@Andrea5086 ciao,
la [Guida] Locazione breve a Bologna dovrebbe già contenere alcune risposte ai tuoi dubbi.
Leggendo le tre risposte che hai ricevuto, la prima considerazione è che ciascun ente, dal proprio punto di vista, ha dato una risposta coerente. Mi sorprende il richiamo del SUAP al comma 3-bis dell'art.4 del DL 50/2017, sia nella sostanza (mi pare c'entri poco) che nella forma, trattandosi di comma abrogato dalla Legge 30/12/2020 n.78.
Il SUAP fonda la sua risposta sulla L.R. del 2004 e sulle Delibera della Giunta del 2005 e 2007.
Per la locazione di Appartamento ammobiliato per uso turistico in forma non imprenditoriale, la Legge regionale prevede che il proprietario possa dare in locazione a turisti case e appartamenti, in numero non superiore a tre, con contratti aventi validità non superiore a sei mesi consecutivi.
Tra i vincoli previsti dalle Delibere della Giunta regionale vi è il divieto di inserire su portali telematici l’offerta da parte di un soggetto “privato” di locazione di appartamento ammobiliato ad uso turistico.
A differenza di altre regioni, la datata normativa regionale non si è adeguata al Codice del turismo
(art. 53 “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche”:
“Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione."),
nè ha tenuto conto della realtà delle locazioni brevi disciplinate fiscalmente già dal 2017.
E' rimasta ancorata alla locazione di appartamento con durata sino a 6 mesi e solo da parte del proprietario (o dell'usufruttuario). Inoltre, il proprietario (o usufruttuario) può fare solo la locazione diretta senza l'intervento di intermediari (il modello è quello della Riviera Romagnola dove il proprietario affitta per qualche mese nel periodo estivo).
Se il proprietario privato intende dare in locazione turistica il proprio appartamento, l'unica modalità offerta dalla normativa regionale è, appunto, la locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico, da comunicare al Comune utilizzando il modello stabilito dalle Delibere della Giunta di cui sopra.
In questo quadro, è evidente che il Comune legittimamente confermi il divieto previsto dalle Delibere della Giunta (divieto che è anche inserito nel modello di Comunicazione).
Questo è il passaggio amministrativo obbligato nella Regione Emilia-Romagna anche nel caso in cui il proprietario privato non sia disponibile a fare locazione turistica sino a 6 mesi, ma semplicemente intenda fare esclusivamente delle locazioni brevi.
La definizione di "locazione breve", comunque, trova già dei riferimenti nei più recenti regolamenti comunali: ad esempio, per il Comune di Bologna il nuovo regolamento dell’imposta di soggiorno (allegato A alla Delibera del Consiglio Comunale P.G. n.528563/2020):
"Presupposto dell'imposta è l' alloggiare nelle strutture ricettive alberghiere, all’aria
aperta, extralberghiere e nelle altre tipologie ricettive di cui alla L.R. Emilia-Romagna n.
16/2004, per tali intendendosi: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi, villaggi turistici, case per ferie, ostelli, affittacamere, case e appartamenti per vacanze,
appartamenti ammobiliati per uso turistico, attività saltuarie di alloggio e prima colazione
(bed & breakfast), agriturismi, strutture di turismo rurale, nonché gli immobili destinati alla
locazione breve, di cui all’art. 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, ubicati nel territorio
del Comune di Bologna."
Al riguardo, il Comune di Bologna ha stipulato una Convenzione con Airbnb per la riscossione e il riversamento dell'imposta di soggiorno: dall'ultimo trimestre 2021, tale Convenzione è destinata solamente alle locazioni brevi.
In conclusione, io, a suo tempo, quale proprietario "privato" ho presentato al SUAP la Comunicazione di inizio locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico, con allegata classificazione volontaria regionale.
Poi, nei fatti, faccio esclusivamente locazioni brevi, come dimostrato dal mio annuncio su Airbnb che prevede una durata massima del soggiorno di 29 notti e dai contratti di locazione breve che vengono firmati ad ogni check-in.
Quando presento le Dichiarazioni trimestrali dell'imposta di soggiorno (con pagamento zero, facendo locazioni solo tramite Airbnb) barro semplicemente la casella "locazione breve" ed indico nelle Note: Responsabile d'imposta Airbnb.
Un cordiale saluto.
