COSA BISOGNA FARE PER INIZIARE AD AFFITTARE UN APPARTAMENTO (LOCAZIONE TURISTICA)?

[Marta38]

Per affittare – come privato, SENZA partita Iva - un appartamento ammobiliato per turismo (“LOCAZIONE TURISTICA” o “PURA”) bisogna ottemperare ad alcune incombenze PRIMA di iniziare, ed altre DURANTE  lo svolgimento dell’attività.

PRIMA DI INIZIARE:

1) NECESSARIO INFORMARSI PRESSO IL PROPRIO COMUNE PER CONOSCERE LE MODALITA’

In base alle regole della Regione in cui è ubicato l’alloggio da affittare (ogni Regione legifera autonomamente in materia di turismo) è necessario accreditarsi presso il proprio Comune.

A seconda dei casi può essere necessaria una vera e propria SCIA o anche solo una segnalazione, ma non si può affittare senza farlo sapere al Comune.

2) NECESSARIO INFORMARSI PER OTTENERE LE CREDENZIALI DALLA QUESTURA

Espletata la pratica di accreditamento in Comune, si devono richiedere alla Questura, le credenziali per poter effettuare la segnalazione degli ospiti.

Segnalazione OBBLIGATORIA per tutti gli ospiti (italiani, stranieri, adulti, minori) da fare telematicamente entro 48 ore dall’arrivo.

La sanzione per il mancato adempimento è PENALE (3 mesi di reclusione + 260 euro di multa – pene TRIPLICATE in caso di reiterazione).

3) OPPORTUNO PREDISPORRE UN CONTRATTO DI AFFITTO E UN BLOCCHETTO DI RICEVUTE

Per ogni soggiorno, bisogna sottoscrivere insieme all’ospite, un contratto di locazione turistica, dove riportare i propri estremi, quelli dell’ospite, i dati catastali dell’abitazione, i dati del soggiorno (data inizio, data termine, importo concordato) oltre alle clausole di salvaguardia comuni a tutti i contratti di affitto. Anche per affitti di un solo giorno.

Se il soggiorno è inferiore ai 30 giorni il contratto NON deve essere registrato; se superiore ai 30 giorni, DEVE ESSERE REGISTRATO presso l’Agenzia delle Entrate (tassa di registro 2% + 16 euro di bolli).

A richiesta dell’ospite (o meglio, sempre) rilasciare la ricevuta per l’importo dell’affitto concordato (non per l’importo che si riceve da AirBnb) con marca da bollo di 2 euro.

4) INFORMARSI SULLA EVENTUALE IMPOSTA DI SOGGIORNO

Se il Comune lo prevede, in fase accreditamento verrà detto se è richiesta l’imposta di soggiorno (verificare comunque su Internet).

In tal caso verranno anche fornite le indicazioni sulle modalità di riscossione (ammontare, per quanti giorni, eventuali esenzioni, ecc.) e di riversamento in Comune (possono essere procedure telematiche o manuali o miste, dipende dal Comune).

5) INFORMARSI SULLE SEGNALAZIONI STATISTICHE ISTAT

Alcune Regioni prevedono la segnalazione statistica dei flussi turistici all’ISTAT; la conoscenza di tali flussi è necessaria per poter attrezzare adeguatamente le infrastrutture e le politiche turistiche nel territorio.

Anche per questa attività, in sede di accreditamento in Comune vi verrà detto, altrimenti chiedetelo voi.

6) INFORMARSI SULLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Gli affitti percepiti vanno dichiarati; salvo casi particolari, dipendenti dalla propria posizione fiscale, i redditi da affitti vengono posizionati nel quadro RB (redditi da fabbricati) e concorrono come gli altri redditi alla determinazione dell’imponibile.

E’ possibile anche optare in sede di dichiarazione (al CAF o commercialista) per la CEDOLARE SECCA al 21% invece di pagare l’aliquota Irpef ordinaria (solitamente più alta).

La convenienza però deve essere valutata attentamente, per cui è opportuno rivolgersi ad un commercialista.

IN CONCLUSIONE:

Il mancato adempimento (in tutto o in parte) di questi aspetti, può comportare conseguenze più o meno gravi (dalle sanzioni per esercizio abusivo, a quelle per evasione fiscale, alla sanzione penale per l’eventuale mancata segnalazione ospiti alla Questura).

La compilazione dell’annuncio, con quattro foto da mettere su Airbnb non esaurisce le incombenze del locatore.

Airbnb è solo un tramite per far conoscere il vostro appartamento in giro per il mondo e consentire quindi la domanda, ma non è la controparte dell’affitto, non sostituisce il contratto con il conduttore, non fa praticamente nulla delle incombenze burocratiche e legali per vostro conto.

Airbnb gestisce i pagamenti (e per questo percepisce una commissione) ed entro certi limiti e certe situazioni vi tutela e vi garantisce, ma non è responsabile delle eventuali inadempienze.

NB: altre forme di ospitalità (Casa Vacanza, Affittacamere, Bed&Breakfast) hanno altre regole ed altre incombenze, anche se più o meno, sono le stesse con alcuni dettagli differenti (tipo di domanda, caratteristiche della struttura, tipo di reddito da dichiarare, ecc.).

Roberto

[Claudia12]

@Federica29 nella regione Veneto per la locazione turistica è consentito fornire lenzuola e biancheria della casa. 
Cambiano le cose in ogni regione, ahimè, a seconda della normativa locale.
Airbnb scrive tante fesserie, come quella di riempire il frigo (per dire). 

[Ernesto3]

Grazie per le informazioni

Non ho capito questo

"la ricevuta per l’importo dell’affitto concordato (non per l’importo che si riceve da AirBnb)"

Quindi la ricevuta deve essere comprensiva della comissione di airbnb?

E' la ricevuta che fa fede al commercialista o il contratto (sul quale c'e' l'importo percepito,giusto?)

[Roberto143]

@Ernesto3

Ricevuta e contratto devono riportare lo stesso importo.

Cioè quello dell'affitto concordato.

Ricorda che se stai facendo LOCAZIONE TURISTICA, vuol dire che affitti il tuo appartamento, magari per pochi giorni ma comunque nella stessa maniera di un affitto 4+4 anni.

Nel contratto si mette l'importo dell'affitto così come concordato con l'inquilino, e quando ti paga gli farai la ricevuta per l'importo pagato (che sarà uguale a quanto scritto nel contratto).

Se l'agenzia immobiliare, o la banca o qualunque altro intermediario si trattiene per l'incasso una commissione, non potrai scaricarla.

Airbnb è solo un intermediario che pubblicizza il tuo appartamento e gestisce la transazione finanziaria con il tuo ospite, ma il rapporto di locazione è tra te e l'ospite.

[Luca177]

Chiedo scusa, mi accodo in quanto nuovo Host e sto adesso finendo di sistemare la parte "burocratica" dopo aver fatto la comunicazione all'ufficio competente per l'appartamento e richiesto le credenziali per Alloggiati Web.
L'annuncio è online ma con disponibilità dalla prossima settimana che voglio prima stipulare un'assicurazione.

Leggevo altrove per quanto riguarda la ricevuta ed ho trovato questo riferito ad AirBnB ed altri siti analoghi (non sapendo se posso mettere link esterni riporto il testo tal quale 🙂 😞 
"Questo implica che la cifra ricevuta dal proprietario non sarà pari a quella elargita dall’ospite a favore della piattaforma web di prenotazione provocando così l’impossibilità da parte del proprietario di determinare l’importo esatto della ricevuta. In questi casi l’ospite riceverà e potrà scaricare direttamente dai portali la ricevuta fiscale pari all’intero importo pagato. In sede di dichiarazione dei redditi vi sarà sufficiente conservare l’estratto conto bancario con evidenziate tutte le operazioni bancarie di accredito ricevute dalla piattaforma web."

Questo vuol dire che la ricevuta, nel caso di pagamento attraverso la piattaforma AirBnB non è dovuta o sbaglio ?

Grazie per i chiarimenti, ho pubblicato da poco e già ho due persone che hanno chiesto di riservare l'appartamento per fine mese... emozionato e pure un po' timoroso, cerco un po' di coraggio 🙂 

Luca

[Roberto143]

@Luca177

Secondo il sito dal quale hai copiato il periodo, non ci sarebbe bisogno.

A mio parere invece è opportuno farla sempre, dell'importo dell'affitto... che anche definirlo "lordo" mi sembra poco corretto.

Forse la definizione di "netto" potrebbe essere anche accettabile, ma da un punto di vista meramente contabile per l'host, non da un punto di vista fiscale o contrattuale.

C'é l'importo dell'affitto concordato.

E questo dovrebbe essere l'importo della ricevuta (e ovviamente del contratto).

Se l'affitto avviene in un rapporto diretto locatore-conduttore, sarà anche quanto effettivamente si incassa.

Se invece avviene attraverso un portale, sia il locatore che il conduttore pagheranno una commissione all' "agenzia" (che peraltro sono quelle, le reali fatture emesse dal portale, per entrambi).

Poi ovviamente ognuno può seguire la strada che preferisce. 😉

[Luca177]

@Roberto143 Grazie mille per i chiarimenti e le info, per scrupolo comprerò un blocchetto di ricevute e le relative marche da bollo, così da non rischiare 🙂 

[Stefano109]

come locatore fai la fattura di ciò che il sito ti riconosce incluso le tue commissioni verrso airbnb..

L'ospite poi potrà chiedere fattura per la differenza delle commisioni che Airbnb chiede al gueste di cui tu non hai evidenza.

In altre parole Airbnb fattura al guest solo la quota di commisioni pagata dal guest al sito

ps

se a tua volta viaggi con airbnb puoi verificare che potrai chiedere le fatture ad airbnb ma queste cnotengono solo le commisioni pagate da te non l'intero importo del soggiorno pagato all'host

[Giulia477]

@Luca177  Ciao Luca, vedo che sei diventato un esperto ora! Felice per te. 🙂

Io sono nuova invece e sto cercando di capire come funziona tutto l'ambaradam.

Ti va di vederci per un caffè un giorno? (senza sigaretta 😉 ) my treat.

Prometto di annoiarti solo per 10 minuti! 😄

Ti lascio la mia email, [***Dati modificati in accordo con le Linee Guida della community***] 

Ciao

Giulia Sorrentino

[Luca177]

Ciao @Giulia477 , grazie per l'attestato di stima, in effetti dopo tre anni di tribolazioni qualcosa in più l'ho imparata.
Ad esempio ho capito che la ricevuta non è obbligatoria in caso di pagamenti tracciabili (come ad esempio quelli che avvengono tramite airbnb o bonifico bancario) mentre è obbligatoria in caso di pagamento contanti.
Il contratto riporta le somme ma se non contiene la dicitura "PAGATO" riguardante l'importo non ha valore di ricevuta.
Qualora la riportasse allora il bollo sarebbe sempre dovuto per le somme superiori a €77,46

Io personalmente preferisco separare le due cose in quanto lo sono sia legalmente che concettualmente:
- il contratto rappresenta in forma scritta l'accordo tra le parti e stabilisce i compensi
- la ricevuta attesta il pagamento 

Nel caso da me adottato e che suggerisco di adottare, la ricevuta si produce su richiesta e l'eventuale marca da bollo, come previsto da legge, è a carico del conduttore (cioè della persona che paga e richiede la ricevuta)

Per il caffè... ti ringrazio ma, a parte che non prendo caffeina, questo periodo è davvero molto pieno di impegni, dovremo rimandare magari alla fine dell'alta stagione 😄

Grazie comunque per il pensiero 😄 

[Sabrina585]

Ciao Luca visto che sei un esperto ti chiedo quali obblighi ho a parte comunicare al comune di residenza su carta semplice (mai però ricevuta una loro risposta) , chiedere credenziali per l accesso del sito alloggiati? Per la ricevuta  non ne vedo il senso perché il pagamento avviene tramite airbnb giusto? serve contratto di locazione ? Grazie ciao Sabrina 

[Salvatore199]

@Sabrina585 

Devi prima informarti presso il tuo Comune, su quali sono gli adempimenti richiesti per segnalare l’inizio dell’affitto turistico-breve (ogni Regione/Comune ha modalitá specifiche, per cui l’unica é informarti da loro direttamente).

Una volta fatta la Comunicazione al Comune nelle modalitá richieste (online, a mezzo pec, email semplice, di persona, ....) potrai richiedere le credenziali ad alloggiatiweb.

Probabilmente dovrai chiedere anche le credenziali per le segnalazioni statistiche (dipende dalla Regione)

Si, devi fare un contratto di locazione, anche solo per un giorno.

La ricevuta la devi rilasciare sicuramente se te la richiede l’ospite (conduttore) con marca da bollo da 2 euro se supera i 77 euro (airbnb rilascia, sia a te che all’ospite, fattura per il pagamento delle rispettive commissioni).

ps: ricorda che airbnb é solo un intermediario; il rapporto di locazione (e il contratto) é tra te (proprietario, locatore) e l’inquilino, conduttore (meglio chiamarlo così, piuttosto che guest, termine più adatto a chi ha una attivitá ricettiva, che non é il tuo caso, se affitti).

[Laura582]

Salve a tutti,

mi sto informando per avviare un'attività di affitto appartamenti ad uso turistico a Bologna.

Nella modulistica da consegnare in Comune per registrarsi ho trovato una nota riguardo i vincoli per attività svolta in forma NON imprenditoriale, questo è il link:

informa.comune.bologna.it/iperbole/media/files/comunicazione_di_locazione_appartamenti__uso_turistic...

La parte che mi lascia perplessa è questa: 

"Perché non sia configurata l'attività imprenditoriale è esclusa, da parte del locatore, la fornitura di servizi complementari o aggiuntivi, diversi da quelli minimi indicati, nonché la pubblicità dell'attività.

Non è considerata pubblicità la normale attività informativa, anche tramite siti internet privati, purché non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione con caratteristiche che travalichino una semplice informazione, indicazione di visibilità o delle coordinate quali indirizzo, telefono, fax ed e-mail."

Sembrerebbe quindi che per svolgere questa attività in forma NON imprenditoriale (perciò senza registrarsi come azienda), non ci si possa pubblicizzare su circuiti di prenotazione e commercializzazione. Questo include Airbnb?

Io non vorrei aprire la Partita Iva per poter affittare l'appartamento, ma non voglio neanche incorrere in sanzioni.

Voi come avete risolto?

Grazie,

Laura

[Roberto143]

@Laura582

In realtà non sarebbe competenza delle Regioni stabilire cosa determina l'imprenditorialità o meno nello svolgimento di una attività; tale compito appartiene allo Stato, tramite l'Agenzia delle Entrate e/o la GdF.

Che valutano un insieme di aspetti e comportamenti, al fine di individuare se si sta operando in modo imprenditoriale (e quindi si necessita di partita Iva) oppure no.
Uno degli aspetti più significativi é sicuramente la fornitura di servizi aggiuntivi alla persona durante il soggiorno (colazioni, pulizie, cambio di biancheria, servizi navetta ecc.), tali da inquadrare il rapporto non più come una semplice locazione (una definizione di questa tipologia é proprio "locazione pura") ma come un vera e propria attività ricettiva.

E poi ci sono altri elementi, quali ad esempio il numero degli appartamenti adibiti a tale scopo, il numero e la durata dei soggiorni (soggiorni da 1/3 giorni, ripetuti sono più da hotel che da affitto), la sottoscrizione o meno del contratto di affitto, il rilascio della ricevuta, la gestione stessa dell'attività (servirsi o meno di esterni per check-in, check-out, pulizie di fine soggiorno, ecc.).

È evidente che il cumulo di più di uno di questi elementi potrebbe indurre la GdF a ritenere imprenditoriale l'attività.

In merito alla presenza sui portali online, non mi risulta che l'Agenzia delle Entrate si sia ancora espressa esplicitamente (ma potrei sbagliarmi); di certo, se così fosse, le decine di migliaia di inserzionisti su Airbnb (o altri portali similari) sarebbero "fuorilegge", e questo non credo sia possibile.

Detto tutto ciò, la norma la Regione l'ha scritta, e fino a quando non sarà modificata o contestata magari da un TAR a fronte di un esposto, chi la "infrange" lo fa a suo rischio, ferma restando ovviamente la possibilità di ricorrere in caso di sanzione.

Ti consiglio comunque la consultazione del sito "La casa che avanza", ed in particolar modo questo articolo: http://www.lacasacheavanza.it/questa-casa-non-e-un-albergo-il-conflitto-di-competenze-tra-stato-e-re...

Aggiungerei, per concludere, che non necessariamente l'apertura della partita IVA sarebbe da escludere a priori: con la possibilitá di accedere al regime forfettario semplificato, in molti casi la partita IVA é addirittura più conveniente della tassazione ordinaria o della cedolare secca!

Non solo. Mentre nella tassazione ordinaria il costo sostenuto per le imposte va a beneficio della fiscalitá generale, nella partita IVA il costo principale é determinato dai contributi INPS, che non vanno "persi" ma confluiscono nella propria posizione previdenziale.

Il regime semplificato poi non necessita di fatturazioni, tenuta della contabilità, operazioni IVA... insomma non c'è una particolare differenza dalle incombenze alle quali  comunque bisogna  ottemperare nella gestione da privati (contratto di locazione, ricevuta) se non il pagamento dei contributi.

Quindi sarebbe quanto meno opportuno, con l'aiuto di un commercialista, fare una verifica di convenienza.

[Orvieto-In-Centro0]

@Roberto143, confermo che gli unici 3 obblighi della Partita Iva Ordinaria che restano nella Partita Agevolata A Forfait (a parte l'INPS) sono:

a) CERTIFICARE I CORRISPETTIVI;

b) REGISTRARE LE FATTURE DI ACQUISTO;

c) OPERARE UNA SORTA DI ''INVERSIONE CONTABILE O REVERSE CHARGE'' NEL CASO IN CUI SI RICEVANO FATTURE DA SOGGETTI CHE COME AIRBNB SONO IN UNA SPECIE DI ''BLACK LIST'' DAL PUNTO DI VISTA FISCALE, E PERTANTO DOBBIAMO VERSARE NOI ALLO STATO L'IVA (PUR NON AVENDO LA NORMALE PARTITA IVA) AL POSTO DI AIRBNB, MA SOLO SUI COSTI DEL SERVIZIO DELL'HOST ED ENTRO IL 16 DEL MESE SUCCESSIVO ALLE OPERAZIONI AVVENUTE.

Restano poi tutti gli obblighi di legge di altro tipo, e naturalmente bisogna emettere o Ricevute Fiscali o, su richiesta del cliente/ospite, Fatture. In questo dunque, Roberto, non direi che non dobbiamo fatturare, dobbiamo fatturare se lo chiede l'ospite, ma la fattura sarà uguale ad una ricevuta fiscale semplicemente con aggiunta la partita iva o il codice fiscale del soggetto che richiede la fattura, e senza scorporare dall'importo alcuna Iva. Anche il Forfait è soggetto a Marca da Bollo da 2 Euro per importi superiori a 77,47 Euro.

Ciao!

[Roberto143]

@Orvieto-In-Centro0

Mi risulterebbe ancora più semplice: regime-forfettario-semplificazioni-fiscali-contabili/