[GUIDA] Locazione breve a Bologna

[Alberto1535]

@Francesca  mi ha richiesto di presentare una raccolta di informazioni, riferita alla Regione Emilia-Romagna e al Comune di Bologna, per aiutare i nuovi host a conoscere meglio le proprie responsabilità fornendo una panoramica generale di norme e regolamenti.

Le informazioni riguardano

- il contratto di locazione di natura transitoria secondo l’Accordo applicabile nel territorio metropolitano di Bologna;

- il contratto transitorio di breve durata;

- la locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico nella Regione Emilia-Romagna;

- la definizione di locazione breve;

- i tributi disciplinati dal Comune di Bologna.

Non vengono trattate le imposte gestite dall’Agenzia delle entrate, peraltro già oggetto di numerose e approfondite discussioni sulla community.

Locazione breve a Bologna

Introduzione

Questa guida fornisce una raccolta di informazioni sulla normativa che può interessare gli host che propongono alloggi in locazione breve. Si è preso come riferimento il Comune di Bologna, ma le informazioni, nella sostanza, sono estendibili agli altri Comuni dell’Emilia-Romagna.

Lo scopo è di cercare di aiutare i nuovi host a conoscere meglio le proprie responsabilità, fornendo una panoramica generale di norme e di regolamenti.

Questa guida può fungere da punto di partenza per i nuovi host, ma non è esaustiva e non costituisce consulenza legale o fiscale.

L’host è invitato a verificare ogni fonte e ad assicurarsi che le informazioni fornite non siano state modificate di recente, poiché la guida non è oggetto di continuo aggiornamento.

Ricade esclusivamente nella responsabilità dell’host verificare e rispettare i propri obblighi.

Alcune norme che potrebbero riguardare la specifica situazione dell’host possono risultare di complessa, o anche controversa, interpretazione. Questa guida può esprimere un’interpretazione la cui fondatezza deve essere verificata dall’host presentando apposita domanda al Comune di Bologna o alla Regione Emilia-Romagna, o rivolgendosi ad uno studio legale o a un dottore commercialista.

Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo per finalità turistica, stipulato tra il proprietario e il turista/viaggiatore, con durata molto breve e comunque non superiore a 30 giorni, ha beneficiato di un rapidissimo sviluppo, determinato dalla presenza di “soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare” (art. 4, D.L. 50/2017).

Ma, come sottolinea la Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi (Contratto tipo e linee guida, 2019), “il fenomeno è reso più complesso da un intreccio normativo articolato dovuto alla specificità della materia turistica di competenza regionale, ma al tempo stesso sovrapposta da norme di carattere civilistico, fiscali ed amministrative che rendono tortuoso il percorso per coloro che vogliono svolgere tale iniziativa nell’alveo della legalità.”

La guida esamina l’evoluzione della normativa sulla locazione, partendo dal contratto di locazione di natura transitoria, per poi presentare la disciplina regionale riguardante la locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico, ed infine il decreto-legge che ha introdotto la definizione di locazione breve.

La parte finale è dedicata ai tributi locali.

• La normativa sulla locazione

Il Codice Civile disciplina il contratto di locazione in generale, definendolo come il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra un immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Il Codice Civile regola in particolare la locazione di case per abitazione, stabilendo una durata massima del contratto di locazione, ma non una durata minima. Di conseguenza, per i contratti non regolati diversamente da leggi speciali, è indirettamente ammessa anche una brevissima durata del contratto.

1.1 Il contratto di locazione di natura transitoria

A livello nazionale, la Legge n. 431/1998 prevede, per esigenze abitative non primarie, il contratto di locazione di natura transitoria. 

Il contratto di locazione di natura transitoria, che ha una durata sino a 18 mesi e può essere stipulato solo tra persone fisiche, è previsto “per soddisfare particolari esigenze delle parti”.

La normativa stabilisce che i canoni di locazione siano compresi entro limiti minimi e massimi fissati a livello locale da appositi accordi territoriali,  decisi in concerto dalle organizzazioni che rappresentano inquilini e proprietari. 

Questi  accordi territoriali si applicano solo ai Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultante dai dati ufficiali dell’ultimo censimento. Per i comuni fino a diecimila abitanti il canone di locazione del contratto è libero. 

L’accordo territoriale, oltre a stabilire i limiti di canone in funzione dei parametri adottati, recepisce il contratto tipo che deve essere utilizzato per la stipula del contratto di locazione transitorio (allegato B al D.M. 16/01/2017).

L’Accordo applicabile nel territorio metropolitano di Bologna

La transitorietà del contratto può essere motivata, separatamente, sia da esigenze del locatore che del conduttore specificate all’atto della stipula del contratto tra le esigenze possibili secondo la norma, e da provare con apposita documentazione da allegare al contratto.

Il motivo del contratto: tra le esigenze del conduttore, vi sono, ad esempio, il contratto di lavoro a tempo determinato in un comune diverso da quello di residenza, il trasferimento temporaneo della sede di lavoro, la necessità di cure o di assistenza per sé o a familiari in luogo diverso dalla propria residenza.

I contratti di locazione di natura transitoria devono avere una durata da un mese fino a diciotto mesi.

Il canone: il canone viene calcolato in relazione alla superficie dell’unità immobiliare, sulla base   dell’ubicazione, della composizione in numero di vani e della presenza di determinati parametri dedotti dalle caratteristiche dell’unità immobiliare.

L’Accordo individua, inoltre, alcune ipotesi nelle quali il canone può essere oggetto di ulteriore variazione: tra queste, l’ipotesi in cui l’immobile sia completamente arredato in ogni stanza.

Con la stipula di un contratto transitorio a canone “calmierato”, il locatore può godere di agevolazioni fiscali sia per le imposte gestite dall’Agenzia delle entrate, che per i tributi  comunali. 

Per poter beneficiare di entrambe le tipologie di agevolazioni, l’Accordo prevede che il contratto di locazione sia accompagnato dalla apposita attestazione rilasciata congiuntamente da un’organizzazione della proprietà edilizia e una organizzazione dei conduttori firmatarie dell’Accordo.

I contratti transitori di breve durata

Con l’entrata in vigore del D.M. 16/01/2017 per i contratti di locazione di natura transitoria è stato eliminato il limite di durata minima, per cui è possibile stipulare contratti transitori con durata pari o inferiore a 30 giorni.

In questa ipotesi, i canoni di locazione e la ripartizione degli oneri accessori sono rimessi alla libera contrattazione delle parti (quindi, senza alcuna assistenza o asseverazione delle organizzazioni locali di rappresentanza degli inquilini e dei proprietari).

Tali contratti transitori devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore (tra quelle indicate nell'Accordo) ma senza la necessità di documentare l’esigenza di transitorietà.

Il contratto tipo allegato al D.M. 16/01/2017 (allegato B) prevede che diversi articoli non si applichino ai contratti con durata pari o inferiore ai 30 giorni, per cui anche il contratto di locazione risulta semplificato.

1.2 Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche

La sopracitata Legge n.431/1998 stabilisce che le disposizioni contenute in determinati articoli della legge stessa, relativi, in particolare,

− alla durata obbligatoria dei contratti di locazione a uso abitativo,

− ai contratti tipo,

− alla stipula in forza di accordi definiti in sede locale,

− alle agevolazioni fiscali,

“non si applicano: … c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”.

Viene quindi esclusa l’applicazione della normativa speciale nell’ipotesi in cui la finalità turistica sia il motivo esclusivo di stipula del conduttore, comprovata da apposita clausola da inserire nel contratto di locazione.

Al riguardo, la norma prevede che per la stipula di validi contratti di locazione sia richiesta la forma scritta. Ciò vale anche per i contratti di locazione per finalità turistiche.

La scelta del legislatore di escludere dalla disciplina speciale le locazioni per finalità turistiche determina una netta separazione dei contratti di locazione di natura transitoria generalmente intesi, disciplinati dalla normativa speciale, dai contratti di locazione per esclusive finalità turistiche che restano regolati dalle disposizioni del Codice Civile in tema di locazione.

Il Codice del Turismo

Questa scelta del legislatore trova una conferma nel Codice del Turismo (D. Lgs. n.79/2011).

La sentenza della Corte Costituzionale n. 80 del 2012, accogliendo i ricorsi presentati da alcune Regioni, ha dichiarato l'illegittimità di numerose disposizioni del Codice del Turismo, in quanto dirette all'accentramento da parte dello Stato di funzioni invece rientranti nella competenza legislativa delle Regioni. Tra queste, le norme relative alla classificazione delle strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere, alla classificazione degli standard qualitativi, alla pubblicità dei prezzi.

Una delle parti del Codice del Turismo non coinvolte dall’illegittimità riguarda le disposizioni relative al "diritto privato del turismo", in particolare le norme sulle “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” di cui all’art.53:

“Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.”

Peraltro, la norma stabilisce che l’immobile possa essere ubicato in qualsiasi luogo, superando quindi il dubbio che la località possa essere considerata “non turistica”.

L’intervento della Regione nella disciplina della locazione turistica

La regolamentazione delle locazioni aventi esclusivamente finalità turistiche viene riservata al Codice Civile.

Di conseguenza, per il soggetto “privato”, che non esercita un’attività di tipo imprenditoriale, la disciplina della locazione di un alloggio di proprietà per finalità turistiche sembrerebbe di semplice applicazione. In realtà non è così.

Le leggi e i regolamenti in materia di turismo della Regione Emilia-Romagna non si sono limitati a disciplinare le strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere, bensì hanno introdotto regole e vincoli anche per la mera locazione in forma non imprenditoriale di appartamento ammobiliato per uso turistico, locazione che la normativa statale assoggetta solo alle norme del Codice Civile.

In altre parole, l’appartamento ammobiliato per uso turistico in quanto mera locazione, non è una struttura ricettiva.

1.3 La locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico nella               Regione Emilia-Romagna

La Legge regionale n.16/2004 (come modificata da successive Leggi regionali) regola l'apertura, la classificazione e gli obblighi connessi alla gestione delle strutture ricettive dirette all'ospitalità a fini turistici.

“Le strutture ricettive sono distinte in strutture ricettive alberghiere, strutture ricettive all'aria aperta e strutture ricettive extralberghiere”.

La Legge colloca gli appartamenti ammobiliati per uso turistico nelle “Altre tipologie ricettive”, prevedendo che “Non sono soggetti alla disciplina dell'esercizio di case e appartamenti per vacanze i proprietari o usufruttuari che danno in locazione a turisti case e appartamenti…”.

L’esercizio di Case e appartamenti per vacanze

Considerato l’espresso richiamo, è opportuno esaminare brevemente la disciplina dell’esercizio di Case e appartamenti per vacanze in forma di impresa, quale struttura ricettiva extralberghiera.

Sono Case e appartamenti per vacanza gli immobili arredati, gestiti in forma imprenditoriale, per l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, con contratti aventi validità non superiore a cinque mesi consecutivi.

È considerata gestione in forma imprenditoriale quella che viene esercitata da chi ha la proprietà (o l'usufrutto) di oltre tre case o appartamenti e li concede in locazione con le modalità e nei limiti di cui sopra.

L’apertura dell'attività è fatta dopo l'invio di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), cui allegare l’autocertificazione dei requisiti di classificazione per ogni alloggio, al Comune in cui si trovano le abitazioni da locare, in modalità telematica attraverso la piattaforma on line SUAP.

La locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico

Per la locazione di Appartamento ammobiliato per uso turistico in forma non imprenditoriale, la Legge regionale n.16/2004 prevede che solo il proprietario, oppure l’usufruttuario, possa dare in locazione a turisti case e appartamenti:

−in numero non superiore a tre,

−senza la fornitura di servizi complementari o aggiuntivi,

−con contratti aventi validità non superiore a sei mesi consecutivi,

−e sempre che l'attività non sia organizzata in forma di impresa.

Inoltre “Gli stessi soggetti comunicano alla Regione i dati sulla consistenza ricettiva e sul movimento dei clienti … e sono soggetti alla normativa in materia di pubblica sicurezza.”

La previsione di imprenditorialità e il divieto di pubblicità

La Delibera della Giunta regionale n.2186/2005 (modificata dalla Delibera n.802/2007) precisa che si considera in ogni caso gestione in forma imprenditoriale quella effettuata da chi concede direttamente in locazione ai turisti quattro, o più, case o appartamenti per vacanze, anche in stabili diversi posti nello stesso comune o in comuni diversi.

È esclusa, da parte del locatore, la fornitura di servizi complementari o aggiuntivi, diversi da quelli minimi indicati dalla Delibera, nonché la pubblicità dell'attività.

In particolare “Non è considerata pubblicità la normale attività informativa, anche tramite siti internet privati, purché non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione con caratteristiche che travalichino una semplice informazione, indicazione di visibilità o delle coordinate quali indirizzo, telefono, fax ed e-mail.”

Si può rilevare che la normativa regionale invada il campo della competenza esclusiva dello Stato quando introduce una presunzione di imprenditorialità per il proprietario, o usufruttuario, che conceda direttamente in locazione ai turisti quattro, o più, case o appartamenti.

In questa ipotesi, secondo la normativa regionale, non si tratta più di una mera locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico, bensì della gestione in forma imprenditoriale di case e appartamenti per vacanza.

Tra i vincoli previsti dalle Delibere della Giunta regionale, che risalgono al 2005 e al 2007, vi è il divieto di inserire su portali telematici l’offerta da parte di un soggetto “privato” di locazione di appartamento ammobiliato ad uso turistico.

Questo divieto, contenuto solo in un atto di natura amministrativa, trova un contrasto, con riferimento in particolare alle locazioni di durata non superiore a 30 giorni, sia nel Codice del Turismo, sia nel Decreto-Legge n. 50/2017:

i contratti di locazione breve, che sono tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche, possono essere stipulati anche tramite “soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Al riguardo, anche su questo vincolo sarebbe auspicabile un allineamento della datata disciplina regionale alla più recente normativa nazionale.

La comunicazione di locazione e la classificazione

Le Legge regionale prevede che il proprietario (o l’usufruttuario), prima della locazione, presenti al Comune una Comunicazione di locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico.

La presentazione della Comunicazione avviene tramite la piattaforma regionale Accesso Unitario.

La Comunicazione di inizio locazione ha efficacia immediata, a condizione che sia compilata in ogni sua parte e completa degli allegati richiesti.

Le citate Delibere della Giunta prevedono che proprietari (o usufruttuari) che locano gli appartamenti ammobiliati per uso turistico possano, su base volontaria, dichiarare la classificazione dell’appartamento, a due soli (terza categoria) oppure a 3 soli (seconda categoria).

La classificazione è effettuata sulla base di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà dalla quale risulti il possesso dei requisiti previsti ai fini della classificazione.

Si tratta di dichiarare i requisiti strutturali (tra cui impianto di riscaldamento, posto auto), le dotazioni dell’unità abitativa (tra cui materassi ignifughi, elettrodomestici, dotazioni presenti nelle camere, nella cucina e nel bagno), i parametri di qualità relativi a pareti, pavimenti, bagni, arredamento.

Nello stesso documento il proprietario, o l'usufruttuario, dichiara inoltre la disponibilità al controllo dei requisiti attestati, da parte dell'amministrazione comunale.

In caso di classificazione dell’appartamento ammobiliato per uso turistico sono applicabili i parametri per il calcolo della capacità ricettiva previsti per le Case e appartamenti per vacanze ed è possibile l'esposizione della medesima targa di classificazione prevista per tali strutture ricettive.

La comunicazione dei dati sul movimento turistico

La Legge Regionale stabilisce che proprietari (o usufruttuari) comunichino alla Regione “i dati sulla consistenza ricettiva e sul movimento dei clienti secondo le modalità indicate dalla struttura regionale competente in materia di statistica”.

La comunicazione dei dati deve essere obbligatoriamente telematica, utilizzando l’applicazione denominata “ROSS1000”.

La rilevazione è volta a fornire informazioni sulle caratteristiche socio-demografiche degli ospiti.

Oltre alle caratteristiche degli ospiti (età, sesso, provincia, regione o stato di provenienza, nazionalità, tipologia di ospite) vengono rilevate anche alcune caratteristiche sul soggiorno (data di arrivo, data di partenza, motivazione, mezzo di trasporto), nonché il canale di prenotazione.

1.4  La definizione di locazione breve

L’art. 4 del D.L. 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo che abbiano una durata non superiore a 30 giorni, prevedendo anche obblighi per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare “per assicurare il contrasto all'evasione fiscale” (finalità indicata nell’atto originario, poi espunta in sede di conversione).

Ai fini dell’applicazione del regime fiscale introdotto dalla norma, si intendono per locazioni brevi

− i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo,

− di durata non superiore a 30 giorni,

− inclusi quelli che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali,

− stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa,

− direttamente, o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Chiarimenti ed interpretazioni della norma sono stati forniti dall’Agenzia delle entrate con la Circolare n.24/E del 12 ottobre 2017.

Le caratteristiche soggettive, oggettive e temporali

I contratti di locazione breve sono tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche.

Tali contratti sono individuati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell’oggetto e della durata.

Con riferimento ai soggetti, la norma richiede che il contratto sia stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori della attività d’impresa.

La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti.

Nella locazione breve, può essere locatore non solo il titolare del diritto di proprietà (proprietario) o di altro diritto reale sull’immobile (usufruttuario), ma anche il titolare di un diritto personale di godimento dell’immobile, quale il sub locatore, oppure il comodatario, che conceda a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.

Per quanto riguarda l’oggetto del contratto, la norma prevede che la locazione breve possa riguardare solo le unità immobiliari a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, esclusa A10-uffici o studi privati), situate in Italia, e relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.), nonché singole stanze dell’abitazione.

Per quanto concerne la durata del contratto, la norma prevede che la locazione breve non abbia una durata superiore a 30 giorni.

Il termine deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale.

Anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando, tuttavia, che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni, devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.

La fornitura di servizi aggiuntivi

Particolare interesse riveste la previsione della fornitura di determinati servizi.

La pulizia (iniziale) dei locali e la fornitura (iniziale) di biancheria sono ritenuti strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo.

Secondo l’Agenzia delle entrate, anche altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, seppure non contemplati dalla norma, risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, tanto che ne costituiscono un elemento caratterizzante che incide sull’ammontare del canone.

La disciplina in esame non è invece applicabile se, insieme alla messa a disposizione dell’abitazione, sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione.

Il ruolo degli intermediari: la comunicazione dei dati dei contratti e la ritenuta

I contratti di locazione breve possono essere stipulati direttamente oppure tramite intermediari, vale a dire tramite i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, e compresi i soggetti che gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

“Per facilitare l’assoggettamento a tassazione dei redditi” la normativa attribuisce un ruolo particolare ai soggetti che intermediano la conclusione del contratto o che intervengono nella fase del pagamento.

Gli intermediari, relativamente ai contratti di locazione breve conclusi per il loro tramite, devono trasmettere i dati dei contratti all’Agenzia delle entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo, e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate.

Al riguardo, è stato disposto che gli intermediari, che intervengano nella conclusione dei contratti di locazione breve, comunichino all’Agenzia delle entrate: il nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile.

Gli intermediari, che intervengano anche nella fase del pagamento del canone di locazione, devono   operare all’atto del pagamento al beneficiario (locatore) una ritenuta del 21 per cento sul relativo ammontare.

Tale ritenuta si considera operata a titolo di acconto nel caso in cui il beneficiario non eserciti, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca.

La normativa richiede agli intermediari di effettuare tali adempimenti solo se intervengono nella conclusione del contratto o nel pagamento del canone relativi a contratti rispondenti alle caratteristiche soggettive, oggettive e temporali delle locazioni brevi.

Gli intermediari, ad esempio, non sono tenuti né a comunicare i dati né ad effettuare le ritenute per le locazioni di durata superiore a 30 giorni.

Airbnb ha contestato la norma, e l’esito finale del procedimento non è ancora noto.

All’atto del pagamento al locatore, Airbnb non applica la ritenuta del 21%, il che si traduce in un differimento di tassazione per il locatore.

La comunicazione delle generalità degli ospiti alloggiati

Il Decreto Sicurezza (D.L. n.113/2018) ha esteso alle locazioni brevi gli obblighi previsti dal Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza.

È possibile dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo ad attestarne l'identità secondo le norme vigenti.

Per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l'esibizione del passaporto, o di altro documento che sia considerato ad esso equivalente in forza di accordi internazionali, purché munito della fotografia del titolare.

Il locatore deve comunicare alla Questura le generalità delle persone alloggiate entro le ventiquattro ore successive all’arrivo, e comunque entro le sei ore successive all'arrivo nel caso di soggiorni non superiori alle ventiquattro ore.

Per la comunicazione deve essere utilizzato il portale alloggiatiweb.

L'abilitazione al servizio dovrà essere preventivamente richiesta alla Questura di Bologna

La presunzione di imprenditorialità

Con la Legge di Bilancio 2021 (Legge n.178/2020, art.1, c. 595) il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti (sul territorio nazionale).

Superando questo limite, “ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza” l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art.2082 del Codice civile.

Questa norma deve essere coordinata con le vigenti Leggi regionali sulla locazione turistica in forma non imprenditoriale, con le relative presunzioni di imprenditorialità.

Secondo la Legge regionale dell’Emilia-Romagna, il proprietario può dare in locazione turistica, in forma non imprenditoriale, case e appartamenti in numero non superiore a tre.

Di conseguenza, il nuovo limite risulta ininfluente per il proprietario che conceda in locazione turistica case e appartamenti ubicati esclusivamente nella regione.

La banca dati

Il Decreto n. 161 del Ministero del Turismo (pubblicato sulla G.U. in data 16/11/2021) ha stabilito le modalità di realizzazione e di gestione della banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi.

La banca dati, una volta realizzata e gestita attraverso apposita piattaforma informatica, raccoglierà una serie di informazioni riguardanti le strutture ricettive e gli immobili destinati alle locazioni brevi.

Tra le informazioni della banca dati vi è il codice identificativo regionale, ove adottato dalla Regione, oppure un codice alfanumerico generato dalla banca dati.

Il codice identificativo regionale o, in mancanza, il codice alfanumerico deve essere riportato in ogni comunicazione inerente all'offerta e alla promozione.

Considerazioni conclusive

Un proprietario che, in forma non imprenditoriale, intenda dare un appartamento in locazione per finalità turistica deve darne comunicazione al Comune secondo le modalità stabilite dalla disciplina regionale.

In conformità alla Legge regionale il relativo contratto di locazione turistica potrà avere una durata non superiore a sei mesi consecutivi.

Ulteriore opportunità di locazione è offerta dal contratto di locazione di natura transitoria, che ha una durata sino a 18 mesi e può essere stipulato solo tra persone fisiche.

Tale contratto è previsto “per soddisfare particolari esigenze delle parti”.

Nelle ipotesi in cui il contratto di locazione per finalità turistica, oppure anche un contratto di locazione di natura transitoria, presenti tutte le caratteristiche soggettive, oggettive e temporali che definiscono la locazione breve, allora tali contratti saranno assoggettati alla specifica disciplina stabilita dall’art.4 del D.L.50/2017.

• I tributi locali

2.1 L’imposta di soggiorno

Il nuovo regolamento comunale dell’imposta di soggiorno prevede che presupposto dell’imposta sia l’alloggiare nelle strutture ricettive alberghiere, all’aria aperta, extralberghiere e nelle altre tipologie ricettive (che comprendono gli appartamenti ammobiliati per uso turistico), di cui alla Legge Regionale n.16/2004, nonché negli immobili destinati alla locazione breve, di cui all’art. 4 del D.L. n.50/2017, ubicati nel territorio del Comune di Bologna.

Soggetto passivo dell’imposta è chi alloggia senza essere residente nel Comune di Bologna.

Le esenzioni

Sono esenti da imposta i minori di 14 anni e gli studenti universitari regolarmente iscritti all’Università di Bologna alloggiati in studentati.

Sono esenti da imposta gli accompagnatori (nella misura di n. 1 accompagnatore per paziente) dei degenti ricoverati per finalità sanitarie, come pure entrambi i genitori che assistano il figlio ricoverato se di età inferiore a 14 anni.

Sono infine esenti gli ospiti che effettuino essi stessi cure ospedaliere in regime di day hospital.

Tutte le esenzioni per motivi sanitari devono essere supportate da apposita certificazione, da trasmettere al Comune entro tre giorni lavorativi.

L’applicazione dell’imposta

L’imposta di soggiorno è applicata, secondo criteri di gradualità in proporzione al prezzo, nel limite massimo di cinque pernottamenti consecutivi.

L’imposta è applicata sulla base di tre fasce di prezzo, riferite al costo per persona per singolo pernottamento: la tariffa a persona, per singolo pernottamento è di 3,00 euro, oppure 4,00 euro, sino alla misura massima di 5,00 euro.

Il locatore deve rilasciare quietanza quando richieda direttamente al turista/ospite il pagamento dell’imposta di soggiorno.

Gli adempimenti del locatore

Ai fini della gestione dell’imposta di soggiorno, il locatore deve presentare al Comune la richiesta di abilitazione ad accedere al portale GEIS.

Attraverso il portale GEIS, il locatore deve trasmettere al Comune la comunicazione trimestrale contenente i pernottamenti registrati per il calcolo dell’imposta di soggiorno e l’imposta dovuta.

La comunicazione trimestrale deve essere presentata in ogni caso, anche in assenza di pernottamenti, entro 15 giorni dalla chiusura del relativo trimestre.

Il sistema, acquisita la comunicazione, effettua il calcolo del dovuto, e rilascia l'avviso pagoPA contenente i dati necessari per il versamento.

Il riversamento dell’imposta deve essere effettuato entro le stesse scadenze previste per la comunicazione trimestrale. 

La convenzione con Airbnb per la riscossione e il riversamento

A seguito di una convenzione con il Comune di Bologna, Airbnb provvede direttamente alla riscossione e al riversamento dell’imposta di soggiorno (che quindi è già compresa nel costo totale per l’ospite).

L’imposta di soggiorno viene applicata utilizzando una tariffa in misura percentuale del prezzo del pernottamento, con il limite massimo di 5,00 euro a persona per notte di soggiorno (e sempre nel limite di cinque pernottamenti).

La comunicazione trimestrale deve essere presentata in ogni caso.

2.2 Il tributo per lo smaltimento dei rifiuti (TA.RI.)

Il regolamento comunale (del 2014, modificato nel 2021) prevede che il presupposto per l’applicazione della Tassa sui rifiuti (TA.RI.) sia il possesso, o la detenzione, di locali o di aree scoperte, a qualunque uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti.

Utenze domestiche e non domestiche

Gli utenti del servizio si suddividono in utenze domestiche (abitazioni private) e utenze non domestiche (tutte le altre utenze).

Per le utenze domestiche la tassa dovuta si ottiene moltiplicando la tariffa espressa in euro/mq per la superficie oggetto di tassazione.

Per le utenze non domestiche la tassa dovuta si ottiene moltiplicando la tariffa unitaria prevista per la classe di attività cui è ricondotta l’utenza, per la superficie tassabile.

Sia per le utenze domestiche, che per quelle non domestiche, oltre alla tassa sui rifiuti, deve essere contestualmente corrisposto il tributo provinciale per l’esercizio delle funzioni di tutela, protezione e igiene dell’ambiente (TEFA) nella misura del 5 per cento della tassa sui rifiuti.

L’utenza non domestica

Secondo il regolamento del Comune di Bologna, diversamente da quanto stabilito da altri comuni italiani, l’appartamento ammobiliato per uso turistico e l’immobile destinato alla locazione breve rientrano nell’ambito delle utenze non domestiche.

Le tariffe delle utenze non domestiche si articolano in classi in base alla tipologia di attività svolta.

La classe n. 6 del regolamento comprende “Alberghi (senza ristorante), Pensioni, Locande, Affittacamere, Bed and Breakfast (e ogni altra attività ricettiva tenuta ad applicare l'imposta di soggiorno), Convitti, Collegi, Caserme, Carceri ed ogni altro tipo di convivenza”.

L’inserimento tra le utenze non domestiche, connesso all’applicazione dell’imposta di soggiorno, comporta un notevole incremento della tariffa rispetto alle utenze domestiche.

Nel 2021, per le utenze domestiche la tariffa ordinaria (al netto del tributo provinciale) è pari a 2,72 euro/mq. Per la classe n.6 delle utenze non domestiche la tariffa sale a 6,30 euro/mq.

Gli adempimenti dell’utente

Sulla base delle Dichiarazioni presentate dall’utente, il Comune invia annualmente il prospetto riassuntivo della tassa totale dovuta, allegando il modulo di versamento (modello F24).

Il passaggio dall’utenza domestica all’utenza non domestica comporta la presentazione di due Dichiarazioni: una Dichiarazione di cessazione della prima e una Dichiarazione di iscrizione della seconda.

2.3 L’Imposta municipale propria – IMU

Il presupposto dell’IMU è il possesso di immobili, ma l’IMU non si paga per l’immobile adibito ad abitazione principale (ad eccezione degli immobili classificati nelle categorie catastali A1, A8, A9).

L’imposta si calcola applicando l’aliquota deliberata annualmente dal Comune al valore dell’immobile (determinato moltiplicando per 160 la rendita catastale rivalutata del 5%).

L’utilizzo dell’appartamento ammobiliato per la locazione ad uso turistico o per la locazione breve comporta l’applicazione dell’IMU secondo l’aliquota ordinaria (1,06% nel 2021).

Sono invece previste delle agevolazioni (riduzione di imposta al 75% e aliquota agevolata 0,76%) per gli immobili oggetto di contratto di locazione di natura transitoria con attestazione bilaterale.

Le norme nazionali hanno previsto delle esenzioni IMU in considerazione degli effetti sulle attività ricettive dell’emergenza sanitaria da COVID-19.

Ne beneficiano, in particolare, gli immobili degli alberghi e pensioni, degli agriturismi, degli affittacamere per brevi soggiorni (di cui all’art.10 della Legge Regionale), delle case e appartamenti per vacanze (art.11 L.R.), dei bed and breakfast (art.13 L.R.).

Ne sono quindi esclusi gli appartamenti ammobiliati per uso turistico (art.12 L.R.), trattandosi di una mera locazione e non di un’attività ricettiva.

Si può osservare che questa distinzione non è stata considerata dal regolamento comunale di disciplina della TA.RI. con un notevole aggravio per il locatore.

[Alberto1535]

Gentile @Paolo1558 ti ringrazio.

Tutto perfetto, con qualche precisazione.

Il Comune di Bologna ha stipulato una Convenzione con Airbnb per l'imposta di soggiorno, riservata alle locazioni brevi (locazioni tra privati max 30 giorni), per effetto della quale Airbnb determina l'imposta alla prenotazione, riscuote l'imposta dall'ospite e la riversa successivamente al Comune.

Il proprietario locatore ha comunque degli obblighi dichiarativi, anche qualora abbia fatto solo locazioni brevi tramite Airbnb.

Utilizzando il portale GEIS, deve infatti sempre presentare la Dichiarazione trimestrale, e a gennaio il Conto della gestione per la Corte dei Conti.

In merito alla TARI, la comunicazione di cessazione di utenza domestica e la contestuale comunicazione di inizio utenza non domestica (come è considerata dal Comune di Bologna la locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico o la locazione breve) determinano l'equiparazione all'utenza dell'albergo senza ristorante.

Ed allora viste le penalizzazioni, cerchiamo di trovare nella normativa regionale qualche vantaggio.

Al momento della presentazione della comunicazione di inizio locazione al SUAP del Comune è possibile autocertificare la classificazione dell'appartamento a due o tre "soli" a seconda delle caratteristiche (Come le stelle degli alberghi).

Ai fini della classificazione regionale (volontaria) l'unica particolarità, nella sostanza, è il materasso ignifugo (entro tre anni).

Classificando l'appartamento si può considerare la capacità ricettiva "turistica" stabilita dalla Delibera della Giunta regionale 802/2007.

Così facendo, nel tuo caso avresti la possibilità di ospitare due persone, se ovviamente ti interessa e lo spazio lo consente (ma gli architetti fanno dei miracoli !).

Buon proseguimento.

[Paolo1558]

@Alberto1535 grazie infinite!

Quindi al portale GEIS io dovrò presentare una dichiarazione trimestrale in cui dico di dovere 0€ al Comune?

Dichiarando al SUAP che l'appartamento è a "due soli" ne ottengo quindi che la TARI sarà più economica?

Paolo

[Alberto1535]

@Paolo1558 

sì, se fai solo locazione breve tramite Airbnb (pena sanzioni da 25 a 500 euro per ogni dichiarazione non presentata);

no, la TARI due o tre soli non cambia

[Angela1056]

Su questo non ti posso rispondere con sicurezza @Antonino103 . Importante è che Airbnb possa risalire a una informazione che permetta di inquadrarti come tipologia fiscalmente rilevante.

[Walter]

Potete dirlo forte @Angela1056 e @Alberto1535 siete davvero un punto di riferimento! 

[Nino418]

Buonasera @Alberto1535 ,

grazie mille per la scrupolosa guida. Ho letto con attenzione quasi tutta la discussione e avrei un piccolo quesito da porre.

Da qualche anno ho avviato un'attività di Bed and Breakfast in Sicilia con tanto di SCIA, partita IVA, codice per accedere ai servizi dell'Osservatorio Turistico della Regione Sicilia, Imposta di Soggiorno Comunale e Portale Alloggiati per le comunicazioni in Questura...

Avendo residenza a Bologna e un appartamento di proprietà, cosa dovrei fare per avviare un'attività di Affittacamere o B&b?

Posso utilizzare la SCIA del B&b in Sicilia? O devo richiederne una al Comune di Bologna?

Potrebbe rientrare l'eventuale attività in Emilia Romagna nella stessa partita IVA dell'attività in Sicilia gestendo due diversi Osservatori turistici Regionali, imposte di soggiorno e comunicazioni in questura?

Spero di essere stato abbastanza chiaro e ringrazio davvero tutti gli utenti che abbiano voglia di intervenire e di aiutarmi 🙂

[Alberto1535]

@Nino418 buonasera.

Una particolarità delle tipologie ricettive è che ogni regione ne individua le caratteristiche e i requisiti, per cui ciò che può apparire simile in realtà spesso non  lo è.

Certamente per avviare una struttura ricettiva extralberghiera in Emilia Romagna occorre una specifica SCIA su Accesso Unitario, mentre la partita IVA dell'imprenditore individuale è sempre la stessa già aperta per altra attività.

Così come occorrerà presentare specifiche richieste alla Questura di Bologna per l'accesso ad Alloggiati Web, per la gestione dell'imposta di soggiorno del Comune di Bologna, per la comunicazione dei flussi turistici alla regione ER, per la variazione TARI del Comune di Bologna.

In ogni caso, prima di prendere una decisione, suggerirei di avvalersi del parere qualificato di un dottore commercialista.

[Nino418]

@Alberto1535 grazie tante 🙂

[Nicola2764]

Buongiorno @Alberto1535 ,

grazie mille per la guida. 

Chiedo un ulteriore conferma: Io possiedo una casa a bologna nella quale sono residente. Poiché d'estate per alcuni mesi mi sposto in campagna, vorrei affitttarla in airbnb. Ma, da quello che ho capito parlando con lo sportello del comune, questa possibilità praticamente non esiste. Perchè se si è residenti è obbligatorio far BnB con colazione, coabitando con gli ospiti e quindi affittando solo parte della casa. E' possibile che non ci sia un alternativa?

Grazie

Nicola

[Alberto1535]

@Nicola2764 

due o tre interventi sotto, trovi la risposta allo stesso problema.

In ER il proprietario "privato" residente deve necessariamente convivere con l'ospite  !

Non sono da escludere, nella pratica, alternative poco ortodosse, che consistono, nella sostanza, nel fare locazione.

[Nicola2764]

Mi sa che ho bisogno di una breve consulenza privata... Eventualmente Alberto è disponibile? O saprebbe indicarmi a chi rivolgersi?

[Danilo367]

Grazie per guida, stamattina ho chiamato il SUAP di Bologna per avere qualche informazione. 

Mi è stato detto che se volessi affittare il mio appartamento per qualche giorno al mese, nessuno deve risultare residente, neanche io che sarei il proprietario,  ti torna ?   

[Alberto1535]

@Danilo367 ciao

La locazione è possibile solo da parte del proprietario e senza alcun residente nell'appartamento.

Per il residente l'unica tipologia non imprenditoriale è l'attività saltuaria di alloggio e prima colazione - B&B, che prevede appunto l'obbligo di residenza e di convivenza con l'ospite.

[Claudia3956]

Grazie Alberto per la tua guida, vorrei chiedere il tuo parere su quanto segue: ho inoltrato una richiesta al SUAP di Bologna per la locazione di un appartamento ammobiliato per uso turistico in forma non imprenditoriale, ma mi hanno risposto che dal 10 aprile la categoria degli appartamenti di questo tipo non può più essere ad uso residenziale, ma deve essere variata in turistico/ricettiva, come previsto dal nuovo regolamento edilizio in vigore, appunto, dal 10 aprile. Ti risulta? Significa che devo fare una variazione catastale? Grazie in anticipo per il tuo tempo.

[Alberto1535]

@Claudia3956 

non sono un tecnico, ma generalmente il cambio di categoria funzionale può comportare la presentazione di un titolo abilitativo e una variazione catastale.

Per il mio caso (immobile già adibito a locazione turistica) ho sottoposto il problema a uno studio tecnico e ci guarderanno (con calma).

Ti consiglio di rivolgerti a uno studio tecnico.

Mi astengo dal commentare.