Gentile @Monica2684
La Circolare 24E del 2017 dell'Agenzia delle entrate interpreta la norma fiscale (DL 50/2017) in questo modo:
La provvigione dell'intermediario concorre alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore.
Esempio :
Canone di locazione 1.080
Provvigione dovuta dal locatore euro 80
Ritenuta euro 227 (1.080 x 21%).
Poi conclude:
In definitiva, per semplificare, può affermarsi che l’intermediario opera la ritenuta sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore.
Questo vale per qualunque intermediario.
La ritenuta deve essere applicata dal (primo) intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico, anche nel caso in cui questi si avvalga a sua volta di un altro intermediario.
Ad esempio, l’agenzia immobiliare che abbia ricevuto dal proprietario "privato" dell’immobile l’incarico di locarlo [utilizzando il modello del mandato con rappresentanza, per cui opera in nome del proprietario] e che inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma on line, è tenuta ad effettuare la ritenuta se interviene nel pagamento del contratto. Sarà cura dell’agenzia rendere esplicito al gestore della piattaforma la veste nella quale opera (in modo che questi non effettui gli adempimenti: ritenuta e dati contratto).
A mio parere, se anche ci sono due intermediari (l'agente immobiliare e, in subordine, Airbnb) la sostanza della norma non cambia:
la tassazione deve essere applicata sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore (Circ. 24E).
Di conseguenza, in sede di dichiarazione dei redditi il proprietario locatore dovrà dichiarare la somma dei canoni di locazione indicati nei contratti.
Nel caso di opzione per la cedolare secca, la base imponibile sarà il 100% di questi canoni di locazione e l'aliquota (per una unità immobiliare) sarà il 21%. Dall'imposta sostitutiva così determinata, verrà detratta la ritenuta fiscale subita.
Nel caso invece di tassazione ordinaria IRPEF (e addizionali), la base imponibile sarà il 95% di questi canoni di locazione e le aliquote dipenderanno dal reddito complessivo. Dall'imposta lorda così determinata, verrà detratta la ritenuta fiscale subita.