Ritenuta + esenzione spese accessorie

[Marina1685]

@IsabellaEValerio0 buongiorno

Dopo svariate richieste di chiarimenti ad AIRBNB che hanno in massima parte trovato risposta in un inutile rinvio al al mio consulente, ho ricevuto una nota un po' più articolata che trasmetto di seguito ad ogni fine utile. Desidero condividere con voi la risposta che ho inviato e che trovate in calce alla nota di AIRBNB per avere le vostre reazioni ed avviare una fase propositiva nei confronti di quest'ultima.

"

È possibile selezionare se si vuole aderire o meno alla ritenuta fiscale nella sezione imposte del suo account.

Scegliendo di non aderire le verrà richiesto di scegliere il motivo e le scelte possibili sono: " Sono un Host professionista" oppure "Gestisco l'annuncio per conto di altri".
Stando alla circolare in caso in cui l'appartamento fosse cointestato la tassa risulterà pagata sempre a nome del propietario dell'annuncio, consulti un commercialista per sapere se è possibile con una dichiarazione successiva regolarizzare la posizione o se le conviene non aderire.
La piattaforma mette a disposizione la possibilità di non aderire ma in caso di dubbi se aderire o meno, in base alle leggi vigenti, le consigliamo di discuterne con un professionista in quanto Airbnb non ha potere su tali leggi e l'assistenza clienti non ha una formazione legale.
Se ha un solo annuncio e non compie nessuna scelta in questa sezione, dopo 14 giorni dal ricevimento della prima mail riguardo la ritenuta fiscale, il sistema aderirà in automatico, trattenendo e versando le tasse a suo nome.

Se ha due annunci o più, la selezione rimarrà disattiva fino a che non decida di attivarla manualmente.

Per poter interagire con questa funzione le basterà entrare nel suo profilo, cliccare sulla sua foto in alto a destra, selezionare Account, selezionare Imposte e andare nella sezione "Ritenute Fiscali"

Da li potrà selezionare l'Opzione desiderata e attivarla o disattivarla a seconda del caso.

Airbnb inizierà ad applicare l'aliquota della ritenuta d'acconto del 21% sui propri guadagni una volta che avrà confermato la scelta di far trattenere da Airbnb la ritenuta d'acconto o, se è un Host con un annuncio, una volta scaduto il periodo di 14 giorni senza che sia stata intrapresa alcuna azione al riguardo lasso di tempo.

La ritenuta fiscale si applicherà a tutti i pagamenti futuri relativi ai loro annunci attivi situati in Italia, indipendentemente da quando è stata effettuata la prenotazione (ad esempio, se hanno confermato che Airbnb tratterrà le imposte sul reddito il 5 gennaio 2024, Airbnb inizierà ad applicare una ritenuta fiscale del 21% ritenuta sui pagamenti a partire dal 5 gennaio 2024, anche se riferiti a prenotazioni effettuate nel 2023).

I pagamenti effettuati in precedenza non saranno soggetti a ritenuta da parte di Airbnb.

Una volta che l'Host avrà confermato che Airbnb tratterrà le imposte sul reddito per suo conto, Airbnb dovrà raccogliere da lui i dati richiesti ai fini della rendicontazione.

Ciò è necessario affinché Airbnb possa segnalare accuratamente la tua ritenuta fiscale alle autorità fiscali italiane e generare la tua Certificazione unica annuale da utilizzare con la presentazione della dichiarazione dei redditi.

Tenga presente che solo i pagamenti relativi ad annunci ubicati in Italia per soggiorni di breve durata sono soggetti alla ritenuta fiscale italiana.

Invece in questo link dell'Agenzia dell'Entate Italiane può consultare in maniera dettagliata la circolare relativa alle locazioni brevi che Airbnb deve seguire per essere in regola con le leggi in vigore: circolare 24/E del 12.10.2017

La ritenuta fiscale in Italia (" cedolare secca ") si applica all'importo lordo del compenso prima di detrarre l'IVA dell'Host, la tariffa dell'Host e il compenso del co-host (se applicabile). Inoltre, se addebita un costo per la pulizia, questo sarà soggetto anche a ritenuta fiscale.

Eventuali tasse (ad esempio tassa di soggiorno) riscosse e trasferite tramite la piattaforma non sono considerate entrate e non saranno soggette a ritenuta d'imposta sul reddito.
Il compenso del Co-Host non sarà soggetto a ritenuta fiscale da parte di Airbnb, sull'importo lordo verrà applicata una ritenuta prima che venga effettuato il compenso del Co-Host.

Può consultare l'importo della ritenuta fiscale nella cronologia delle transazioni. Inoltre le forniremo annualmente

la certificazione unica contenente i dettagli relative alle trattenute sui suoi guadagni affinché possa tenerne conto per la dichiarazione dei redditi. Per ulteriori informazioni può consultare questo sito......

Airbnb Ireland UC
8 Hanover Quay
Dublin 2, Ireland

Gentile Barbara,
la ringrazio per la sua risposta del 9 gennaio c.a. che mi consente di prendere conoscenza della
comprensione che AIRBNB ha della circolare dell’AdE n.24/E del 2017 che d’ora in poi chiamerò
Circolare. Sperando di fare cosa utile e gradita, vorrei nondimeno sottoporre alla particolare
attenzione di AIRBNB alcuni punti sensibili del Provvedimento legislativo (art 4 del DL 50/217 e
successive modifiche), oggetto della Circolare, di seguito chiamato Provvedimento.
Come avrà modo di constatare, sottoporle le problematiche che seguono senza il supporto di una
applicazione di IA è stato un lavoro impegnativo. Se pertanto lei fa parte del front office di
AIRBNB, la prego di fare il possibile per recapitare questa lettera ad un livello più decisionale. Le
assicuro che c’è un’ampia comunità di host in sofferenza su queste problematiche che trovano
origine nell’approccio di AIRBNB e non nell’ insufficiente supporto dei nostri consulenti.
Per ultimo, ma non meno importante, la prego di dare corso alla presente comunicazione
formale dei dati dell’appartamento oggetto del mio account in Bologna riportati in calce, alla
pag. 6 di questa lettera. Questi dati afferiscono all’art. 4.4 del Provvedimento e prevalgono su
quanto potrebbe risultare ad oggi dalla vostra piattaforma.
Mi sembra che per il momento siano due le questioni più urgenti che necessitano chiarimenti:
una a carattere legale/fiscale ed un’altra che riguarda l’opportunità di alcune scelte di AIRBNB.
ASPETTI LEGALI E FISCALI Circolare AdE n.24E/2017
Provo a percorrere la Circolare nei suoi punti salienti facendo riferimento di volta in volta, a titolo
puramente esemplificativo, ad un caso particolare che, oltre ad interessarmi personalmente,
sembra molto diffuso nella comunità degli host: quello di due persone fisiche contitolari di un
diritto reale di godimento su un bene immobile (proprietari o usufruttuari al 50%, in regime di
separazione dei beni qualora si tratti di coniugi) locato ad uso abitativo per non più di 30 giorni
(locazione breve) e gestito congiuntamente e in proprio.

1. CONTRATTO DI LOCAZIONE
Precisa la Circolare (pag.5) che la disciplina del Provvedimento in questione si applica ai contratti
stipulati tra locatore e conduttore sia direttamente che tramite intermediario/portale.
Gli elementi costitutivi dei contratti oggetto del Provvedimento concernono:
i. I contraenti: in questo caso, persone fisiche (titolari di diritto reale come proprietari o
usufruttuari, sublocatori e comodatari) che pongono in essere la locazione al di fuori
dell’attività di impresa, che si limitino a non più di 4 alloggi e che non prestino servizi
aggiuntivi;
ii. L’oggetto (immobili a finalità abitative ed eventuali prestazioni accessorie);
iii. La durata: non oltre 30 giorni (non occorre registrare il contratto all’AdE)
iv. Il corrispettivo

OSSERVAZIONE 1
Per ciascun contratto di locazione gli intermediari come AIRBNB sono tenuti a richiedere ai locatori (pag.10
Circolare) i dati previsti dal Provvedimento. Questa richiesta può essere fatta direttamente o attraverso la
piattaforma on line.

Sempre secondo la Circolare (capitolo 2.2), spetta ad AIRBNB decidere per quali contratti effettuare
l’adempimento (ritenuta) in base agli elementi che ha richiesto e ad eventuali altre informazioni rilevanti ai
fini fiscali di cui è in possesso. Sui locatori (host) ricade invece la responsabilità della veridicità dei dati
forniti e la corretta tassazione del reddito ma non la decisione se l’intermediario (AIRBNB) debba effettuare
o meno la ritenuta. AIRBNB non può quindi chiedere al locatore/gestore se desidera che AIRBNB applichi la
ritenuta fiscale sui guadagni. Tantomeno questa decisione può essere demandata al consulente del
locatore.
E’ evidente che se omette di richiedere alcune informazioni agli host oppure non consente loro di inserire
determinate informazioni nella piattaforma, AIRBNB rischia di non applicare la ritenuta per alcuni contratti
che avrebbero i requisiti previsti dal provvedimento, incorrendo nelle sanzioni del caso.
Faccio riferimento all’esempio anticipato: se la piattaforma non consente di introdurre i dati fiscali di un
secondo comproprietario di un immobile locato, specie se la locazione è anche gestita congiuntamente dai
comproprietari, AIRBNB non sarebbe in condizione di fornire alla AdE i dati per la corretta tassazione
prevista dai comma 1 e 2 dell’art 26 del TUIR ed applicherebbe erroneamente la ritenuta ad uno solo dei
proprietari. L’art. 26 del TUIR statuisce al comma 1 che “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente
dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di
proprietà”, e il successivo comma 2 puntualizza che “nei casi di contitolarità della proprietà [...] il reddito
fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo
diritto”.
Sembra che attualmente AIRBNB cerchi di ovviare al problema suggerendo ad uno dei comproprietari/co-
usufruttuario di creare un rapporto di lavoro dipendente con il secondo comproprietario/co-usufruttuario
che collaborerebbe alla gestione della locazione nella qualità di co-host. Il suggerimento di AIRBNB trascura
ovviamente i costi della nuova posizione lavorativa con relativi oneri assicurativi e previdenziali e gli ulteriori
costi di consulenza del lavoro. Ma poiché, nonostante il rapporto lavorativo, il titolo di comproprietario del
co-host permane, l’art. 26 del TUIR resta d’applicazione e i due comproprietari dovranno comunque essere
tassati in base all’attribuzione ad entrambi del reddito lordo pro-quota con obbligo di applicazione di
ritenuta a monte.
D’altra parte, questo caso non afferisce nemmeno alle circostanze da lei citate e riprese alla pagina 19 della
Circolare AdE 24E/17. Nello specifico la Circolare pertiene infatti a un caso della giurisprudenza italiana
(sentenza della corte di Cassazione SS. UU. del 4 luglio 2012, numero 1113), che considera lecito ed
assoggettabile alle regole dell’istituto della gestione di affari (art. 2032 c.c.) il contratto di locazione
stipulato da uno dei due comproprietari di un immobile all’insaputa dell’altro. Secondo giurisprudenza, in
questo caso (che non si riferisce ad una locazione breve bensì ad un contratto di locazione soggetto a
obbligo di registrazione), il reddito derivante dai contratti di locazione è imputato pro-quota a ciascun
comproprietario non locatore che in caso di disaccordo può opporre il proprio diritto previa ratifica e
registrazione del contratto all’AdE. Con la registrazione l’AdE acquisisce peraltro la possibilità di individuare
le posizioni fiscali direttamente legate alle quote di possesso di ciascun cointestatario e rilevare
agevolmente la completezza delle dichiarazioni dei comproprietari relativamente al reddito derivante dalla
locazione. L’AdE intende quindi indicare nella circolare una strada per l’eventuale secondo proprietario nel
caso sia “non consapevole”.
Il Provvedimento in oggetto tratta invece i contratti di locazione breve non soggetti a registrazione e non
esclude l’obbligo di comunicazione di dati completi e l’attuazione della ritenuta pro-rata per i contratti
aventi per oggetto beni di comproprietari “consapevoli”. Con la clausola della Circolare da lei richiamata,
l’AdE non ha ritenuto di dovere fare di quest’ultima circostanza un caso particolare. Infatti non ha indicato
espressamente che il contratto di locazione dovesse essere intestato ad un solo locatario comproprietario.
D’altra parte non ha dato indicazioni sulle modalità che consentirebbero alla stessa AdE di acquisire le
informazioni necessarie per verificare la veridicità del reddito dichiarato dal proprietario non locatore
venendo meno quelle attese da AIRBNB.
Nel caso AIRBNB mantenesse la posizione attuale non si vede come in un secondo tempo, a seguito della
richiesta di rimborso da parte del comproprietario locatore di una quota parte della ritenuta, gli altri
comproprietari non locatori “tenuti a riliquidare” possano evitare le lungaggini e i costi della registrazione
del contratto (sia pure di locazione breve) o l’ accertamento anche nel caso che tutti abbiano dichiarato e
versato l’imposta relativa alla quota di reddito).
In conclusione, qualora con la citazione da lei richiamata AIRBNB intenda imporre contratti stipulati da uno
solo dei comproprietari locatori con un solo CU relativo all’intero reddito, si avrebbe un danno per gli altri
comproprietari e l’AdE si attribuirebbe un carico di lavoro per accertamenti notevole vanificando per una
quantità non trascurabile di contratti lo scopo che intende raggiungere imponendo agli intermediari di

effettuare la Ritenuta e di comunicare i dati: “facilitare l’assoggettamento a tassazione dei redditi prodotti
dal locatore persona fisica”(pag. 10 della Circolare). (Vedere anche l’Osservazione 3 che segue).
L’unica soluzione percorribile sembra quindi quella che, per ogni bene locato, AIRBNB rilasci un CU per
ciascun comproprietario. Peraltro, con il rilascio della certificazione unica a ciascun contraente, AIRBNB
assolverebbe anche all’obbligo di comunicazione dei dati di tutti gli aventi titolo nel contratto (Circolare pag
15).

OSSERVAZIONE 2
Allo stato attuale, il contratto che stipulerebbe AIRBNB per conto del locatore non sembra ben definito ed
esaustivo. Il locatore non dispone di una copia formale del contratto e non può materialmente dettagliare
caso per caso le spese per i servizi accessori che peraltro non si limitano alle spese di pulizia. Queste spese,
se non sono specificate attraverso un contratto e documentate dall’host nei termini previsti dalla Circolare,
non sono detraibili dal corrispettivo e vengono tassate. Paradossalmente il super host che investe più di altri
nella qualità dei servizi accessori (anche il 30-40% del canone) viene maggiormente penalizzato. Oggi con il
check in molti host chiedono ai guest di firmare un contratto di locazione che specifica anche questi servizi.
Ciò potrebbe configgere con il contratto stipulato da AIRBNB o quantomeno renderlo “non perfezionato o
non concluso”.
Le chiedo se AIRBNB abbia esplorato gli eventuali vantaggi che otterrebbe qualora limitasse la propria
intermediazione alla semplice prenotazione sempre accompagnata dalla riscossione del corrispettivo o di
un acconto con successiva definizione del contratto al check in. Mi riferisco a quanto afferma la circolare a
pag. 11: “nel caso in cui il locatore si avvalga dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma
il conduttore (guest) comunichi direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è
tenuto a comunicare i dati del contratto in quanto ha solo contribuito a mettere in contatto le parti
rimanendo estraneo alla conclusione dell’accordo”.
Naturalmente le voci da includere nel contratto da firmare al ceck in potrebbero essere sempre definite in
concertazione con AIRBNB. In caso contrario, AIRBNB non dovrebbe costituire un ostacolo all’esigenza
dell’host di concludere un contratto che copra tutte le esigenze presenti e future dell’host in particolare
quelle determinate dalle legislazioni locali.

OSSERVAZIONE 3
Attiro l’attenzione sullo scopo del provvedimento dichiarato a pag. 12 della Circolare. La locazione breve fra
persone fisiche in Italia non comporta l’obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate
perché in passato interessava pochi casi e, data la brevità del periodo di locazione, la registrazione sarebbe
risultata, oltre che onerosa non gestibile. Senza registrazione il fisco non ha modo di assoggettare a
tassazione in modo efficace il reddito. Con l’avvento di AIRBNB e dell’accresciuto reddito del segmento di
locazioni brevi, il fisco quindi ha introdotto la ritenuta come strumento per rendere riscuotibile la
tassazione senza ricorrere ad una registrazione che per durate così brevi non si sarebbe rivelata efficace.

OSSERVAZIONE 4
La definizione del corrispettivo da sottoporre a tassazione resta ancora poco chiara sia nella Circolare che
nella piattaforma AIRBNB. In primo luogo non è d’aiuto la terminologia con la quale entrambe indicano lo
stesso ammontare: Reddito, guadagno, corrispettivo, canone di locazione, corrispettivo lordo, proventi,
base imponibile, … Come pure non aiuta la mancata elencazione completa delle spese accessorie
ammissibili e la fumosa indicazione dei requisiti per documentarle. Mi riprometto ad ogni buon fine di porre
un quesito in merito all’Agenzia delle Entrate nella speranza che l’argomento abbia già fatto oggetto di un
interpello.

CONCLUSIONE 1
 Si chiede a AIRBNB di rilasciare un CU per ciascuno dei contitolari di diritto reale sull’appartamento locato.

2. DETERMINAZIONE DEL CORRISPETTIVO LORDO E RITENUTA
Nella nota del 9 gennaio c.a. lei mi comunica che AIRBNB intende applicare la ritenuta fiscale
anche al costo della pulizia se previsto.

Pagin
a1
La Circolare in oggetto specifica a pag. 13 che “le spese per servizi accessori non concorrono
al corrispettivo lordo qualora siano addebitate al conduttore sulla base dei costi e dei
consumi effettivamente sostenuti”. Siccome è mia intenzione applicare questa clausola,
confermo che le spese da me richieste per la pulizia sono addebitate sulla base dei costi e dei
consumi da me effettivamente sostenuti. Trattandosi di spese accessorie non sono oggetto di
ritenuta. Chiedo quindi a AIRBNB di non applicare alcuna ritenuta su questa parte di
corrispettivo.
Faccio rilevare inoltre che i risultati di superhost comportano in genere un onere non
trascurabile per altre spese accessorie che sono solita addebitare nel corrispettivo richiesto
sulla base dei costi e dei consumi effettivi. Per tutto il periodo in cui AIRBNB ha ritenuto di
non aderire alla richiesta del fisco italiano di applicare la ritenuta, ho specificato questi costi
accessori agli ospiti attraverso un contratto che attesta fra l’altro lo stato dei luoghi e
richiama le regole della casa, contratto che viene firmato al momento del ceck in.
Dal momento in cui AIRBNB aderisce alla normativa del fisco italiano, si pone il problema del
riaddebitamento materiale di questi costi effettivi al locatario. Ignorare il problema sarebbe
per AIRBNB un gesto di insensibilità nei confronti degli host. Immagino che AIRBNB potrebbe
avere diverse proposte per risolvere questo problema. Ferma restando l’opportunità di
continuare la prassi del contratto integrativo da firmare al ceck in, la mia esperienza mi
induce a suggerire una soluzione che mi sembra poco onerosa per tutti i contraenti se l’host è
in grado di prevedere con un ottimo margine di certezza i costi effettivi. .
L’annuncio della piattaforma dovrebbe comunque specificare i servizi accessori comprensivi
delle pulizia (cosa che in parte si fa già) riportando nell’annuncio il costo complessivo dei
servizi accessori sotto una voce dedicata ( servizi accessori) che sostituisca quella attuale
delle pulizie. AIRBNB riscuoterà anche questo ammontare su cui non applicherà la ritenuta
avendo cura di dichiarare nel CU il corrispettivo incassato, l’importo delle spese accessorie
detratto per il calcolo della ritenuta e l’ammontare della ritenuta. Ovviamente AIRBNB
accetterà di indicare nell’annuncio le spese accessorie soltanto dietro liberatoria di quegli
host che saranno in grado di prevedere e documentare le spese accessorie e che si
assumeranno la responsabilità di eventuali dichiarazioni mendaci o non documentabili.

CONCLUSIONE 2
 Si chiede di adeguare la piattaforma e il contratto all’esigenza di dichiarare tutte le spese accessorie

senza farne oggetto di ritenuta.

3. REGIMI FISCALI (CEDOLARE SECCA o TASSAZIONE IRPEF)
Osservo che, come in altre comunicazioni di AIRBNB, nella nota del 9 gennaio c.a. lei
introduce la precisazione: La ritenuta fiscale in Italia (“cedolare secca”).
In realtà “tutti i titolari dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve hanno il diritto di
optare per l’applicazione del regime della cedolare secca sui corrispettivi riscossi oppure di
farli concorrere al reddito complessivo IRPEF” (cfr capitolo 3.1 della Circolare come pure art. 3
del D.lgs 23/2011). L’opzione non compete a AIRBNB e va fatta dai titolari del reddito
successivamente all’applicazione della Ritenuta, in fase di dichiarazione dei redditi. Recita il
comma 4.3 del Provvedimento che “nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per
l’applicazione del regime di cui al comma 2 [opzione per l’imposta sostitutiva nella forma di
cedolare secca] la ritenuta si considera operata a titolo di acconto”. Il titolare del reddito avrà
così modo di verificare quale delle due opzioni è per lui la più conveniente.

D’altra parte, con la riforma fiscale del 2024 che porta il tetto massimo del primo scaglione
dell’aliquota IRPEF (23%) a 28.000€ le due opzioni diventano molto più competitive fra di loro
in funzione degli altri redditi e delle agevolazioni di cui beneficia ciascun contribuente.

CONCLUSIONE 3
 Si chiede di lasciare al locatore la facoltà di scegliere entrambi i regimi contributivi
IRPEF e cedolare secca in fase di dichiarazione dei redditi.

CONSIDERAZIONI DI OPPORTUNITA’
Sono oramai quasi 10 anni che affitto il nostro appartamento con AIRBNB. Ho apprezzato
l’iniziativa e sono contenta di questa esperienza. Non è stato sempre piacevole. AIRBNB è
infatti invisa a tutti coloro che pagano un affitto per la propria abitazione perché ha
innescato un forte aumento dei canoni di locazione; per gli stessi motivi è invisa agli studenti
universitari ed alle autorità locali che debbono trovare risposta alla mancanza di alloggi.
Soprattutto é invisa agli albergatori le cui associazioni assieme a quelle degli inquilini sono
impegnate in una ben congegnata azione lobbistica a tutti i livelli decisionali, da quelli
parlamentari e governativi a quelli locali, fiscali e preposti alla sicurezza.
Proprio perché motivata con la carenza di alloggi e le carenze del gettito fiscale, la pressione
lobbistica si sente fortissima ed è chiaramente orientata ad avvicinare i costi della
prestazione degli host di AIRBNB a quelli dell’industria alberghiera in modo da portare la
concorrenza ai livelli che sono più consoni alla professionalità di quest’ultima.
Alle iniziali complicazioni burocratiche volte a definire una nuova tipologia di attività di
quella che sarebbe dovuta restare una semplice locazione di appartamenti ammobiliati,
siamo passati all’onere della gestione dei problemi di sicurezza antiterrorismo nazionale e
quindi a quello dell’adeguamento a questa importante riforma fiscale a cui seguirà
sicuramente il problema più difficile da sostenere: l’adeguamento ai sistemi di sicurezza di
tipo alberghiero. Tutti cambiamenti indotti da interventi regolamentari e legislativi che le
autorità hanno giustificato come risultato di un confronto tecnico con le associazioni di
categoria e i principali operatori interessati.
Visti i risultati, mi sono sempre chiesta in che misura AIRBNB abbia partecipato a questi
tavoli tecnici e quanto abbia investito nello sforzo necessario a contrastare questo attacco e
ad ascoltare le proprie community locali per ottenerne il sostegno sul territorio.
Personalmente ho beneficiato dei valori positivi che il business di AIRBNB ha portato. Ha
creato un reddito dignitoso per tanti che hanno potuto sopravvivere alla crisi occupazionale
grazie al fatto di possedere una casa sia pure modesta. Ha dato la possibilità di ospitare il
mondo a casa propria, farcelo conoscere e farci conoscere da chi vive lontano da noi
permettendoci di intessere legami di conoscenza ed amicizia, di avvicinare con l’ospitalità
generazioni fra loro molto diverse, di costruire tessuti di pace, gioia, benessere. Ha anche
permesso di accrescere il benessere collettivo creando maggiore animazione nelle nostre
strade ed ulteriore reddito.
In dieci anni ho avuto relazioni fantastiche improntate alla tolleranza ed al piacere di
accogliere i miei ospiti che hanno accresciuto la mia capacità di rapportarmi con fiducia e
trasparenza alla community di AIRBNB ed a tutti coloro con cui vengo a contatto. Ne ha
guadagnato anche la mia capacità di essere solidale tutte le volte che gli ospiti si sono trovati
in una qualche difficoltà personale ed ho potuto essere loro di aiuto. Ed in questo spirito ho
sempre sentito AIRBNB, una multinazionale vicina! Quando tutto sembrava stesse per

crollare con il COVID, AIRBNB ha avuto la sensibilità di incoraggiare gli host con un piccolo
sostegno di 1000 €. Oggi i nostri governi pretendono la gratitudine dei cittadini per abbuoni
di gran lunga inferiori! Per il mio budget quella somma non ha avuto un impatto significativo
ma il gesto ha accresciuto enormemente il senso di appartenenza e la fidelizzazione in molti
host. A tutto questo tengo moltissimo ora che le difficoltà che si stanno accavallando in
questo ultimo anno mi fanno temere che questo sogno stia per finire. E’ ciò che mi spinge a
scrivere e ad invitare AIRBNB a non perdere i rapporti di trasparenza ed ascolto della propria
community investendo un po’ di più nell’adeguamento ai sistemi nazionali e nella tutela
degli interessi degli host.
Capisco quanto sia importante per una multinazionale che fa spostare tante persone nel
mondo farle sentire ovunque a casa propria rassicurandoli prima della partenza anche da un
punto di vista amministrativo. Capisco anche l’esigenza di contenere entro certi limiti la
complessità della gestione. Ma mi sono chiesta più volte se non sarebbe stato più produttivo
investire gli sforzi fatti per opporsi alla Ritenuta nella ricerca di facilitazioni fiscali per la
community. A volte l’adeguamento di oggi ad una richiesta di cambiamento consente di
diventare leader del processo di cambiamento domani.

CONCLUSIONE 4
 Si chiede di permettere agli host di cogliere tutte le opportunità che la Circolare offre
loro nel dichiarare il proprio reddito contribuendo a evitare gli eccessi ingiustificati ed
evitabili di tassazione.
 Si chiede di valorizzare, coinvolgere e gratificare nella community il ruolo delle persone
fisiche non professionali rispetto all’incalzare dei property manager considerato che
l’avere creato la figura del super host va in questa direzione.
 Si chiede di promuovere ulteriormente il ruolo delle community locali.

Auguro a tutti una buona serata

Marina

[IsabellaEValerio0]

@Marina1685 ,

Ciao e grazie per avermi menzionato.

Ritengo che tu abbia fatto bene a descrivere le tue ragioni e ciò che reputi giusto.

Ti consiglio di utilizzare anche il canale ufficiale del feedback, che è uno dei pochi modi per farci sentire.

Non che abbia importanza, ma su alcune cose non sono d'accordo.

La circolare la conosco piuttosto bene.

Sulla comproprietà, come ho già avuto modo di dire, penso che sia tutto chiaro dal 2017.

Qualora l'intermediario operi e certifichi la ritenuta ad un solo proprietario costui andrà a credito d'imposta e gli altri pagheranno la loro quota in sede di dichiarazione dei redditi.

Io onestamente non ci vedo grandi problemi in questo, anche perché con gli altri proprietari si possono sempre prendere accordi economici extra dichiarazione.

Anzi dirò di più, l'idea che Airbnb possa su tutti gli annunci operare una ritenuta pro quota ad ogni proprietario mi sembra assolutamente irrealistica...

Io sono in comproprietà, essendo lavoratrice dipendente, recupererò il mio credito in fretta e la cosa non mi crea difficoltà; certo capisco che per gli autonomi e gli inoccupati i tempi saranno più lunghi, ma purtroppo non vedo altre possibilità.

Ognuno può selezionare l'opzione che vuole, ma occorre però considerare che il fatto che l'intermediario rilasci la CU ad un solo comproprietario, non è motivo sufficiente per non aderire alla ritenuta.

Infatti il fatto che l'intermediario certifichi la ritenuta ad un solo comproprietario, è una possibilità espressamente prevista sia dalla circolare 24, sia nelle FAQ dell'agenzia delle entrate.

Per quanto riguarda la ritenuta, non equivale alla cedolare secca,ma potrai decidere in sede di dichiarazione dei redditi a quale regime fiscale aderire.

Sulle spese accessorie, come sappiamo la circolare 24 ci dice che sono sempre incluse nel corrispettivo lordo, tranne in due eccezioni ( essere sostenute direttamente dal conduttore o essere riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti).

Per me le due eccezioni non sono compatibili con la locazione breve ed in particolare con le locazioni che avvengono tramite OTA.

Quindi, come è giusto che sia non la pensiamo alla stessa maniera, ma ritengo che tu abbia fatto bene a fare le tue considerazioni.

Grazie ancora e buona serata anche a te.