Recensione ingiusta per ripicca

[Mattia7]

Salve,
Ho avuto una coppia come ospiti e per il semplice fatto che non gli abbia lasciato portare a casa altri 4 amici a cena, mi hanno fatto una recensione di ripicca.
Si capisce dalla recensione, perchè scrivono che hanno scelto la casa proprio per poter invitare altra gente. Bastava chiedere quindi prima di prenotare. Mi sembra proprio ingiusto, perchè ho solo recensioni a 5 stelle da diversi anni senza un minimo di lamentela e questi mi hanno messo 2 stelle in pulizia lamentandosi pure delle zanzare come se fosse colpa mia. 

Io gli ho risposto alla loro recensione dicendo che la trovo molto infantile. Non mi ha scalfitto per nulla la montagna di 5 stelle, ma lo trovo scorretto e vorrei ci fosse modo di fare qualcosa in merito.

[Mattia7]

@Angela1056 scusi, ma non vedo alcun obbligo da parte del locatore ma solo da parte dei soggetti che esercitano attivita' di intermediazione immobiliare, ovvero Airbnb in questo caso.

Questo che mi ha pubblicato é la legge a cui Airbnb si é opposta e di recente la corte europea ha dato ragione allo stato. Quindi dal prossimo anno, Airbnb dovrà presentare i contratti di affitto all'agenzia delle entrate e riscuotere la cedolare secca direttamente.

Il contratto, come detto poc'anzi, lo si fa solo se si vole fare da se il pagamento della cedolare secca.


qui l'articolo in merito
https://www.ansa.it/europa/notizie/rubriche/altrenews/2022/07/07/parere-della-corte-ue-in-italia-corrette-le-imposte-sugli-affitti-airbnb_646e643e-bc5e-47eb-ae44-2b0954fcb61c.html 

[Angela1056]

@Mattia7 puoi anche leggere questa

Legge n. 431/98, il contratto di locazione per uso turistico deve essere stipulato per iscritto a pena di nullità. Le finalità turistiche, inoltre, devono essere espressamente indicate nel contratto onde evitare l'eventuale applicazione delle norme in materia di locazione abitativa primaria o transitoria.

[Mattia7]

@Angela1056 anche in questa legge, c'é subito scritto 

2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
....
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

Art. 5 espressamente dice nel comma 2 "possono essere" non devono.

Non c'è scritto da nessuna parte, nemmeno nel sito della regione liguria, tra gli obblighi degli AAUT vige solo la registrazione della tassa di soggiorno e portale alloggiati.

[Alberto1535]

@Mattia7 ciao,

@Angela1056 e @Susanna0 hanno già scritto tutto, volevo solo precisare che

l'art. 5 comma 2 da te citato è una norma riferita agli studenti universitari e non riguarda la forma del contratto di locazione.

Inoltre è corretto che:

2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
....
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

Ma la forma scritta del contratto di locazione - di qualunque tipologia e durata - è contenuta nell'art. 1

per  la stipula di validi contratti di locazione e' richiesta
la forma scritta.

[Mattia7]

Grazie @Alberto1535  ma quando c'é l'intermediario di mezzo, come ci si comporta ? 

Perchè il Decreto-legge del 24/04/2017 dice che é l'intermediario che fornisce i contratti all'agenzia delle entrate. Se io affitto solo ed esclusivamente tramite intermediari, sono costretto a fare il contratto di nuovo? 

Sia chiaro che lo faccio comunque, perchè altrimenti non posso fare la cedolare secca, però, il giorno che Airbnb dovrá adempiere alla cedolare secca, tecnicamente io non devo piú preoccuparmi di far firmare i contratti

Altra domanda, il 90% dei miei ospiti sono stranieri, io gli faccio il contratto nella loro lingua (al momento solo Inglese, Francese e Tedesco) e io tengo la copia in italiano. Va bene cosí ? o si deve fare solo in italiano ?

[Susanna0]

@Mattia7 , in internet trovi tutto e il contrario di tutto, non puoi prendere per buono solo quello che ti fa comodo. 
Se fai locazione, devi stipulare un contratto di locazione; non hai clienti, ma inquilini, perchè ovviamente il contratto è tra il proprietario e l’inquilino, e Airbnb non c’entra assolutamente niente.

In caso di controllo, il contratto è l’unico strumento che hai per dimostrare che stai effettivamente facendo locazione invece di attività ricettiva.

[Mattia7]

@Susanna0 non prendo qello che fa comodo, non vi é da nessuna parte scritto che é obbligatorio il contratto.

Nemmeno sul sito della regione tra gli obblighi degli AAUT. Vi sono tutte le dichiarazioni da fare e non vedo da nessuna parte "contratto di locazione".

Essendo obbligatorio comunicare al comune e alla questura, é giá tutto trasparente. 

[Susanna0]

Senti, @Mattia7 , non è che dobbiamo convincerti per forza, eh.

Le locazioni non dipendono dalle regioni, ma dal codice civile, comunque. Proprio perchè non sono attività ricettive.

[Mattia7]

@Susanna0 ok, ho finalmente trovato tutto e in parte hai ragione, ovvero:

l'art. 53 del Codice del Turismo, D. Lgs. 79/2011 dice che si debba fare il contratto come per una locazione come scritto nel codice civile.


Ma il Decreto-legge del 24/04/2017 dice che, qualora vi sia un intermediario, spetta a questo a fornire i contratti.

Quindi in conclusione, se ti trovi i clienti per i fatti tuoi, fai il contratto, se te lo trova l'intermediario (Airbnb e simili) é questo chedeve presentare il contratto. 
Un altro intermediario che non so se posso nominare qua, mi permette di caricare il contratto che l'ospite puó scaricare e firmare.

Fine 
buona serata.

[Angela1056]

@Mattia7 anche affittando su Airbnb,  il dovere di stipulare il contratto rimane in capo al locatore perché Airbnb non assolve a questo obbligo.

[Mattia7]

Ok, tutto chiaro per quanto riguarda il contratto.  Grazie @Angela1056 @Alberto1535 @Susanna0  

Per tornare sul punto principale. Gli ospiti extra.

Non c'é nulla di illegale nel dire no ad ospiti extra?
soprattutto se espressamente scritto nel contratto e su Airbnb ?

[Francesca]

Ciao @Mattia7 ,

vedo che tu ospiti a in Liguria, ma giusto per esempio ti incollo qui il link che parla di come si ospita in Lombardia. Premesso che in questi casi è sempre utile rivolgersi a un professionista che tenga conto della situazione specifica, nelle indicazioni Airbnb si legge: "Ci sono casi in cui per ospitare, anche per breve tempo, è necessario stipulare un contratto, altri in cui non serve. Per essere sicura/o di non sbagliare, puoi accedere ai contenuti e servizi del nostro partner LexDo.it. Potrai creare il tuo contratto su misura online in pochi minuti oppure parlare con un avvocato esperto. Codice sconto: AIRBNB." 
E ovviamente puoi consultare il sito di LexDo.it per i contratti! 

Quanto agli ospiti extra, anche qui un professionista risolverebbe tutto, e la community rimane un luogo per iniziare a orientarsi; ricordo che  @Emily352 che la sa lunga, aveva già parlato di questa situazione... forse può illuminarci ancora? 

[Mattia7]

@Francesca Grazie per la dritta. Vedo giá che in Lombardia ad esempio i CAV (Case e Appartamenti Vacanze) possono essere NON imprenditoriali e NON fare alcun contratto. 

In liguria i CAV sono solo in forma imprenditoriale. Quindi l'unica alternativa per affittare in forma non imprenditoriale è registrarsi come AAUT (Appartamento Ammobiliato per Uso Turistico).

Ogni regione quindi ha la sua norma che aggira o no il codice civile in merito ai contratti non c'è una regola uguale per tutti, dipende in che forma hai registrato l'immobile.

Ad ogni modo, dato che Airbnb non fa la ritenuta per la cedolare secca, il contratto va fatto per poter applicare la cedolare secca. 

[Francesca]

Ciao @Mattia7 , 

se ho imparato qualcosa in questi anni di lettura assidua della community è proprio che ogni regione (e a volte comune) ha la sua norma (non mi sorprenderei se fosse ogni pianerottolo a dire la verità!) e per questo informarsi con cura diventa ancora più utile. 
mi pare di capire che ci siano i primi tentativi di unificazione nazionale delle norme affitti brevi ora. Ma sono ancora ad uno stato embrionale.  
in breve, un puzzle! 😮‍💨