Proprietario Co-host e Property Manager Host

[Paolo1766]

Ciao a tutti/e,

sono Property Manager da poco e ho un dubbio su una procedura burocratica. Chiedo scusa in anticipo se l'argomento è stato già trattato ma non ho trovato finora una risposta.

Ho da poco preso in gestione un appartamento (che non possiedo) e devo ancora creare l'annuncio. Così facendo risulterò quindi l'host (ma, ripeto, non sono il proprietario). L'idea è quella di mettere il proprietario come co-host dividendo gli incassi con una percentuale maggiore a lui.

C'è una procedura e, se si, qual è per segnalare ad AirBnB che il proprietario è lui (il co-host) e quindi l'importo della cedolare secca va preso, in questo caso dal co-host e non dall'host (che sarò io)?

Spero di essermi spiegato bene.

Grazie a tutti/e per la risposta.

Paolo

[Arianna49]

@Paolo1766   l'annuncio deve essere creato dal profilo del titolare/proprietario. Sei tu che poi dovrai inserirti come co-host. Fai account a nome del proprietario e poi ti metti come co-host e di fatto lo gestisci tu, ma almeno i dati fiscali corrisponderanno al proprietario 

[Paolo1766]

Ciao Arianna, si so che questa è la procedura più corretta, ma facendo così, io come co-host (che svolge tutto il lavoro)  non ricevo nessuna recensione e non posso diventare superhost. L'unico modo per ricevere recensioni e stelle è essere host.

So per certo che ci sono molti Property Manager che sono host (senza essere proprietari), così come ho trovato qua su AirBnB co-host che puoi contattare per gestire un appartamento e leggendo le loro schede, dicono di essere superhost, quindi significa che il realtà loro sono host di appartamenti (e non co-host).

Non so se mi sono spiegato 🙂

[Angela1056]

@Paolo1766 forse tu intendi “Host” professionisti con partita IVA (Property Manager) che gestiscono svariati appartamenti per conto dei proprietari, fatturano le loro commissioni e fungono da sostituto d’imposta per i proprietari?

[Paolo1766]

Ciao @Angela1056 si esatto. Io intendo Property Manager professionisti con partita iva che gestiscono diversi appartamenti di cui non sono proprietari, ma di cui sono host, ricevendo in questo modo le recensioni.

Loro prendono una percentuale sull'incasso, concordata con il proprietario, al quale mandano la fattura.

I PM indicano nella sezione tasse, come host, che hanno partita iva (scrivendo il numero) e così facendo non pagano la cedolare secca.

Unica cosa: non penso che i Property Manager fungano da sostituti d'imposta per il proprietario (che sarebbe il co-host). A logica, quest'ultimo, scarica i suoi incassi da AirBnB e li presenta al CAF o al commercialista per la denuncia dei redditi, pagando quindi la cedolare secca.

Il PM non fa da sostituto d'imposta. E' un libero professionista che manda la sua fattura al suo cliente, cioè il proprietario.

Spero di essermi spiegato e che tu possa aiutarmi. Sto sbattendo la testa su questo argomento, senza trovare una risposta chiara.

[Angela1056]

@Paolo1766 purtroppo non ho una conoscenza profonda riguardo ai Property Manager, la mia conoscenza è piuttosto appiccicaticcia… Però ho un asso nella manica che è @Alberto1535 (e spero che non me ne voglia se lo chiamo in soccorso). Oltre ad essere un esperto in materia fiscale è anche di una disponibilità e gentilezza non comune. Una grande risorsa qui sul forum!

[Paolo1766]

Grazie mille, @Angela1056 per avermi risposto e per aver coinvolto @Alberto1535 che ringrazio in anticipo.

[Alberto1535]

@Paolo1766 ciao,

senza la pretesa di chiarire la situazione, il mio parere coincide sia con quello di @Angela1056 (che ringrazio per la stima) che con quello di @Arianna49.

Molto più interessante sarebbe l'intervento di qualche professionista, ma almeno a Bologna in questi giorni saranno impegnatissimi a calare i prezzi per il Cersaie (a scapito di tutti) perché il sold out è un miraggio,  a dieci giorni dall'evento.

Esistono più modalità per regolare contrattualmente il rapporto con il proprietario.

Tra queste, la modalità suggerita da Arianna prevede che locatore sia il proprietario dell'unità immobiliare, il quale(come "privato")  pubblica direttamente l'annuncio come host, fornisce il suo Codice fiscale e incassa il canone di locazione nel suo conto.

Nomina il PM come co-host, il quale a fronte della sua attività di consulenza, percepisce un compenso, che può essere pagato da Airbnb (trattenendolo dal corrispettivo dell'host) oppure pagato direttamente a parte dall'host (fiscalmente non ha rilevanza la modalità di pagamento).

Ovviamente il compenso sarà commisurato all'ampiezza dei servizi forniti dal PM.

Fiscalmente, il proprietario non potrà  dedurre i compensi del PM, per cui la sua base imponibile sarà sempre il canone di locazione lordo (100% in caso di cedolare, 95% in caso di tassazione ordinaria).

Si tratta della modalità meno rischiosa e meno impegnativa per il PM.

Un'altra modalità, opposta alla precedente, cui faceva riferimento Angela, prevede che host sia il "primo intermediario" (solitamente un'agenzia immobiliare) il quale ha ricevuto dal proprietario l'incarico di locazione e si avvale dei servizi di un "secondo intermediario" (Airbnb).

Intervenendo nel pagamento, l'agenzia immobiliare (essendo "primo intermediario") dovrà operare la ritenuta fiscale nei confronti del proprietario. Di conseguenza dovrà comunicare a Airbnb il suo ruolo di gestore di immobili di terzi in modo tale che Airbnb non applichi la ritenuta.

Anche in questo caso, il compenso dell'agenzia immobiliare dovrebbe essere rappresentato da una provvigione.

Una ulteriore variante, più rischiosa e, in teoria, più remunerativa, prevede che l'imprenditore gestore di CAV (non si può più parlare di PM o agente immobiliare) stipuli con il proprietario un contratto di locazione lungo, per poi pubblicare l'annuncio su Airbnb come host.

Il vantaggio (e il rischio) di questo modello è che la differenza tra i compensi da gestione di CAV e i canoni di locazione pagati, spetta totalmente all'imprenditore gestore di CAV.