Diventare Host non è poi così semplice...

[Francesco1573]

Buongiorno a tutti, 

mi chiamo Francesco e sono un utente di Airbnb da diversi anni. Ho sempre fatto l'ospite, in Italia e all'estero, ma recentemente si è creata l'opportunità di diventare Host ed ho iniziato ad interessarmi della faccenda, perdendomi quasi immediatamente nel mare burocratico, pur avendo letto le guide introduttive condivise nella community.

Provo a descrivervi la situazione e a dirvi quello che ho capito finora:

L'appartamento è un bilocale in centro a Milano, usato come abitazione principale fino al mese scorso. L'idea è quella di affittarlo per brevi periodi, dato che occasionalmente sarà utilizzato da genitori, suoceri, etc. 

Io sono titolare di p.iva in regime ordinario come operatore sanitario. 

Stando a quello che ho capito i miei obblighi sarebbero:

1. Stipulare un contratto con gli ospiti, indipendentemente dalla durata del soggiorno, di locazione turistica, che non richiede registrazione.

2. Emettere fattura o ricevuta relativa all'importo totale del soggiorno

3. Cedolare secca

4. Registrare ogni ospite sul sito alloggiati web

5. Registrare l'immobile su una banca dati degli affitti brevi,  e usare il codice di riferimento su ogni annuncio pubblicato sulle varie piattaforme

Questo è quello che ho capito finora, ma non mi sono chiare alcune cose:

Avendo io già una P.IVA sono obbligato ad emettere fattura tramite essa? So che potrei chiederlo al commercialista ma intanto chiedo anche qua.

Esiste un contratto standard/universale che vada bene per la mia situazione?

Perdonate l'ignoranza, ma che vuol dire cedolare secca? Va scritto nel contratto? 

L'attivazione del profilo sul sito alloggiati si può fare online?

Questa banca dati (che mi par di capire sia stata approvata dalla legge di bilancio 2021) è già operativa? Dove si trova?

Per quanto riguarda la tassa di soggiorno, essendo l'appartamento nel Comune di Milano la riscossione avviene in automatico giusto?

Per ora è tutto, grazie a chi mi leggerà/risponderà/indirizzerà verso le guide giuste per chiarirmi questi dubbi. 

Spero di non aver scritto troppe castronerie e se mi sono perso qualcosa fatemelo sapere!

Grazie

Francesco

[Francesca]

Ciao @Francesco1573 !
benvenuto nella community e complimenti per l'inizio della tua nuova avventura da Host! Qui nella community abbiamo molti nuovi host. Intanto ti invito a dare un'occhiata a questa selezione creata proprio per te: https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/SOS-Nuovi-Host-iniziate-da-qui/td-p/1480977

[Francesco1573]

Grazie @Francesca , le guide sono state molto utili anche se c'è ancora qualche passaggio che mi sfugge.

Relativamente alla comunicazione alla regione dell'inizio della locazione turistica ho trovato questo modulo che credo sia quello giusto https://www.regione.lombardia.it/wps/wcm/connect/f7ef1098-9be3-4adb-b610-aff5c9abf653/Schema+comunic... 

magari qualche lombardo può confermare.

Mentre per il servizio alloggiati web l'attivazione si può fare online via PEC, c'è tutto spiegato a questo indirizzo: https://questure.poliziadistato.it/it/Milano/articolo/5730de13bebe9211685823

Quindi se questi due moduli sono corretti direi che a questo punto mi manca solo un contratto.

[Stefano-E-Maria0]

Ma non è che nel momento in cui gli ospiti prenotano attraverso una piattaforma il contratto lo firmano automaticamente attraverso di essa?

[Giovanni979]

La prenotazione si tratta, almeno qui su airbnb, sostanzialmente di una promessa di affitto: a questa deve seguire un contratto che è qualcosa di molto più profondo, sei obbligato ad esempio ad inserire dei dati che neppure Airbnb conosce. Quindi no la prenotazione su Airbnb non può assolutamente essere equivalere all’accettazione di un contratto di affitto: se ne avessi uno davanti te ne renderesti conto facilmente. 

[Francesca]

Ciao @Francesco1573 @Stefano-E-Maria0 ,

leggendo nella community ho capito che dipende: provate a cercare "contratto bega" nella barra della ricerca in alto. Ricordo che avevo creato la conversazione con queste parole nel titolo. Chiedo anche all'ottimo @Dario0 di dirci la sua! 🙂

Fateci sapere cosa avete trovato!

[Francesco1573]

Continuando a spulciare in giro ho intanto trovato questa guida generale che può essere utile per tutti quelli che desiderano ospitare in Lombardia: https://www.airbnb.it/d/comeospitareinlombardia

Quel link rimanda al sito impresa in un giorno, dal quale si può fare la denuncia di inizio attività.

Però già lì le cose divergono un pochino: la guida dice che, se si vuole fare attività di locazione turistica (quella che ritengo più interessante) la cosa è normata a livello statale e non regionale, ma non spiega quale sia la differenza in termini pratici. 

Da quel che ho visto, la pratica suap su impresa in un giorno va comunque fatta (c'è proprio la voce "avvio locazione turistica non imprenditoriale") ma forse la faccenda del codice CIR è un po' diversa.

In ogni caso ho chiesto delucidazioni al mio commercialista e proverò ad aggiungere info man mano che le trovo.

[Francesca]

Grazie @Francesco1573 !
Molto utile, fai bene a rivolgerti a un commercialista. Assicurati che sia uno aggiornato sugli affitti brevi! Non tutti lo sono.

[Dario0]

Ciao @Francesco1573 , hai ragione la questione non è semplicissima ma non ti arrendere, ci sono anche delle gioie!
@Stefano-E-Maria0 il contratto scritto è obbligatorio per locazione breve mentre non è richiesto per le altre forme di ospitalità come Casa Vacanze e B&B ad esempio.
Poi @Francesco1573 cedolare secca e partita iva non vanno d'accordo. Se decidi di affittare in regime imprenditoriale cioè con partita iva allora non puoi utilizzare la cedolare secca che è un regime di tassazione agevolato che si applica solo per contratti tra privati e tu saresti una partita iva e non un privato.
Ti conviene anche approfondire quindi l'aspetto della tassazione col tuo commercialista.

CC @Francesca 

[Francesca]

grazie mille @Dario0 

[Stefano-E-Maria0]

Ah ok, è che noi non ce ne siamo mai interessati essendo un agriturismo.