Contratto locazione turistica breve: come calcolare quota utenze e quota locazione

[Alberto278]

Salve, l'appartamento mio e di mio padre è una locazione turistica breve. Affittiamo con airbnb. Fino ad ora avevamo pensato che il contratto airbnb facesse fede ma vogliamo tutelarci facendo firmare un contratto. Abbiamo letto che si può dividere la quota locazione dalla quota utenze nel contratto, e pagare solo le tasse sulla quota locazione se nella  dichiarazione dei redditi le abbiamo separate. Alcune domande:

1) Come calcolo la quota utenze? Faccio una stima dell'anno precedente delle bollette e le divido per 365 giorni e ho la quota giornaliera? Avete una lista esaustiva delle bollette che posso inserire?

2) Avete un link di una copia di contratto di locazione turistica da scaricare in cui si distingua tra quota utenze e quota locazione?

3) Forse non troppo pertinente ma ho letto che Airbnb rilascia un CUD, dove lo trovo?

Alberto 

[Alberto278]

Ho seguito tutta la discussione (iniziata da me) pero` sono ancora confuso. Allora riassumendo:

1) Ho scoperto grazie a voi che scelgo la strada IRPEF e non cedolare secca il canone a Venezia (dove ho casa io) si riduce del 25% il canone imponibile (invece del 5%) che con un conticino facile ( (1- 25/100) * 23 / 100) stando nello scaglione IRPEF 23% si vede che a Venezia ricevo una tassazione IRPEF sul canone totale del 17,25% invece del 21% della cedolare secca. Molto bene.

2) Io sono residente all' estero, quindi non devo compilare il modello 730 il modello unico. Anche in tale modello ho modo di scegliere tra cedolare secca e IRPEF?

3) Non ho ancora capito se avete deciso che nel caso non si scelga la cedolare secca, se si possa sottrarre le spese (pulizie, gas, luce etc). E se si`, come le calcolo (a parte pulizie che sta facile).

Saluti
Alberto

[Francesco500]

Ciao @Alberto278,

mi pare che hai capito non molto, e ci credo con tutti questi infiniti messaggi, anche i miei. Se fai locazione turistica, non capisco proprio dove hai dedotto che a Venezia tu possa ridurre l'imponibile del 20%...non sono certo esperto e specialmente di Venezia, mi pare una fandonia, se non magari in particolari contratti residenziali e non turistici. Molto in generale, per i contratti turistici è di solito più conveniente applicare cedolare secca. Che però non puoi mica applicare a tutti i tuoi ospiti, solo alle persone fisiche e direi che qui sono la stragrande maggioranza. Non so sui residenti all'estero, ma per questa ed altre indicazioni affidati ad un esperto oppure alla "fortuna" di trovare qui informazioni correttissime per il tuo caso specifico.

Il mio parere, parere di una capra sappi, è che tu non possa sottrarre (=dedurre) un bel niente, in quanto sei persona fisica e fai locazione (e comunque anche le società immobiliari hanno regole ferree per le deduzioni sui contratti di locazione, regole molte volte disattese con l'idea "apro una società immobiliare e deduco tutto" ma in teoria non è così). Quello che potresti fare, ma io ti ripeto che sono una capra e per favore considera anche quanto ha detto Susanna in commento qua sopra senza fronzoli ma molto diretto e chiaro ("se fai locazione turistica non puoi detrarre nessuna spesa. Soprattutto quelle di pulizia, perchè vorrebbe dire che hai un’organizzazione e quindi potresti essere accusato di imprenditorialità"), è applicare i rimborsi spese ai quali, essendo rimborsi appunto di spese, devono seguire prove certe delle spese affinchè siano pienamente regolari. Certo nei rimborsi spese non puoi metterci tutto, ad esempio direi assolutamente no Imu e spese cosidette straordinarie, ad esempio direi si molto in generale le spese legate all'utilizzo come tassa rifiuti, consumi e le spese di ordinaria amministrazione. Per me e per stare tranquilli, l'applicazione di questi rimborsi spese deve essere ben chiara al momento dell'accordo che realizzi qui su Airbnb con il tuo ospite, quindi per me al momento della prenotazione. Quindi direi che se applichi i rimborsi spese non devi metterli nel prezzo e fare un prezzo aleatorio (dove appunto metti solo il canone di locazione e non i rimborsi spese che devono essere soggetti a conguagli finali), infine sperare di aver spiegato bene tutto ciò nel tuo annuncio e che il guest sia disposto a versare questa somma senza lamentele: mi pare che le stesse regole di Airbnb non consentano agilmente di fare tutto ciò. Dovrai fare tutti i calcoli precisi per essere pienamente a posto. Se quindi hai delle spese di condominio che intendi mettere come rimborso spese, dovesti attendere la fine dell'esercizio e l'approvazione del bilancio. Come anche per fare i conguagli esatti di molti consumi dovrai attendere la bolletta del gestore che si riferisce proprio al periodo del soggiorno, togliere tutto quello che è addebitabile solo a te, e fare i calcoli con questa davanti in base al consumo che hai rivelato. Tutto ciò potrebbe irritare un inquilino perchè di fatto non saprà quanto deve pagare se non magari mesi dopo il soggiorno e tu dovrai trattenere il rimborso fino a quel momento, con certo possibili giuste contestazioni dell'inquilino che potrebbe dirti dammi indietro il rimborso perchè ancora non hai i conteggi, pago tutto quando li avrai e magari poi non paga. Altro aspetto, è dimostrare con chiarezza consumi finali ed iniziali, quindi direi che ci vorrebbe un bel foglio firmato da entrambe le parti e dovranno essere prese le letture da entrambe le parti. Puoi certo chiedere agli ospiti, i tuoi inquilini, di pagare direttamente tutte le spese: quindi di intestarsi le bollette e quant'altro ma tutto ciò ha un costo esorbitante di tempo e denaro (una voltura dovrebbe costare circa 50 euro) che non ha senso sostenere nella maggior parte degli affitti brevi. Molti ospiti, io ad esempio, ti prenderebbero per "pazzo" ed andrebbero altrove. 

Per me, la soluzione più pratica e meno contestabile, è considerare imponibile, poi tu ci pagherai le tasse con o senza cedolare secca come ti pare, tutto l'importo qui incassato, compreso ciò che qui è definito spese di pulizie, con l'aggiunta della fattura che Airbnb emette a tuo favore. Vuol dire che farai un prezzo "tutto compreso" che per soggiorni brevi è molto sensato ed appetibile. In questo caso (mi permetto di taggare @Susanna0 e vorrei anche Paola ma non riesco, ho l'arroganza di pensare che sia un buon consiglio e mai ho sentito qualcuno parlarne qui dentro), mi pare necessario inserire nel contratto di locazione che i consumi sono compresi entro un certo limite per evitare consumi eccessivi ed indicare nello stesso un costo all'incirca dei consumi eccedenti la soglia stabilita. Prendere quindi sempre ed in ogni caso le letture iniziali e finali in maniera sicura facendo firmare tutto ed in presenza di tutti e sempre mostrando al'ospite dove sono i contatori. Tutelarsi magari nel contratto inserendo un prezzo totale dei consumi compresi (meglio per me indicando quali, tassa rifiuti, spese condominiali, internet, luce, gas, acqua ecc.) ma inserire lo stesso la clausola che tutti i consumi relativi all'utilizzo sono addebitabili al conduttore. Quindi, riguardo alle soglie e per i consumi rilevabili con esattezza, inserirei ad esempio un consumo massimo di 10Kwh al giorno che per molte case è alto e sufficientissimo per un normale utilizzo. Tutto ciò da un certo punto di vista ti tutela, da un altro servirà da deterrente (se lo sottolinerai bene ed anche a voce, l'ospite onesto capirà con un sorriso che nel tutto compreso non può essere compresa ad esempio la ricarica della macchina elettrica o 10 lavatrici al giorno ed in qualche modo si conterrà nei consumi) e da un altro punto di vista ti servirà anche per calcolare all'incirca il massimo costo che avrai per i consumi in quel periodo. Per calcolare il prezzo, aggiungi oltre a quanto voui incassare come locazione tutti i costi dei consumi che ipotizzi in quel periodo, maggiorati con le tasse che dovrai pagare in base al regime che decidi. Naturalmente ci aggiungerei imprevisti e molto altro come il costo di assicurazioni che intendi stipulare a tua tutela. Perfetto poi sarebbe per me inserire nelle regole dell'annuncio che i consumi sono compresi entro un limite molto ampio in base ad un normale utilizzo della casa. Così si anticipa ciò che vorrai veramente realizzare nel contratto. Ho mai avuto problemi così. Ma i problemi sono sempre dietro l'angolo, possono capitare sempre ed in ogni caso e probabilmente non li avrei avuti anche comportandomi diversamente: però direi che è meglio tutelarsi al massimo fin dall'inizio. 

Mi sembra di essere stato esaustivo al massimo. Rileggendo il tuo messaggio, io penso assolutamente, ma ricordati che sono capra, che il discorso detrarre/sottrarre/dedurre e rimborso spese vale sia se decidi cedolare secca o altri regimi...non penso che tu non possa fare una cosa in merito se scegli un regime piuttosto che l'altro, a parte tutto quello che è indicato nelle rispettive leggi di riferimento dove non mi pare si neghi la possibilità o meno di applicare i rimborsi spese come invece mi pare decisamente chiaro non si possa dettrarre/sottrarre/dedurre...

Ciaooo e buona fortuna!

[Alberto278]

Deduzione del 25%, lo ha detto Emily qua sopra (pagina 1). E lo dicono pure qua: https://www.fiscomania.com/2017/03/locazioni-abitative-regole-tassazione/ a meno che canone concordato non sia un'altra cosa.

Io per fare una cosa semplice farei: Prendo quello che ho speso nei 12 mesi passati di bollette varie (gas rifiuti elettricita'). Ne prendo il 75% di questa cifra per essere sicuro di non sforare se l'anno dopo si consuma di meno. la divido per 365 giorni. Ho una stima delle spesa giornaliera da dedurre. Faccio firmare un contratto all'ospite quando entra dove si include questo valore. Facciamo finta questo valore sia 10 euro al giorno. Se io ho affittato a 50 euro al giorno per 3 giorni e ho messo 50 di pulizie, l'ospite ha pagato 200 euro a me (e` un extra 12% di commissioni a airbnb ma chissefrega) faccio firmare un contratto all' ospite in cui le voci sono:

120 euro  AFFITTO

30 euro quota utenze (10x3 giorni)

50 euro  PULIZIE

200 euro TOTALE

Quindi l'ospite firma sereno perche' sa che ha speso quello. Io dichiaro 120 euro (oppure 170 euro se includo pulizie, forse meglio a meno che non riesco a trovare ditta pulizia che faccia fattura). Se agenzia dell'entrate fa controlli, io tengo tutte le bollette di ogni anno, e posso mostrare che ho dei consumi che sono maggiori di quello che ho dedotto nella voce "quota utenze" (avendo applicato il 75% del totale annuo per sicurezza per non rischiare di sforare). Mi pare in regola no? Quale possono essere le conseguenze se non piace all Agenzia delle entrate? Grazie Alberto

[Roberto143]

@Alberto278

Non so a chi ti riferisci, nel post sopra, quando dici "non ho ancora capito se avete deciso"...

di sicuro qui non decide nulla nessuno di noi.... 🙂

per il resto:

1) in effetti a Venezia c'è un regime particolare e diverso; a beneficio di @Francesco500: vedere istruzioni mod Redditi (già 730), quadro RB, colonna 5:

Colonna 5 (Codice canone): da compilare se tutto o parte dell’immobile è dato in locazione.

Indicare uno dei seguenti codici corrispondenti alla percentuale del canone che viene riportata nella colonna 6 “canone di locazione”:

‘1’ 95% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria;

‘2’ 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;

‘3’ 100% del canone nel caso di opzione per il regime della cedolare secca;

‘4’ 65% del canone, nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico, in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

2) senti il commercialista

3) ribadisco quanto già detto (e comunque anche per questo, mi raccomando, senti il commercialista!): qualora nel contratto sia indicato distintamente quanto dovuto a titolo di LOCAZIONE e quanto per UTENZE, il reddito da dichiarare è quello relativo alla sola LOCAZIONE.

(sempre nelle istruzioni del suddetto mod Redditi, colonna 6):

Colonna 6 (Canone di locazione):

L’ammontare indicato non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone.

ps: entrambi le colonne (5 e 6) si trovano a pag. 30 delle istruzioni.

ps: attendo commenti poetici da @Emily352 🙂

[Alberto278]

Non ho fatto rispondi a te, leggi sotto per cortesia Roberto grazie

[Francesco500]

Ciao @Roberto143,

grazie per Venezia! Proprio non lo sapevo.

Riguardo al punto 3 bisogna anche considerare che certo vale il contratto, ma non di meno vale l'accordo che tu prendi con l'inquilino. Nella maggior parte delle locazioni qui prodotte, mi pare che sarebbe un pò forzato considerare che l'accordo preso qui su Airbnb comprenda distintamente quanto dovuto a titolo di LOCAZIONE e quanto per UTENZE e tutto il resto. Ad esempio, da nessuna parte c'è scritto con chiarezza che il canone è 80 e le utenze 20 se chiedi in totale 100. Un buon controllo, ma certo non li fanno spesso, anzi quasi mai, ti imputa come canone di locazione tutto l'importo considerando fasullo un contratto di locazione firmato, tra l'altro, molto spesso ben dopo l'accordo che di fatto si concretizza con la prenotazione in un momento e con importi ben precisi e tracciabili. Specialmente poi se non dimostri di aver fatto calcoli precisi su utenze ed il resto imputabili proprio a quella locazione. Perchè è il patto che conta, non il contratto: io posso registrare un contratto con 400 di canone di locazione ma se il patto è 800 e mi scoprono devo pagare le tasse su 800 più le multe, il contratto conta nulla e siamo d'accordo tutti direi. D'altronde esistono infiniti patti tra le parti della locazione, anche quelli dove non è indicato distintamente un bel nulla e si paga in quei casi su tutto l'importo.

Alla fine è una questione anche di interpretazione e di quanto ti vuoi "spingere". Non sono poetico e le mie gambe sono pelose, se hai voglia mi farebbe piacere sapere cosa ne pensi. 

Ciao e ancora grazie per la dritta su Venezia! 

[Roberto143]

@Francesco500

Per quanto mi riguarda non siamo qui a discutere di come si può fregare il fisco, ma al massimo a cercare di capire come applicare o interpretare correttamente dei regolamenti che sicuramente sono complessi, e visto che, come diceva Emily, pagare le tasse é un atto eroico (se addirittura anche il parere del Contact Center lascia il tempo che trova); per questo comunque preciso sempre che é opportuno consultare un commercialista esperto.

Ed é ovvio che se a fronte di un affitto di 800 metti 400 di locazione e 400 utenze, così, a capocchia, lo fai unicamente nell’intento di abbattere limponibile in maniera illegale (e questo non é sicuramente il mio modus operandi).

Io non ho una soluzione da proporre.

Credo che per fare correttamente un’operazione di questo genere (e restare in un solco di correttezza e legalità) si debbano fare le cose con la massima attenzione e trasparenza... poi, chi vivrà vedrà. 🙂

[Francesco500]

Ciao @Roberto143,

grazie per la tua. Ripeto, non mi pare un atto eroico ed a me sembra che proprio applicando la massima attenzione e trasparenza gli incassi qui vanno dichiarati tutti perchè l'accordo qui preso con l'inquilino mi pare evidente porti a quella interpretazione nella maggior parte dei nostri annunci. Mi avrebbe fatto piacere cosa te ed Emily considerate come massima attenzione e trasparenza, e quindi sicurezza nel non avere rogne. Ma semai continuiamo in privato od in altra specifica discussione. Inoltre, non mi pare prudente rischiare controlli o altro per non pagare le tasse su dei consumi di 1500/2000 all'anno...300/450 euro di tasse all'anno...un eventuale commercialista e/o avvocato da far intervenire in controlli e ciò che segue potrebbero costare 5/10 volte tanto oltre i sudori freddi...

Ognuno la pensa come vuole, mi pare che chi subirà il controllo dell'agenzia delle entrate vedrà e chi vivrà non è facile che lo subirà 🙂 Io comunque so di controlli che hanno addebitato tutto l'importo qui incassato, poi certo i controlli sono spesso in eccesso fin dall'inizio ed anche solo una corretta comunicazione può portarli sulla retta via. 

Ciaoo e grazie ancora

[Alberto278]

1)Ottimo grazie. Secondo te si puo` dedurre anche IMU e ICI e compagnia bella? Sto comprando casa in america e qua si possono dedurre. Si puo` dedurre persino la assicurazione annuale (questo se si affitta certamente).

2) Ottimo. allora io pensavo di fare cosi`: prendo le bollette dei 12 mesi scorsi (gas, luce,etc), divido per 365 giorni e trovo un valore utenze giornaliero. Prendo il 75% di questo valore, in modo da tutelarmi se un anno si consuma di meno. Se per esempio questo valore "utenze giornaliere" e` di 10 euro, e se per esempio affitto per 3 giorni, a un canone totale applicato al guest di 200 euro ( dopo il guest paga anche il 12% in piu`  a airbnb ma conta nulla), al prezzo di 50 euro al giorno e 50 di pulizie, io faccio firmare al guest un contratto con su scritto:

120 euro AFFITTO
30 euro UTENZE
50 euro pulizie 
200 euro TOTALE

E il valore inponibile per la dichiarazione dei redditi e` 120 euro se ho una fattura da imprese pulizie, e 170 euro se non ho tale fattura. Siamo tutti daccordo? Ovviamente lo metto sulla descrizione nel sito airbnb che devono firmare contratto. Il guest firma senza problemi perche` e` il totale che hanno pagato. E visto che ho applicato il 75% delle utenze dell'anno scorso dovrei essere sicuro che sono sotto quello che spendero` per utenze per quest'anno. Conservo bollette per 5 anni e se agenzia entrate controlla mostro contratti e fatture utenze e in teoria dovrei assere a posto giusto?

3) Sappiatemi dire per le pulizie come fareste, e se conta ricevuta airbnb o serve fattura impresa pulizie.

grazie saluti

[Roberto143]

@Alberto278

Con tutta franchezza, rinnovo il mio suggerimento di consultare un commercialista esperto.

Fare le cose in maniera errata potrebbe costare molto caro.

Perché, scusami, se domandi se puoi scaricare un’imposta dalle imposte, mi fa pensare che i rischi che corri possono essere tanti (naturalmente non di più di quei locatori - e sono tanti - che neanche vengono qui nella Community a discutere di certi argomenti, perché “neanche sanno” che gli affitti vadano dichiarati!)

Sul punto 2) da te riportato, ripeto (ma mi sembrava di averlo già detto in questa discussione), le pulizie non sono un costo (che sia il tuo lavoro o peggio una fattura di terzi) che puoi dedurre o tanto meno detrarre.

Già é tanto che con il DL50/2017 le pulizie siano state consentite... ma senza farsele pagare o senza scaricarle da nessuna parte.

E ribadisco ancora che, a mio avviso, é anche eticamente poco corretto, anche nei confronti del locatario, evidenziarle.

Quindi, nel tuo esempio, al massimo l’ammontare della locazione sarebbe di 170 euro.

Che direi potresti considerare già un buon risultato, se a fronte di un soggiorno che ti fa entrare 200 euro, tra separazione (corretta) di utenze, e riduzione prevista per Venezia (al 75%) andresti a pagare una imposta di ca. 29 euro, a fronte dei 47 di chi non affitta a Venezia e non separa locazione e utenze.

[Roberto143]

@Alberto278

Possibile che dopo due settimane di discussione, ancora non “chioccioli” (@) i nominativi a cui ti rivolgi, in modo da fargli arrivare il messaggio? 😮 

[Emily352]

Come state airbnbisti? Ancora lì a graticolarvi gli attributi sulla quota utenze nelle locazioni brevi? Naaaa…

Be’, sentite ragazzi, io ho deciso: da questo momento in avanti, faccio scena (non scema: quella lo sono già di mio) muta. For ever and ever. Niente più commenti poetici. Non taggherò più nessuno. Di fronte al grande muro del silenzio lacaniano, altro non dirò. Fuggo il pandemonio di questa (chiassosa) community, isolandomi in un eremo desolato, quasi silvestre (vabbe’, detta così, sembra una cosa un po’ da vecchi), sprovvisto di energia elettrica e di un apparecchio telefonico portatile, al fine di meditare sulla condizione umana contemporanea.

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Ci siete cascati tutti, ehhh! Vabbe’, dai, scherzavo. Riaccendo i motori solo per dirvi due cose veloci-veloci su ‘ste prestazioni accessorie che mi pare vi diano tanto il tormento e sui nuovi meccanismi della tassa piatta (sull'IRPEF non ritorno più, giuro), sempre più gettonata dai proprietari (il traino è dato, però, dall'aliquota ridotta al 10%).

Premessa: se avete solo redditi da locazione, non innescate la cedolare secca: perdereste le detrazioni fiscali che possono essere sottratte dall’IRPEF lorda, ma non dalla cedolare, che è una tassazione sostitutiva: nel primo scaglione  IRPEF, per intenderci quello fino a 15 mila euro annui, bastano poche detrazioni a mettere in bilico la convenienza della tassa piatta.

Se siete invece (come me) in cedolare secca, bisognerà che stiate molto attenti (purtroppo non è possibile ancora lanciare una simulazione: il software delle Entrate vedrà la luce solo a giugno) perché adesso il quadro RB (Redditi dei fabbricati) e  il nuovo quadro LC (Cedolare secca sulle locazioni) sono collegati a filo doppio e non possono esserci discrasie tra gli importi: produrrebbero esiti nefasti (errore) in fase di controllo. L’imposta sostitutiva del 21% nel quadro LC  (colonna 1 del rigo LC1) dovrà essere commisurata sul reddito del quadro RB (colonna 3 del rigo RB11).

Non so se ve ne siate accorti, ma tra la frase in colonna 6  del rigo RB1 del modello Redditi PF 2018 “L’ammontare indicato non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento” e le frasi che seguono “Se il canone è riferito ad un contratto di locazione breve per cui si è optato per la cedolare secca”, l’ammontare da indicare in colonna 6 è pari al 100% del corrispettivo lordo, pertanto la somma non va diminuita delle spese sostenute dal locatore e delle somme addebitate a titolo forfettario al locatario per prestazioni accessorie. La somma va diminuita delle spese per servizi accessori solo se sono sostenute direttamente dal conduttore o sono a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei consumi effettivamente sostenuti.” viene, non a caso, lasciato uno spazio vuoto, non è un semplice punto a capo, come a dire, attenzione che adesso parliamo di una fattispecie del tutto particolare: la locazione breve cedolarizzata.

E nelle “spese sostenute dal locatore” e nelle “spese per servizi accessori” in una locazione breve rientrano tutti quei servizi che complessivamente corredano la messa a disposizione dell’immobile, quindi, non solo le spese per la pulizia e la fornitura della biancheria, bensì anche le spese correlate alla fornitura privata, personale (non condominiale, che interessa gli spazi comuni) di un’utenza (acqua, luce o gas), di cui l’host rimane il titolare.

A conferma di ciò, a pag.7 della circolare 24 del 12 ottobre scorso si legge infatti che “Il contratto di locazione breve può avere oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali (..). Si ritiene che analogo regime possa riguardare altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile, come la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, i quali, seppure non contemplati dall’articolo 4, risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile.”

Tenete conto che in una locazione breve, che si esaurisce nel giro di poche settimane, se non di pochi giorni, i consumi per le suddette utenze private vengono quasi sempre previsti in maniera forfetaria.

Che significa? Significa che le parti pattuiscono a contratto, per quel soggiorno di 10 giorni a Parma, una somma concordemente determinata a titolo di rimborso utenze, a prescindere dall’importo  che l’host-locatore effettivamente in seguito sborserà (che potrebbe anche essere minore, se rapportato ai giorni) nella fatturazione in bolletta (in un contesto privato o anche condominiale recente, la bolletta per questi servizi la paga il proprietario-locatore, non il condominio) ovvero dal rendiconto annuale predisposto dall’amministratore (in un contesto condominiale vecchio stampo, per intenderci con riscaldamento centralizzato: in questo caso, il proprietario potrebbe prendere come base il consuntivo dell’anno precedente): in entrambi i casi, però, la forfetizzazione non può prevedere un conguaglio, se c’è conguaglio non ci può essere forfetizzazione.

Chiarito ciò, procedo con l’esempio.

Canone di locazione (€ 1.000) comprensivo delle spese per i servizi biancheria, pulizia, utenze acqua, luce, gas appartamento calcolate forfetariamente  (€ 200) = € 1.200

QUADRO RB

colonna 6 (Canone di locazione), rigo RB1  = 1.200

colonna 11 (Cedolare secca), rigo RB1 = barrare la casella

colonna 1  (Imposta cedolare secca 21%), rigo RB11 = € 252

colonna 3  (Totale imposta cedolare secca), rigo RB11 = € 252

QUADRO LC

Colonna 1 (Totale imposta cedolare secca), rigo LC1 = € 252

Chiudo qui l’intervento, airbnbisti. Ho gli occhi che bruciano. Mi sa che ho bisogno proprio di una buona dormita. Rompete le righe, andate in pace.

[Alberto278]

 @Emily352 scusa se sono testardo, quindi nel io affittassi a parma come nel tuo esempio, mi confermi che, io che non ho reddito, se non opto per la cedolare secca, pago le tasse sul canone lordo airbnb (1200, valore lordo sul sito airbnb) meno le spese forfettarie (200 euro). quindi dichiaro e pago le tasse su 1000euro. Questo a patto che faccio firmare un contratto con su scritto:

1000 euro: canone  AFFITTO

200 euro: quota utenze forfettaria

1200 euro: TOTALE

E quel 1200 euro totale e` quello che vedo lordo sulla fattura Airbnb! Giusto? Dopo io ho scoperto che il mio edificio dell'800 a Venezia e` dichiarato storico!! Ho tutte le carte firmate! Quindi io alla fine nell'esempio sopra devo dichiarare 65% di 1000 euro cioe` 650 euro. Corretto?

[Alberto278]

@Emily352 @Roberto143 

Giusto per chiarire che non sembra che sio tanto avvantaggiato...non avete delle idee delle spese che abbiamo a venezia per tenere in vita le utenze di abitazioni fatiscienti di secoli fa...penso che quella deduzione del 65% per edifici soliti, che puo' sembrare elevata, sia in realta' onesta...

@Roberto143 : non pensavo fosse cosi' ovvio che non si puo' dedurre IMU e ICI. Sto comprando casa qua negli USA e penso di affittare. Le tasse di proprieta` (property taxes) qua si posso dedurre dagli affitti ( https://www.houselogic.com/finances-taxes/taxes/tax-deductions-rental-homes/ )

Perdonatemi gli accenti ho la tastiera americana.

[Francesco500]

@Alberto278. Vai da un commercialista, te ne prego. Per me la discussione è troppo arzigogolata per capirla. Si dice una cosa e poi sembra che l'altra sia possibile. Vai da un commercialista o da un Caf. Per me. e lo ridico tanto sono abituato a parlar con i muri, se vuoi stare tranquillo non consideri solo quello che hai scritto sul contratto ma ciò che ti ha fatto produrre quel contratto e quindi l'accordo iniziale, in questo caso in Airbnb al momento della prenotazione. Ti sei accordato con il tuo inquilino allora che 200 erano rimborsi spese forfettarie?? E poi, secondo me qui si parla un pò impropriametne di questi rimborsi spese forfettari: per il fisco e per quanto dichiari te non valgono mai, in teoria certo, valgono più per il rapporto con l'inquilino al quale non puoi chiedere di più e lui non può chiedere diciamo il resto. Ma per quanto tu dichiari, se trovi la soluzione per toglierli dal tuo reddito non dovranno mai essere forfettari ma basati sulle effettive spese, non tutte certo ma quelle che puoi togliere, proprio come recita una bella frase virgolettata più volte sopra. Per me. Adesso, se vuoi aspetta altri "per me" e poi forse tu la dichiarazione non solo la farai sbagliata ma non la farai proprio mai. 

Vai da un commercialista o caf, prendi qua con le pinze. Tutti abbiamo scritto una marea di cose, rileggi e c'è scritto tutto quello che vuoi sapere da una capra io e da altri che non sono capre ma che anch'essi ti dicono di andare da un prof. 

Ciaoo e buona fortuna!!