@Davor91 buongiorno.
Qui trovi in dettaglio tutte le caratteristiche degli "affitti brevi" e della gestione non imprenditoriale di CAV nella Regione Lombardia:
https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/locazioni-alloggi-finalita-turistiche-affit...
https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/case-appartamenti-vacanze
Se fai "affitti brevi" (le locazioni brevi di cui al DL 50/2017) sei un locatore che in forma non imprenditoriale stipula contratti di locazione (obbligatoriamente in forma scritta) con conduttori "privati" con durata non superiore ai 30 giorni (all'anno nei confronti del medesimo conduttore).
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/297757/Circolare+n.+24+del+12+10+2017_Circ...
Nel caso della CAV, sei un gestore in forma non imprenditoriale di una struttura ricettiva, che tramite un contratto di albergo (anche in forma verbale) fornisce ai clienti alloggio ed eventualmente servizi complementari (quelli consentiti dai relativi regolamenti regionali).
In fondo, nella pratica, tra le due tipologie possono non esserci differenze rilevanti, al punto che fino a qualche anno fa (prima del recepimento nella normativa regionale degli "affitti brevi") chi in Lombardia voleva fare locazione era costretto a "iscriversi" come gestore di CAV.
Da rilevare comunque che la forma non imprenditoriale della CAV impone una chiusura annua di 90 giorni (anche non consecutivi), chiusura che, allo stato attuale (ma in futuro potrebbe cambiare), non è prevista per gli "affitti brevi".
Fiscalmente la locazione produce per il proprietario dei redditi fondiari.
I canoni di locazione lordi (al lordo delle commissioni a carico del locatore trattenute da Airbnb) sono assoggettati, a scelta del contribuente, all'imposta sostitutiva (cedolare secca 21% in caso di unico appartamento in locazione breve) calcolata sul 100% dei canoni, oppure a tassazione ordinaria IRPEF (all'aliquota marginale) e addizionali calcolata sul 95% dei canoni (5% di deduzione forfetaria delle spese).
Al momento del riconoscimento del canone, l' intermediario intervenuto nel pagamento (come Airbnb) è obbligato ad applicare una ritenuta fiscale del 21%.
La gestione non imprenditoriale di CAV produce dei redditi diversi.
E' possibile dedurre dal reddito diverso tutte le spese documentate (da fattura) strettamente inerenti la produzione di questo reddito, a partire dalle commissioni trattenute da Airbnb.
Il reddito diverso netto concorre al reddito complessivo assoggettato a IRPEF e addizionali.
Non c'è la ritenuta fiscale da parte di Airbnb al momento dell'accredito del compenso.
In entrambi i casi, anche per il reddito fondiario assoggettato a imposta sostitutiva, ci sarà un incremento del reddito complessivo ai fini delle agevolazioni, con conseguente riduzione/perdita di alcune agevolazioni collegate al reddito complessivo. Ad esempio, per il lavoratore dipendente, una riduzione della detrazione d'imposta per lavoro dipendente.
Una valutazione di massima della mera convenienza fiscale per chi già percepisca un reddito da lavoro dipendente, può essere fatta da un dottore commercialista solo sulla base di dati certi.
Nella sostanza, il confronto è tra l'imposta sostitutiva al 21% calcolata sul 100% del reddito fondiario lordo e la tassazione ordinaria sul reddito diverso netto calcolata all'aliquota marginale.
Nel secondo caso, aumenta la capienza fiscale eventualmente da utilizzare nel caso di rilevanti detrazioni (bonus ristrutturazioni, ecobonus, bonus mobili, interessi passivi, ecc.).
Il riferimento nella normativa regionale alla disciplina **bleep**onale delle locazioni brevi, porta ad escludere che la residenza sia un requisito rilevante per questa tipologia, per cui il locatore può essere residente (facendo locazione parziale oppure locazione intera occasionale per periodi molto limitati) oppure non residente nell'unità immobiliare locata. Con la residenza nell'unità immobiliare locata mantiene tutti i benefici fiscali per l'acquisto prima casa ed è esente da IMU.
Pare che le norme regionali non vietino la residenza nella CAV da parte di chi la gestisca. Sul punto ho qualche perplessità probabilmente derivante dalla normativa dell'Emilia Romagna e di altre regioni, che prevede l'incompatibilità tra residenza e gestione di CAV, e di conseguenza tra mantenimento di tutti i benefici per acquisto prima casa e gestione di CAV.
Su questi aspetti, in aggiunta a un dottore commercialista, puoi anche rivolgerti a:
https://www.ospitami.it/
https://www.comune.milano.it/web/municipio-5/servizi/affitto-in-condivisione-con-ospitami
Buon proseguimento.
