[GUIDA] Prezzi

[Adolfo5]

Accanto alla "[GUIDA] Descrizioni e regole della casa" vorrei, con il vs. aiuto, provarne a crearne un'altra: la "[GUIDA] Prezzi".

Per me Descrizione (foto comprese) e Prezzo sono le due colonne sul quale posa un annuncio efficace.

Non ho intenzione di sostituirmi alla guida ufficiale di AIrbnb per quanto riguarda le istruzioni tecniche (come si inseriscono, come si modificano, offerte, sconti, ecc. ecc.) alla quale vi rimando e che vi prego di consultare, anche se naturalmente potete usare questa Guida per porre domande e richieste di chiarimento, ma piuttosto sviluppare una riflessione su come siamo arrivati a definire il prezzo che pubblichiamo nei ns. annunci.

Principalmente mi rivolgo al tipo più comune di host su Airbnb, quello che affitta una singola struttura, che sia appartamento o camera,  i "professionisti", sicuramente, hanno già fatto le loro riflessioni sul tema.

Se, infatti, almeno per la maggior parte di noi, lo scopo principale è quello di guadagnare qualche cosa sfruttando i beni che abbiamo a disposizione (appartamenti, camere, ecc.) praticare un prezzo "giusto" è fondamentale.

Un prezzo "basso" non ci farà guadagnare quanto sarebbe possibile, un prezzo "alto" potrebbe scoraggiare eventuali ospiti... 

Alcuni temi che vorrei sviluppare nel tempo con il vs. aiuto:

Cosa pensate dei suggerimenti di Airbnb in tema di prezzo?

I "prezzi smart" vi convincono, li usate, che esperienza ne avete?

Come vi rapportate con gli host vs. vicini, date un'occhiata alle loro offerte, spingete sul pedale della concorrenza o cercate un accordo?

Avete dato un'occhiata ai prezzi proposti da Hotel, B&B, presenti nella vs zona?

Sicuramente esistono differenze di approccio tra quanti hanno possibilità di lavorare tutto l'anno (chi opera in città d'arte per esempio) e chi lavora "stagionalmente" solo per pochi mesi (al mare o ai monti). Porate la vs. esperienza.

segue alla prossima puntata-

r.s.v.p.

[Orvieto-In-Centro0]

@Adolfo5, io personalmente continuo per la mia strada, a costo di non lavorare, e sinceramente preferisco restare chiuso, visto che si tratta di casa di proprietà (e non in affitto) piuttosto che svendere a prezzi ridicoli fuori mercato e sottocosto. Dunque non seguo alcun consiglio di alcun tipo nè mi baso sui prezzi della concorrenza. Applico i prezzi che secondo me sono corretti, e cioè da 379 Euro a 589 Euro per la CAV per 2 persone per ogni settimana (aperta 3-5 mesi l'anno non più, nei mesi caldi), di solito intorno ai 500 Euro per lo più, ma gli estremi minori si raggiungono nei periodi meno 'caldi' e meno richiesti; e invece da 47 a 67 Euro a notte a camera matrimoniale (o uso singola il prezzo non cambia) per 1-2 persone in affittacamere, generalmente 50 Euro circa (sia per 1 sia per 2 persone in letto matrimoniale). In realtà avrei possibilità autorizzate molto più ampie: da 28 a 128 Euro per le uso singole, da 38 a 138 Euro per le matrimoniali, perchè bisogna considerare la fine dell'anno e quegli eventi lì già inclusi entro le forbici di prezzi comunicate in anticipo a chi di dovere. Ritengo che dare una camera di extralberghiero a meno di 47 Euro non sia giusto nè fattibile (e parlo di cifre nette, non di quelle che scrive dal lato guest Airbnb!), così come dare una CAV extralberghiera intera a 2 persone (con eventuali bimbi) per meno di 490 Euro a settimana sia una pura follia. Ma è vero anche che da quando c'è Airbnb la gente è stata abituata molto male e potrebbe anche stupirsi... e pensare che tra i siti veri dedicati agli extralberghieri sono uno dei più economici se non il più economico! Bisognerebbe forse che il turista cominciasse a distinguere dove sta andando: Hotel? Extralberghiero? Casa intera ad uso esclusivo o stanza in casa condivisa o stanza addirittura condivisa di Cittadino Privato X che sta affittando / locando? Magari capirebbe anche le differenze di prezzo meglio... Ciao! ; )

[Roberto143]

@Adolfo5

Credo che ti sia imbarcato in una "mission impossible"... 🙂

Le situazioni sono così variegate (in termini di tipologia di offerta, qualità, ubicazione, ecc) che provare a stabilire dei punti cardine sia quasi impossibile.

Diverso sarebbe (e il compito un po' più facile) se l'offerta fosse suddivisa in categorie (B&B, appartamenti completi, camere, ecc.) e quindi si potesse cominciare a provare a fare una valutazione dell'offerta che ci circonda, ma come confrontare un B&B (che sicuramente offre alcune caratteristiche specifiche, apprezzate da un certo tipo di ospiti, ma non da altri) con un apoartamento esclusivo, completo di cucina, con un hotel, o con una stanza?

Se partiamo dal concetto che "la base" (almeno quella di una volta) per un soggiorno era la camera di un hotel, oggi ci sono da fare molteplici considerazioni nella scelta.

- la durata del soggiorno, la sua finalità ed il numero di ospiti: se sono da solo, dovrò stare un paio di giorni e probabilmente dovrò stare in giro tutto il giorno e tornare solo a dormire, mi potrebbe interessare anche un hotel; se siamo due o tre, dobbiamo stare una settimana, fare una vita "da turista", con escursioni giornaliere ma che prevedano un rientro alla base, potrei privilegiare un appartamento con uso di cucina che mi consenta di mangiare a casa e non spendere una cifra in ristoranti...

poi naturalmente c'é un ovvio discorso di qualità dell'offerta e target al quale ci si rivolge: l'offerta per un giovane squattrinato non può essere rapportata con quella ad una coppia di pensionati benestanti, magari stranieri provenienti da nazioni ricche, con una disponibilità economica più significativa, che magari vogliono stare comodi, vivere un po' di più come "i locali", senza rinunciare a nulla ma nello stesso tempo non avere la "freddezza" offerta da un hotel.

Per questi - ed altri motivi - ritengo che i prezzi smart siano una iniziativa profondamente sbagliata, basata su algoritmi che per forza di cose non possono sostituirsi ad una valutazione che può fare solo "l'host", così come tutte le altre imposizioni (o suggerimenti non derogabili) come quello di accettare chiunque, bambini che non pagano, termini di cancellazione improponibili, numero di ospiti oltre le capacità, abbassamento progressivo delle durate minime, ecc.

Tutti aspetti che portano ad un progressivo scadimento dell'offerta, a discapito di tutti.

[Silvia71]

Complimneti è davvero un bel argomento!!!

Credo che la cosa più semplice per determinare il prezzo del proprio alloggio sia quella di fare una comparazione coi i cosiddetti COMPETITOR, parolona inglese che sta a identificare i VICINI, siano essi altri host della zona che anche strutture ricettive.

Questo per determinare in linea di massima come collocare il vostro alloggio.

Dopo aver dato un occhio intorno sui vari portali on line è bene tracciare su un foglio un elenco dei vari prezzi, ce ne saranno di bassini, ma anche di molto alti.  Andrebbe fatta una ricerca se hanno  servizi da offrire e cosa offrono. Ovvero ad esempio io avendo la piscina, il giardino e un arredamento medio alto il mio prezzo dovrà essere superiore a chi da un alloggio senza nulla. E così via. 

Credo che si debba aver ben chiaro in testa acnhe i costt di "mantenimento" del nostro alloggio: le pulizie, le bollette, le tasse ecc ecc e quindi trovare un prezzo non è poi così immediato come sembra.

[Jim1]

Ben fatto @Adolfo5! Gran bel post 🙂

[Giancarlo10]

@Adolfo5

Seguo con interesse

[Adolfo5]

@Roberto143 il programma è vasto, senza dubbio, ma il mio fine, con il vs. aiuto, è fornire una serie di spunti di riflessione non una tabella di prezzi bella pronta da applicare. Ognuno deve far da sé e non esiste un prezzo "giusto" , ma un prezzo "dinamico" che va cambiato durante l'anno, a seconda dei momenti e della stagione.

L'ideale sarebbero i prezzi smart di Airbnb, peccato che non siano abbastanza "smart" ossia intelligenti... Quando li ho usati non si sono sganciati dal minimo che avevo impostato se non per un aumento di 1 euro (proprio uno) durante il picco massimo dell'alta stagione. E qui abbiamo già raggiunto l'unanimità di giudizio, insieme a @Orvieto-In-Centro0, su questo strumento che Airbnb ci mette a disposizione. Sarebbe carino avere anche il parere di altri che lo usano e che magari la pensano diversamente da noi.

Mi rifaccio alla mia esperienza per sottolineare un altro aspetto che mi pare importante. Io devo impostare i prezzi del mio annuncio per la prossima stagione (affitto l'intero appartamento, con uso di cuina, con una capienza di 6 persone) , mi sono accorto analizzando lo storico delle mie presenza che in realtà non ho scelto io i miei guest, ma sono stato "scelto", ossia sono venuti solo un certo tipo di clienti: ossia famiglie composte da 4 / 5 persone, per un numero limitato di giorni. Il totale ho ospitato 15 gruppi di cui 11 stranieri. Sono dati di cui devo tenere conto nel pensare i nuovi prezzi e che mi portano a queste conclusioni: credo di poter avere lo spazio per aumentare un po' il prezzo standard giornaliero per l'intero appartamento sulla base di 4 ospiti, che dovrei inserire delle spese di pulizia per "penalizzare" i soggiorni troppo brevi, che posso aumentare il prezzo per gli ospiti dopo il 4, che dovrei aumentare lo sconto settimanale per incentivare soggiorni più lunghi, e che, naturalmente, devo avere un prezzo che andrà in crescendo da giugno ad agosto per tornare a scendere da settembre in poi.  E devo anche pensare a un prezzo week end più alto per le notti del venerdi e del sabato.

.... continua ....

[Orvieto-In-Centro0]

@Adolfo5, io ho solo 3 certezze:

a) che sarebbe bene che il guest si adeguasse alle offerte dell'host e che non fosse l'host ad adeguarsi alla domanda del guest;

b) che se si entra nel trip di essere più economico del proprio vicino l'esito certo sarà la ''povertà per tutti'';

c) che il prezzo scelto dall'host per il guest non potrà non tener conto di dati oggettivi, di cui segue esempio chiaro:

ES: Poniamo che il mio prezzo al Pubblico sia di 50 Euro (fuori da Airbnb) e che dunque diventi di 53 Euro circa su Airbnb (se non voglio rimetterci io il Costo del Servizio al 5% per l'Host di Airbnb), per poi diventare di circa 4-8 Euro maggiore dal lato pubblico per come lo vede il Guest (a causa dei Costi del Servizio per il Guest di Airbnb), dunque da minimo 57 a massimo 61 Euro.

E' facile comprendere come a me Host di questo Plus (che da 50 ha portato il prezzo a salire fino ad un massimo di 61 Euro) non me ne venga nulla. E che dunque dobbiamo in ogni caso cominciare a ragionare su quei 50 Euro del prezzo che chiamerei ''reale'' dell'alloggio.

Che spese ha un Affittacamere o un B&B umbro, ad esempio?

Innanzitutto, se senza P. Iva, pagherà le Tasse a partire dallo Scaglione minimo del 23% Irpef, e le pagherà NON su 50 Euro, ma purtroppo su una cifra che al suo massimo potrebbe diventare come visto sopra di 61 Euro: dunque le tasse saranno sul singolo soggiorno (detrazioni eventuali escluse) ben 14,03 Euro. E 61 meno 14,03 = 46,97 Euro.

Se invece ha P. Iva, allora potrà chiedere a volte il Forfait agevolato e pagare solo il 15% del 40% e dunque di fatto solo un 6% in senso assoluto, a cui però andrà aggiunto l'Inps al 27,72% (che senza P. Iva non si avrebbe al contrario) e calcolato quasi sul 100% del reddito lordo in base a quanto effettivamente l'extralberghiero produce nell'anno. Dunque, di Inps, potrebbero essere anche circa 16,90 Euro su ogni soggiorno di 1 notte. E di tasse circa 3,66 Euro su ogni soggiorno di 1 notte. Insomma, resterebbero di 61 Euro iniziali al massimo 40,54 Euro! E magari si sta parlando di 2 persone, e non di 1 sola persona!

Naturalmente le spese da togliere non finiscono qui. Il B&B toglierà altri 5 Euro circa (minimo, per 2 persone) per le prime colazioni. Ed entrambi, B&B e Affittacamere, toglieranno almeno 8-10 Euro a matrimoniale per il noleggio della Biancheria da letto e da bagno (2-4 federe, 2 lenzuoli matrimoniali, 2 tappetini bagno, 2 asciugamani grandi, 2 medi, 2 piccoli bagno), e circa 1 Euro aggiuntivo per il normale materiale di consumo presente in bagno (saponette, saponi liquidi, carta igienica, ecc.) e per il materiale informativo (biglietto da visita, cartina o mappa della città, info varie per il turista in fotocopia, ecc.).

Naturalmente ogni giorno invernale o autunnale o primaverile almeno 2,5 Euro andranno per il riscaldamento incluso nel prezzo (da 2 ore a 10 ore al giorno, a seconda del freddo), e ogni estate almeno 2,5 Euro andranno per i ventilatori elettrici (o peggio se si usano veri e propri Condizionatori d'aria o Aria Condizionata a parete).

Naturalmente si darà spesso un posto auto all'ospite, il cui costo non sarà inferiore ad 1 Euro a camera a notte. E non stiamo qui neppure a considerare la TARI (spazzatura) più che duplicata, nelle strutture ricettive, nè i costi della commercialista, nè i costi della partita iva (apertura e suo mantenimento), nè i costi dei normali calcoli di IMU TASI ecc. Nè Internet Wi-Fi con ADSL 24 ore su 24 senza limiti, offerto gratis agli ospiti, nè tante altre piccole cose... Nè in tempo perso, nè le lunghe attese, le scocciature, le cancellazioni, ecc. che fanno parte dei rischi del mestiere.

Il 90% di strutture ricettive si fa aiutare, inoltre, da una signora delle pulizia, sia che lo si ammetta sia che non si ammetta (io no, perchè non lo ritengo conveniente dal punto di vista economico!): e in quel caso circa 7-8-9 o addirittura 10 Euro a notte a seconda delle specifiche situazioni andranno per la pulizia al cambio di ospite o anche (in certe strutture) per il riordino quotidiano e la pulizia quotidiana degli alloggi, OGNI ORA!

Se l'esempio lo calcoliamo su un B&B con Colazioni, biancheria a noleggio, parcheggio, materiale di consumo, e Donna delle Pulizie, pertanto, posto il caso si abbia il Forfait, quanto resterebbe in tasca al titolare o gestore del B&B su ogni soggiorno giornaliero per 2 persone in 1 letto matrimoniale di 1 camera??

Direi al massimo circa 12,04 Euro! (e per 2 persone, non per 1!)

Conclusione: dunque è inutile girarci intorno... QUANDO SI VEDONO CERTI PREZZI ONLINE, QUEI PREZZI LA DICONO MOLTO LUNGA... E PIU' DI QUANTO IL PROPRIETARIO VORREBBE CHE DICESSERO!!! Attenzione... ; ) Ciao! : )

[Orvieto-In-Centro0]

PS: e vi ho risparmiato i 168 Euro di SIAE per eventuale Tv in camera ospiti, e i 404 Euro di Canone Speciale RAI per eventuali 2 Tv in 2 Camere ospiti! [infatti io le ho abolite, non sono mica scemo, anche perchè a quei quasi 600 Euro si sarebbero aggiunti 100 Euro ulteriori per il mio Tv privato in zona privata della stessa casa non a disposizione degli ospiti! Io dico che stiamo diventando tutti pazzi... ]

[Orvieto-In-Centro0]

Nota: poi uno dice ''perchè gli Hotel sono cattivi, la Federalberghi è cattiva, gli Extralberghieri sono cattivi, ce l'hanno con noi...''... Non è che siamo tutti impazziti, semplicemente sappiamo contare, e i conti non tornano... (e le tasse non sono affatto uguali per tutti) Ciao! ; )

[Roberto143]

Certo, se il tuo "concorrente" vicino, è abusivo e non dichiara gli affitti ma fa tutto in nero, ha un vantaggio su di te che è minimo minimo minimo del 23% ...

quindi, a parità di offerta (immaginando due strutture identiche e vicine), se tu fai 60,00 lui può fare tranquillamente 45,00.

😞

[Orvieto-In-Centro0]

@Roberto143, e in più aggiungici che anche chi rispetta la legge come locazione NON ha le stesse spese (TARI aumentata, Canone Speciale RAI, SIAE 168 Euro, ecc. ecc.), e ciò potrebbe avere una motivazione SE i redditi fossero davvero a buon diritto Fondiari o da Fabbricato, ma NON se per di più stiamo parlando di una marea di pseudo-locazioni che di fatto ESERCITANO ABUSIVAMENTE L'ATTIVITA' RICETTIVA EXTRALBERGHIERA DI B&B, AFFITTACAMERE E CAV (CASA O APPARTAMENTO PER VACANZE), fornendo ad esempio i cosiddetti 'servizi alla persona' (Colazioni, Cambio biancheria, Pulizia o Riordino degli alloggi). Almeno in certe zone la cosa è molto diffusa... Ciao! ; )

[Adolfo5]

Cari @Roberto143 e @Orvieto-In-Centro0 tutto giusto quel che dite e che in Italia fare impresa (dal tipografo, all'albergatore, al gestore di b&b, al piccolo negoziante) sia un'impresa eroica è un dato di fatto, ma è anche un dato di fatto che, se prendiamo per buoni i dati forniti da Airbnb, la media degli incassi degli host presenti sulla piattaforma è inferiore ai 3.000 euro annui per cui non stiamo parlando, in generale, di gente che fa questo di mestiere, ma di gente che semplicemente "arrotonda" i suoi redditi e quindi lasciamo stare iva, inps, ecc., ma limitiamoci a sollecitare una sana dichiarazione dei redditi in cui ciascuno vedrà, con l'aiuto di un commercialista o di un caaf, come impostare le cose sue.

[Sara3]

Secondo il mio modesto parere, caro @Adolfo5, è difficile fare una guida universale per tutti gli host.
Prima di impostare il prezzo, io ho valutato la zona e quello che offre, la casa, la sua posizione ed anche la qualità delle finitire e dell'arredamento ... poi ho controllato e tengo sempre sotto stretta osservazione tutta la concorrenza sia di cav, b&b, alberghi, LT e ho tratto le mie conclusioni impostando il prezzo di €.80 per due persone, capacità della casa 6 persone ma potrei arrivare ad 8 con un divano letto ma dipende da chi è e da come si presentano, da come parlano/scrivono ecc... insomma valuto di volta in volta e chiedo 20 euro per ogni persona extra. Ho due lettini da campeggio, che sempre a mia discrezione a seconda di come mi ispira il guest, il più delle volte non faccio pagare purchè si portino loro la biancheria. Spese di pulizia finale €.100. Molto alte lo so. Ma vivo sul confine con la svizzera dove le donne di servizio vengono pagate circa 20/25 euro all'ora, qui in italia costerebbero meno ma, chiaramente, non se ne trovano molte e quando le trovi... vanno pagate bene se no alla prima offerta che ricevono da oltre confine, espatriano!
Il prezzo è fisso, estate e inverno e non uso i prezzi smart perchè smart non sono.
Qualcuno, persino anche qualche guest, mi ha detto che potrei chiedere di più, ci ho pensato spesso, a volte sono li li per cadere in tentazione ed aumentare ma per ora vado avanti così, sono convinta che la cifra richiesta sia equilibrata: adicente a casa mia c'è sia un albergo molto carino, ben curato nei particolari, ottimo servizio e spiaggia privata, sia un'altra casa che affittano (non in regola). L'albergo chiede dai 150 euro in su per la camera da due persone e gli ospiti che prenotano li, non fanno più di qualche giorno, mentre a me capita di affittare anche per 15 gg filati! E la casa adiacente chiede 125 euro e nonostante non sia in regola affitta un quarto di quello che faccio io... quindi per ora vado avanti così!
Certoche se avessi un appartamento a Milano centro, farei completamente altre valutazioni e probabilmente cambierei i prezzi a seconda del periodo, delle fiere, delle manifestazioni... ecc. ecc.
Queste le mie considerazioni sul prezzo! Spero ti siano state utili!
Saluti e baci ciao Sara 

 

[Adolfo5]

@Sara3 grazie per il "contributo" e complimenti per la "location".