@Ilaria525 buonasera
Airbnb, come stabilito dalle norme fiscali, applica la ritenuta fiscale (che non è la cedolare secca) sempre nella misura del 21% calcolata sul canone di locazione lordo (= costo del pernottamento più rimborso forfettario dei costi di pulizia).
In sede di dichiarazione dei redditi, il locatore ha due possibilità:
-optare per la cedolare secca nella misura del 21% in caso di una sola unità immobiliare, calcolata sul 100% dei canoni di locazione lordi. Il locatore non ha la possibilità di dedurre alcuna spesa o commissione (spese di pulizia pagate, commissioni di Airbnb, utenze, ecc.)
-far concorrere il 95% dei canoni di locazione lordi al reddito complessivo da assoggettare a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali. In questa ipotesi è riconosciuta una deduzione forfettaria di spese e commissioni nella misura del 5%.
Generalmente si cerca di riversare sull'ospite il problema della mancata deducibilità delle spese di pulizia pagate. Se ad esempio, le spese di pulizia pagate per un soggiorno ammontano a 79 euro, il rimborso forfettario dei costi di pulizia incluso nel canone sarà di 100 euro (in quanto 100 meno cedolare 21% = 79). Si neutralizza così la fiscalità dei costi di pulizia.
La Circolare 24E del 2017 è molto chiara in merito ai costi di pulizia.
Ai fini dei contratti in esame tuttavia, caratterizzati per definizione normativa anche dalla eventuale fornitura di prestazioni accessorie [come i costi di pulizia prima della consegna dell'unità immobiliare, oppure, che è uguale, i costi di pulizia a soggiorno terminato], devono ritenersi incluse nel corrispettivo lordo anche le somme eventualmente addebitate a titolo forfettario per tali prestazioni.
Ma la stessa Circolare prevede anche un'ipotesi di mancata inclusione nel corrispettivo lordo, a determinate e particolari condizioni (di non semplice realizzazione).
Le spese di pulizia pagate siano debitamente documentate da fattura (supponiamo di 100).
Il rimborso richiesto all'ospite sia del medesimo importo (100).
Le spese per servizi accessori si ritiene che non concorrano al corrispettivo lordo solo qualora siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.
Supponiamo che il costo di pernottamento sia 1.000 e sia 100 il rimborso dei costi di pulizia.
Sarà necessario fare un contratto di locazione indicante un canone di locazione di 1.000, specificando che le spese di pulizia pari a 100 vengono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi di pulizia effettivamente sostenuti.
Optando per la cedolare secca pagheremo un'imposta sostitutiva di 210 (=1.000 x 21%).
Ci sarà una discordanza con la CU rilasciata da Airbnb, che indicherà canoni di locazione per 1.100 e ritenuta fiscale per 231 (1.100 x 21%).
Anche se parliamo di importi modesti, si tratta di una discordanza che potrebbe essere oggetto di richiesta di chiarimenti da parte dell'Agenzia delle entrate, che potrebbe contestare la mancata inclusione nel reddito del rimborso dei costi di pulizia.
Ne vale la pena ?
