASSE-come-operare-da... .

In particolare, se vuoi essere una Locazione, trovi sul sito della Regione Lazio, nella sezione dedicata alle strutture ricettive extralberghiere (anche se la ''locazione'' NON FA PARTE DEL SETTORE EXTRALBERGHIERO), in fondo alla pagina una nota con il Modulo denominato 'Comunicazione Ospitalità in Appartamento Privato'. Lo compili, barrando sia la casella secondo cui intendi affittare, sia la casella secondo cui intendi 'promo-commercilizzarti' online, perchè stare su Airbnb questo significa di fatto, e lo invii tramite PEC o tramite Raccomandata con ricevuta di ritorno al SUAR / SUAP del tuo Comune, e, meglio, anche all'Agenzia Regionale del Turismo del Lazio con le stesse modalità.

Fatto ciò, andrai sul sito online della Questura competente per territorio, e, alla sezione ''Carta dei servizi'', scaricherai il Modello di ''Richiesta delle Credenziali di Accesso al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato'', facendo attenzione a compilarlo ''da locazione'' e NON ''da struttura ricettiva'' (anche se quel modulo era originariamente stato pensato solo per le ''strutture'' e non per gli ''affitti'' semplici) - dunque cerca di spiegarti bene e di far capire ciò che sei, e cioè un ''app.to ad uso turistico'', una ''locazione turistica'' o ''pura'' priva di servizi, e SENZA un nome di fantasia! -. Pertanto eviterai di denominarti CASA ARCOBALENO così come anche CASA VACANZE LUCREZIA così come anche LA BELLA VISTA. Il modello, compilato in ogni sua parte e firmato in calce, prevede come allegati copia del proprio Documento d'Identità in corso di validità, e copia della Comunicazione di ospitalità in appartamento privato sopracitata. Invierai il tutto tramite PEC o tramite Raccomandata con ricevuta di ritorno alla Questura territorialmente competente.

Al momento le Locazioni non sono soggette alla Imposta di Soggiorno, a Roma, ma potranno esserlo a breve. Così come al momento le Locazioni non sono soggette alla Comunicazione dei Flussi Istat, a Roma, ma potranno esserlo a breve.

La Comunicazione di cui sopra viene spedita ai sensi dell'art. 2 del R. R. n. 8 del 2015 del Lazio. In seguito, invece, è probabile si debba seguire l'Art. 12 bis del nuovo regolamento regionale del turismo del 2017 non ancora uscito (per quanto già sembri essere viziato da incostituzionalità e illegittimità ancora prima di uscire!). Dunque occhi bene aperti! Segui l'andamento delle cose.

Dal punto di vista FISCALE, essendo tu proprietario dell'immobile, se davvero ti comporterai da ''locazione'' e non da ''struttura alberghiera o extralberghiera o paralberghiera'', produrrai Redditi Fondiari o da Fabbricato, e potrai dunque optare per la Cedolare Secca al 21% facoltativamente, o seguirai i normali Scaglioni Irpef sul 95% del reddito complessivo. Ma anche qui tieniti informato sul nuovo DL 50/2017 del Governo e sulla sua futura conversione in legge in corso in Parlamento in questo periodo. Potrebbe riservarti delle brutte sorprese.

Insomma, per il momento ti basti sapere questo. In bocca al lupo, in questo frangente serve! ; )

[Teodoro1]

@Marco376

Ciao Marco,non mi è ben chiaro il motivo per cui io non abbia la possibilità di affittare, con locazione turistica ,due porzioni del medesimo appartamento(non di residenza) , a due coppie fra loro indipendenti.

Credo che per configurarsi attività ricettiva servano altri elementi,vedi servizi aggiuntivi,o sbaglio?

[Sonia121]

Ciao, ma invece nel caso delle Case Vacanze con inizio attività registrata in comune all'ufficio SUAP senza P.IVA è corretto affermare che il contratto d'affitto scritto non serve e che si può usufruire, all'atto della dichiarazione dei redditi, dell'opzione cedolare secca del 21% senza allegare contratti scritti alla dichiarazione dei redditi?

Ringrazio in anticipo.

sonia

[Roberto143]

@Sonia121

Puoi dare un'occhiata a QUESTO DOCUMENTO

[Marco376]

@Sonia121, bisogna distinguere varie situazioni:

a) situazione eccezionale Lombarda: attualmente la Lombardia e Milano fanno confusione tra ''CAV'' o ''Case per Vacanze'' da un lato e ''Locazioni turistiche'' o ''Locazioni Pure'' o "Appartamento (Ammobiliato) ad Uso Turistico'' dall'altro. Solo in Lomdardia pertanto si può essere confusi e indecisi su come procedere e si potrebbe verificare il caso di una locazione che si chiami cav solo perchè costretta e che scriva contratti nonostante il nome cav e dichiari redditi fondiari o da fabbricato con opzione cedolare secca al 21%; ma appunto è un caso eccezionale che ci auguriamo l'Associazione Pro.loca.tur a breve risolva;

b) situazione nel resto d'Italia: ''CAV'' o ''Case per Vacanze'' da un lato e ''Locazioni turistiche'' o ''Locazioni Pure'' o ''Appartamento (Ammobiliato) ad Uso Turistico'' dall'altro NON c'entrano proprio nulla le une con le altre, al punto che si potrebbero trovare come nella settimana enigmistica fino a 50 differenze tra le une e le altre, a partire dai redditi prodotti (Diversi, per le CAV, e Fondiari o da Fabbricato, per le Locazioni), dall'applicabilità o meno della cedolare secca al 21% (mai nelle CAV, possibile nelle Locazioni), e dalla necessità di ''contratti di locazione scritti'' (mai obbligatori nelle CAV, e sempre obbligatori per legge, secondo la L. 431 del 1998, nelle Locazioni);

c) situazione attuale già in essere: quelle viste al punto a) e b);

d) situazione futura possibile: se il DL 50 / 2017 passasse così come è stato scritto, o se comunque nel suo processo di conversione in Legge, con o senza Emendamenti, entro max. 60 gg. non venisse completamente stravolto ma al contrario sostanzialmente confermato, ci sarebbe da considerare una ''innovazione'' rispetto al passato, e la possibilità ANCHE per le ''sublocazioni'' / i ''subaffitti'' al di sotto dei 30 gg. e ANCHE per i comodati d'uso che generassero contratti a titoli oneroso a terzi e ANCHE per altri soggiorni in alloggi privi di partita iva di durata inferiore ai 30 gg. come ad esempio le CAV o Case per Vacanze non imprenditoriali e i Bed and Breakfast o B&B non imprenditoriali, di considerari i redditi (almeno quelli prodotti tramite portali terzi) come 'fondiari' o 'da fabbricato', innovando appunto rispetto al passato, e di conseguenza solo per il futuro diventerebbe applicabile come opzione facoltativamente la Cedolare Secca al 21%.

Tuttavia a mio avviso il legislatore si sta dimenticando di un punto fondamentale che è alla base del TUIR e della tripartizione fiscale delle 3 tipologie reddituali in Italia:

1) locazioni > redditi fondiari o da fabbricato (non per caso, ma perchè PRIVI DI SERVIZI ACCESSORI O COMPLEMENTARI O AGGIUNTIVI, e dunque perchè NON COMMERCIALI);

2) sublocazioni e b&b e cav non imprenditoriali > redditi diversi (non a caso, ma perchè DOTATI DI SERVIZI ACCESSORI O COMPLEMENTARI O AGGIUNTIVI se si parla di b&b e cav o perchè GESTITI DA UN LOCATORE NON PROPRIETARIO DELL'IMMOBILE CHE SUBLOCA A TERZI se si parla di sublocazioni; e dunque perchè, se si parla di b&b e cav, ATTIVITA' COMMERCIALI SEBBENE OCCASIONALI E NON ORGANIZZATE IN FORMA DI IMPRESA);

3) b&b e cav imprenditoriali > redditi da impresa (non a caso, ma perchè DOTATI DI SERVIZI ACCESSORI O COMPLEMENTARI O AGGIUNTIVI, e dunque perchè ATTIVITA' COMMERCIALI PROFESSIONALI E ORGANIZZATE IN FORMA DI IMPRESA, in quanto si rileva una certa ''organizzazione di mezzi e persone'' che esorbita dall'occasionalità).

Temo di conseguenza che il legislatore, prima di poter ''innovare'', debba modificare una serie di leggi e norme statali fiscali già valide su tutto il territorio nazionale... stiamo a vedere se e come e quando riuscirà a farlo...

In conclusione, di cosa stiamo parlando esattamente? Dipende a cosa si riferisce la tua domanda, a quali di questi 4 punti (a, b, c, d). Ciao! ; )

[Jessica334]

Ciao a tutti

voglio farvi una richiesta. Avete per caso un fac simile di contratto di locazione ad uso turistico (meno di 30 giorni) che potete postare quì? in modo da poterlo utilizzare.

Grazie anticipatamente

jessica

[Marco376]

@Jessica334, si, @Roberto143 l'ha già linkato numerose volte (e altri li trovi sul sito delle Camere di Commercio, sul sito di Confedilizia, e sui gruppi di Hosts di FB)... attendi l'arrivo di Roberto, grazie. Ciao! ; )