Ma io quanto consumo?! Calcolare i costi giornalieri dell'alloggio?

[Francesca]

Cari Host, 

in questi giorni il tema caldo (!)  della community è il costo dell'energia, in particolare dell'elettricità.

Per molti è un momento di cambiamenti perché la rinnovata attenzione sull'energia ci fa pensare ai prezzi dell'energia e ai prezzi del nostro alloggio.

Per fare una valutazione utile il primo passo è capire i propri consumi: ma come si procede in assenza di una tecnologia che ci dia esattamente i kW utilizzati? 

>> Come possiamo calcolare i nostri consumi di energia? 

Grazie mille per condividere un suggerimento utile a tutti noi!
Fra

[Francesca]

@Marco131 vuoi dire che esistono degli strumenti che prevedono i consumi?! Sarebbe meraviglioso! 

Altrimenti credo si debba fare "come facevano gli antichi" (citazione della zia Antonia), ovvero andando a vedere i consumi dell'anno scorso e confrontando l'occupazione. E poi con un po' di intuito si immagina - più o meno - l'occupazione dei mesi futuri. Che ne pensi?

Sì è spannometria, ne sono consapevole, ma forse è un modo per avere un'idea? Che ne pensi?

[Marco131]

@Francescain effetti mi sono espresso male, magari si potessero prevedere i consumi. Iintendevo che non ho quegli strumenti per cui puoi controllare utilizzo e consumo di riscaldamento e A/C da remoto. Mi rimetto al buon cuore degli ospiti (che sensibilizzo sempre) e ai muri spessi e infissi con doppi vetri dell'appartamento, che comunque creano quel giusto isolamento.

[Francesca]

@Cristiana19 @Marco131 @Mira63 @Alberto1535 @Marchetti0  @Roberto1055 io sono una fan dei fogli di Excel e compagnia... dunque vi faccio una proposta: ci incontriamo su zoom e creiamo il foglio Google Sheet che ogni host dovrebbe avere per calcolare i propri prezzi e soprattutto i consumi? Poi lo postiamo perché tutti possano accedervi.
Con il vostro aiuto secondo me potrebbe venire fuori qualcosa di utile! 

Che ne dite?

[Alberto1535]

@Francesca ciao,

i metodi di pricing "dal basso" ricercano, nella sostanza, il costo complessivo cui aggiungere un margine, variabile in funzione dell'intensità della domanda.

Hanno il pregio di consentire la determinazione preventiva del prezzo break-even.

Ma presentano elevata complessità di applicazione e, nel nostro caso, impongono scelte che possono stravolgere i risultati.

Ad esempio, per il proprietario locatore vi sono tanti costi fissi che sarebbero comunque sostenuti indipendentemente dalla scelta di fare locazione.

Ad esempio l'IMU: la considero o no ?

Ad esempio la TARI: nel mio Comune la locazione turistica implica utenza non domestica, per cui considero la TARI per intero o solo il costo differenziale ?

Ad esempio, le spese generali condominiali: le considero o no ?

Se l'immobile messo in locazione è stato acquistato a questo scopo, dovrò imputare ai costi annuali una quota di ammortamento. Se ho acceso un finanziamento, le rate finiranno tra i costi.

Stessa cosa per l'arredo.

Altro problema è la stima e la conseguente imputazione dei costi periodici: dovrò stanziare un fondo annuale per manutenzioni periodiche programmate in modo tale che nell'anno di sostenimento abbia già costituito la disponibilità.

Ulteriori difficoltà si incontrano nella determinazione dei costi variabili: qui un aiuto possono essere i dati sull'occupazione dell'anno precedente.

Ma in questo difficile periodo non sono sufficienti: se abbiamo troppi costi variabili di cui non controlliamo l'andamento, non riusciamo a determinare stime attendibili.

In un mercato a fortissima concorrenza (nel quale, per l'assenza di barriere, continuano ad entrare nuovi concorrenti) la formazione del nostro prezzo è influenzata dai prezzi praticati dai diretti concorrenti (per posizione e tipologia).

Inoltre, per il singolo locatore, vi sono dei concorrenti più agguerriti: i professionisti che applicano politiche di prezzo dinamiche a decine di appartamenti, diventano il punto di riferimento per i nostri prezzi.

Altro elemento che influisce sul pricing è il valore da noi attribuito all'appartamento: se questo coincide con il valore attribuito dall'ospite, è un bel passo avanti verso le prenotazioni.

Ma l'elemento che maggiormente incide nel pricing è costituito dagli obiettivi personali  (come diceva @Mira63  ).

In particolare chi fa locazione come attività principale, può correttamente tendere all'utilizzo intensivo dell'appartamento praticando le politiche di pricing tipiche dei professionisti (elevata variabilità nei prezzi; prezzi molto elevati nei periodi di intensa domanda; prezzi molto scontati nei periodi di domanda scarsa) le quali richiedono attenzione continua, capacità e forte impegno.

In particolare chi fa locazione non come attività principale, e quindi non a tempo pieno, dovrà forzatamente praticare un utilizzo più selettivo (durata minima dei soggiorni, periodo tra un check-out e il successivo check-in, ...) e probabilmente praticherà prezzi meno variabili.

In conclusione, per la formazione del prezzo si dovrà necessariamente partire dai "metodi dall'alto" (la concorrenza, il valore, gli obiettivi).

Sarebbe poi opportuno verificare il prezzo utilizzando i metodi basati sui costi, ma io non sono in grado di farlo.

Preso atto di questo, mi comporto in questo semplice modo.

Ho acceso un conto corrente dedicato esclusivamente a un appartamento in locazione (che parte con saldo zero, o minimo, al 1 gennaio).

Le entrate sono costituite solo dai bonifici di Airbnb.

Le uscite riguardano solo l'appartamento in locazione:

- le utenze 

- le spese di pulizia

- le spese per i prodotti per il bagno, la cucina, ecc.

- IMU, TARI, spese condominiali, tutte per intero

- saldi e acconti della cedolare

- spese impreviste.

A fine anno verifico il saldo del conto corrente.

Tolgo un importo forfettario stimato per ammortamenti e manutenzioni periodiche e, grossolanamente, determino il mio compenso per l'attività svolta.

Ne è valsa la pena ? Ve lo dico il prossimo 31 dicembre.

P.S. più percorribile un obiettivo molto parziale di stimare alcuni costi variabili, ma se non abbiamo il controllo dell'andamento futuro come facciamo ?

[Francesca]

Grande @Alberto1535 ! 
mi pongo l’obiettivo allora di aiutare gli host a comprendere meglio i loro costi fissi che sono imprescindibili anche se si decide di fare un prezzo concorrenziale. 
se so che i miei costi sono 10 e affitto a 13 so che il mio guadagno è 3. 

niente di risolutivo e definitivo, avere un’idea e partire da quella secondo me aiuta. 

[Mira63]

@Alberto1535 complimenti. Sarei curiosa di sapere come sono andate le tue previsioni su qualche anno pre-covid. E' molto interessante il tuo discorso, articolato ed esperto.

Da non professionista immobiliare, faccio un mix di quello che hai scritto. Ho spese fisse da coprire, un piccolo tesoretto per le spese di manutenzione e il desiderio di salvaguardare la casa da un utilizzo hard. Il guadagno quindi è un bilanciamento tra quanto prima e quello per cui il mercato risponde. 

[Alberto1535]

@Mira63 

faccio locazioni su Airbnb solo da settembre 2021. In realtà ero già pronto a partire a febbraio 2020, quando è arrivato il covid, per cui sono stato fermo 18 mesi.

Abbiamo i medesimi obiettivi.

[Marchetti0]

Cara @Francesca  dopo l'ottima analisi di @Alberto1535  sui tanti elementi che incidono sui costi della casa il dibattito si allarga sui tanti temi da tenere sotto osservazione per tentare di capire qualcosa , e non è facile !

 Anche io ho tutti i costi mensili che sosteniamo sulla casa : utenze gas e luce, riscaldamento centralizzato, spese pulizie e prodotti, condominio, spese impreviste e miglioramenti ecc. e dall'altra parte le entrate da ridurre del 21% con la cedolare secca (uso un foglio exel Francesca 😄 )

 Alla fine mi viene un utile che divido per il numero dei mesi passati ed ho la media mensile fino a quel mese.

 Non possiamo fare un raffronto con l'anno prima a causa del Covid ma solo fare previsioni di spesa sui probabili aumenti delle tariffe.

 Quello che sappiamo è che la luce per molti di noi ha raddoppiato i suoi costi e sul riscaldamento centralizzato sto aspettando la riunione di condominio per capire una previsione di costi.

 Sto cercando altri fornitori di energia ma devo dire che Switcho dopo che gli ho mandato la mia bolletta mi ha proposto altri fornitori con le stesse condizioni . Devo contattare un altro fornitore che mi ha fornito un operatore di facile.it. ma la vedo dura risparmiare a breve termine vista anche la situazione di guerra tra Russia ed Ucraina.

 A questo punto si aumentano i prezzi  ? Di quanto  in un periodo che tra gennaio e febbraio è sempre stato molto ristretto ? 

 In questo periodo e solo in questo sto attento ai prezzi da proporre perchè il mercato è poco ma durante l'anno secondo me con la domanda che aumenta faccio un altro ragionamento.

  Nel periodo di "alta stagione" su questo mercato ci sono ospiti che fanno scelte diverse e si collocano in fasce diverse. C'è chi non guarda molto a tanti aspetti ma cerca solo di risparmiare a rischio anche di fare una non bella vacanza. Ci sono altri che invece considerano più fattori e forse già rimasti bruciati su scelte precedenti sono disponibili a spendere in più se ci sono le condizioni.

 Potete verificare questa teoria se andate a vedete molte offerte nella vostra zona dove ci sono alcuni con prezzi molto più alti dei vostri che lavorano. Nel mercato c'è posto per tutti basta che ognuno di noi sceglie in che fascia collocarsi e quale prodotto fornire.

 Cosa facciamo con i prezzi ? Io sono dell'opinione che una volta conosciute le previsioni di spesa per i prossimi mesi si decidono dei prezzi sicuramente più alti . Poi se i clienti prenotano bene, altrimenti spengo il riscaldamento centralizzato  e pagherò solo il 25% di costi fissi e zero di gas e luce. 

 Ho già tolto gli sconti per 30 giorni che in questa fase vedo come il rischio più critico.

  Piuttosto che tenere i prezzi bassi e poi rischiare di rimetterci preferisco (nella mia condizione) tenere chiuso almeno per questi mesi invernali.