Dubbi e recap prima di iniziare attività

Risolto!
Andrea5086
Level 2
Bologna, Italy

Dubbi e recap prima di iniziare attività

Un saluto a tutta la community. Mi presento in quanto sono nuovo del forum. Mi chiamo Andrea e vivo a Bologna e sto valutando se intraprendere oppure no una nuova esperienza come Host.


Ho cercato di approfondire il più possibile attraverso i contenuti della community (partendo dalla discussione Inizio attività Bologna) e vorrei fare un recap per essere relativamente sicuro di aver colto i punti fondamentali per poter iniziare.


Faccio una piccolissima premessa riguardo la mia situazione: Sono il proprietario di un bilocale a Bologna nel quale sono residente.


CLASSIFICAZIONE ABITAZIONE:
Nel mio caso, le opzioni sembrerebbero essere 2 e per ognuna di queste dovrei spostare il mio indirizzo di residenza:

  1.  Locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico in forma non imprenditoriale
  2.  Locazione breve


In entrambi i casi occorre sottoscrivere un contratto tra le parti ma nel primo caso, se la permanenza dell'ospite supera i 30 giorni, il contratto va registrato, nel secondo invece non occorre la registrazione in quanto il numero di giorni di permanenza devono essere inferiori a 30.
Sempre nel caso di locazione breve, è possibile utilizzare la piattaforma Airbnb ed altri siti per pubblicizzare il proprio appartamento senza la necessità di aprire una partita iva (come indicato nel decreto 24/04/2017 n. 50 dall'agenzia delle entrate).


AVVIO ATTIVITA':
• SCIA: Apertura della scia per comunicare l'inizio dell'attività al comune di Bologna.
• Comunicare tramite alloggiati Web le persone ospitate + comunicazioni per fini statistici.


TASSA DI SOGGIORNO:
• Sul sito del comune di Bologna leggo che bisogna rivolgersi all'ufficio riscossioni ma qui nel forum ho letto che da poco è stato istituito un accordo tra il di    comune Bologna ed Airbnb dove quest'ultima versa direttamente la tassa di soggiorno al comune.


Credo di aver ricapitolato, tralasciando momentaneamente la parte relativa alla dichiarazione dei redditi, le attività che vanno eseguite per poter iniziare.
Ora arriviamo alle domande.


La prima è: Come faccio a dire se voglio registrare il mio appartamento come Locazione Breve oppure appartamento ammobiliato per uso turistico? Va dichiarato in fase di apertura della SCIA?


La seconda invece riguarda il contratto da sottoscrivere.
Dato che mi seccherebbe dover far firmare ogni volta un contratto, con il rischio poi che l'ospite torni sui suoi passi, l'unica strada percorribile sarebbe quella di registrare l'appartamento come Casa vacanze rientrando quindi nelle strutture extra-alberghiere e conseguentemente l'apertura della partita Iva, corretto?

So che è una domanda molto superficiale per la quale ci sono troppe cose da valutare per poter dare una risposta ma, voi da cosa iniziereste per capire se aprire partita iva oppure no?
Scusate lo sproloquio ma ho bisogno di mettere un po di ordine alle varie informazioni che ho trovato.


Ringrazio in anticipo tutti quelli che vorranno aiutarmi, a presto.

Risposta Migliore
Alberto1535
Top Contributor
Bologna, Italy

@Andrea5086 

se vuoi trovare ulteriori informazioni puoi leggere la recente [Guida] Locazione breve a Bologna.

Per l'imposta di soggiorno: Comune di Bologna: Airbnb e novità sulla Dichiarazione trimestrale dell'imposta di soggiorno.

Buonanotte.

Vai alla Risposta Migliore originale

4 Risposte 4
Alberto1535
Top Contributor
Bologna, Italy

@Andrea5086 

se vuoi trovare ulteriori informazioni puoi leggere la recente [Guida] Locazione breve a Bologna.

Per l'imposta di soggiorno: Comune di Bologna: Airbnb e novità sulla Dichiarazione trimestrale dell'imposta di soggiorno.

Buonanotte.

Andrea5086
Level 2
Bologna, Italy

Un saluto a tutti voi.

 

Dopo aver continuato gli approfondimenti per cercare di sciogliere i miei dubbi prima di iniziare l'attività rivolgendomi ad un'associazione, all'agenzia delle entrate e al SUAP, continuano a non tornarmi delle cose.

 

La domanda posta a tutti gli organi sopra citati era sempre la stessa ovvero: "E' possibile affittare un appartamento ed utilizzare delle piattaforme apposite come ad esempio Airbnb senza avere la partita Iva?"

 

Le risposte sono state le seguenti:

  1. - Associazione: "Si, per affitti brevi è possibile utilizzare portali web senza partita Iva".
  2. - Agenzia delle entrate: "Non lo sappiamo. A noi interessa solo che vengano dichiarati i redditi provenienti dall'affitto".
  3. - SUAP: "Assolutamente No. Non è possibile affittare l'appartamento utilizzando gli appositi portali senza avere una partita Iva".

 

Alla risposta del SUAP allora ho fatto presente quanto scritto nella circolare N.24/E del 12 Ottobre 2017 relativamente agli affitti brevi di durata inferiore ai 30 giorni.

 

La loro risposta è stata la seguente:

"La normativa nazionale sugli affitti brevi è una normativa di carattere fiscale, oltre a mancare il raccordo con le normative regionali, manca il decreto previsto al comma 3 bis del D.L. 50/2017. Non resta che fare riferimento alle normative regionali (L.R. 16/2004 e s.m.i.). "

 

A questo punto mi sono posto la domanda: Allora tutte le persone che in Emilia Romagna hanno in affitto un appartamento ad uso turistico o B&B o non so che altro ancora, hanno tutti la PIVA?

 

 

Scusami @Alberto1535 se ti cito ma ho letto il post che hai linkato sopra e credo che sicuramente potrai darmi qualche chiarimento in più.

 

Grazie ancora

 

Alberto1535
Top Contributor
Bologna, Italy

@Andrea5086 ciao,

la [Guida] Locazione breve a Bologna  dovrebbe già contenere alcune risposte ai tuoi dubbi.

 

Leggendo le tre risposte che hai ricevuto, la prima considerazione è che ciascun ente, dal proprio punto di vista, ha dato una risposta coerente. Mi sorprende il richiamo del SUAP al comma 3-bis dell'art.4 del DL 50/2017, sia nella sostanza (mi pare c'entri poco) che nella forma, trattandosi di comma abrogato dalla Legge 30/12/2020 n.78.

 

Il SUAP fonda la sua risposta sulla L.R. del 2004 e sulle Delibera della Giunta del 2005 e 2007. 

Per la locazione di Appartamento ammobiliato per uso turistico in forma non imprenditoriale, la Legge regionale prevede che il proprietario possa dare in locazione a turisti case e appartamenti, in numero non superiore a tre, con contratti aventi validità non superiore a sei mesi consecutivi.

Tra i vincoli previsti dalle Delibere della Giunta regionale vi è il divieto di inserire su portali telematici l’offerta da parte di un soggetto “privato” di locazione di appartamento ammobiliato ad uso turistico.

 

A differenza di altre regioni, la datata normativa regionale non si è adeguata al Codice del turismo

(art. 53 “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche”:

“Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione."),

nè ha tenuto conto della realtà delle locazioni brevi disciplinate fiscalmente già dal 2017.

E' rimasta ancorata alla locazione di appartamento con durata sino a 6 mesi e solo da parte del proprietario (o dell'usufruttuario). Inoltre, il proprietario (o usufruttuario) può fare solo la locazione diretta senza l'intervento di intermediari (il modello è quello della Riviera Romagnola dove il proprietario affitta per qualche mese nel periodo estivo).

 

Se il proprietario privato intende dare in locazione turistica il proprio appartamento, l'unica modalità offerta dalla normativa regionale è, appunto, la locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico, da comunicare al Comune utilizzando il modello stabilito dalle Delibere della Giunta di cui sopra.

In questo quadro, è evidente che il Comune legittimamente confermi il divieto previsto dalle Delibere della Giunta (divieto che è anche inserito nel modello di Comunicazione).

Questo è il passaggio amministrativo obbligato nella Regione Emilia-Romagna anche nel caso in cui il proprietario privato non sia disponibile a fare locazione turistica sino a 6 mesi, ma semplicemente intenda fare esclusivamente delle locazioni brevi.

 

La definizione di "locazione breve", comunque, trova già dei riferimenti nei più recenti regolamenti comunali: ad esempio, per il Comune di Bologna il nuovo regolamento dell’imposta di soggiorno (allegato A alla Delibera del Consiglio Comunale P.G. n.528563/2020):

"Presupposto dell'imposta è l' alloggiare nelle strutture ricettive alberghiere, all’aria
aperta, extralberghiere e nelle altre tipologie ricettive di cui alla L.R. Emilia-Romagna n.
16/2004, per tali intendendosi: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi, villaggi turistici, case per ferie, ostelli, affittacamere, case e appartamenti per vacanze,
appartamenti ammobiliati per uso turistico, attività saltuarie di alloggio e prima colazione
(bed & breakfast), agriturismi, strutture di turismo rurale, nonché gli immobili destinati alla
locazione breve, di cui all’art. 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, ubicati nel territorio
del Comune di Bologna."

Al riguardo, il Comune di Bologna ha stipulato una Convenzione con Airbnb per la riscossione e il riversamento dell'imposta di soggiorno: dall'ultimo trimestre 2021, tale Convenzione è destinata solamente alle locazioni brevi.

 

In conclusione, io, a suo tempo, quale proprietario "privato" ho presentato al SUAP la Comunicazione di inizio locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico, con allegata classificazione volontaria regionale.

Poi, nei fatti, faccio esclusivamente locazioni brevi, come dimostrato dal mio annuncio su Airbnb che prevede una durata massima del soggiorno di 29 notti e dai contratti di locazione breve che vengono firmati ad ogni check-in.

Quando presento le Dichiarazioni trimestrali dell'imposta di soggiorno (con pagamento zero, facendo locazioni solo tramite Airbnb) barro semplicemente la casella "locazione breve" ed indico nelle Note: Responsabile d'imposta Airbnb.

 

Un cordiale saluto.

 

 

 

 

 

 

 

Andrea5086
Level 2
Bologna, Italy

Ok, ora ho capito. Il contratto firmato funge da "prova" che si sta procedendo secondo quanto  indicato dall'ormai famosa circolare N.24/E del 12 Ottobre 2017.

 

@Alberto1535  Grazie ancora una volta per le tue risposte esaustive, adesso direi (e spero 😄 ) che non ho più dubbi riguardo alla questione inizio attività.

 

Grazie ancora!!

 

 

Leggi gli articoli del Centro Risorse

Preparare la casa per gli ospiti
Consigli di host Airbnb Plus: come qualche premura può fare la differenza
Assistere gli ospiti durante il loro soggiorno