Si risponde nell’ordine:
Nessuno non lo fa
Scusa la pignoleria, @Agnese0. Nessuno non lo fa significa che tutti lo fanno: due negazioni nella stessa frase danno luogo ad una affermazione. Forse volevi dire che nessuno lo fa (da sostituto), ma anche questa affermazione è falsa: alcuni (in verità, pochi) portali lo fanno (vedi NOVASOL).
Perché non può farselo un singolo proprietario che pubblica un suo annuncio direttamente?
Perché i commi 4 e 5 dell’art.4 del DL 50/2017 introducono adempimenti:
- trasmissione dei dati relativi ai contratti breve (durata inferiore a 30 giorni) di immobili residenziali a persone fisiche “private”
- ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni cedolarizzati o meno
solo ed esclusivamente in capo agli intermediari diretti (anche quando si avvalgono di altri intermediari) online o fisici (ad es. l’agenzia immobiliare a cui si dà l’incarico di affittare la casa al mare) se intervengono nella conclusione del contratto di locazione breve (stipulati dal 1° giugno 2017) se incassano il canone o i corrispettivi lordi dal conduttore.
Quanto trattenuto dall’intermediario dovrà essere versato a mezzo F24 entro il 16 del mese successivo all’accredito al proprietario e oggetto di certificazione (CU) al medesimo. La presentazione della CU esonera i soggetti che operano la ritenuta dall’obbligo dell’invio dei dati relativi ai contratti alle Entrate.
Inoltre il comma 5-ter attribuisce all’’intermediario anche la responsabilità dell’imposta di soggiorno, se dovuta: questo comporta che l’assunzione della funzione di responsabile d’imposta (in realtà, il gestore o l’intermediario non può essere considerato responsabile d’imposta, ma semmai un agente contabile che maneggia denaro pubblico) comporta che i locatori e/o gli intermediari diventano debitori in proprio nei confronti del Comune, conseguentemente entrambi si rendono passibili dell’irrogazione della sanzione
Gli intermediari non sono tenuti a comunicare i dati né ad effettuare le ritenute:
- per locazioni abitative non brevi;
- per locazioni di qualunque durata poste in essere da imprese;
- per locazioni aventi ad oggetto immobili non abitativi.
I soggetti non residenti nel territorio dello Stato italiano e privi di una stabile organizzazione in Italia (comma 5-bis) devono adempiere agli obblighi derivanti dalla suddetta normativa attraverso un rappresentante fiscale in quanto responsabile d’imposta.
Se il proprietario intercetta da solo il suo turista non passando da un intermediario che riscuote il canone per lui, ma opera autonomamente senza salire a bordo di AIRBNB o della tua agenzia, non ci potrà mai essere ritenuta alla fonte: è lui che redige il contratto breve per iscritto e se lo scambia con l’inquilino, è lui (non l’intermediario) che incassa il canone e il prossimo anno indicherà il canone che ha percepito, spuntando o meno la casella cedolare secca. Questo esaurisce i suoi obblighi.
Se, invece, il proprietario si appoggia ad un intermediario, e il medesimo incassa i canoni per lui, senza applicare la ritenuta (ad es. AIRBNB), la ritenuta non può pagarla lui (non è un sostituto d’imposta), perché a versare la ritenuta è solo l’intermediario: se la ritenuta non viene praticata, il proprietario deve liquidare in modo completo le imposte sul canone (IRPEF o cedolare), ma comunque lui le paga per intero, non essendogli stata fatta la ritenuta.
