@Dana10
Voici le texte exact des impots concernant les exonérations, voir : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.
II. Exonérations
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L'article 35 bis du CGI dispose que sont exonérées de l'impôt sur le revenu les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale :
- pour les produits de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire dès lors qu'il justifie d'un contrat de travail conclu en application du 3° de l'article L. 1242-2 du code du travail et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (CGI, art. 35 bis, I) ;
- lorsque les produits de la location habituelle à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes) n'excèdent pas 760 € par an (CGI, art. 35 bis, II).
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Ces deux exonérations peuvent se cumuler dans le cas d'un local loué au bénéfice de lycéens ou d'étudiants pendant l'année scolaire et à des vacanciers durant la période estivale (RM Authié n° 20969, JO Sénat du 21 février 1985, p. 325).
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En revanche, l'exonération des chambres d'hôtes ne peut se cumuler avec les dispositions de l'article 50-0 du CGI (CGI, art. 35 bis).
A. Location en meublé
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L'exonération prévue au I de l'article 35 bis du CGI (exonération sur la totalité des produits provenant de la location) ne peut être accordée que si trois conditions sont simultanément remplies.
Remarque : Pour l'exonération de cotisation foncière des entreprises, il convient de se reporter au BOI-IF-CFE-10-30-10-50.
1. Première condition : les pièces louées ou sous-louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur
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L'exonération s'applique aux personnes qui mettent en location une ou plusieurs pièces au sein de leur habitation principale et qui réduisent de ce fait le nombre de pièces qu'elles occupent personnellement.
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L'exonération requiert que la ou les pièce(s) louée(s) ou sous-louée(s) soient incluses dans un bien immobilier affecté à un usage d'habitation. Ainsi, des pièces qui n'ont pas été précédemment occupées par le bailleur, notamment en raison du fait qu'elles résultent de travaux de réaménagement, peuvent être louées sous le bénéfice du I de l'article 35 bis du CGI si leur affectation à un usage d'habitation au sein de la résidence du bailleur peut être caractérisée.
Un contribuable qui louait en meublé à des étudiants plusieurs pièces de la maison constituant son habitation principale a été admis au bénéfice de l'exonération (CE, arrêt du 6 décembre 1967, req. n° 69134). La double circonstance que l'intéressé n'utilisait pas, antérieurement, la totalité des pièces composant sa demeure et que certains des locaux loués étaient spécialement aménagés à cet effet au prix de travaux importants n'est pas de nature, selon le Conseil d'État, à entraîner la perte du bénéfice de l'exonération dès lors que les autres conditions se trouvent remplies.
L'exonération s'applique également dans le cas d'une personne qui donne en location un local qu'elle a aménagé au troisième étage de l'immeuble où elle habite et qui est issu de la réunion de deux pièces dont l'une a été antérieurement louée à une société commerciale dès lors qu'après l'achèvement des travaux, le nouveau local doit être regardé comme rattaché à l'habitation principale de l'intéressé (CE, arrêt du 11 juillet 1969 n° 75815).
L'exonération a aussi été admise dans le cas d'un propriétaire d'une maison de six pièces réparties en trois niveaux. Ce dernier donnait en location meublée le rez-de-chaussée ainsi que le deuxième étage et occupait personnellement le premier étage. En effet, il a été regardé eu égard à la configuration, à la disposition de l'immeuble, comme louant une partie de son habitation principale alors même qu'il n'aurait jamais habité effectivement la totalité de cette maison, les autres conditions prévues à l'article 35 bis du CGI étant par ailleurs remplies (CE, arrêt du 16 juin 1971 n° 81620 ; à rapprocher de l'arrêt du 4 novembre 1970 n° 78628).
Les circonstances que la maison dont deux chambres étaient louées meublées était, avant son acquisition par le bailleur, un hôtel restaurant et que le bailleur n'a jamais effectivement habité les deux chambres ne suffisent à faire perdre à la maison du bailleur son caractère d'habitation principale (CE, arrêt du 23 octobre 1991, n° 79472).
En revanche, le bénéfice de l'exonération a été refusé par la Haute Assemblée au profit tiré de la location de pièces qui, avant d'être louées à des étudiants, étaient affectées à usage de magasin (CE, arrêt du 26 avril 1963, n° 58378).
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La condition de pièce au sein de l'habitation principale suppose également que la ou les pièce(s) louée(s) ou sous-louée(s) ne puissent être regardées comme constitutives de logements indépendants de l'habitation principale. Lorsqu'elles forment un tout indissociable avec l'habitation principale, les dépendances immédiates peuvent être regardées comme des pièces de l'habitation principale au sens du I de l'article 35 bis du CGI.
Ainsi, l'exonération est susceptible de trouver son application à l'égard des locations ou des sous-locations portant sur des chambres de service aménagées sous les combles dans la mesure où ces pièces peuvent être considérées comme faisant toujours partie de l'habitation principale du bailleur ou du locataire principal.
Le caractère indépendant ou non des pièces louées ou sous-louées s'apprécie notamment eu égard à la configuration, la superficie et la disposition de l'immeuble pris dans son ensemble (entrée autonome, jouissance d'une cuisine ou d'une salle de bain privative, nombre de pièces louées...).
Remarque : A compter du 27 mars 2014, les locations de logement meublés constituant la résidence principale du preneur doivent satisfaire aux exigences posées par l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette évolution législative ne modifie pas les modalités d'appréciation du régime d'exonération d'impôt sur le revenu. Ainsi, pour bénéficier du I de l'article 35 bis du CGI, les modalités de mise à disposition d'équipements au profit du preneur ne doivent pas avoir pour effet de dissocier la ou les pièce(s) louée(s) de l'habitation principale du bailleur.
Illustrations jurisprudentielles transposables au régime d'exonération prévu au I de l'article 35 bis du CGI.
Au sein d'une maison de trois étages, 10 pièces louées auprès de locataires différents et dont la majorité des logements dispose d'une cuisine et d'une entrée séparée ne peuvent être regardées, eu égard à leur superficie et à leur disposition, comme faisant partie de l'habitation principale du bailleur (CE, arrêt du 24 mars 1976, n° 93851).
Six pièces au sein d'un logement de 10 pièces réparties en trois logements possédant des entrées distinctes de celle du bailleur ne peuvent être regardées comme faisant partie de l'habitation principale du bailleur (CE, arrêt du 28 octobre 1981, n° 20063).
Même si les chambres louées ont été acquises en même temps que l'appartement qui sert d'habitation principale à l'acquéreur, elles ne peuvent être regardées comme des pièces de cette habitation dès lors qu'elles sont séparées et qu'on y accède par les parties communes de l''immeuble (CE, arrêt du 20 juillet 1990, n° 42926).
2. Deuxième condition : les pièces louées ou sous-louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou la résidence temporaire d'un salarié saisonnier
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A cet égard, les étudiants doivent être considérés comme ayant leur résidence principale au lieu où ils séjournent habituellement au cours de l'année universitaire, même s'ils ont conservé leur domicile légal chez leurs parents.
Une solution analogue doit être appliquée en ce qui concerne les apprentis obligés de séjourner dans le lieu où s'effectue leur apprentissage.
Les travailleurs saisonniers sont considérés comme ayant leur résidence temporaire au lieu où ils séjournent dans le but d'exécuter leur contrat de travail conclu en application du 3° de l'article L. 1242-2 du code du travail.
3. Troisième condition : le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables
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Lorsque la location, ou la sous-location, porte sur des locaux soumis à la législation sur les loyers du 1er septembre 1948, cette condition est considérée comme remplie, pour le locataire, si le prix de la sous-location qu'il consent n'excède pas 2,5 fois la quote-part, correspondant à la partie sous-louée, du loyer de l'immeuble nu qu'il paye à son propriétaire.
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En ce qui concerne le propriétaire qui loue directement en meublé, la même règle doit être adoptée mais la valeur locative de l'immeuble déterminée par comparaison avec celle d'immeubles donnés en location doit alors servir de terme de référence pour l'application du coefficient susvisé.
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La loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue. Pour apprécier si le prix de location est raisonnable, l'administration publie à titre indicatif deux plafonds annuels par mètre carré de surface habitable selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est toujours regardé comme raisonnable par l'administration fiscale. Depuis 2006, les plafonds sont réévalués en tenant compte -de l'indice de référence des loyers, issu de l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 modifié par l'article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Les plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année. La date de référence de l'indice est celle du deuxième trimestre de l'année précédente :
- Au titre de l'année 2013, ces plafonds s'élèvent à 181 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 132 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.
- Au titre de l'année 2014, ces plafonds s'élèvent à 183 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 134 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.
- Au titre des années 2015, 2016 et 2017, ces plafonds s'élèvent à 184 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 135 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.
B. Location de chambres d'hôtes
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Afin de favoriser le développement du parc de chambres d'hôtes, le II de l'article 35 bis du CGI prévoit qu'à compter du 1er janvier 2001, les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n'excède pas 760 € TTC par an. Cette exonération ne peut se cumuler avec les dispositions de l'article 50-0 du CGI.
1. Contribuables concernés
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Cette disposition concerne les particuliers qui louent de manière habituelle une ou plusieurs pièces de leur habitation principale (sur la notion d'habitation principale, se reporter aux II-A-1 au § 100 à 120).
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Elle est susceptible de s'appliquer en cas de location par le propriétaire des locaux ou de sous-location par le locataire principal.
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Par ailleurs. les locaux mis à la disposition du public peuvent être, indifféremment, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois.
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Bien que la disposition tende essentiellement à favoriser le développement du tourisme, elle peut être appliquée, dans un esprit de simplification, sans qu'il soit distingué suivant que les locaux sont mis à la disposition de touristes ou de toute autre clientèle n'y élisant pas domicile ni suivant que la location est saisonnière ou s'étend sur la majeure partie de l'année.
