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Cuando decides anunciar tu alojamiento en Airbnb, una de las decisiones más difíciles de tomar es fijar el precio nocturno. Voy a explicaros cómo establezco mis precios y cómo el uso de los Precios Inteligentes maximizó mis reservas y mis ingresos.
Con esta casa, fijé el precio por noche en $209 el primer año (2015). Se me ocurrió ese precio no mirando los anuncios cercanos, sino decidiendo que esta preciosa casita con acabados de alta calidad y un gran diseño de interiores en media docena de acres no debería tener un precio demasiado bajo, sin embargo, necesitaba que el precio fuera algo modesto para atraer reservas el primer año.
Después de lograr ser SuperHost, subí el precio a $297 la segunda temporada. Al fijar un precio tan alto, quise transmitir que valoraba mucho la propiedad. Dejé ese precio por tres años y tuve un buen número de reservas y excelentes críticas. Después de unos años, más Airbnbs inundaron nuestro mercado local, pero todavía tenía reservas.
El año pasado tuve menos reservas, en parte porque el calendario estaba bloqueado para la mitad de la temporada de verano. Durante el invierno decidí mirar de cerca mis precios contra mis gastos de mantenimiento de la casa. Vi dos cosas: que $297 era el "punto solido” - la mayoría de mis reservas habían llegado a ese precio - y que un precio más bajo no sería rentable.
Decidí entonces probar Los Precios Inteligentes. Pero sabía que tendría que fijar mi mínimo en el "punto sólido” de 297 dólares por noche. Simplemente no podía permitirme aceptar un precio más bajo.
Si no ha usado Precios Inteligentes, así es como lo hace.
Ves a su anuncio y elija "Precios”. Al lado de "Precio por noche", elige "Editar".
Antes de seguir más lejos, presta atención a esta frase en la parte inferior de la captura de pantalla: “Tú decides los precios que quieres establecer en tu anuncio”. Tenlo en cuenta.
Después de elegir "Editar", verás esta pantalla para editar su precio nocturno:
Justo debajo de “Precio por noche“, verás “Precios Inteligentes". Actívalo para que la marca de verificación se parezca a la de la captura de pantalla anterior.
A continuación, ves al Precio Mínimo. Verás un punto en verde. El mío dice $177 - 40% menos que el mínimo que elegí. Eso es demasiado bajo, pero hablemos de por qué las sugerencias son tan bajas.
Los datos de Airbnb muestran que los precios más bajos atraen más reservas. Puede que sea cierto, pero lo veo de esta manera: más reservas significan más desgaste, lo que significa que hay que reemplazar o reparar más cosas. Y eso cuesta dinero. Ahora, digamos que me gustaría traer $5,000 por mes. A $297 la noche, sólo necesitaría reservar 16 noches. A $177 la noche, necesitaría reservar 28 noches. Preferiría tener sólo 16 noches reservadas a mi precio que 28 noches reservadas a un precio más bajo - debido al desgaste.
Por lo tanto, fije el precio mínimo a lo que normalmente cobraría. A continuación, establece el precio máximo en el punto en verde. El precio probablemente nunca se acercará a ese máximo. Pero al algoritmo debe tener un rango con el que poder trabajar.
Ahora echa un vistazo al gráfico en la parte inferior de la captura de pantalla. Los puntos verdes muestran algunas noches reservadas en septiembre, octubre y noviembre. (Mi alojamiento es un lugar de vacaciones de verano, por lo que las reservas disminuyen después de octubre.) Las noches han sido reservadas a $297. Luego mira los puntos negros debajo de la línea verde. Muestran el precio sugerido. Pero esto es lo extraño: el mínimo sugerido es de $177, pero el precio sugerido parece de $250. Eso es raro. ¿Qué pasaría si cambiara el mínimo a $177? Echa un vistazo:
Con el mínimo establecido en $177, toda la noche sin reservar para septiembre, octubre y noviembre es ahora de $253.
Sin embargo, mira la segunda mitad de diciembre y la primera mitad de enero:
¡Los precios ahora oscilan entre $253 y $422 por noche! Está bien, pero como van de $297 a $422 por noche cuando mi mínimo está fijado en $297, voy a dejar mi mínimo en $297, porque no quiero arriesgarme a que me llegue una reserva a $177 - lo cual podría suceder cuando no atiendo al calendario.
Otra cosa interesante de la captura de pantalla de arriba: Los precios inteligentes a menudo no aumentan los precios de los días festivos. ¿Por qué? Debido a que las búsquedas de fechas de vacaciones son más numerosas, y en consonancia con la creencia de Airbnb de que precios más bajos significan más reservas, muestra precios más bajos para las búsquedas de fechas más populares. Muchos anfitriones que utilizan los Precios Inteligentes suben los precios manualmente durante las fechas de vacaciones. En este caso, sin embargo, los Precios Inteligentes ha aumentado mis tarifas para las fiestas de Navidad y Año Nuevo. Sin embargo, tendré que tenerlo en cuenta cuanto más me acerque a esas fechas, porque los precios bajan cuanto más se acercan a las fechas no reservadas.
El pasado enero, cambié a Precios Inteligentes para mis tres propiedades. Los tres también tienen activado la Reserva Inmediata, con todos los requisitos verificados:
Con los precios inteligentes y t configuración mínima, es posible que recibas un mensaje en la página de tu calendario preguntando si deseas enviar un descuento especial para las noches no reservadas. La oferta de descuento suele durar unos 10 días y se envía por correo electrónico a los huéspedes que consultan esas fechas. En temporada baja, cuando por lo general no tengo casi ninguna reserva, frecuentemente envío esta oferta de descuento. A cambio, obtuve media docena o más de reservas cuando normalmente no tenía ninguna.
Desde que se activaron los Precios Inteligentes, el uso de la Reserva Inmediata y el envío de una serie de ofertas especiales de descuento, han sucedido las siguientes cosas:
Llegué a la conclusión de que cuanto más se utilizan las herramientas de Airbnb, más alto es el lugar que ocupas en la clasificación. Las ofertas de descuento consiguen más visitas y clics, y más visitas y clics elevan su anuncio en los rankings. Como muestra la publicación de Lizzie de hace un par de años, los precios inteligentes utilizan más de 70 factores para determinar los precios de tu calendario. Pero ten en cuenta lo siguiente:
Para ser honesto, los Precios Inteligentes me funcionaron tan bien que casi acabe cansado de tantas reservas que tuve. Pero con los impuestos sobre la propiedad que se avecinan en el horizonte, no podría estar más contento con los resultados. ¿Por qué no probar los Precios Inteligentes? Te sorprenderás de los resultados.
