CAV e adempimenti burocratici

[Federica804]

Buongiorno, 

sono proprietaria di un alloggio in Lombardia, precisamente nel comune di San Donato Milanese e tra 20 giorni riceverò i miei primi ospiti.
Ho eseguito tutte le procedure amministrative necessarie:

1. Comunicazione di avvio nuova attività al SUAP del mio comune di riferimento + richiesta codice CIR
2. Accesso al portale ROSS 1000
3. Richiesta credenziali al portale ALLOGGIATI WEB gestito dalla questura (anche se non ho ancora ricevuto nulla).

L'intero appartamento che ho deciso di locare con Airbnb è configurato come CAV in forma NON IMPRENDITORIALE, perché da quello che mi era sembrato di capire, era l'unico modo per non dover incorrere nell'obbligo di fornire servizi aggiuntivi quali colazione, cambio biancheria durante il soggiorno e/o servizi di pulizia. E' corretto?

A questo punto però mi sorgono i seguenti dubbi che, pur controllando sulle varie sezioni del forum non riesco a fugare.

Per evitare di incorrere in sanzioni è strettamente necessario:

1) Stipulare un contratto d'affitto con gli ospiti anche per soggiorni brevi (inferiori ai 30 gg)?

2) Esporre i prezzi massimi all'interno della struttura? (Non saprei nemmeno come fare a reperire informazioni concrete in materia?

3) Una volta accolti gli ospiti devo prima registrarli su ROSS 1000 e poi sul portale Alloggiati?

Grazie in anticipo a chi mi risponderà.

Federica

[Alberto1535]

@Federica804 buonasera

Quale proprietaria dell'appartamento hai due opzioni completamente diverse.

La prima è la locazione breve ("affitti brevi" secondo la definizione del Comune).

In questo caso c'è il divieto di fornire servizi aggiuntivi e c'è l'obbligo di stipulare un contratto di locazione in forma scritta indipendentemente dalla durata della locazione (anche una sola notte).

Fiscalmente produce dei redditi fondiari, senza la possibilità di dedurre alcuna spesa, e con la possibilità di optare per la cedolare secca del 21%.

Hai l'obbligo di indicare a Airbnb di applicare la ritenuta fiscale del 21%.

Trovi tutte le informazioni qui:

https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/locazioni-alloggi-finalita-turistiche-affit...

La seconda è la gestione non imprenditoriale di una CAV, vale a dire la gestione non imprenditoriale di una struttura ricettiva.

Non si tratta di locazione, quindi non c'è alcun contratto di locazione (Si tratta di un contratto atipico, definibile contratto di ospitalità o contratto di albergo che non richiede la forma scritta).

Fiscalmente produce dei redditi diversi, senza la possibilità di optare per la cedolare secca del 21%, ma con la possibilità di dedurre tutte le spese documentate strettamente inerenti la produzione di questi redditi (commissioni host di Airbnb, spese di pulizia, quota parte delle utenze, ecc.). Il reddito diverso netto sarà assoggettato a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.

La gestione della CAV non è soggetta alla ritenuta fiscale. Di conseguenza devi indicare a Airbnb di NON applicare la ritenuta fiscale.

Trovi tutte le informazioni qui:

https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/case-appartamenti-vacanze

Nella sostanza, sono tipologie simili, ma differenziandosi nella forma, determinano effetti diversi, soprattutto di natura fiscale. Dipende dalla tua posizione personale, ma, considerata la possibilità di deduzione delle spese, la CAV potrebbe risultare una scelta fiscalmente conveniente (Una valutazione può farla un dottore commercialista).

Per i dettagli:

1.Come gestore di CAV non devi stipulare alcun contratto di locazione.

2.Per comunicare i prezzi massimi e stampare il "cartellino" da esporre, prova a leggere qui:

https://www.cittametropolitana.mi.it/turismo/strutture_ricettive/comunicare_prezzi_statistiche/index...

Si tratta di prezzi massimi informativi, quindi tieni conto dei prezzi massimi che potresti richiedere con l'occupazione massima degli ospiti in periodi di forte domanda (fiere). E' ovvio che i prezzi applicati non potranno superare i prezzi massimi esposti. E' anche possibile modificarli.

3.Gli ospiti devono essere prontamente registrati sul portale Alloggiati web (sanzioni amministrative e conseguenze anche penali).

 https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/

Eccezionalmente, nel caso di problemi tecnici, le informazioni possono essere inviate via PEC.

La segnalazione regionale su ROSS1000 è solo ai fini statistici: puoi farla contestualmente alla prima (anzi lavorando prima su ROSS1000 dovresti avere la possibilità di produrre un file da inviare alla Questura su Alloggiati web) ma nulla vieta di farla in un secondo momento (entro fine mese).

4.Inoltre nella gestione di CAV, hai l'obbligo di stipulare una polizza assicurativa per la responsabilità civile verso i clienti.

5.E' obbligatorio indicare il CIR su tutte le offerte, quindi anche nell'apposita sezione dell'annuncio su Airbnb.

Buon proseguimento.

[Federica804]

Grazie!

Ma quindi non basta l'assicurazione già compresa con Airbnb? 

E poi, se volessi da CAV variare verso locazione turistica comunicandolo al SUAP si potrebbe fare? O forse cambia il CIR che ho appena ottenuto?

Scusa la marea di domande ma più scavo e più mi sembra di capirci meno!

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Federica804 ciao

No, per le CAV la normativa regionale (art. 38, comma 10 della L.R. 27/2015) impone una Polizza assicurativa RC verso i clienti.

Puoi provare con il SUAP del Comune, ma temo che tu debba comunicare la cessazione della CAV per poi presentare una nuova comunicazione per gli affitti brevi.

In passato (quando è stata data la possibilità degli affitti brevi ) era possibile la trasformazione.

Comunque, contatta prima il SUAP.

Con il passaggio da CAV a affitti brevi  il CIR dovrebbe cambiare (in particolare se comprende delle lettere che identificano la tipologia).

Ai fini operativi, tra affitti brevi e CAV poco cambia.

In Lombardia, prima degli affitti brevi, c'era solo la CAV non imprenditoriale.

Ma la CAV è una struttura ricettiva, quindi richiede maggiori adempimenti obbligatori (tra cui assicurazione RC e comunicazione prezzi).

Rilevante la differenza ai fini fiscali, e quindi attenzione alle corrette comunicazioni da inserire nell'annuncio ai fini dell'applicazione della ritenuta: la gestione della CAV non è assoggettata a ritenuta fiscale.

[Patrizia578]

Buongiorno@Alberto1535

Ho letto con attenzione e interesse  la risposta che hai scritto a Federica in questo post. Vorrei chiedere il tuo aiuto, per fare chiarezza  in merito alla scelta " cedolare secca  sì o no !

Io sono una CAV non imprenditoriale da circa sei anni quando ancora nel mio comune non esisteva ancora lo sportello SUAP per cui a suo tempo presentai una scia come inizio.

Arrivo al dunque e mi scuso per la lunga premessa. Il mio commercialista mi disse a suo tempo di optare per la cedolare secca , per cui i miei compensi arrivano decurtati del 21% che è  anche un po di più.... secondo me.

Mostrata  la tua risposta in merito a quanto sopra e dopo un attimo di perplessità mi è stato domandato se è possibile avere  qualche riferimento normativo o di legge  a riguardo ed ecco la ragione per cui ti scrivo, Io credo ,che solo  per mancanza d'informazioni chiare, mi sia stata suggerita  una scelta non proprio corretta riguardo la tassazione.

Ti ringrazio per la gentile attenzione e resto in attesa di un aiutino.

Grazie mille

Un cordiale saluto

[Alberto1535]

@Patrizia578 buonasera

la gestione non imprenditoriale di CAV (o di altra struttura ricettiva) produce redditi diversi occasionali derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente (art.67, c.1, lettera i) del TUIR).

I redditi di cui alle lettere h) i) e l) del comma 1 dell'art.67 sono costituiti dalla differenza tra l'ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione (art.71, c. 2 del TUIR).

La Circolare 24/2017 dell'Agenzia sul regime fiscale delle locazioni brevi precisa che 

L’applicazione della disciplina in esame è esclusa, inoltre, anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR.

Di conseguenza i redditi percepiti dalla gestione non imprenditoriale di CAV (o di altra struttura ricettiva) sono esclusi dall'applicazione della ritenuta fiscale del 21% da parte degli intermediari che intervengano nel pagamento.

Né, in sede di dichiarazione, è possibile optare per l'imposta sostitutiva (cedolare secca 21% o 26%) riservata ai contratti di locazione breve (DL 50/2017).

Per contro, è possibile dedurre tutte le spese documentate strettamente inerenti la produzione di tali redditi occasionali.

Buon proseguimento.

[Patrizia578]

Buonasera @Alberto 1535 e grazie infinite per tutte le chiare informazioni ed i riferimenti inviati che mi saranno senz'altro utilissimi.

Ancora grazie, per essere con i tuoi preziosi consigli ( che leggo sempre) di grande supporto a questa community.

Un cordiale saluto 

[Alessandra1265]

Ti ringrazio molto anch'io Alberto, questa tua risposta è molto utile.  

Posso chiederti conferma del fatto che nel modello Redditi Persone Fisiche il reddito da CAV va indicato al punto è "RL14 Corrispettivi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente" ?

[Alberto1535]

@Alessandra1265 ciao

se vuoi che il destinatario riceva un avviso devi fare la ricerca del nome con @

La gestione non imprenditoriale di CAV (o di altra struttura ricettiva) produce redditi diversi occasionali derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente (art.67, c.1, lettera i) del TUIR).

I redditi di cui alle lettere h) i) e l) del comma 1 dell'art.67 sono costituiti dalla differenza tra l'ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione (art.71, c. 2 del TUIR).

Di conseguenza, nel Modello Redditi PF:

Nel rigo RL14, Colonna 2 riportare i corrispettivi lordi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente, vale a dire i compensi al lordo della commissione host applicata da Airbnb. [Colonna 1 in bianco].

Colonna 3: riportare le spese documentate (ad esempio, la fattura emessa da Airbnb per le commissioni a carico host, la fattura del lavasecco, la fattura dell'agenzia di pulizie, la fattura per spese di manutenzione o riparazione, o altre) le quali possono essere portate in deduzione solo se specificamente inerenti la produzione dei redditi da gestione di CAV.

Gli importi indicati in Colonna 2 e in Colonna 3 sono il risultato di un prospetto che il contribuente è tenuto a compilare e a conservare (e a esibire all'Agenzia delle entrate in caso di richiesta) indicante distintamente, per ciascuno dei soggiorni effettuati,  l’ammontare lordo dei compensi [colonna 2], l’importo delle spese inerenti a ciascun soggiorno [colonna 3], e anche (per differenza) il reddito conseguito [che sarà assoggettato a tassazione ordinaria].

[Alessandra1265]

Alberto1535

E' proprio il mio caso, CAV NON imprenditoriale.

Ti ringrazio davvero molto per la risposta chiara, puntuale e immediata.

[Alessandra1265]

@Alberto1535 

Ti chiedo se mi puoi anche suggerire come compileresti il quadro RB per l'immobile in questione, in particolare per quanto riguarda la colonna "Utilizzo". Metterei "9" (nessuno degli altri casi) oppure "2" (immobile tenuto a disposizione). Escluderei invece di distinguere tra giorni in cui l'appartamento è stato utilizzato come CAV e i giorni in cui è rimasto vuoto. 

Grazie ancora per il tuo prezioso supporto 

PS Specifico che l'appartamento in questione non è usato come abitazione principale, è una seconda casa 

[Alessandra1265]

@Alberto1535 

Oppure, ora che ci penso, metterei utilizzo "2" per i giorni in cui l'appartamento non è stato utilizzato, mentre per i giorni utilizzati come CAV potrei non compilare del tutto il quadro RB. In questo modo il totale dei giorni relativi all'immobile nel quadro RB sarebbe inferiore a 365 ma mi sembra corretto. 

Ti sembra ragionevole? 

Grazie se trovi il tempo di rispondermi

[Alessandra1265]

@Alberto1535 mi permetto di riprendere questo post dell'anno scorso per chiederti se hai un'opinione in merito alla compilazione di Utilizzo e Giorni nel quadro RB per le CAV (vedi miei dubbi sopra). Se si compila anche il quadro RB per i giorni utilizzati come CAV e dichiarati nel quadro RL si finisce per conteggiare due volte le tasse.

Grazie

[Alberto1535]

@Alessandra1265 ciao.

Stranamente non ricevo la notifica dei tuoi messaggi.

In Emilia Romagna le norme regionali non prevedono la CAV in forma non imprenditoriale, per cui manca l'esperienza per gestire la situazione esposta.

Il gestore di CAV in forma non imprenditoriale deve utilizzare il quadro RL per dichiarare il reddito occasionale netto.

Se per la gestione utilizza una unità immobiliare di sua esclusiva proprietà, sarà tenuto a dichiarare il reddito fondiario (rendita catastale) sul quadro RB.

Si tratta di un immobile tenuto a disposizione (codice 2) per l'intero anno e utilizzato per la gestione di CAV.

Essendo assoggettato a IMU, i giorni di possesso comunque non incidono sulle imposte dirette per il principio di alternatività IMU - IRPEF. Ma il principio trova un'eccezione se questo immobile si trova nello stesso Comune dell'abitazione principale (nel qual caso il proprietario dovrà pagare un'IRPEF aggiuntiva).E' forse questo il tuo caso ?

Ma comunque i giorni di possesso sono 365, perché l'immobile è sempre restato a disposizione del proprietario-gestore, vale a dire non locato o non venduto.  A mio parere, è questo l'aspetto rilevante.

Si tratta solo di un parere in assenza di un'esperienza diretta dati i vincoli regionali.

Attendiamo il contributo di gestori "occasionali" di CAV lombarde che siano anche proprietari dell'immobile utilizzato per la gestione.

Oppure puoi provare a chiedere un parere a un commercialista locale.

[Alessandra1265]

@Alberto1535  grazie, anche a me non arrivano le notifiche

Purtroppo quello è proprio il mio caso. Mi pare di capire però che qui in Lombardia l'orientamento è di applicare la cedolare secca (opzione sulla quale so che tu non concordi). 

Bisogna trovare il commercialista giusto (non tutti hanno esperienza in questo ginepraio); chiederò anche all'associazione OspitaMI 

Grazie, buona serata