[GUIDA] LOCAZIONE TURISTICA, NORMATIVE E TASSE: come operare da Regolari e Responsabilmente!

[Orvieto-In-Centro0]

[GUIDA] NORMATIVE e TASSE per LOCAZIONI TURISTICHE o LT regolari e responsabili! (partendo dal buon testo base di Edoardo, ma completandolo correggendolo integrandolo e modificandolo secondo la mia personale conoscenza e sensibilità)

COSA:

La locazione turistica è la concessione di unità immobiliari ad uso abitativo per finalità “turistiche”, dunque precaria, voluttuaria e di durata limitata.
A differenza del B&B, si concede il semplice godimento dell’immobile e NON anche la fornitura di 'servizi alla persona' tipici extralberghieri ed alberghieri quali la Colazione, la Pulizia / il Riordino delle camere DURANTE il soggiorno ed il Cambio Biancheria da letto e da bagno DURANTE il soggiorno, NE' 'servizi aggiuntivi o complementari o accessori' di alcun genere.

DOVE / PRESUPPOSTI NORMATIVI:

Articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
Articolo 1 c. 2 lettera c) L. 09.12.1998 n. 431.
Articolo 53 D.Lgs. 79/2011 (CODICE DEL TURISMO): “Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice Civile in tema di locazione”.
Per la Pubblica Sicurezza, il TULPS (Testo Unico Leggi Pubblica Sicurezza).
Per i Redditi, il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi).
Spesso: Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, e/o Norme locali comunali.

CONTRATTO SCRITTO:

Anche per locazioni inferiori a 30 gg. SERVE SEMPRE UN CONTRATTO SCRITTO.
Diverso è dire che IL CONTRATTO DEVE ESSERE REGISTRATO PRESSO L'AGENZIA DELLE ENTRATE OBBLIGATORIAMENTE SOLO SE IL SOGGIORNO E' DI ALMENO 30 GG.
L’art. 1, c. 4 della Legge n. 431/1998 in combinato disposto con l'art. 13, c. 5, è il PRESUPPOSTO di questo Obbligo.

a) LOCAZIONE TURISTICA LUNGA (“Contratto Casa Vacanze”): incluse clausole su modalità di pagamento del canone, sua rivalutazione in corso di contratto e deposito cauzionale;

b) LOCAZIONE TURISTICA BREVE (“Contratto Brevi Vacanze”): non più di 15/30 giorni, incluse clausole sul recesso, sull'entità delle spese accessorie e su eventuali spazi accessori;

c) LOCAZIONE TURISTICA BREVISSIMA (“Contratto Week-End”): inclusa pattuizione forfetaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas, ecc.).

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO:

Se almeno 30 gg.
Marca da bollo su Ricevute di pagamento del canone di locazione (2 Euro se superiori a 77,47 Euro). Marca da bollo sul Contratto registrato, da 16 Euro, ogni 4 facciate o ogni 100 righe.
Il DPR 26/04/1986 n. 131 Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis è il PRESUPPOSTO.
Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate: 30 gg. calcolando TUTTI i rapporti di locazione che uno stesso soggetto ha intrattenuto nel corso dell’ANNO con quel locatario (superati i 30 gg. scatta l’obbligo).

SUBLOCAZIONE DA PARTE DI INQUILINO NON PROPRIETARIO:

Necessario che il contratto base “proprietario-conduttore” contempli la clausola di sublocazione!

DICHIARAZIONE DEI REDDITI (CEDOLARE SECCA SI O NO):

a) PROPRIETARIO di immobile CHE LOCA produce Redditi “Fondiari” o ''Da Fabbricato'' (art. 25 c. 1 TUIR), dunque Cedolare Secca al 21% sul 100% del reddito SI, a patto che i due soggetti siano privati. Incluso il caso di Locazione di Singole Stanze (Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate).

Oppure si può pagare per Scaglioni IRPEF (con possibile deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario – DPR n. 917/1986, dunque sul 95% del reddito totale).

b) INQUILINO di immobile CHE SUBLOCA non produce Redditi Fondiari o Da Fabbricato, ma Redditi ''Diversi'' e pertanto NO CEDOLARE SECCA, bensì il Reddito imponibile sarà la differenza tra quanto incassato nell’anno ed il canone di locazione riconosciuto al proprietario (art. 67 c. 1 l. h TUIR).

RICEVUTA PER PAGAMENTI:

Sebbene per pagamenti online tracciati altrimenti (bonifico, paypal, ecc.) secondo alcuni non serva emettere Ricevute, sarebbe bene SEMPRE consegnare una RICEVUTA DI PAGAMENTO al momento del pagamento. Nel caso di importi superiori a 77,47 € si deve apporre a cura di chi loca / subloca 1 Imposta di bollo da 2 € sulla copia Originale per il cliente / ospite (volendo se ben specificato in anticipo anche a carico del cliente / ospite), annotando sulla copia del gestore la voce “Imposta di Bollo da 2 Euro appplicata sull’originale, ID dell'imposta XXXXXXXXXXXXXX”, perchè queste cose non funzionano ''sulla fiducia''.
Anche se il pagamento avviene tramite Web, infatti, se il portale di riferimento si limita ad emettere ricevuta per i suoi Costi del Servizio (commissione), il gestore DEVE ugualmente emettere Ricevuta.

TASSA DI SOGGIORNO:

Alcuni Comuni (almeno quelli inclusi in determinate liste di città a vocazione turistica) prevedono l’obbligo per i Gestori di farsi 'AGENTI CONTABILI DI FATTO' per conto del proprio Comune, così da dover prelevare all'arrivo in contanti in Euro la cosiddetta Tassa di Soggiorno, variabile da Comune a Comune e talora anche sulla base della propria specifica Tipologia Ricettiva. Si potrà chiedere meglio al proprio SUAR (Roma) o SUAP (altrove) Comunale.

COMPETENZA REGIONALE, PROVINCIALE E COMUNALE:

Ciascuna Regione ha la possibilità eventualmente di specificare o delimitare alcuni aspetti, grazie alla POTESTA' CONCORRENTE IN MATERIA DI TURISMO, ad esempio al fine di delimitare chi eserciti l'attività imprenditorialmente e chi invece solo per godere del proprio diritto di proprietà. Pertanto si consiglia di leggere sempre ANCHE la propria Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, per verificare se quei testi citano anche la propria Locazione (o LT o Appartamenti ad Uso Turistico o AAUT o termini equivalenti).

Le Regioni (ex Province, o in alcuni casi tuttora qualche Provincia) possono richiedere la comunicazione (di solito tramite internet, in determinati Portali dedicati) dei Flussi o Movimenti ISTAT di ospiti a fini statistici. Si consiglia dunque di verificare tale incombenza sia sul Testo Regionale sul Turismo sia presso il proprio SUAP comunale.

I Comuni, come detto, possono richiedere la Tassa o Imposta di Soggiorno.

COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA (PORTALE ALLOGGIATI WEB POLIZIA DI STATO):

Anche le locazioni turistiche hanno SEMPRE E OVUNQUE l’obbligo di comunicare alle Questura competente come gli Extralberghieri e gli Alberghieri (ecc.) i dati / le presenze / gli arrivi degli ospiti.
Il Presupposto è la Circolare interpretativa del Ministero dell’Interno del 26/06/2015.

Per il Link al Portale Alloggiati Web basta cercare su Google, selezionare la propria Questura ed accedere all’area “Carta dei Servizi” per scaricare i i moduli on-line. Nota: nel frattempo è possibile comunicare i dati degli alloggiati (sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore), attraverso le Schedine Alloggiati da comunicare via fax o consegnare personalmente, ma solo fino all'attivazione del servizio online, con consegna di apposite Credenziali di Accesso (Username e Password), ottenibili anche o solo via PEC (indirizzo di posta certificata).

SEGNI DISTINTIVI DELL’ATTIVITA’:

No Insegne. No Segnaletiche di alcun tipo. No denominazioni quali B&B, CASE VACANZE, APPARTAMENTI VACANZA, né le altre già utilizzate ad indicare precise ed esistenti Tipologie Ricettive dell'Extralberghiero e dell'Alberghiero (ecc.). Nota: è possibile che in alcuni Testi Regionali sul Turismo LT e CAV siano equiparate quanto a incombenze burocratiche e solo in quel caso, creando non poca confusione, si parla indifferentemente di Locazioni Turistiche e di CAV. Un esempio al momento è Milano e la Lombardia. Sulla legittimità o meno di queste prescrizioni si parlerà altrove.

QUALI SERVIZI:

No SERVIZI ALLA PERSONA. No SERVIZI AGGIUNTIVI, ACCESSORI, COMPLEMENTARI. Tuttavia è possibile fornire la biancheria (copriletto, lenzuola, coperte) a condizione che ciò non avvenga nel corso della permanenza dell’ospite, cioè DURANTE lo stesso soggiorno.

Una pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Ord. 6501/2014) afferma che “In materia di IVA, in ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della “res locata” (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria), il rapporto, specialmente se si inserisca in un'attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 10 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633”.

Insomma, detto in altre parole, TUTTI I DIRITTI DI UNA LOCAZIONE TURISTICA FINISCONO DOVE INIZIA L'ESERCIZIO ABUSIVO DI ATTIVITA' RICETTIVA EXTRALBERGHIERA DI B&B AFFITTACAMERE CASA VACANZE (ECC.) O ALBERGHIERA DI HOTEL (ECC.). Anche perchè in quel caso i Redditi prodotti muterebbero la propria natura, di certo non sarebbero più definibili Fondiari o Da Fabbricato.

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA:

Non varia in base alla diversa durata del Contratto di locazione.

L’art. 6, c. 3 del D.Lgs. n. 192/2005 prevede per i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari l’inserimento di un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica degli edifici.

PUBBLICITA’, SI O NO:

E’ ammesso l’utilizzo di piattaforme di booking come AirBnb (salvo diversi pronunciamenti di singole Regioni, sulla cui legittimità o meno tuttora si discute: si veda il caso Emilia-Romagna e Bologna), almeno finchè trattasi di Redditi Fondiari o da Fabbricato. Da leggi preesistenti e sovraordinate invece sappiamo tutti bene come le valutazioni Fiscali (di valenza nazionale statale) della Guardia di Finanza, dell'Agenzia delle Entrate e dell'Amministrazione Finanziaria siano di carattere più complesso e trattino di una serie di 'concause' o 'indizi' che potrebbero far presumere l'IMPRENDITORIALITA' e pertanto l'assoggettamento ad IVA di alcune attività. In particolare, quando si parla di Redditi Diversi e Redditi Da Impresa il discrimine viene messo in riferimento a Criteri nazionali statali quali: OCCASIONALITA', SALTUARIETA', NON ORGANIZZAZIONE di un'attività, contrapposti a CONTINUATIVITA', STABILITA', ORGANIZZAZIONE di un'attività, sul cui significato si rimanda a leggi e norme di tipo statale e valide nell'intero territorio della Nazione Italiana. Alla luce di questi criteri, non tutti i siti internet sarebbero altrettanto 'organizzati', ad esempio Booking, con la sua prenotazione immediata obbligatoria e la sua imponente organizzazione potrebbe essere valutato diversamente rispetto ad un semplice sito che elencasse nomi, numeri di telefono e indirizzi mail (Subito, ecc.). Il discorso, tuttavia, sembra NON riguardare al momento coloro che, come locazione, producano Redditi Fondiari o da Fabbricato, ma si consiglia di tenersi aggiornati ed informati sull'argomento per la propria tutela.

LOCAZIONE TURISTICA E COMODATO D’USO:

Il Comodatario di immobile ad uso gratuito che gestisce l’immobile con finalità turistiche, benchè non viga alcun divieto in tal senso, farebbe bene a ricordare che, secondo la Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 (Agenzia delle Entrate) il Reddito prodotto AVRA' NATURA FONDIARIA O DA FABBRICATO MA SARA' IN CAPO AL REALE PROPRIETARIO e NON a lui stesso NE' come Reddito Diverso!

Sperando di aver chiarito una serie di primi dubbi, buon godimento dei vostri / nostri diritti, nel rispetto dei diritti degli altri! : )

[Silvia175]

Buongiorno @Roberto143 @Orvieto-In-Centro0 @Marco376

in pratica la differenza, per chi ha un reddito basso, di utilizzare o meno la cedolare secca sta nel pagare il 23% (senza cedolare) e il 21% (con cedolare secca), cioè una differenza del 2%. Però bisogna calcolare che ogni volta si devono apporre le marche da bollo di 2 euro sopra i 77 euro circa, quindi oltre ad avere la seccatura di fare i contratti e le ricevute c'è questo esborso. Se quindi l'esborso avviene per il 50% delle volte, e su cifre comunque esigue, poco sopra i 77 euro, la differenza del 2% si riduce. Senza contare poi che per fare la dichiarazione bisogna avvalersi di un commercialista. Se invece uno non utilizza la cedolare, può magari fare da solo senza commercialista, piazza semplicemente il totalte alla voce redditi fondiari ed è bella che finita lì. Insoma voglio dire che forse il gioco della cedolare secca non vale la candela. Voi che ne dire?

[Roberto143]

@Silvia175

I contratti vanno sempre fatti, per disposizione di legge, a prescindere da come verranno poi dichiarati. E comunque i contratti non vanno bollati, ma é sufficiente scriverli, stamparli, sottoscriverli e conserverli.

Le marche da bollo da 2 euro vanno apposte sulle ricevute, che devono essere rilasciate a richiesta del locatario (che nella stragrande maggioranza dei casi non la chiede) e l'onere del bollo spetterebbe a lui, anche se in solido con il locatore (nel senso che se non la mette lui - cioè se non la paga - la devi mettere tu).

Quindi volendo, potresti chiedere se desidera la ricevuta, e in quel caso potresti farti dare i 2 euro.

Sta a te valutare l'opportunità di questa cosa.

Io la ricevuta la faccio sempre, e sono consapevole che all'ospite non interessa, ma la faccio per un mio ordine "mentale" (per tutti gli affitti ho contratto, ricevuta dell'affitto, ricevuta dell'imposta di soggiorno, ricevuta della segnalazione alla Questura); ovviamente, essendo una mia esigenza, non chiedo il bollo all'ospite.

Per la dichiarazione non c'è bisogno di avvalersi del commercialista: io la faccio al CAF, al quale porto tutta la documentazione che serve : contratti con riepilogo totale degli affitti (lordo quindi) e conteggio dei giorni totali affittati, spese mediche, ed eventuali altre detrazioni.

La scelta se cedolare secca si o no si fa barrando una semplice casella nel quadro fabbricati, dove sono stati inseriti gli affitti; una volta caricato tutto quello che c'é da caricare, prima di "chiudere", basta verificare l'imposta da pagare con la spunta si e con la spunta no, e decidere la più conveniente. Se hai un reddito alto e  molte detrazioni/deduzioni, potrebbe essere più conveniente la tassazione ordinaria, al contrario, se hai un reddito basso e poche detrazioni, é più conveniente la cedolare.

[Selvaggia-E-Giovanni0]

Ciao io lavoro solo con Airbnb e ho scritto un brve contratto considerando che:

- Nessun ospite ha voglia di firmare un contratto al buio, in una lingua che magari non capisce.

- L'ospita non mi versa denaro, perchè lo ha già versato a AIRBNB

- AIRBNB mi accredita i soldi 1-2 giorni dopo l'arrivo dell'ospite.

Cosa ne pensate? Attendo commenti.

Contract for temporary rental apartment for touristic purpose

(as requested by Italian low 9 december 1998 n. 431)

Miss XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, born in XXXXXXXXX on XXXXXXXXXXXXX

grants the lease of the apartment  located in Rome, XXXXXXXXXXX, floor X interior XX (Cadastral data: foglio XXX, particella XXX, subalterno XXX)

to the following guest:

NAME	DATE OF BIRTH	PLACE OF BIRTH	DOCUMENT	RESIDENCE

for the below period:

CHECK IN	CHECK OUT

1. The apartment is fully furnished and is rented “as it is”.
2. No extra services (breakfast, cleaning during the stay, transportations etc) will be provided to the tenant.
3. the total cost of the rent has been paid by the tenant to AIRBNB and ARBNB paid to XXXXXXXXXXXXXXXXXX the sum of EUROS _____________

(__________________________________________)
on her bank account IBAN N. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

1. No additional money is due from the tenant to the landlord of the apartment

                                                          Roma,

THE LANDLORD                                                     THE TENANT

_______________________________        __________________________________

[Roberto143]

@Selvaggia-E-Giovanni0

UN po' scarno, ma meglio di niente!

MA:

- il contratto deve essere in lingua italiana (siamo in Italia); puoi ovviamente fare la traduzione di cortesia, al limite stampando fronte in italiano e retro in inglese;

- ti assicuro che i problemi a firmare sono più nella testa dei locatori (di Airbnb) che non in quella dei locatari;

- il locatario versa i soldi a te, TRAMITE Airbnb (quando ricevi un bonifico, te li versa la banca dell'ordinante o l'ordinante stesso?)

- quando arrivano i soldi è ininfluente

[Selvaggia-E-Giovanni0]

Grazie, lo traduco anche in italiano. 

Per quanto scarne, mancano informazioni essenziali e/ o obbligatorie? grazie mille

[Silvia175]

@Selvaggia-E-Giovanni0

Mi sembra che il punto 3 non sia corretto. Non devi indicare quanti soldi ti paga airbnb sul tuo iban, bensì la somma pagata dal guest, comprese le commissioni che airbnb prende via a te. (es: se tu hai messo un prezzo di 50 euro sul tuo calendario, devi indicare di ricevere 50 euro, anche se poi ne prendi solo 48 perchè airbnb te ne mangia 2)

[Roberto143]

Brava @Silvia175

[Roberto143]

@Selvaggia-E-Giovanni0

Cosí al volo mi sembra solo l'indicazione dell'APE la certificazione della classe energetica.

Mancano poi tutte le clausole, ma quelle sono sopratutto nel tuo interesse, non obbligatorie.

[Silvia175]

@Roberto143 @Selvaggia-E-Giovanni0

Quindi basta l'ape, non serve dichiarare che gli impianti siano a norma? I miei lo sono quindi non ho problemi, chiedo a beneficio di tutti.

[Roberto143]

@Silvia175 @Selvaggia-E-Giovanni0

Io per il mio sono partito da questa BASE, che ho leggermente modificato (tagliato, ampliato) in modo da far entrare tutto l'indispensabile (per me) in un foglio A4 stampato fronte retro (solo italiano) + un elenco mobili e supellettili + traduzione inglese.

Ma mi rendo conto che la maggior parte dei "locatori" si creano problemi nel far firmare i contratti, forse perché non hanno interiorizzato bene la differenza tra una semplice LOCAZIONE e una ATTIVITÀ RICETTIVA... per cui sento parlare di host, guest, pax, check-in, check-out, ecc., tutta terminologia da albergo (ma non é tanto per i termini, quanto per i concetti che questi termini si portano dietro).

E' vero che si tratta di LOCAZIONE TURISTICA, ma sempre LOCAZIONE é, e non un albergo.

[Jim1]

Stavo quasi per dimenticare... un enorme grazie a @Roberto143 per tutte le precise e dettagliate informazioni e la sterminata pazienza 🙂

[Silvia175]

Scusa @Roberto143 questa cosa non l'ho capita. Se hai un reddito alto hai anche un'aliquota più alta (del 27% o del 38% o più), quindi la differenza con la cedolare secca al 21% è maggiore. Invece con reddito basso al 23% la differenza è solo del 2%. Se poi magari hai una non tax area da lavoro dipendente o da pensionato intorno a 8000 euro, allora l'irpef al  23% si applica ai 7000 euro che ci vogliono per ragguingere i 15000, cioè sui primi 15000 di fatto paghi in totale l'11%. Anche se sei lavoratore autonomo hai una no tax area intorno ai 5000.

I più sfigati sono i non dipendenti, i non pensionati, i non autonomi, cioè i disoccupati che non hanno no tax area. Cioè se perdi il lavoro e magari non hai sussidio di disoccupazione perchè non eri dipendente (eri in CoCoCo e fra l'altro la pensione non l'avrai) ma sei riuscito con mille sacrifici a comperare un piccolo appartamentino, oltre a pagarci su le tasse non hai neppure no tax area per il reddito. Vabbè, scusa lo sfogo, questo è un'altro discorso.

Ma poi perchè dici che puoi decidere sul momento cosa conviene? Non devi decidere prima di anno in anno se vuoi o no la cedolare secca? Per gli affitti agli studenti è così, pensavo fosse lo stesso anche per le LT.

Grazie in anticipo di tutte le risposte che riuscirai a dare. E scusa per tutte queste domande, ho perso il lavoro e sono un po' più 'rompina' del mio solito. Ciao. Silvia

[Roberto143]

@Silvia175

La scelta della cedolare secca di un affitto "normale", pluriennale, la devi fare all'inizio, registrare il contratto, fare la raccomandata all'inquilino, ecc ecc, ma sui contratti brevi é solo una scelta di tipo fiscale in sede di dichiarazione.

Ovviamente devi aver fatto comunque i contratti.

La convenienza o meno sulla scelta tra cedolare o meno dipende dal mix tra reddito e detrazioni perché, con la cedolare secca:

- i redditi (gli affitti)  non confluiscono con gli altri redditi alla formazione del reddito imponibile e quindi alla determinazione dell'aliquota irpef;

- sui redditi (affitti) non sono applicabili deduzioni (ced. SECCA);

- sull'imposta derivante, non si possono applicare detrazioni

- gli affitti vanno dichiarati al 100%

mentre, se applichi irpef normale:

- affitti al 95%

- deduzioni sui redditi

- detrazioni sull'imposta

- tutti i redditi (anche gli affitti) determinano il reddito imponibile.

Se usi l'excel tutti questi aspetti sono considerati (metti i tuoi dati e prova).

[Selvaggia-E-Giovanni0]

scusa di nuovo il disturbo. Dove trovo il tuo file excel?

Un saluto

Giovanni

[Silvia175]

@Selvaggia-E-Giovanni0

Guarda che Roberto non ti ha risposto perchè non hai chiocciolato il suo nome e quindi lui non è stato avvisato della tua richiesta. Comunque il suo excel lo trovi guardando fra i post precedenti, devi andare alla pagina 12