[GUIDA] LOCAZIONE TURISTICA, NORMATIVE E TASSE: come operare da Regolari e Responsabilmente!

[Orvieto-In-Centro0]

[GUIDA] NORMATIVE e TASSE per LOCAZIONI TURISTICHE o LT regolari e responsabili! (partendo dal buon testo base di Edoardo, ma completandolo correggendolo integrandolo e modificandolo secondo la mia personale conoscenza e sensibilità)

COSA:

La locazione turistica è la concessione di unità immobiliari ad uso abitativo per finalità “turistiche”, dunque precaria, voluttuaria e di durata limitata.
A differenza del B&B, si concede il semplice godimento dell’immobile e NON anche la fornitura di 'servizi alla persona' tipici extralberghieri ed alberghieri quali la Colazione, la Pulizia / il Riordino delle camere DURANTE il soggiorno ed il Cambio Biancheria da letto e da bagno DURANTE il soggiorno, NE' 'servizi aggiuntivi o complementari o accessori' di alcun genere.

DOVE / PRESUPPOSTI NORMATIVI:

Articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
Articolo 1 c. 2 lettera c) L. 09.12.1998 n. 431.
Articolo 53 D.Lgs. 79/2011 (CODICE DEL TURISMO): “Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice Civile in tema di locazione”.
Per la Pubblica Sicurezza, il TULPS (Testo Unico Leggi Pubblica Sicurezza).
Per i Redditi, il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi).
Spesso: Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, e/o Norme locali comunali.

CONTRATTO SCRITTO:

Anche per locazioni inferiori a 30 gg. SERVE SEMPRE UN CONTRATTO SCRITTO.
Diverso è dire che IL CONTRATTO DEVE ESSERE REGISTRATO PRESSO L'AGENZIA DELLE ENTRATE OBBLIGATORIAMENTE SOLO SE IL SOGGIORNO E' DI ALMENO 30 GG.
L’art. 1, c. 4 della Legge n. 431/1998 in combinato disposto con l'art. 13, c. 5, è il PRESUPPOSTO di questo Obbligo.

a) LOCAZIONE TURISTICA LUNGA (“Contratto Casa Vacanze”): incluse clausole su modalità di pagamento del canone, sua rivalutazione in corso di contratto e deposito cauzionale;

b) LOCAZIONE TURISTICA BREVE (“Contratto Brevi Vacanze”): non più di 15/30 giorni, incluse clausole sul recesso, sull'entità delle spese accessorie e su eventuali spazi accessori;

c) LOCAZIONE TURISTICA BREVISSIMA (“Contratto Week-End”): inclusa pattuizione forfetaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas, ecc.).

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO:

Se almeno 30 gg.
Marca da bollo su Ricevute di pagamento del canone di locazione (2 Euro se superiori a 77,47 Euro). Marca da bollo sul Contratto registrato, da 16 Euro, ogni 4 facciate o ogni 100 righe.
Il DPR 26/04/1986 n. 131 Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis è il PRESUPPOSTO.
Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate: 30 gg. calcolando TUTTI i rapporti di locazione che uno stesso soggetto ha intrattenuto nel corso dell’ANNO con quel locatario (superati i 30 gg. scatta l’obbligo).

SUBLOCAZIONE DA PARTE DI INQUILINO NON PROPRIETARIO:

Necessario che il contratto base “proprietario-conduttore” contempli la clausola di sublocazione!

DICHIARAZIONE DEI REDDITI (CEDOLARE SECCA SI O NO):

a) PROPRIETARIO di immobile CHE LOCA produce Redditi “Fondiari” o ''Da Fabbricato'' (art. 25 c. 1 TUIR), dunque Cedolare Secca al 21% sul 100% del reddito SI, a patto che i due soggetti siano privati. Incluso il caso di Locazione di Singole Stanze (Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate).

Oppure si può pagare per Scaglioni IRPEF (con possibile deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario – DPR n. 917/1986, dunque sul 95% del reddito totale).

b) INQUILINO di immobile CHE SUBLOCA non produce Redditi Fondiari o Da Fabbricato, ma Redditi ''Diversi'' e pertanto NO CEDOLARE SECCA, bensì il Reddito imponibile sarà la differenza tra quanto incassato nell’anno ed il canone di locazione riconosciuto al proprietario (art. 67 c. 1 l. h TUIR).

RICEVUTA PER PAGAMENTI:

Sebbene per pagamenti online tracciati altrimenti (bonifico, paypal, ecc.) secondo alcuni non serva emettere Ricevute, sarebbe bene SEMPRE consegnare una RICEVUTA DI PAGAMENTO al momento del pagamento. Nel caso di importi superiori a 77,47 € si deve apporre a cura di chi loca / subloca 1 Imposta di bollo da 2 € sulla copia Originale per il cliente / ospite (volendo se ben specificato in anticipo anche a carico del cliente / ospite), annotando sulla copia del gestore la voce “Imposta di Bollo da 2 Euro appplicata sull’originale, ID dell'imposta XXXXXXXXXXXXXX”, perchè queste cose non funzionano ''sulla fiducia''.
Anche se il pagamento avviene tramite Web, infatti, se il portale di riferimento si limita ad emettere ricevuta per i suoi Costi del Servizio (commissione), il gestore DEVE ugualmente emettere Ricevuta.

TASSA DI SOGGIORNO:

Alcuni Comuni (almeno quelli inclusi in determinate liste di città a vocazione turistica) prevedono l’obbligo per i Gestori di farsi 'AGENTI CONTABILI DI FATTO' per conto del proprio Comune, così da dover prelevare all'arrivo in contanti in Euro la cosiddetta Tassa di Soggiorno, variabile da Comune a Comune e talora anche sulla base della propria specifica Tipologia Ricettiva. Si potrà chiedere meglio al proprio SUAR (Roma) o SUAP (altrove) Comunale.

COMPETENZA REGIONALE, PROVINCIALE E COMUNALE:

Ciascuna Regione ha la possibilità eventualmente di specificare o delimitare alcuni aspetti, grazie alla POTESTA' CONCORRENTE IN MATERIA DI TURISMO, ad esempio al fine di delimitare chi eserciti l'attività imprenditorialmente e chi invece solo per godere del proprio diritto di proprietà. Pertanto si consiglia di leggere sempre ANCHE la propria Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, per verificare se quei testi citano anche la propria Locazione (o LT o Appartamenti ad Uso Turistico o AAUT o termini equivalenti).

Le Regioni (ex Province, o in alcuni casi tuttora qualche Provincia) possono richiedere la comunicazione (di solito tramite internet, in determinati Portali dedicati) dei Flussi o Movimenti ISTAT di ospiti a fini statistici. Si consiglia dunque di verificare tale incombenza sia sul Testo Regionale sul Turismo sia presso il proprio SUAP comunale.

I Comuni, come detto, possono richiedere la Tassa o Imposta di Soggiorno.

COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA (PORTALE ALLOGGIATI WEB POLIZIA DI STATO):

Anche le locazioni turistiche hanno SEMPRE E OVUNQUE l’obbligo di comunicare alle Questura competente come gli Extralberghieri e gli Alberghieri (ecc.) i dati / le presenze / gli arrivi degli ospiti.
Il Presupposto è la Circolare interpretativa del Ministero dell’Interno del 26/06/2015.

Per il Link al Portale Alloggiati Web basta cercare su Google, selezionare la propria Questura ed accedere all’area “Carta dei Servizi” per scaricare i i moduli on-line. Nota: nel frattempo è possibile comunicare i dati degli alloggiati (sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore), attraverso le Schedine Alloggiati da comunicare via fax o consegnare personalmente, ma solo fino all'attivazione del servizio online, con consegna di apposite Credenziali di Accesso (Username e Password), ottenibili anche o solo via PEC (indirizzo di posta certificata).

SEGNI DISTINTIVI DELL’ATTIVITA’:

No Insegne. No Segnaletiche di alcun tipo. No denominazioni quali B&B, CASE VACANZE, APPARTAMENTI VACANZA, né le altre già utilizzate ad indicare precise ed esistenti Tipologie Ricettive dell'Extralberghiero e dell'Alberghiero (ecc.). Nota: è possibile che in alcuni Testi Regionali sul Turismo LT e CAV siano equiparate quanto a incombenze burocratiche e solo in quel caso, creando non poca confusione, si parla indifferentemente di Locazioni Turistiche e di CAV. Un esempio al momento è Milano e la Lombardia. Sulla legittimità o meno di queste prescrizioni si parlerà altrove.

QUALI SERVIZI:

No SERVIZI ALLA PERSONA. No SERVIZI AGGIUNTIVI, ACCESSORI, COMPLEMENTARI. Tuttavia è possibile fornire la biancheria (copriletto, lenzuola, coperte) a condizione che ciò non avvenga nel corso della permanenza dell’ospite, cioè DURANTE lo stesso soggiorno.

Una pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Ord. 6501/2014) afferma che “In materia di IVA, in ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della “res locata” (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria), il rapporto, specialmente se si inserisca in un'attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 10 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633”.

Insomma, detto in altre parole, TUTTI I DIRITTI DI UNA LOCAZIONE TURISTICA FINISCONO DOVE INIZIA L'ESERCIZIO ABUSIVO DI ATTIVITA' RICETTIVA EXTRALBERGHIERA DI B&B AFFITTACAMERE CASA VACANZE (ECC.) O ALBERGHIERA DI HOTEL (ECC.). Anche perchè in quel caso i Redditi prodotti muterebbero la propria natura, di certo non sarebbero più definibili Fondiari o Da Fabbricato.

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA:

Non varia in base alla diversa durata del Contratto di locazione.

L’art. 6, c. 3 del D.Lgs. n. 192/2005 prevede per i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari l’inserimento di un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica degli edifici.

PUBBLICITA’, SI O NO:

E’ ammesso l’utilizzo di piattaforme di booking come AirBnb (salvo diversi pronunciamenti di singole Regioni, sulla cui legittimità o meno tuttora si discute: si veda il caso Emilia-Romagna e Bologna), almeno finchè trattasi di Redditi Fondiari o da Fabbricato. Da leggi preesistenti e sovraordinate invece sappiamo tutti bene come le valutazioni Fiscali (di valenza nazionale statale) della Guardia di Finanza, dell'Agenzia delle Entrate e dell'Amministrazione Finanziaria siano di carattere più complesso e trattino di una serie di 'concause' o 'indizi' che potrebbero far presumere l'IMPRENDITORIALITA' e pertanto l'assoggettamento ad IVA di alcune attività. In particolare, quando si parla di Redditi Diversi e Redditi Da Impresa il discrimine viene messo in riferimento a Criteri nazionali statali quali: OCCASIONALITA', SALTUARIETA', NON ORGANIZZAZIONE di un'attività, contrapposti a CONTINUATIVITA', STABILITA', ORGANIZZAZIONE di un'attività, sul cui significato si rimanda a leggi e norme di tipo statale e valide nell'intero territorio della Nazione Italiana. Alla luce di questi criteri, non tutti i siti internet sarebbero altrettanto 'organizzati', ad esempio Booking, con la sua prenotazione immediata obbligatoria e la sua imponente organizzazione potrebbe essere valutato diversamente rispetto ad un semplice sito che elencasse nomi, numeri di telefono e indirizzi mail (Subito, ecc.). Il discorso, tuttavia, sembra NON riguardare al momento coloro che, come locazione, producano Redditi Fondiari o da Fabbricato, ma si consiglia di tenersi aggiornati ed informati sull'argomento per la propria tutela.

LOCAZIONE TURISTICA E COMODATO D’USO:

Il Comodatario di immobile ad uso gratuito che gestisce l’immobile con finalità turistiche, benchè non viga alcun divieto in tal senso, farebbe bene a ricordare che, secondo la Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 (Agenzia delle Entrate) il Reddito prodotto AVRA' NATURA FONDIARIA O DA FABBRICATO MA SARA' IN CAPO AL REALE PROPRIETARIO e NON a lui stesso NE' come Reddito Diverso!

Sperando di aver chiarito una serie di primi dubbi, buon godimento dei vostri / nostri diritti, nel rispetto dei diritti degli altri! : )

[Selvaggia-E-Giovanni0]

@ silvia - grazie

[Silvia175]

@Selvaggia-E-Giovanni0

Per chiocciolare i nomi non devi scrivere la chiocciola, poi fare le spazio e poi scrivere il nome. Se fai così la persona indicata potrebbe non ricevere l'avviso. Se osservi i miei post e quelli di Roberto, vedrai che il nome è scritto attaccato alla chiocciola, senza spazi, ed inoltre appare sottolinato.

Si fa così: si digita la chiocciola e poi si sceglie con il mouse il nome dell'interlocutore a cui si scrive,  si sceglie fra quelli delle persone che vengono automaticamente suggerite, e che sono le persone in qualche modo coinvolte nella conversazione. Si possono anche coinvolgere più persone, basta ri-digitare un'altra chiocciola e scegliere la seconda persone, e la terza, ecc. Ognuna riceverà un avviso e potrà risponderti.

Ciao, Silvia

[Jim1]

Grande dritta sulla chiocciola @Silvia175! Bravissima :))

[Silvia175]

Grazie @Roberto143 per la tua pazienza! Ora ti metto kudos.

Ciao, Silvia

[Silvia175]

Buongiorno @Roberto143

ottimo il tuo file xls ma c'è una cosa che ti vorrei chiedere: esiste una no tax area per le locazioni turistiche? Per chi avesse queste come unico reddito? So che c'è per i pensionati e per i dipendenti, ma non riesco a trovare informazioni per le LT (e neppure per i lavoratori autonomi, a dir la verità, nè per i redditi diversi). Mi sai aiutare? O forse qualcun altro, ad es @Orvieto-In-Centro0 o @Marco376 sempre grando esperti?

Vi ringrazio, Silvia

[Roberto143]

No, @Silvia175, niente no-tax area.

Non ci sono limiti che evitano da dichiarare i canoni di locazione per finalità turistiche;

solo nel caso in cui l’imposta da pagare sia inferiore, mi sembra, a 20 €uro (senza considerare eventuali detrazioni di imposta per spese sanitarie, assicurazioni eccetera).

[Silvia175]

Ciao @Roberto143 grazie della risposta e della velocità!

Io ho trovato questa pagina web

http://quifinanza.it/tasse/irpef-ecco-aliquote-scaglioni-per-2016/3668/

dove danno una no tax area di 500 euro per i redditi da fabbricati. Facendo i conti risulta che la cedolare secca conviene solo a partire da un guadagno superiore a 5570, cifra a cui si va in pareggio. Anzi per meglio dire si va in pareggio se si considera il 100%, però mi sembra che per cedolare secca si paga calcolando sul 100%, invece con irpef si calcola dul 95%, quindi direi che la cedolare sceca conviene solo dopo circa 6000 euro. O sbaglio?

[Roberto143]

@Silvia175

I 500 euro no-tax su fabbricati valgono se hai solo quel reddito (in sostanza se la rendita catastale dell'immobile é inferiore a 500 euro), ma se hai altri redditi, come appunto gli affitti, devi comunque fare la dichiarazione.
Per una verifica veloce della tua posizione puoi usare il mio excel, unitamente alla dichiarazione dello scorso anno per verificare alcuni dati (ad esempio le detrazioni per i familiari a carico) e alla situazione delle varie voci (affitti, spese mediche, mutuo, ecc, in sostanza le detrazioni) e avrai in un attimo il calcolo dell'aliquota sul reddito imponibile e l'imposta da pagare in entrambi i casi.
Giusto per avere le idee più chiare per quando sarai al CAF.
Che dovrebbe confermarti, euro più, euro meno, quello che ti dice il mio excel.

[Marco376]

@Sergio38,

la Cedolare non è stata, non è e non sarà un obbligo, bensì sempre una Opzione facoltativa. In seguito probabilmente sarà estesa anche alle SUBLOCAZIONI a terzi di immobile non proprio come opzione facoltativa (al posto dei ''redditi diversi'' che le sublocazioni finora avevano ed hanno). Chi, da locazione, non la sceglie, paga in base al normale IRPEF sul 95% del reddito complessivo. Ma il DL 50/2017 sta introducendo una tassazione alla fonte anzichè posticipata, che avverrà sia per chi opti la Cedolare, sia per chi non opti per essa (in questo secondo caso tuttavia come ''ritenuta d'acconto''). La cosa non è già in atto, pertanto si segua l'iter della Legge di conversione. Ma già negli anni precedenti esisteva la Cedolare e anche l'Irpef.

Al commercialista di solito si portano i propri Contratti scritti di locazione (con indicati i canoni di locazione al lordo delle Commissioni Host di Airbnb), le ricevute emesse dall'Host al Guest (sempre al lordo delle Commissioni Host di Airbnb e pertanto corrispondenti ai canoni di locazioni scritti su contratto), con apposta una Marca da Bollo da 2 Euro per importi superiori ai 77,47 Euro (volendo a carico del Guest se per tempo informato di ciò, oppure a carico dell'Host). E non servirebbe neppure altro. Chi invece ha P. Iva Ordinaria (e secondo alcuni Commercialisti anche chi ha Redditi Diversi, dati dalle ''entrate'' meno le ''spese") ha interesse a scaricarsi da Airbnb almeno quelle Fatture con i Costi del Servizio per l'Host di Airbnb, dove compare l'Iva al 22% nel caso dei Redditi Diversi ma dove non compare l'Iva al 22% nel caso della P. Iva Ordinaria.

Purtroppo invece i Redditi Fondiari con Cedolare Secca e la P. Iva Agevolata A Forfait delle Fatture di Airbnb non se ne fanno nulla, perchè non hanno il diritto di scaricare come spese dalle tasse i Costi di Servizio di Airbnb.

Solo nel caso in cui non avessi fatto nulla di ciò che avresti dovuto (e cioè contratti scritti di locazione, emissione di ricevute almeno generiche non fiscali, marche da bollo su ricevute, ecc.), allora puoi provare ad arrangiarti col materiale - di dubbia utilità - che Airbnb rilascia ai suoi inserzionisti. Ciao! ; )

[Giusy22]

Ciao a tutti sono Giusy. Nuova come host.

Casa presso Comune di Montegalda, Vicenza.

1.  Mi assicurate che devo presentare domanda di registrazione all'Anagrafe come LOCAZIONE TURISTICA?

2. La casa ha una triplice proprietà ma l'host lo faccio solo io. Gli altri due proprietari non sono tenuti a dichiarare gli introiti, vero?

Grazie

[Roberto143]

@Giusy22

1) Devi verificare (al Suap del tuo Comune) cosa dicono le normative della tua Regione.

2) i redditi derivanti dagli affitti devono essere dichiarati per la quota parte da ciascun proprietario. 

[Giovanna94]

@Roberto143

Ciao Roberto,

volevo salutarti e dirti che non ho affittato nemmeno una volta la stanza che offro!!!

Ecco, la mia proattività non è stata premiata! ):-

Non ho messo, per diverse ragioni, la prenotazione immediata.

Ma per davvero influisce sulla visibilità del proprio annuncio?

[Roberto143]

Ciao @Giovanna94,

ricambio il saluto e mi spiace che per il momento il tuo annuncio non abbia avuto successo.

Non ricordo però se ne avevamo parlato in passato (e se si, cosa si era detto).

Comunque, a proposito della prenotazione immediata - alla quale io sono contrario per principio - credo che si, in effetti influisca sul posizionamento dell'annuncio e quindi sui risultati.

Ma sopratutto per una stanza condivisa, ritengo sia assolutamente prioritario sapere chi ci si mette in casa (quanto meno poter fare una valutazione di massima).

[Giovanna94]

@Roberto143

Si, infatti, la prudenza non è mai troppa, e tra l'altro nelle regole della casa ho esplicitato che ospiterei solo coppie o donne.

Nessun volontà di avere un atteggiamento discriminatorio verso l'altro sesso, ma essendo donna e vivendo sola, un minimo di necessaria prudenza non guasta.

[Susanna0]

@Giovanna94, probabilmente si, la prenotazione non immediata credo influisca sulla poca visibilità: però anche il fatto che la prima foto, quella di copertina, non sia visibile, certo non aiuta!
Io adesso sto guardando da iPad e vedo un riquadro nero: tutte le altre ci sono, ma la prima no. Forse è difettosa, prova a sostituirla.

Inoltre, hai messo la presentazione di te stessa, che andrebbe nel tuo profilo, come descrizione dell'alloggio! E invece nel tuo profilo niente, neanche una parola.

Poi, il prezzo che hai impostato è per una sola persona, piuttosto basso, ma si raddoppia se sono in due! Forse sarebbe meglio alzare un filino ma abbassare il costo extra.

Per finire, hai il calendario bloccato fino al 9 giugno. Secondo la mia esperienza, le prenotazioni arrivano a una settimana dalle date, non prima; per me che sono a Milano, non so se anche a Roma sia lo stesso.