Ritenuta su casa cointestata

[David2177]

Buongiorno a tutti, sto affittando via Airbnb come host non professionale un appartamento cointestato con mia sorella. Fino a ora abbiamo semplicemente messo in dichiarazione dei redditi metà del guadagno a testa (applicando la cedolare secca al 21%) e mi sembrava anche comodo che da ora in avanti la ritenuta venisse fatta alla fonte da Airbnb. Il problema è che la funzione di inserimento dei dati fiscali dell'host consente di indicare un solo codice fiscale. Temo che dovremo continuare a gestire le imposte a vecchio senza sfruttare la possibilità della ritenuta alla fonte: mi sbaglio?

[Savio39]

Ciao Alberto ti chiedo scusa anticimpatamente. Io dovrei mettere in locazione un appartamento di cui ho il 50% di proprietà con mio fratello. Intestando a me la locazione su Airbnb poniamo che incasso 

10000€ in un anno ricevo 8900€ da Airbnb

in dichiarazione metto 5000€ e vado di credito d'imposta di 1050€?

e mio fratello mette 5000€ e paga il 21% di cedolare secca?

ma sul precompilato mi trovero l'incasso di Airbnb?

grazie

[Alberto1535]

@Savio39 ciao,

se vuoi che il destinatario riceva un avviso devi fare la ricerca del nome con @

Una settimana fa Airbnb ha reso disponibile la prima CU - Locazioni brevi relativa alle locazioni del 2024.

Nel tuo caso, ti saresti trovato dei canoni lordi per 10.000 e la ritenuta fiscale di 2.100.

Gli stessi dati sono già stati comunicati da Airbnb all'Agenzia delle entrate, per cui li dovremmo ritrovare (è il primo anno) nel modello precompilato.

Si tratterà, nel tuo caso, di rettificare da 10.000 a 5.000 il reddito fondiario.

[Umberto477]

Condivido la preoccupazione di @Lucia2615 riguardo la possibilità deprecabile di una doppia imposizione. Nel caso specifico ho già visualizzato il mio 730 che riporta i dati del CU emesso da Airbnb: adesso chiedo ad @Alberto1535 come potrò fare per non danneggiare mia moglie (comproprietaria al 50% dell'appartamento in questione) completando il suo 730?

[Simona896]

Ciao Alberto, io la questa situazione con mio marito. Siamo comproprietari ma affitto io. Facciamo la dichiarazioni dei redditi congiunta e la commercialista mi ha detto che lui dovrà pagare l'acconto per il 2024 pari alla metà. ovvero io non lo pago ma lui si perché airbnb verserà solo a me. Io non sono molto convinta che sia corretto perché è vero che airbnb versa solo a nome mio e l'immobile è anche suo ma facendo noi due tutto congiuntamente mi pare assurdo che lui debba pagare per poi nelle dichiarazione congiunta del prossimo anno si vada a scomputare il suo anticipo.

Tu cosa sai?

Grazie

[Alberto1535]

@Simona896 ciao

la dichiarazione congiunta favorisce la liquidazione congiunta ma non modifica le imposte a carico di ciascuno.

Se tu quest'anno farai solo locazioni brevi tramite Airbnb potrai optare per il calcolo dell'acconto di cedolare col metodo previsionale, per cui, subendo già la ritenuta d'acconto da Airbnb (per di più in misura "doppia"), puoi scegliere di azzerare gli acconti di cedolare 2024. A parità di altre condizioni, nella dichiarazione 2025 risulterai comunque a credito di cedolare.

Tuo marito comproprietario (che per le note ragioni procedurali non figura come locatore) dovrà continuare a operare fiscalmente come per il passato, per cui dovrà utilizzare per il calcolo dell'acconto di cedolare il metodo storico, e quindi pagare l'acconto sulla base della sua cedolare 2023.

Il che, se ho capito bene, mi pare in linea con l'indicazione del commercialista.

[Simona896]

Ti ringrazio molto. È un tema difficile da capire. L’anno prossimo quindi che succede? Io avrò pagato doppio e mio marito non avrà nulla da cui detrarre l’anticipo perché  non ci sarà da pagare? 
non riesco a capire che succede. A me devono rendere caro soldi? Lui però li deve pagare? Non capisco 

[Alberto192]

@Simona896 , proviamo a fare un esempio numerico, per semplicità ipotizzando che voi facciate solo affitti su piattaforme che applicano la ritenuta alla fonte, e che entrambi optiate per la cedolare secca:

Nel 2023 avete affittato per un corrispettivo di 8.000€.

Nel 2024 affittate per un corrispettivo di 10.000€, e Airbnb  trattiene 2100€, solo a te.

Tu quest'anno sul 730 paghi il saldo 2023, considerando gli anticipi versati lo scorso anno, e chiedi di non pagare anticipi di cedolare secca perché Airbnb te li tratterrà (addirittura doppi!).

Tuo marito invece sul 730 di quest'anno deve pagare l'anticipo di cedolare secca sul 50% degli introiti del 2023  (21%x8000€x50%), perché formalmente Airbnb a lui non ha trattenuto nulla.

L'anno prossimo tu a saldo dovresti pagare 1050€ (21% sui tuoi 5000€ del 2024),  ma in realtà Airbnb te ne ha trattenuti 2100, per cui sei a credito di 1050€, che ti verranno rimborsati o compensati sul 730 con altri eventuali debiti, o che puoi portare in compensazione per altre imposte (es. IMU, TARI...).

Tuo marito invece a saldo pagherà sul suo 50% il saldo 2024, cioè 21%x10000€x50%, meno l'acconto già versato. Praticamente per lui è tutto come prima che Airbnb cominciasse a fare le ritenute!

Per non avere uno (tu) che deve avere un rimborso e uno (tuo marito) che deve pagare, potreste fare il 730 congiunto, così credito di una e debito dell'altro si compensano: io, che sono nella stessa situazione, farò così!

Certo che se Airbnb desse la possibilità di avere intestatari multipli non staremmo ora a parlare di questo........

[Annalisa356]

Ciao, ho una domanda. Io e mio marito siamo compropietari dell'appartamento, ma la casa vacanze è a nome mio e gestita da me e intestata solo a  me.  Il commercialista mi ha detto che le tasse della casa vanno divise in due. E' così? 

Grazie

[Benedetta]

@Annalisa356  evidenzio il tuo commento ad @Alberto1535 con un tag, rendendo la conversazione più semplice da seguire 😂

[Alberto1535]

@Annalisa356 ciao

Ogni regione ha disciplinato a modo suo le tipologie ricettive, che poi assumono rilevanza ai fini fiscali.

Nel tuo caso, si tratta di locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico, o di gestione (che in Liguria dovrebbe essere imprenditoriale) di Case e Appartamenti per Vacanza ?

Dall'indicazione che hai già ricevuto dal commercialista propenderei per la prima ipotesi (che condivido).

Se leggi tutte le pagine di questa lunga discussione troverai anche un orientamento diverso, condiviso anche di recente da Commissioni tributarie, secondo il quale il reddito da locazione può essere dichiarato per intero anche solo dal comproprietario unico locatore.

La circostanza che vi siano sentenze di Commissioni tributarie (peraltro favorevoli ai contribuenti) dimostra che l'Agenzia delle entrate conferma invece la sua consolidata interpretazione secondo la quale qualsiasi reddito fondiario (anche riveniente da locazione) deve essere dichiarato da tutti i comproprietari in relazione alla quota di possesso, indipendentemente dalla partecipazione al contratto di locazione o dall'incasso del corrispettivo.

In conclusione, se tu fai locazione turistica, l'indicazione del commercialista è perfettamente in linea con questo consolidato orientamento dell'Agenzia, ed evita il rischio di contenzioso.

@Benedetta 

[Annalisa356]

Ciao Alberto,

grazie per la preziosa risposta.

Annalisa

[Giuseppina183]

Buongiorno, a distanza da un anno dal quesito, ritorno sull'argomento in quanto oggi in sede di dichiarazione dei redditi da AIRBNB, con CUD intestato solo a me (casa in comproprietà con mio marito), è stato applicato il principio di cui parlava con riferimento all'Agenzia dell'Entrate. In pratica io sono andata a credito della metà e mio marito a debito dell'altra metà.

il fatto che non viene detto però è che andando a debito l'altro comproprietario (cioè quello che non ha ricevuto il CUD da parte di AIRBNB) scatta l'obbligo di anticipo da parte di questi per l'anno successivo. In sostanza mio marito deve anticipare il 21% della sua metà per l'anno prossimo. Questo è grave, perchè si innesca un continuo anticipo negli anni, con evidenti problemi di liquidità. Il tema di AIRBNB non può essere sottovalutato, occorre che si adegui alla normativa italiana.

[Alberto192]

Esatto @Giuseppina183! io me la sono cavata facendo la dichiarazione congiunta, per cui almeno il saldo 2024 si compensa, ma  mia moglie (cioé sempre io, avendo fatto la congiunta) pagherà l'anticipo, e chi non fa la congiunta o se il comproprietario non è il coniuge, ha lo stesso problema di "giri di denaro" anche per il saldo!

Purtroppo non è neanche tanto un problema di normativa Italiana, ma è un problema banalmente informatico e contabile. Ma è da quando abbiamo dovuto immettere il cf per la ritenuta che abbiamo verificato, e fatto  presente, che bisognava poter aggiungere più cf, e suddividere tra essi  le ritenute (e magari anche i compensi..) ma Airbnb notoriamente non si muove quando la cosa non è di interesse suo (o dei suoi cari guest) ma solo di noi host....

Teniamo duro

[Giuseppina183]

@Alberto192  ciao Alberto, oggi ho il colloquio telefonico con ADE per capire.  Ciò che non mi quadra è che a mio marito, oltre al citato acconto per l'anno 2026, gli venga addebitata la quota a debito per l'anno 2025 (quella che airbnb ha già trattenuto anche per lui e che ha già versato allo Stato, sebbene imputata nel cud solo a me). Non trovi che quella quota se viene addebitata a lui dovrebbe generare per me un accredito del totale dell'imposta pagata da airbnb, e non solo della metà. In caso contrario avremmo pagato metà imposta in più. E' corretto o mi perdo qualcosa?

grazie

[Alberto192]

@Giuseppina183 , intanto per precisione saldo e acconto non sono per 2025 e 2026 ma per 2024 e 2025, rispettivamente.

Poi in discorso é sempre quello: a te hanno trattenuto 100 e a tuo marito 0, invece che 50-50. A te "danno indietro" i 50 di troppo e tuo marito, che non ha ancora pagato nulla, paga i suoi 50. Poi sarai tu che darai a tuo marito i 50! (Se vuoi... 🙂 ).

Se fate la dichiarazione congiunta, alla fine soldi non ne girano, perché il tuo credito compensa il suo debito.

Auguri per la chiamata con AdE, speriamo che abbiano una assistenza migliore di....  altre