Affitti lunghi a Roma tramite AIRBNB? impossibile!

[Massimo558]

Dopo l'ultima web-chiacchierata mi sono ripromesso di scrivere sull'argomento, perchè, secondo me, affittare per periodi lunghi (da 1 a 18 mesi) tramite Airbnb non è possibile: la legge in Italia impone molti vincoli e non saprei come conciliarli con un semplice annuncio su Airbnb.

Prima di tutto una premessa: in Italia gli affitti sono normalmente di 4+4 anni, oppure 3+2 se si rientra nel 'Canone concordato'.
Altre tipologie sono il Contratto Turistico (che è normalmente breve), il contratto per studenti, il contratto per foresteria (utilizzate dalle aziende per i propri collaboratori).
Al di fuori di questi se si vuole affittare per un periodo che va da 1 a 18 mesi c'è solo una possibilità: la Locazione Transitoria.

La locazione transitoria però è sottoposta a delle regole rigide: 
- deve essere motivata da esigenze particolari (documentabili!) da parte del locatore o del conduttore: se non c'è il motivo che giustifichi la transitorietà i contratti automaticamente devono essere di 4+4 anni;

- il contratto deve essere firmato e registrato dalle parti e deve essere redatto secondo un modello definito per Legge;
- per i Comuni sopra i 10.000 abitanti il canone NON è libero ma è fissato all'interno di fasce minime e massime stabilite dagli Accordi Territoriali stabiliti dalle associazione tra proprietari e inquilini, e individuabili in base alle caratteristiche dell'abitazione;
- inoltre, dulcis in fundo, i contratti devono contenere l'asseverazione delle Associazioni che hanno stipulato gli Accordi, che attestano come valide le motivazioni di transitorietà del Locatore (ad esempio: posso affittare per pochi mesi perchè poi la casa serve a mio figlio che si sposa) o del Locatario (ad esempio: mi serve una abitazione per pochi mesi perchè ho un lavoro a tempo determinato in questa città);

L'asseverazione naturalmente si paga,  come si paga il calcolo del canone, l'assistenza sulla redazione del contratto, ed eventualmente sulla registrazione.

Tutto questo come riesco a farlo capire al mio possibile ospite su Airbnb?
Come posso dirgli che il prezzo sul mio annuncio non è quello reale perchè quello vero deve essere calcolato, deve essere inserito in un contratto di 10 pagine, ci sono da affrontare le spese di asseverazione, ci sono i consumi che vanno conteggiati a parte, ecc. ecc.?

Spero tanto che qualcuno riesca a spiegarmelo....

Di seguito alcuni link per chi vuole approfondire:

https://www.confabitare.it/tools/contratti-transitori/

https://www.asppiroma.it/locazione-e-accordi/accordo-di-roma/

[Francesca]

Ciao @Massimo558 ,

la tua presenza alle chiacchierate (insieme a quella della tenda rosa) è ormai un appuntamento rassicurante che ci piace parecchio. Dunque grazie per queste osservazioni preziosissime. Non tutti gli host,  per vari motivi, riescono a partecipare alla chiacchierata e portare la conversazione qui - dove resta disponibile e aperta a tutti - è molto importante e credo, un vero aiuto per gli altri host. Grazie davvero, Massimo: io sono una tua fan 😄

Vorrei farti dunque una domanda "tecnica"... (per quanto tecnico un mio commento possa essere). Parli di contratti "brevi" come l'uso foresteria, studenti, aziende... Se ho capito bene questi NON rientrano nel 4+4 e dunque potrebbero essere contratti lunghi che si raccorderebbero alle proposte di Airbnb... Mi sbaglio?

Qui nel sito di lexdo.it (che ha una collaborazione con Airbnb/host di Airbnb per la redazione dei contratti) per l'uso foresteria ("Per affittare una casa o un appartamento per i tuoi dipendenti, dirigenti e collaboratori") leggo questo: 

"La durata del contratto ad uso foresteria può essere liberamente scelta tra le parti. A differenza della locazione ordinaria ad uso abitativo (4+4) e della locazione commerciale (6+6 o 9+9), non è prevista una durata minima del contratto. Infatti, con la locazione ad uso foresteria, in caso di durata breve non è necessario indicare dei motivi di transitorietà. Ad esempio, la locazione ad uso foresteria può avere una durata di pochi mesi senza dover rispettare dei requisiti particolari. L'unico limite sulla durata del contratto ad uso foresteria riguarda la durata massima della locazione che non può superare i 30 anni."

Ricordo che alla chiacchierata c'era @Claudio233 che ne sapeva parecchio dei contratti "lunghi" sarebbe utile confrontarsi per aiutare tutti a capire. 

Grazie mille per il vostro supporto alla conversazione: è preziosissimo e pure stimolante!

F

[Massimo558]

Cara @Francesca , sempre gentile e competente (nonostante tu affermi di non esserlo 😁 ) !

Si, i contratti 'foresteria' sono lunghi, se rileggi bene quello che ho scritto, intendevo come brevi solo quelli turistici. 
Quelli 'studenti' e 'foresteria' sono lunghi, però sono riservati a determinate categorie di locatari: per i primi devi essere studente, per i secondi il locatore deve emettere fattura alla ditta che affitta, quindi deve essere dotato di Partita IVA e qui su Airbnb non tutti ce l'hanno, la maggior parte siamo LT non imprenditoriali.

Anche per queste tipologie di affitto lungo rimane però la difficoltà di far coincidere gli importi dei contatti di locazione con le tariffe impostate sul portale Airbnb.

[Raffaela19]

Buonasera @Massimo558, Francesca, @Claudio233 ,

so che questo è un post vecchio ma forse qualcuno si sta chiedendo ancora le stesse cose (come me), e cioè come sia possibile utilizzare AirBnB principalmente per contratti lunghi... io per vari motivi stavo pensando al Contratto Uso Foresteria (@Massimo558 a me non risulta che si debba avere la partita IVA, è solo uno dei contraenti che deve essere una Società, l'altro può essere un privato) che però non ha necessità di SCIA, CIR o CIN perché non rientra nelle locazioni turistiche né nelle CAV...

Ho pensato ad AirBnB perché credo che se fossi una Società internazionale cercherei prima qui che in una delle innumerevoli agenzie immobiliari locali con siti in Italiano o su siti che hanno fama non proprio ottima come SpotaHome...AirBnb appare infatti nella prima pagina su Google cercando "medium rental" o "medium lets"

Il problema è che senza CIR non è possibile neppure aprire un account...

Cosa fareste voi per pubblicizzare un Uso Foresteria? Fareste un annuncio da soli si Idealista ecc? O vi affidereste ad un Agenzia? Nel caso foste interessati a farlo, ovviamente 🙂

[Claudio233]

Ciao a tutti.

Dalla mia conoscenza, ci sono 3 tipi di contratti:

1.contratto tradizionale (4+4)

2.contratto transitorio (es: studente fuori sede; lavoratore stagionale, ecc.)

3. contratto di locazione turistica 

I primi due contratti sono regolamentati dalla legge italiana: il terzo quello turistico, attenzione che può variare da regione a regione. 

Ad esempio a PARMA è estendibile fino ad un max di 6 mesi , previa registrazione dopo il 30°giorno all'ADE.

Per quanto mi riguarda io voglio fare solo soggiorni turistici. Max 29 notti; come ho fatto, necessità e virtù in questo mese.

Credo che AIRBNB voglia capire se in questo periodo di quarantena, possa inserire nella piattaforma la possibilità di sviluppare proposte di affitti, non solo turistici.

Cosa che mi auguro non avvenga. Snaturerebbe la filosofia della destinazione e del target turistico.

In attesa di rivederci alla prossima call, vi auguro buon we.

Saluti.

Claudio233

[Claudio233]

Grosso PS.... per chi ha iscritto al proprio COMUNE , l'appartamento ad uso turistico, non può affittare contemporaneamente col 4+4, nè con il transitorio. Altrimenti occorre comunicare al COMUNE la sospensione della locazione turistica.

Hasta pronto....

[Massimo558]

@Claudio233 assolutamente vero: se l'appartamento è registrato al Comune ad uso turistico, è necessario comunicare la sospensione prima di affittare con tipi di locazione differenti.

Però alcuni Comuni, come Roma, durante il periodo Covid hanno emesso ordinanze di deroga.

Il Comune di Roma permette locazioni transitorie senza alcuna comunicazione per le LT  non imprenditoriali, e con comunicazione di sospensione via PEC per le LT con SCIA.

[Francesca]

Caro @Massimo558 tu sei troppo gentile: io non ho mai fatto l'host! non sono assolutamente competente. Cerco di barcamenarmi per poter seguire il filo dei vostri discorsi. Chi ne sa, qui, siete voi e generosamente condividete. ❤️

[Federico126]

La locazione uso foresteria, che io sappia, non prevede l'obbligatorietà per il locatario di avere una partita iva. Un privato può dare il proprio appartamento in locazione uso foresteria intestando il contratto alla società che paga e prende in affitto l'immobile. Nel contratto vanno poi specificati chi saranno gli inquilini, ovvero i lavoratori della società che sono gli effettivi coinquilini. Al limite si rilascia una ricevuta con marca da bollo.

1) è corretto?

2) in questo caso si deve far pagare la tassa di soggiorno a Roma?

3) se tale locazione dura meno di 30 giorni non va registrata, oltre si. Vi risulta?

4) se è un privato ad affittare con questa tipologia, deve fare comunicazioni al comune di roma?

Grazie

[Raffaela19]

@Federico126  è corretto, è vero che non è necessario avere la partita IVA perché un locatore privato sottoscriva un contratto uso Foresteria, il problema è che se sei registrato per Locazione Turistica o CAV dovresti chiuderle prima di fare altri tipi di contratti di locazione, almeno da quello che mi risulta, quindi questo risponde in parte alle altre domande...

[Federico126]

Grazie. Gentilissima. Tuttavia in caso di locazione parziale dell'appartamento, con destinazione ad locazione turistica solo di alcune stanze, per le rimanenti dovrebbe essere possibile fare questa tipologia di contratto senza dover chiudere la locazone turistica. Almeno a mio avviso.

[Raffaela19]

Non ho davvero idea, può assolutamente essere, non ho esperienza per affitto solo di stanze, mi spiace...