Cedolare secca: diversi dubbi

[Francesco550]

Buongiorno a tutti,

Avrei alcuni quesiti per quanto riguarda il pagamento della cedolare secca del 21%

Purtroppo, c’è molta confusione online quindi mi servirebbe un po’ di aiuto per chiarirmi quantomeno le idee.

Premesse:

la casa è intestata ai miei genitori e quindi, nonostante gestisca io, ufficialmente figurano loro.

I miei genitori sono entrambi dipendenti e per la dichiarazione dei redditi utilizzano il 730 congiunto.

Ho avviato la mia sistemazione airbnb lo scorso luglio e ad oggi non ho pagato nulla, nessun acconto non essendoci base imponibile.

Ho sempre effettuato contratti sotto i 30gg quindi non ho mai utilizzato il modello RLI.

Teoricamente dovrei in primis pagare il saldo dello scorso anno (che corrispondo di fatto al 100% delle tasse nel mio caso) entro il 30/11 e poi l’acconto di quest’anno entro 30/06 (100% del totale dello scorso anno), giusto?

Posso pagare con F24?

Per i redditi poi come dovranno fare i miei genitori? Come vanno dichiarati? Al Caf bisogna presentare qualcosa in particolare?

Grazie a tutti in anticipo.

[Susanna0]

@Francesco550, questa sarebbe materia da commercialista, più che da chiacchierata tra host...
Io so solo come funziona con il proprietario che affitta, per esempio, ma non so come si inquadra il co-host.
Essendo i tuoi genitori entrambi dipendenti, immagino che a loro converrà optare per la cedolare secca: 21% sul lordo ricevuto da Airbnb, che quindi non si cumula con altri redditi.
Con la cedolare secca però non si può detrarre nulla: ne' le bollette, ne' le commissioni Airbnb, ne' le spese di pulizia o di co-host.

[Salvatore199]

@Francesco550

I redditi 2018 si dovranno dichiarare verso maggio/giugno di quest’anno.

Lo dovranno fare i proprietari della casa (cioé i tuoi genitori).

Se é la prima volta che affittate (breve o lungo non importa): ci sono i righi appositi nel quadro fabbricati, sotto all’indicazione della rendita catastale della casa.

In quella sede (e sempre in quei righi) c’é la possibilità di spuntare l’opzione di scelta eventuale della cedolare secca. 

Se si spunta, le imposte verranno conteggiate ‘separatamente’: il 21% sugli affitti e l’aliquota media sugli altri redditi; se non si spunta, verrà calcolata l’aliquota media sulla somma dei redditi.

Le imposte cosí calcolate si pagheranno a giugno (con F24) e a novembre l’anticipo 2020.

il fatto che sei tu a gestire l’annuncio su airbnb é per il momento poco significativo rispetto ai redditi e all’Agenzia delle Entrate.

Da valutare invece le incombenza amministrative per tutti gli altri adempimenti che devono essere assolti per affittare (eventuale comunicazione al comune, segnalazioni alloggiati alla Questura, eventuali segnalazioni Istat, contratti di affitto, eventuale imposta di soggiorno, ecc).

in quanto proprietari spetterebbero sempre ai tuoi genitori.

[Francesco550]

@Salvatore199

Per quanto riguarda i vari adempimenti da te menzionati è tutto ok, sono stati regolarmente fatti (a nome dei miei genitori ovviamente).

Sto cercando di capire un po' sulla compilazione del 730; anche se mio padre si reca al CAF credo sia bene avere già le idee chiare

Spero sia sufficiente presentare la cronologia transazioni di airbnb (il file CSV scaricabile dal sito), copia delle ricevute rilasciate ed eventuale estratto conto dei pagamenti elettronici

Mi pare di capire che, per le somme di airbnb, debba calcolare il 21% sul lordo comprensivo della commissione, giusto?

Il quadro B del modello 730 è quindi quello di fondamentale importanza, a tal proposito entro un attimo su alcuni dettagli che non mi sono chiari.

Non mi è chiaro innanzitutto se si possa raggruppare il tutto in 2 righi: uno per i giorni di affitto e l'altro per i giorni sfitti.

Rendita catastale? Nel mio caso è una porzione della casa dove viviamo, come la calcolo o dove posso ricavare tale dato?

Canone di locazione? è la somma dei singoli canoni che ho ricevuto? Io applico un canone variabile in base al periodo dell'anno ed in base al numero di ospiti.

[Salvatore199]

@Francesco550

A) per la dichiarazione al CAF non devi portare nessuna “prova” (file cvs o altro): é il contribuente che dichiara l’ammontare dei redditi (in questo caso degli affitti) e se ne assume la responsabilità.

Il file cvs o qualsiasi altra annotazione, report, documentazione varia, al massimo la puoi utilizzare per te, per individuare la cifra da dichiarare.

Le “prove” potrebbero servire in caso di accertamenti a posteriori da parte della GdF o dell’Agenzia delle Entrate; quindi, tenere una documentazione ordinata e completa degli affitti (in particolare copia de i contratti  di volta in volta sottoscritti risulta particolarmente utile).

Questo anche per non incappare in equivoci su lordo, netto, somme incassate o redditi percepiti... la commissione airbnb non c’entra nulla: quindi si dichiara l’importo dell’affitto non quanto materilmente ricevuto ( se l’affitto é 100 si dichiara 100, anche se airbnb ti accredita 96).

B) si, é possibile raggruppare tutti gli affitti in un unico rigo, riportante la somma degli affitti e la somma dei giorni occupati, e su un altro rigo, la somma dei giorni a disposizione; es:

rigo 1 - giorni affittati: 200 - affitti 10.000

rigo2 - giorni a disposizione: 165

C) la proprietà va sempre indicata nel quadro fabbricati, con la sua rendita catastale (se vai a vedere una precedente dichiarazione vedrai che c’é sempre stata (insieme alla sua rendita catastale);

D) si, come già detto prima, devi dichiarare la somma degli affitti, a prescindere dall’ammontare e dalla durata dei singoli soggiorni.

[Salvatore199]

@Francesco550

E) la scelta della cedolare secca si fa spuntando l’apposita casella presente nel rigo dove hai indicato gli affitti, sempre nel quadro fabbricati.

[Francesco550]

@Salvatore199

Grazie ancora, ora la situazione mi è più chiara.

Quindi nonostante sia in affitto solo una porzione della casa, la rendita catastale di riferimento è quella totale dell'immobile?

Ho un unico dubbio, forse stupido, sul contenggio giorni, avendo avuto una prenotazione a cavallo tra 2018 e 2019.

Per quanto riguarda il canone lo inserisco nel 2019 avendo ricevuto il bonifico il 02/01...ma per il conteggio dei giorni? Traslo tutto al 2019 o separo i giorni in base all'anno nonostante facciano parte della stessa prenotazione?

[Salvatore199]

@Francesco550

Per la dichiarazione dei redditi da affitto (redditi fondiari) si utilizza il criterio di “competenza” e non di “cassa”: a prescindere cioé da quando (e se) hai incassato.

Prima o dopo o per nulla, devi sempre dichiarare l’ammontare di affitto per i giorni dell’anno di riferimento del reddito.

Diverso invece per le attivitá ricettive, che utilizzano il criterio di “cassa”.

ps: la rendita catastale si riferisce all’intera casa, e va indicata sempre, a prescindere se é stata affittata o sia rimasta a disposizione.

Nel quadro fabbricati vanno riportati sempre tutti gli immobili di proprietá (e nel quadro terreni, i terreni), sempre con le relative rendite catastali.

La rendita poi, potrá rappresentare ro meno reddito imponibile a seconda dei casi.

Ma il fatto di dichiararla prescinde dal fatto di affittarla.

[Francesco550]

@Salvatore199

Ecco, avrei sicuramente fatto un errore di calcolo, quantomeno sul canone.

Grazie per il chiarimento.

Diciamo che, quindi, essendo un soggiorno di 4 notti a cavallo dell'anno (2 a dicembre, 2 a gennaio), conteggio 2 giorni nell'anno 2018 e metà del compenso percepito per esso...corretto?

[Francesco550]

@Susanna0Ho scritto qua perchè ho visto essere un argomento già trattato in passato..

Abbiamo già deciso fin dall'inizio di aderire alla cedolare secca per un discorso di "comodità", anche se ciò non permette detrazioni

[Salvatore199]

@Francesco550

La “comoditá” c’é giá, sia a volerla utilizzare sia a voler optare invece per il cumulo del reddito imponibile e pagamento dell’aliquota media.

La comodità consiste nel fatto di poter potare per l’una o l’altra opzione direttamente in fase di dichiarazione (al CAF o dal commercialista), semplicemente spuntando una casella nel rigo degli affitti.

(questo ovviamente per gli affitti brevi, per quelli lunghi la procedura é un pochino più complessa e va decisa a monte, in sede di contratto).

In quuesto modo, si fa la dichiarazione dei redditi normalmente, e si indicheranno, comunque, tutte le spese detraibili (spese mediche, intressi su mutuo abitazione principale, ristrutturazioni edilizie, ecc ecc).

Prima di concludere, si potrà far calcolare l’imposta al CAF (che avrá inserito tutti i dati nel sistema) e verificare l’ammontare da pagare in un caso (cedolare secca) o nell’altro (aliquota media), a seconda della convenienza.

Non é scontato che la cedolare al 21% sia sempre più conveniente dell’aliquota media (23%-43%): dipende appunto da quante deduzioni-detrazioni puoi portare.

[Maria3184]

Cara Susanna posso chiederti gentilmente come funziona con il proprietario che affita, sono da pco in questo bussiness, ma confusa pe quanto riquardano e tasse, grazie anticipatamente per la sua risposta. 

Maria

[Francesco550]

Buongiorno,

riprendo la discussione in quanto tra anticipiti, rate e saldi ho un po' di confusione.

Avendo cominciato ad affittare lo scorso anno (2018), in caso di cedolare secca, da quel che ho capito lo scenario è il seguente:

2018:

Anticipo: No

Saldo: Entro il 30/06/2019

2019:

Anticipo(pari al 95%): diviso in 40% entro il 30/06/2019 e 60% entro il 30/11/2019

Saldo: Entro il 30/06/2020

Mi confermate?

Grazie

[Maria3184]

tutti i commenti sono rimasta inpaurita un argomento confuso per me, la cosa mi interesa molto, 

anno scorso quando ho fatto la dichiarazione dei rediti oviamente ho detto che ho questo tipo di affito dandoli il file con le entrate, ma non ha saputo come metterli nella dichiarazione, chi puo gentilmente a farmi una chiarezza come funziona  con le dichiarazioni dei rediti, eventuale comunicazione al comune, segnalazioni alloggiati alla Questura,?  grazie.