Cara @Angela1056 come sai, qui sulla Community possiamo tutti contribuire per costruire insieme la risposta migliore, in particolare in questo specifico caso dove siamo solo spettatori e purtroppo non c'è stato alcun intervento da parte di un PM o di un agente immobiliare. Anche loro hanno dovuto adeguarsi in fretta ai cambiamenti imposti da Airbnb (o meglio dalla legge) e fare i conti (come noi) con alcuni importanti vincoli procedurali (tra i quali, il più frequente, ha trovato la tua soluzione che andrebbe brevettata).
@Paolo1766 credo di essere un attento osservatore del mercato bolognese, dominato da host "azienda specializzata".
Alcuni marchi gestiscono decine di appartamenti (tutti rigorosamente col self check-in), il proprietario non compare mai (neppure come co-host) perché una forma ricorrente è oggi il contratto di affitto (tra marchio e proprietario), in alternativa a una gestione (meno remunerativa) che prevede l'assegnazione di un incarico all'agente in cambio di una provvigione (ma anche in questo caso penso che il proprietario sia totalmente escluso anche come co-host).
Il problema della applicazione della ritenuta fiscale (che non è la cedolare secca) da parte dell'agente immobiliare si rileva solo in questo secondo caso, dove l'agente generalmente incassa l'intero poi provvede alla ripartizione (proprietario, fisco, agenzia di pulizie, ecc.).
Come ha detto @Angela1056 mi pare l'unica soluzione percorribile, per la quale consiglio comunque di parlarne con un dottore commercialista per valutare tutti gli aspetti.
Francamente, (da anziano) faccio fatica a comprendere perché un PM (che opera singolarmente) si debba "complicare la vita" ricercando l'applicazione della ritenuta fiscale. Per il titolo di Superhost ? Non è un caso che questi marchi non brillino nelle recensioni (e il self check-in non aiuta).
Vi sono infatti PM, che non sono associati a marchi, che operano singolarmente e si sono creati una nicchia interessante svolgendo (sulla carta) il ruolo di co-host e percependo dal proprietario (o meglio da Airbnb su istruzioni del proprietario) la provvigione concordata.
Ecco, se io dovessi iniziare la professione di PM partirei da qui; da un alloggio, poi due, tre, ... e vedere come va, senza prendere troppi impegni (anche di natura fiscale).
Qui a Bologna il mercato ha prezzi in declino e, a pochi giorni dal Cersaie, il mio appartamento (come quello di mia moglie) è ancora libero (in passato era tutto sold out con largo anticipo). Marchi e PM hanno ridotto i prezzi mediamente del 20 - 25% rispetto all'edizione 2023.
Attenzione, l'inverno sta arrivando.
Ci tengo a ribadire che scrivo quello che osservo o che mi racconta qualche proprietario avvicinato da un marchio, non avendo esperienza diretta in particolare alla luce dei recenti importanti cambiamenti da gennaio di quest'anno.
La consulenza di un dottore commercialista nella scelta del "ruolo" è fondamentale.
Buon proseguimento.
