Gestione da Co-Host di unica proprietà divisa in due appartamenti con ingresso indipendente

[Alessandro1077]

Ciao a tutti, mi è stato chiesto di gestire una proprietà oltre la mia, si tratta di una villetta a schiera ed è già suddivisa in due appartamenti ( interrato trivano e piano terra bivano), in comune solo il cortile antistante che conduce al cancello di ingresso della proprietà.

Le mie domande, non avendolo ancora mai fatto sono diverse partendo dal presupposto  che la maggior parte delle cose riguardo la gestione le conosco grazie alla mia, ad esempio con unico Cin ecc si possono creare due annunci per una stessa proprietà divisa in due? ( chiaramente parliamo di una proprietà unica quindi dati catastali ecc ecc di una).

Come funziona a livello fiscale?

Come funziona l'inserimento turisti nei portali di dichiarazione ai quali chiaramente bisogna iscriversi? ( Ho immaginato si inseriscano il numero totale di presenti  il giorno per l'intera struttura ma magari mi sbaglio)

[Alberto1535]

@Alessandro1077 ciao,

se si tratta di locazione turistica breve, se non ricordo male (ma consiglio di verificare) la normativa regionale fa riferimento alla locazione breve così come definita del DL fiscale 50/2017.

Di conseguenza, in Sardegna,  sarebbe possibile dare in locazione breve porzioni della stessa unità immobiliare.

Sarà il proprietario locatore che si occuperà della pratica amministrativa con la richiesta, in particolare, del Codice regionale e del CIN.

Fiscalmente l'Agenzia delle entrate fa esplicito riferimento alla contestuale locazione breve di porzioni della stessa unità immobiliare ai fini dei giorni di possesso nella dichiarazione dei redditi del proprietario locatore.

Se l’immobile è stato parzialmente locato, i giorni in cui si è verificata la contemporanea locazione di porzioni dell’immobile vanno contati una sola volta.
Esempio:
Sono stipulati più contratti di locazione breve di porzioni di unità abitative:
porzione A, contratto di durata 1° agosto – 16 agosto 2024
porzione B, contratto di durata 10 agosto – 20 agosto 2024
Il totale dei giorni da indicare nella colonna 3 sono 20.

Ai fini della segnalazione (da parte del proprietario locatore o del PM delegato) su Alloggiati web, della dichiarazione e del pagamento dell'imposta di soggiorno, della comunicazione dei flussi turistici alla regione, rilevano gli ospiti effettivamente presenti nell'unità immobiliare.

L'annuncio verrà pubblicato dal proprietario locatore (con il suo account) comunicando i suoi dati fiscali, anche ai fini dell'applicazione della ritenuta fiscale del 21% da parte di Airbnb.

Potrà nominarti co-host con pieni poteri sull'annuncio.

La remunerazione del Property Manager, che dipende dalla gamma di servizi offerti al proprietario, 

può essere riconosciuta periodicamente (ad esempio mensilmente sulle risultanze del mese) direttamente, oppure tramite Airbnb ad ogni soggiorno.

Fiscalmente la modalità di riconoscimento del compenso è irrilevante per entrambi.

Il proprietario locatore non potrà mai dedurre i compensi riconosciuti al Property manager.

Per il PM, se si tratta di un'attività occasionale, potrà essere gestita senza partita IVA, restando sempre nell'ambito del limite generale di 5.000 euro l'anno. Sono redditi diversi da far confluire nel reddito complessivo soggetto a tassazione ordinaria.

Si tratta di informazioni di carattere generale. Prima di sottoscrivere un mandato suggerirei la consulenza di un dottore commercialista che potrà consigliare la soluzione fiscale ottimale sulla base della complessiva posizione personale.

[Alessandro1077]

Grazie mille Alberto molto esaustivo, ora devo decidere se occuparmene e sopratutto quanto chiedere calcolando il tutto...

[Umberto]

Ciao, @Alessandro1077, sono contento che la risposta di @Alberto1535 ti abbia aiutato. Ti ricordo solo di usare la @ per taggare le persone, altrimenti rischi che, non ricevendo nessuna notifica, questi non possano risponderti.

Tienici aggiornati 😊

[Alessandro1077]

@Alberto1535  grazie, quindi dovrò creare un annuncio doppio perchè sono due proprietà, sicuramente mi apparirà la schermata dove posso passare da un annuncio all'altro calcolando che ho anche la mia proprietà quindi diventerebbero 3,  alla fine ho deciso di occuparmene con un 15% di riconoscimento a soggiorno per gestire check-in e out, coordinamento pulizie, cambio set e gestione del sito, diciamo che la mia esperienza personale aiuta in tal senso a pesare l'impegno in se ma essendo lei un'amica non volevo neanche esagerare all'inizio, tra l'altro potrei invitarla io stesso dal mio profilo a creare gli annunci ( posto che questo dovremo farlo immagino insieme dal suo profilo personale).

[Alberto1535]

@Alessandro1077 

Fondamentale che i nuovi annunci siano fatti dal profilo personale della proprietaria fornendo il suo Codice fiscale e, trattandosi di locazioni brevi, confermando l'applicazione della ritenuta fiscale.

[Andrea-Alfredo0]

Ciao Alberto!

sai come funziona la normativa in Regione Lombardia?

Abbiamo un appartamento grande a Milano (un duplex formato da tre appartamenti uniti) e vorremmo affittare il quarto piano, diviso in bilocale e monolocale con ingressi indipendenti.

Secondo te conviene affittarli come due annunci separati o come stanze?

Stiamo cercando la soluzione migliore per alleggerire le spese.

Grazie!

Andrea

[Alberto1535]

@Andrea-Alfredo0 ciao.

Trovi qui la normativa lombarda sulla locazione di alloggi per finalità turistiche - LT (cd. "affitti brevi"):

https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/locazioni-alloggi-finalita-turistiche-affit...

che comprende anche il nuovo allegato G-bis sulle dotazioni minime obbligatorie:

https://fareimpresa.comune.milano.it/documents/87339536/190972397/ALLEGATO+G+bis.pdf/250ecdf0-22d4-5...

Come indicato chiaramente dal Comune di Milano (ma la normativa è regionale):

Trattasi dell’attività di concessione di alloggi in locazione per finalità turistiche, per brevi periodi (non superiori a 30 giorni) ai sensi dell’art. 53 del codice del turismo (D. LGS 79/2011), art. 1 comma 2 della L. 431/1998 e art 1571 del Codice civile.

La concessione in locazione del godimento di un alloggio non è inquadrabile tra le attività ricettive.

In termini generali, risulta quindi possibile la locazione anche di porzione dell'unità abitativa, e anche da parte del possessore/detentore che sia residente nell'unità stessa.

Anche la normativa fiscale prevede l'applicazione della fiscalità della locazione breve a porzioni dell'unità immobiliare.

Ma evidentemente si tratta di verificare il caso concreto.

In linea di massima, se si tratta di una unica unità immobiliare di grandi dimensioni (accatastata unitariamente) - e non si ritiene o non è possibile fare un frazionamento - risulta necessario ottenere il CIR e il CIN con riferimento a tale unità, mentre dovrebbe essere possibile dare in locazione breve (in forma non imprenditoriale) la porzione "bilocale" e la porzione "monolocale" qualora entrambe dotate dei requisiti minimi obbligatori (di cui all'Allegato G-bis).

Al riguardo, prima di prendere iniziative, è opportuno avvalersi della consulenza di uno studio tecnico.

Trovi qui la normativa regionale sulle foresterie lombarde (definite affittacamere in altre regioni), che sono strutture ricettive gestite in forma imprenditoriale, in non più di sei camere e quattordici posti letto da chi fornisce alloggio ed eventuali servizi complementari, compresa la somministrazione di alimenti e bevande ai soli alloggiati:

https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/foresterie-lombarde-locande

Buon proseguimento.

[Benedetta]

@Andrea-Alfredo0  facci sapere una volta che hai letto le informazioni indiate dal nostro caro Alberto se ci sta qualcosa di cui hai bisogno o se è tutto chiaro! 😊