@Elena1034 buongiorno
sulla Community si cercano soluzioni, se percorribili, per cui mi spiace evidenziare altri problemi.
Se ho capito bene, fai locazione turistica breve.
Come noto, da quest'anno sono intervenute diverse modifiche normative , le quali, in determinate circostanze stanno creando vincoli e impedimenti alle modalità "più libere" (sempre rispettose delle norme) di fare locazione breve.
Tra le norme, ai nostri fini, ricordo:
- nel caso di opzione per la cedolare secca, l'aumento dell'aliquota al 26% con la possibilità per il locatore di indicare in dichiarazione una unità immobiliare a sua scelta cui applicare l'aliquota del 21%;
- l'applicazione da parte di Airbnb della ritenuta fiscale del 21% con specifico riferimento all'unità immobiliare, poi certificata al locatore con la CU Locazioni brevi nonché comunicata all'Agenzia delle entrate;
- l'introduzione del CIN, codice identificativo di ogni singola unità immobiliare (come peraltro il Codice regionale).
Una delle circostanze coinvolte da queste norme è proprio l'offerta multipla, in un annuncio, di più unità immobiliari distinte.
Ai fini della corretta applicazione delle norme di cui sopra dovrebbero essere implementate delle pesanti modifiche procedurali tali da consentire:
- la suddivisione del canone complessivo tra le singole unità immobiliari (in altre parole, se 100 è il prezzo dell'intero complesso, dovrebbe essere possibile distinguere, ad esempio, 40 per A, 35 per B, 25 per C);
- la conseguente possibilità di indicare i dati catastali riferiti ad ogni distinta unità immobiliare;
- la conseguente possibilità di indicare il CIN (e il CIR) di ogni distinta unità immobiliare.
Francamente, mi pare poco probabile che Airbnb possa sostenere un investimento in procedura per un problema che per Airbnb è "locale" e comunque riguarda un numero piuttosto limitato di offerte.
Allo stato attuale, l'unica possibilità procedurale potrebbe consistere nell'indicare, nell'annuncio multiplo, i dati catastali dell'unità immobiliare A e il relativo CIN.
L'applicazione della ritenuta fiscale da parte di Airbnb verrebbe fatta con riferimento alla sola unità immobiliare A.
Ci sarebbero quindi due annunci (a prezzi diversi e con caratteristiche diverse) relativi (formalmente) alla stessa unità immobiliare A (il che non mi pare vietato da Airbnb).
In sede di dichiarazione dei redditi, optando per la cedolare, non ci sarebbe altra strada che applicare, su questi canoni "multipli" l'aliquota del 26% (come pure sui canoni "singoli" rivenienti dalla locazione della singola unità immobiliare A). L'aliquota del 21% verrebbe destinata ai canoni rivenienti dalla locazione della singola unità immobiliare B o C.
E' evidente che non si tratta di una soluzione formalmente corretta e rispondente alla realtà, ma almeno fiscalmente dovrebbe evitare contestazioni sull'imposta pagata.
L'alternativa potrebbe essere la chiusura dell'annuncio "multiplo", salvo altra ipotesi (che io non vedo) emergente sulla Community.
Prima di prendere una decisione, suggerirei la consulenza di un dottore commercialista.
p.c. @Stefano1671
