stipulare contratto, ricevuta da remoto, fare da "sostituto d'imposta"

[Carlotta137]

Buongiorno a tutti,

sono una co-host neofita ho letto diverse conversazioni riguardo contratti di locazione breve, ricevute, sostituti d'imposta e ritenuta d'acconto. Non ho compreso tutto alla perfezione e mi sono sorte altre domande.

- se non ho la possibilità di esserci fisicamente al momento del check-in per poter far firmare il contratto è possibile farlo in modo telematico?

- la ricevuta non dovrebbe richiederla direttamente l'ospite ad Airbnb poichè è l'ospite a pagare la piattaforma? non capisco perchè dovremmo emetterla pure noi. Anche in questo caso, come potrei emetterla e consegnarla se non ho la possibilità di esserci fisicamente?

- esiste un modo per poter togliere ogni pensiero al proprietario in modo che riceva il netto dei ricavi senza che debba pagare lui direttamente la cedolare secca?

Al momento sono un privato con l'intenzione di aprire p. iva forfettaria (se tutto andasse bene)

Ho sentito diversi commercialisti ma nessuno è stato chiaro come avrei voluto. Spero di esser stata chiara, di poter trovare risposte tra voi professionisti e di poter iniziare a lavorare in maniera serena e limpida. Grazie per le eventuali risposte

[Alberto42]

Premetto di non avere le credenziali per chiarire i tuoi dubbi, tuttavia sono interessato alla questione. 

Provo comunque a esprimere la mia opinione a riguardo. 

Per quanto riguarda la firma del contratto in modo telematico penso non ci siano problemi se si utilizza un servizio per la firma da remoto che abbia valore legale in Italia. In ogni caso non sei esonerata dal verificare di persona la validità dei documenti d’identità degli ospiti, per assolvere agli obblighi imposti dal regolamento di pubblica sicurezza. 

 Non mi è chiaro il discorso dell’esonero del proprietario dal pagare le imposte sui ricavi degli affitti. Anche se gestisci la struttura come co-host, il Locatore, se non sbaglio, è sempre il proprietario o comunque chi pubblica l’annuncio su Airbnb diciamo. 

Se sei co-host il tuo rapporto quindi è con il Locatore.  I canoni delle prenotazioni li deve dichiarare il Locatore. 

[Carlotta137]

Si aggiungono dubbi @Alberto42 

Com'è possibile fare i self check-in se si ha l'obbligo di validare i documenti di persona?

Riguardo le imposte sui ricavi invece, provo a fare un riassunto e cercare di farmi capire al meglio.

Sono in contatto con un signore che vorrebbe darmi in gestione una casa che a sua volta gli è stato data disponibilità (tramite comodato d'uso) di subaffittarla dalla proprietaria.

Lui ha dato in gestione delle proprie case ad una signora (host con p.iva) che trattiene la sua percentuale e la percentuale per fargli la cedolare secca e al proprietario gli arriva il netto (come mi è stato spiegato da lui). Mi è stato chiesto se anche io posso offrirgli questo servizio. 

Oggi ho chiesto al mio commercialista (non è esperto in affitti brevi) e mi ha detto che non capisce la filiera, poichè lei non può essere sostituto d'imposta di un privato non dipendente ma che potrebbe centrare in un qualche modo Airbnb.

Non capisco come sia possibile il servizio che offre lei.

Ormai è diventato un rompicapo.

[Alberto42]

Per entrambe le questioni ci vorrebbe qualcuno che ne sappia molto più di me.

Comunque, se le strutture sono affitti brevi 

secondo me la signora con p. Iva fa da sostituto d’imposta in qualità di intermediario. Tuttavia, anche se non sono preparato per dirlo con certezza, penso che per essere, diciamo, conforme alla legge, l’attività della signora, per fare da sostituto d’imposta, dovrebbe ricevere le prenotazioni direttamente e non tramite altri intermediari. 

In tal caso sarebbe tipo una normale agenzia immobiliare.

Non so se sia possibile ricevere le prenotazioni tramite Airbnb e applicare l’imposta sostitutiva come una prenotazione diretta. 

Anche perché il locatore è il proprietario, o il comodatario nel tuo caso. 

Per il self checkin non saprei dirti con certezza, magari se riesci a fare la verifica entro le tempistiche previste, puoi permettere agli ospiti di fare il self checkin e andare a verificare più tardi. 

[Donatella26]

@Carlotta137 @Alberto42 alcuni portali che fanno intermediazione per gli affitti turistici, trattengono direttamente dal compenso del proprietario la "cedolare secca": vedi Casa Vacanze; il fisco italiano da anni cerca di obbligare altri portali, tra cui Air BnB e Booking a fare lo stesso, finora senza risultato; credo che se una persona svolge l'attività di intermediazione possa fare lo stesso verso i propri clienti, cioè trattenere direttamente la cedolare secca...sicuramente se io sono un privato e collaboro come co-host.non lo posso fare; se invece ho partita iva e sono registrata come intermediario ecc ecc forse sí: bisognerebbe guardare nel sito dell'agenzia delle Entrate o più semplicemente chiederlo loro, per telefono o di persona. La ricevuta: qui si parla del fatto che gli Host che praticano la fattispecie di affitto denominata "Locazione Turistica" hanno l'obbligo di redigere e far firmare dagli ospiti un contratto di affitto. Se si è pratici lo si può inviare coi sistemi informatici e farselo restituire, firmato, allo stesso modo. L'obbligo di identificazione degli ospiti è per tutti, per questo diciamo che il check in va fatto di persona... Poi se si trovano altri metodi ... Magari con le nuove risorse informatiche, tipo video citofono da remoto, foto con documento, videochiamata ecc... La norma è chiara poi ognuno si può prendere la responsabilità di agire come crede