Contratto di affitto cointestato, chi paga le tasse?

[Valerio130]

Buonasera, premetto che ho già cercato questo argomento ma non l'ho trovato specifico per la mia richiesta.

La mia situazione è la seguente:

Locazione turistica a Roma

Account airbnb a nome mio

Registrazione al comune dell'attività ricettiva a nome mio

Contratto di affitto del locale in cui ospitiamo i guests a nome mio e di un altra persona

Domanda: chi deve dichiarare gli introiti derivati dalla locazione turistica? Io al 100% o tutti e due al 50%?

grazie

[Emily352]

In base alle scarne informazioni offerte, non è facile rispondere. Ad esempio non è chiaro chi sei tu, @Valerio130.  Non è chiaro se sei il proprietario del bene. Non è chiaro se sei l’unico proprietario del bene. Non è chiaro chi sia “un’altra persona”. Un parente, un comproprietario, un usufruttuario, un soggetto terzo?

In ogni caso, ti posso dire che nel nostro ordinamento giuridico non esiste un problema di legittimazione a contrarre: un contratto di locazione di un bene immobile può essere stipulato da chiunque abbia la disponibilità di fatto di quel bene, anche se non è proprietario di esso. Il problema è solo l’aspetto fiscale. Chi dichiara?

L’Agenzia delle Entrate ha ribadito anche recentemente nella circolare 24/E/2017 (pag.19), in materia di locazioni brevi  che il reddito da locazione deve sempre essere imputato ai proprietari del fabbricato, in ragione della quota detenuta, a prescindere dalla avvenuta percezione dello stesso (art.26, co.2 del TUIR).

Secondo una pronuncia di legittimità – anteriore alla circolare menzionata – dichiara, invece, chi incassa. L’orientamento di Cassazione, però, come vedi, non è stato recepito dall’Amministrazione finanziaria, anche perché non è assodato che possa ritenersi orientamento consolidato (altre pronunce sono di segno opposto).

Pertanto, prudenzialmente, conviene attenersi ai documenti di prassi, anche in considerazione dell’”ombrello” protettivo offerto dall’art.10 della legge 212/2000 (Statuto del contribuente), in termini di sanzioni e interessi nei confronti dei contribuenti che si sono attenuti alle indicazioni del Fisco, salvo che tu non voglia aprire un contenzioso con le Entrate e respingere una eventuale contestazione in Commissione tributaria.

[Valerio130]

Ciao @Emily352 grazie della risposta, pensavo di essere stato chiaro nel descrivere la situazione, cerco di esserlo ancor di più.

Non sono proprietario dell'immobile, sono cointestatario di un contratto d'affitto, l'altro intestatario è un mio amico con il quale dividiamo gli introiti airbnb al netto del 21% da dichiarare. Ma dichiarare da parte di chi?

Questo che faccio io è un subaffitto, per cui il reddito che ne ricavo lo percepisco io. Perchè dovrebbe dichiararlo il proprietario di casa?

[Salvatore199]

@Valerio130 

Giusto.

Infatti il proprietario dichiarerà il reddito del contratto di affitto “primario”, cioé quello stipulato con voi.

Voi andrete a dichiarare, tra i redditi diversi (e non nei redditi da fabbricato) i proventi del vostro subaffitto.

Per il quale non potrete godere della cedolare secca al 21% (riservata al proprietario).

Ovviamente diamo per scontato che nel contratto “primario”, sia prevista la possibilità del subaffitto.

A questo punto, se siete entrambi (tu e il tuo amico) cointestatari del contratto di affitto, ritengo possiate dichiarare ognuno un 50% dei proventi dei subaffitti.

Subaffitti convalidati da contratti di affitto scritti.

[Emily352]

Giusto per intenderci, @Valerio130. “Contratto di affitto del locale in cui ospitiamo i guests a nome mio e di un altra persona” è da intendersi, quindi, “Contratto di subaffitto del locale in cui ospitiamo i guests a nome mio e di un altra persona”.

In tale fattispecie, il reddito da sublocazione andrà imputato al 50% a ciascuno dei due sublocatori nel rigo D4 del modello 730, tanto più se siete entrambi cointestatari dei contratti (da formalizzare per iscritto) di sublocazione (scrivi: “ospitiamo i guests a nome mio e di un altra persona”) e vi dividete i proventi della sublocazione (scrivi:  “dividiamo gli introiti AIRBNB”): l’imputazione del reddito avviene per competenza, e prescinde da chi effettivamente ha riscosso il canone della sublocazione (ovvero locazione) intermediata da un portale di home-booking.

Per completezza, ti ricordo che, per effetto del DL 50/2017, possono optare per un’iposta sostitutiva al 21% (c.d. cedolare secca) solo i sublocatori “brevi” (non “lunghi”), ossia i soggetti che sottoscrivono contratti di sublocazione breve (colonna 2 “Cedolare secca” barrata e codice 10 in colonna 3 “Tipo di reddito”).

Tuttavia, in caso di opzione per la cedolare secca, per quota di competenza, non potrete sottrarre  dal reddito da sublocazione breve percepito nel 2018 (colonna 4 “Reddito”) le spese inerenti, ossia il canone di locazione versato al proprietario/locatore (colonna 5 “Spese”).

In regime ordinario il reddito da sublocazione breve, invece, è la differenza tra il subaffitto percepito al 100% dal sublocatore (no deduzione forfetaria del 5% del canone, che spetta solo al locatore) e l’affitto pagato (se, però, la sublocazione è parziale, ad es. viene sublocato metà dell’immobile, andrà sottratto il 50% del canone di locazione).

Ovviamente, il proprietario/locatore dichiarerà i redditi derivanti dalla locazione relativa al contratto concluso tra lui e voi. Quindi, sullo stesso immobile si potrebbero verificare due ipotesi di applicazione della cedolare, una relativa al contratto di locazione concluso fra lui e voi e l'altra relativa al contratto di sublocazione sottoscritto da voi con i turisti. Trattandosi di rapporti tributari autonomi, perltro, nulla vieta che i regimi fiscali siano diversi.

[Salvatore199]

Grazie della precisazione @Emily352 .

Mi sfuggiva il fatto che entrambi i contratti (quello di locazione e quello di sublocazione) potessero accedere contemporaneamente alla cedolare secca (anche se solo per i "brevi").

😉

[Leonardo814]

Ciao @Valerio130, so che questo post è vecchio ma ora mi trovo nella stessa tua situazione, come sei riuscito a risolvere? 

[Francesca]

Ciao @Leonardo814 ,

il post è vecchiotto e tu hai poca visibilità. Inizia una nuova conversazione: clicca sul link rosso e racconta la situazione. Troverai sicuramente chi ti aiuta!
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