Affittare una casa intestata ai miei genitori: come funziona?

[Giuseppe327]

Salve a tutti, sono nuovo del forum e, se tutto andrà bene , diventerò un Host nel giro di un paio di mesi.

Con un'unione catastale la mia famiglia ha unito al blocco di casa nostra, un'altra piccola casetta (1 camerone più bagno e cucina)  confinante ed internamente comunicante. Quindi attualmente questo ambiente è come se fosse un prolungamento di casa mia, come delle camere.

I miei genitori vorrebbero registrare questo ambiente su Airbnb, a patto di assegnarmi il compito di gestore assoluto : accoglienza, pulizia,controlli, essere a completa disposizione degli  ospiti, ricezione del pagamento.

Dovendo esser io il gestore, il tutto verrà associato al mio profilo Airbnb.

Posso dunque gestire con un mio profilo (con i miei dati personali e non quelli dei miei genitori), una casa che non è direttamente di mia proprietà?

E posso inoltre ricevere io il pagamento su un IBAN personale?

Ci sono alcune discussioni, ma leggendole ho fatto un bel po' di confusione. La mia famiglia non vuole avviare un'attività, ma affittare per brevi periodi questa casa per trarre una piccola rendita, viste le esperienze negative con l'affitto a contratto a lungo termine (dai 4 anni in poi).

Da quel che ho capito :

1) Ci sono delle tasse da pagare. Come si pagano? E' tutto automatico, nel senso che il pagamento ti arriva già tassato?

   O devi andare tu di persona a pagare queste tasse? Bisogna registrare l'affitto sulla dichiarazione dei redditi?

2) Gli ospiti devono esser segnalati sempre e comunque alla questura tramite un portale,giusto?

3)Alla fine conviene davvero affittare una casa (diciamo 30 euro a notte) rispetto alle tasse da pagare?C'è un minimo di guadagno?

Ringrazio in anticpo per la pazienza, buona serata!

[Gianluigi13 · Accepted solution]

1. Al momento, no. Dovrai essere tu a calcolarle e a dichiararle sul modello Reddito o 730.
2. Sì, ma solo se si tratta di una locazione breve (di durata inferiore ai 30 giorni). In caso di locazione lunga, soggetta a registrazione, la registrazione assorbe quest’obbligo di comunicazione.
3. Versante redditività. Dipende dove sorge l’immobile. L’Italia è turistica quasi dappertutto, ma tu capisci bene che le grandi città d’arte o quelle in cui si svolgono fiere, mostre ed eventi importanti hanno un turnover maggiore di turisti e, quindi, il tasso di occupazione del tuo alloggio è maggiore, e questo determina, in genere, profitti maggiori. Rispetto ad un affitto tradizionale c’è da dire che tu ricevi il pagamento 24 ore dopo il check-in, con azzeramento del rischio morosità che sussiste in altri tipi di locazione immobiliare. Di contro, il costo e l’impegno (dovrai osservare adempimenti di natura fiscale ed amministrativa di varia natura) su una locazione breve continuativa e non occasionale in rotazione continua possono non essere indifferenti. Non basta avere una stanza vuota o dei locali sfitti per affittare su Airbnb (che è un semplice intermediario come tanti altri): il tuo alloggio deve essere in buono stato, attrezzato con buoni servizi funzionanti (wi-fi, aria condizionata, zanzariere, televisore, bici ecc.): il servizio deve essere di buona qualità e il prezzo allettante, se vuoi ottenere consensi positivi e riscontri interessanti.

[Giuseppe327]

@Gianluigi13

Ti ringrazio della risposta chiara ed estremamente esaustiva! 

Questa casa l'abbiamo già affittata in passato ma per periodi molto lunghi, essendoci trovati male con inquilini molesti destinati a restare lì per anni, abbiamo pensato l'opzione affitto breve.

Mi trovo in una città di provincia sull'Appia, non che sia questa "bomba turistica" ma ha i suoi visitatori, e soprattutto dei viaggiatori che seguono la via francigena.

La casa è dotata di tutti i comfort possibili, tv, wifi, riscaldamento,  un posto moto nel cortile interno(puntiamo ad affittare ai motociclisti che percorrono l'Appia verso la Puglia d'estate, ne sono davvero molti), in pieno centro storico con parcheggi gratuiti nelle vicinanze... All'interno tutto è nuovo, biancheria, stoviglie...insomma, è pronta per essere affittata.

[Roberto143]

@Giuseppe327

Diciamo che ai fini della possibilità di affittare, l'unione catastale non credo sia stata una idea brillante!

Forse sarebbe stato meglio lasciarla come unità catastale a se stante (anche se presumibilmente sarebbe stata etichettata come seconda casa, con IMU &C. conseguenti).

Ma avresti potuto fare meglio la locazione turistica, mentre adesso bisognerà verificare le disposizioni della tua Regione in merito alle varie tipologie (locazione, affittacamente, b&b, casa vacanze ecc.).

In ogni caso, i proprietari sono i tuoi genitori e quindi è quanto mai opportuno che l'account su Airbnb sia il loro e non tuo.

Questo perchè, ai sensi del DL50/2017, quando i portali come Airbnb si decideranno a dar corso a quanto previsto dalla legge, la ritenuta fiscale del 21% (c.d. cedolare secca o "tassa Airbnb") sarà imputata al titolare dell'annuncio con una C.U. (certificazione unica) che andrà riportata in dichiarazione dei redditi, a scalare l'ammontare di imposta complessiva.

Troppo complesso spiegarlo qui in due parole, ma nella sostanza, i redditi e le relative imposte sono a carico del proprietario dell'immobile, e mischiare le cose genererebbe solo un gran casino.

Questo ovviamente non vieta che tu possa gestire tutto dal tuo PC, a nome loro, senza figurare "ufficialmente".

Il mio consiglio comunque, è quello di consultare un commercialista esperto delle normative nazionali e regionali, magari dopo esserti letto le diverse GUIDE che sono presenti nella Community (fai una ricerca con la parola Guide nel campo "trova"), in modo da andare non del tutto impreparato all'incontro.

Conviene spendere qualcosina in una consulenza qualificata PRIMA, piuttosto che pagare fior di quattrini in sanzioni DOPO.

ciao

[Gianluigi13]

Concordo con quanto scritto da Roberto. Tu non sei un host proprietario: quale “gestore” delegato dai tuoi genitori, al massimo, con il loro account, potrai inserire l’annuncio, ma dovrai comunque calcolare e fare dichiarare i proventi da locazione turistica (attratti o meno al regime della cedolare secca con l’aliquota del 21% a posteriori in dichiarazione) da loro: i contratti di locazione andranno sottoscritti da loro e i relativi redditi fondiari scaturenti da ogni singola locazione a loro imputati fiscalmente pro quota.

Magari, in futuro, verrà data la possibilità anche all’host non proprietario di segnalare la veste nella quale opera, ossia che il reddito fa riferimento ad altri soggetti (tra l’altro, nel nostro ordinamento giuridico non esiste un problema di legittimazione a locare, quale requisito di validità del contratto: il contratto di locazione – in quanto di natura personale – non richiede la titolarità dei diritti di proprietà sulla cosa, ma solo la disponibilità di fatto acquisita) ovvero la possibilità ad un solo host comproprietario sottoscrittore del contratto di segnalare che il reddito fa riferimento anche ad altri host comproprietari (quando Airbnb applichrà e la ritenuta del 21% e la medesima sia operata e certificata solo nei confronti di uno dei proprietari, si apriranno altri scenari che volentieri ti risparmio): sul piano civilistico la locazione di un immobile in comproprietà infatti è valida anche se stipulata da un solo comproprietario-locatore: a conferma, il nuovo modello RLI consente ora di segnalare nella casella SOGGETTO NON PRESENTE IN ATTO del quadro B che in contratto non sono stati riportati tutti i comproprietari di quell’immobile concesso in locazione indicato nel quadro C.

[Turi1]

Salve a tutti, sono nuovo del forum, e vorrei iniziare a diventare un Host di una casa dei miei genitori.

La casa e’ intestata a mio padre, io vivo in Inghilterra, e vorrei gestire l’affitto su Airbnb.

Vi chiedo gentilmente alcuni chiarimenti:

1. Posso ricevere i pagamenti sul mio conto?

2. Ricevendo io i pagamenti in un conto inglese, chi deve dichiarare questi redditi?

3. Si potrebbe fare una dichiarazione, dove mio padre mi autorizza ad affittare l’immobile, e in tal caso, dove dovrei dichiarare le tasse?

Vi ringrazio in anticipo per il vostro cordiale aiuto.

Saluti