Tuto : Plafond des 23000€ : guide pour choisir un régime d'affiliation et estimer ses cotisations sociales

[Zoé27]

Bonjour !

Voici un tuto pour vous aider à choisir une affiiliation si vous dépassez 23000€ de recettes.

Quand on fait de la LMNP, on entend partout parler du fameux "plafond des 23000€". Mais il existe en réalité deux plafonds de 23000€ distincts, l'un concernant le statut de LMNP, et l'autre le paiement de cotisations sociales. 

Voici quelques explications, et un fichier excel à télécharger pour estimer vos cotisations (détails en fin d'article) 

👉  23000€ de recettes? de revenus? de bénéfices? De quoi parle-t-on? 

Dans les deux cas, le plafond des 23000€ concerne les recettes, c'est à dire tout l'argent que vous avez encaissé (la somme des loyers percus, sans déduire les charges). Cela correspond aussi à vos revenus brut.

Définissons quelques termes avant d'aller plus loin :

Recettes: Somme des rentrées d'argent 

Chiffre d'affaire : somme des factures émises

Revenu brut : recettes

Revenu net : montant obtenu apres déduction de l'abattement fiscal (dans le cas du régime microBIC) ou des charges (dans le cas du régime réel). C'est le montant utilisé pour calculer vos impots, et vos charges sociales.

Bénéfices : revenu net

Habituellement on différencie les recettes et le chiffre d'affaire, car les recettes incluent la TVA et le chiffre d'affaire comprend aussi les factures non encaissées. Mais les LMNP sont exonérés de TVA, et les locataires payent au moment de la prestation. Donc on donc on peut raisonnablement estimer que votre chiffre d'affaire est généralement égal à vos recettes. 

https://www.creerentreprise.fr/difference-recette-chiffre-affaires/

👉  23000€ : le plafond max pour être LMNP? 

Le premier plafond de 23 000€ concerne le statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) et celui de LMP (loueur en meublé professionnel)

Vous êtes considéré comme loueur non professionnel (LMNP) si au moins l'une des 2 conditions suivantes est remplie (2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts) : 

• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €
• Les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres revenus)

Dépasser le plafond de 23000€ ne fait donc pas nécessairement de vous un LMP

Exemples : 

• Vous percevez 40 000€ de loyers meublés annuels. Vous avez a coté un emploi salarié, et votre salaire annuel est de 30 000€. Votre conjoint est auto-entrepreneur et ses revenus annuels (des BIC, aussi) sont de 15 000€. Vos revenus cumulés hors location meublée sont donc de 45 000€, donc supérieurs à vos revenus de la location meublée. Vous dépassez le plafond des 23 000€ mais vous restez LMNP. 
• Vous êtes célibataire et avez une activité (salariée ou non salariée) qui vous rapporte 22 000€ annuels. Vos recettes de la location meublée sont de 23 000€, donc supérieures à vos autrs revenus. Vous devenez LMP. 

Le caractère professionnel ou non professionnel est apprécié au niveau du foyer fiscal et appliqué à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal. 

Depuis 2019, il n'est plus obligatoire de s'inscrire au RCS si on est LMP. 

Le "plafond" réel de passage de LMNP à LMP est donc en réalité la somme de vos autres revenus. 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34102

👉  23000€ : le plafond des cotisations sociales

Dès que vous avez des revenus issus de la location meublée, vous devez payer des charges sociales. 

Les charges sociales sont annexes à vos impots sur les revenus de vos locations. Elles viennent s'ajouter à vos impots, elles ne sont pas inclues dans votre taux d'imposition, vous payez les deux (charges sociales + impots). 

✦  En dessous de 23000€ : des prélèvements sociaux

Si vos recettes sont inférieures à 23000€, vous devez payer des prélèvements sociaux à hauteur 17,2% de vos revenus locatifs imposables:

• Si vous déclarez au micro-BIC, les revenus locatifs imposable sont les revenus retenus par les impots après l'abattement de 50 ou 71% (selon si vous êtes classé).
• Si vous déclarez au réel, les revenus locatifs imposables sont le bénéfice retenu après déduction de vos charges. Si vous êtes en déficit, vous ne paierez pas prélevements sociaux (17.2%x0€=0€)

Vous trouverez plus d'info ici : 

• https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmplmnp-location-meublee-quels-sont-les-prelevements-sociaux/
• https://www.clermontauvergnetourisme.com/espace-pour-les-professionnels/informations-pratiques/guide...

Ces prélevements sont prélevés en même temps que vos impots, vous n'avez rien à faire. 

✦  A partir de 23000€ : des cotisations sociales

Depuis 2017, si vos recettes dépassent 23000€, et que vous faites de la location meublée courte durée, alors vous ne paierez plus de prélevements sociaux, mais des cotisations sociales à la place, et vous devrez vous affilier à un régime. Et ce, même si vous êtes LMNP. Cela ne concerne pas les loueurs qui font de la location longue durée ou un bail mobilité. (Article L611-1 - Code de la sécurité sociale)

Si vous avez un mandat de gestion à l'année auprès d'une agence ou une conciergerie et que ce n'est pas vous qui louez le bien, vous êtes aussi dispensés de vous affilier. (réponse ministérielle PELLOIS- AN n°3619 10/07/2018)

Par défaut, les loueurs en meublés sont affiliés à la sécurité sociale des indépendants (SSI; ex RSI). 

Mais vous pouvez choisir de cotiser plutôt au régime général, sauf si vous etes LMP. 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34102

Voici une infographie du site de comptabilité JD2M pour comprendre en un coup d'oeil

(https://www.jedeclaremonmeuble.com/regime-social-des-loueurs-en-meuble-tout-savoir-sur-le-projet-de-...) : 

👉  Quels sont mes choix d'affiliation? 

Selon vos recettes, vous avez plusieurs choix d'affiliation. Chacun a ses avantages et ses inconvénients, et ses montants de cotisations sociales. 

Le régime général est réputé être un peu plus cher mais offrir une meilleure protection et une meilleure retraite. Faites vos reherches pour savoir lequel vous préférez. Si vous avez une activité salariée à coté de vos locations, qui vous offre déja une protection, votre but sera peut-être de payer le moins de cotisations possibles sur vos locations. Mais si c'est votre actvité principale, alors vous pouvez souhaiter bénéficier d'une meilleure protection. 

Concernant vos choix, vous trouverez les infos officielles sur le site de l'ursaff pour y voir plus clair et en particulier leur plaquette explicative (téléchargeable sur le site): 

https://www.urssaf.fr/portail/home/espaces-dedies/activites-relevant-de-leconomie/quelles-activites/l...

Logement classé :

Logement non classé : 

Il est important de garder en tête que les cotisations sociales ne se substituent pas aux impots, mais viennent à coté. Le choix de votre régime social ne doit donc pas se faire au détriment de votre régime d'imposition. 

Cela a de l'importance car si vous choisissez le régime auto-entrepreneur par exemple, vous êtes forcément au régime micro-fiscal, donc micro BIC. 

Ne pas confondre non plus les abattements des impots vs les abattements des cotisations. Les abattements de 87% et 60% mentionnés dans ce document concernent les cotisations sociales. Votre abattement fiscal au micro-BIC, lui, sera toujours de 71% ou 50% selon votre classement. 

👉  Un outil pour vous aider à choisir 

Pour vous aider à vous y retrouver et à faire un choix, j'ai fais un tableur excel a télécharger dans lequel vous aurez une estimation des impots et cotisations sociales a payer selon votre situation, et la comparaison entre les différentes options. 

Ce tableau vous aidera aussi à choisir entre le régime fiscal réel et micro-BIC, même si vous gagnez moins de 23000€ de recettes. 

Il vous faut le télécharger et l'ouvrir avec excel, cela ne fonctionnera pas sur google sheet : https://bit.ly/affiliationLMNP

Pour plus d'info, je vous recommande par ailleurs l'excellent guide édité par Clermont auverge tourisme qui traite de presque toutes les questions qu'un hote peut se poser : https://www.clermontauvergnetourisme.com/espace-pour-les-professionnels/informations-pratiques/guide...

et le site https://lestutoslmnp.blogspot.com/ 

[Paul-Et-Sarah0]

Bonjour @Joel290,
Je me trouve aujourd'hui dans la même situation que vous au moment de votre message. Avez-vous depuis trouvé la réponse à cette question svp ? 
Comme vous tous les sites que je lis renvoient vers le guichet unique mais sans explication supplémentaires.  
Je vous remercie, 

Bien cordialement, 

Paul 

[Fabien709]

Bonjour @Joel290 

Je suis dans l'impasse auprès de linpi pour mon affiliation.  Avez vous pu réaliser vos démarches ?  Merci 

[Clément-and-Orane0]

@Zoé27 

Merci pour ce poste, c'est compliqué d'avoir de l'info sur ces sujets. J'ai une petite question, pourquoi dans votre fichier excel dans la partie travailleur indépendant au réel on déduit les cotisations sociales dans le revenu fiscal et on ne le fait pas pour le régime général au réel  par exemple ? 

Merci d'avance

Clément

[Lisa]

@Joelle43 ou encore @Catherine2668, je ne suis pas trop certaine de comment cela fonctionne malheureusement, en sauriez-vous plus pour @Clément-and-Orane0 ?

[Maxime183]

Bonjour @Clément-and-Orane0,

Avez-vous trouvé la réponse ?

J'ai le même soucis et l'urssaf me dit de passer LMP pourtant je reste en dessous des revenus du foyer fiscal...c'est à s'y taper la tete.

[Sabrina1722]

Bonjour,

Pour le seuil de 23000, est-ce que c'est le montant qu'on recoit (frais Airbnb deduit) ou est-ce que c'est le BRUT BRUT (frais Airbnb inclus)? Car en approchant les 23000, ca peut tout changer...

Merci pour toutes vos informations,

Sabrina

[Philippe2196]

Bonjour @Sabrina1722,

Que ce soit pour le calcul des impôts ou pour le seuil des 23k€ on parle toujours de CA BRUT.

Bien cordialement 

Philippe 

[Sabrina1722]

Merci alors ca veut dire les frais airbnb qu’on ne voit jamais (enlevé avant le virement) il faut que j’ajoute au montant que je perçois ?

merci pour votre confirmation

sabrina

[Philippe2196]

Oui il faut déclarer, le CA brut à savoir prix de la nuitée avec commission de la plateforme le montant est indiqué sur le relevé mensuel ou annuel. 

Bien cordialement 

Philippe 

[Emilie]

Merci @Philippe2196 pour cette clarification ! 

@Sabrina1722 Est-ce que cela répond à votre question, ou avez-vous besoin de plus d'aide ? 🙂

[Sabrina1722]

Merci beaucoup, c’est important de savoir et bien comprendre. Plus clairs que les réponses des comptables honnêtement.

Sabrina

[Florence306]

info obsolète depuis 2 ans, toutes ces informations sont actuellement fausses.

les abattements ne sont plus de 50 ou 71 % mais de 30 et 50%

et le plafond est passé de 2300€ à 1500€ pour une location non classé;

Les hôtes méritent mieux que des informations erronées

[Alexandre1563]

Bonjour, chacun sait que les lois Le Meur ont modifié ces seuils (notamment pour la partie fiscale) et prendra garde aux dates des posts. Je les trouve très utiles et je remercie vivement @Zoé27  et tous les intervenants sur ce fil de discussion. 

Pour ma part, j'ai dépassé cette année le seuil de 23000 (LCD meublé tourisme, et je parle du revenu brut brut) donc je vais m'inscrire d'ici demain 31/12 à l'URSSAF en espérant qu'ils soient un peu sympas pour le retard (apparemment c'était dès le mois où on a dépassé en cumul ce seuil...). 
La seule précision qui ne m'a pas sauté aux yeux, c'est que si fiscalement au réel avec notamment le mécanisme d'amortissements on peut échapper en partie à la taxation (pas de bénéfice, en tout cas pour plusieurs années), en fait en matière d'URSSAF et de cotisations sociales c'est différent puisque calculé sur le CA brut brut dès lors qu'on dépasse 23k. Passer de 17% de CSG/RDS x 0€ (donc de 0€) à beaucoup plus, cela grève significativement le compte de résultat. 
Moi, la chose que cela me fait penser est qu'il veut peut-être mieux passer par une conciergerie avec qui on négocie bien pour tout déléguer (et dont les frais peuvent être substitués aux charges sociales qu'on aurait payé). 
Bonnes fêtes à tous,
A.

[Philippe2196]

Bonjour Alexandre; 

Je me permets de compléter votre message, concernant la partie fiscale depuis l'entrée en vigueur de la loi Le MEUR fin novembre 2024 se sont les seuils du régime micro-BIC a savoir 15K€ et 30% d'abattement pour les meublés non classés et 50% d'abattement jusqu'à 77,7K€ pour les meublés classés.

Concernant l'URSSAF et le seuil des 23K€ de CA BRUT, si votre logement est classé cela sera 6% de cotisations ou si vous êtes  au régime réel et en "déficit" d'un point de vu comptable vous aurez juste un forfait à payer à hauteur de 1280 € environ. 

Si cela vous intéresse j'ai rédigé deux articles sur mon blog notamment concernant la Loi Le Meur et sur l'URSSAF si vous avez des questions n'hésitez pas j'y répondrai avec plaisir. 

Bonnes fêtes à vous aussi 

Philippe CRENN