CAV e adempimenti burocratici

[Federica804]

Buongiorno, 

sono proprietaria di un alloggio in Lombardia, precisamente nel comune di San Donato Milanese e tra 20 giorni riceverò i miei primi ospiti.
Ho eseguito tutte le procedure amministrative necessarie:

1. Comunicazione di avvio nuova attività al SUAP del mio comune di riferimento + richiesta codice CIR
2. Accesso al portale ROSS 1000
3. Richiesta credenziali al portale ALLOGGIATI WEB gestito dalla questura (anche se non ho ancora ricevuto nulla).

L'intero appartamento che ho deciso di locare con Airbnb è configurato come CAV in forma NON IMPRENDITORIALE, perché da quello che mi era sembrato di capire, era l'unico modo per non dover incorrere nell'obbligo di fornire servizi aggiuntivi quali colazione, cambio biancheria durante il soggiorno e/o servizi di pulizia. E' corretto?

A questo punto però mi sorgono i seguenti dubbi che, pur controllando sulle varie sezioni del forum non riesco a fugare.

Per evitare di incorrere in sanzioni è strettamente necessario:

1) Stipulare un contratto d'affitto con gli ospiti anche per soggiorni brevi (inferiori ai 30 gg)?

2) Esporre i prezzi massimi all'interno della struttura? (Non saprei nemmeno come fare a reperire informazioni concrete in materia?

3) Una volta accolti gli ospiti devo prima registrarli su ROSS 1000 e poi sul portale Alloggiati?

Grazie in anticipo a chi mi risponderà.

Federica

[Alberto1535]

@Alessandra1265 

Si tratta di un retaggio del (recente) passato.

La Lombardia è un caso particolare, in quanto fino ad alcun anni fa la normativa regionale non prevedeva la locazione turistica e quindi il proprietario che volesse fare locazione doveva necessariamente iscriversi come gestore di CAV in forma non imprenditoriale.

Pur essendo iscritto come CAV, stipulava contratti di locazione e si comportava (anche fiscalmente) da puro locatore.

Al punto che anche interpretazioni regionali prevedevano, in quel periodo, la possibilità di cedolare secca.

Alla partenza degli "affitti brevi" è stata data possibilità ai gestori di CAV in forma non imprenditoriale di passare agli "affitti brevi" presentando un semplice modello di richiesta.

Ora la distinzione è netta, come scrive chiaramente anche il Comune di Milano:

https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/locazioni-alloggi-finalita-turistiche-affit...

https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/case-appartamenti-vacanze

Buona serata anche a te.

[Alberto1535]

@Federica804 

ma anche in caso di affitti brevi, una Polizza assicurativa RC verso gli ospiti è consigliata (anche se non obbligatoria).

[Veruska6]

Salve, per quanto ne sappia io la polizza R.C. CONTO TERZI , risulterebbe d'obbligo :

il comune in cui ho presentato la scia per l'apertura della casa vacanze, non mi avrebbe dato l'autorizzazione se non avessi inoltrato la stessa che ho acceso presso una compagnia assicuratrice, ed inoltre ho pure inserito l'incendio.

[Alberto1535]

@Veruska6 

la locazione non è la gestione di una struttura ricettiva.

[Donato76]

Buongiorno @Alberto1535, è stato molto chiaro nelle sue risposte. Mi resta solo un dubbio, sto per terminare tutto l iter per affitti brevi (no cav) proprio per poter usufruire del servizio di airbnb della trattenuta della cedolare secca

Per la cav sono sicuro che non serve ma per affitti brevi il proprietario deve avere la residenza nell immobile oggetto di locazione?

Grazie anticipatamente per l attenzione 

[Alberto1535]

@Donato76 buongiorno

Dipende dall'intromissione della normativa regionale sulla locazione turistica.

Certamente in Emilia Romagna, nel caso di locazione turistica, non deve esserci nessun residente nell'appartamento locato ed è possibile affittare solo l'intero.

Nel caso della Regione Lombardia che, per gli "affitti brevi" fa esplicito riferimento alla normativa nazionale (art.53 Codice del turismo; art. 1 comma 2 della L. 431/1998; art. 1571 del Codice civile), il requisito della residenza del locatore non è rilevante.

Se non è residente, il locatore potrà affittare l'intero appartamento: è questa la situazione più ricorrente.

Se è residente, il locatore potrà affittare porzioni dell'appartamento (o in sua assenza, per periodi limitati, l'intero appartamento).

Anche la normativa fiscale sulle locazioni brevi (DL 50/2017, Circolare AdE 24/E 2017) prevede queste possibilità.