@Tiziana47
Hai fatto un pot-pourri di osservazioni, e molte altre mancano all'appello.
Tutte domande alle quali è opportuno darsi delle risposte PRIMA di iniziare ad affittare.
Così come in tutte le altre questioni della vita (non si comincia a guidare senza aver prima preso la patente ed imparato a guidare).
Le cose da sapere sono tante, ma a quanto pare la nascita di Airbnb ha sconvolto tutte le normali accortezze che si prendono in questi casi... ha reso così "apparentemente" facile le cose, da far dimenticare a tutti (o alla maggior parte delle persone) le basilari nozioni prima di intraprendere l'attività.
Sono sicuro, che se la stessa persona dovesse affittare 4+4 (e non fosse avezza alla pratica dell'illegalità e del "nero"), si informerebbe a dovere prima di consegnare la casa a chichessia, tanto meno ad un perfetto sconosciuto.
Invece, con Airbnb, quattro foto e via... alla faccia delle leggi, delle normative, ma anche del più becero buon senso!
COSA BISOGNA FARE PER INIZIARE AD AFFITTARE UN APPARTAMENTO (LOCAZIONE TURISTICA)?
Per affittare – come privato, SENZA partita Iva - un appartamento ammobiliato per turismo (“LOCAZIONE TURISTICA” o “PURA”) bisogna ottemperare ad alcune incombenze PRIMA di iniziare, ed altre DURANTE lo svolgimento dell’attività.
PRIMA DI INIZIARE:
1) NECESSARIO INFORMARSI PRESSO IL PROPRIO COMUNE PER CONOSCERE LE MODALITA’
In base alle regole della Regione in cui è ubicato l’alloggio da affittare (ogni Regione legifera autonomamente in materia di turismo) è necessario accreditarsi presso il proprio Comune.
A seconda dei casi può essere necessaria una vera e propria SCIA o anche solo una segnalazione, ma non si può affittare senza farlo sapere al Comune.
2) NECESSARIO INFORMARSI PER OTTENERE LE CREDENZIALI DALLA QUESTURA
Espletata la pratica di accreditamento in Comune, si devono richiedere alla Questura, le credenziali per poter effettuare la segnalazione degli ospiti.
Segnalazione OBBLIGATORIA per tutti gli ospiti (italiani, stranieri, adulti, minori) da fare telematicamente entro 48 ore dall’arrivo.
La sanzione per il mancato adempimento è PENALE (3 mesi di reclusione + 260 euro di multa – pene TRIPLICATE in caso di reiterazione).
3) OPPORTUNO PREDISPORRE UN CONTRATTO DI AFFITTO E UN BLOCCHETTO DI RICEVUTE
Per ogni soggiorno, bisogna sottoscrivere insieme all’ospite, un contratto di locazione turistica, dove riportare i propri estremi, quelli dell’ospite, i dati catastali dell’abitazione, i dati del soggiorno (data inizio, data termine, importo concordato) oltre alle clausole di salvaguardia comuni a tutti i contratti di affitto. Anche per affitti di un solo giorno.
Se il soggiorno è inferiore ai 30 giorni il contratto NON deve essere registrato; se superiore ai 30 giorni, DEVE ESSERE REGISTRATO presso l’Agenzia delle Entrate (tassa di registro 2% + 16 euro di bolli).
A richiesta dell’ospite (o meglio, sempre) rilasciare la ricevuta per l’importo dell’affitto concordato (non per l’importo che si riceve da AirBnb) con marca da bollo di 2 euro.
4) INFORMARSI SULLA EVENTUALE IMPOSTA DI SOGGIORNO
Se il Comune lo prevede, in fase accreditamento verrà detto se è richiesta l’imposta di soggiorno (verificare comunque su Internet).
In tal caso verranno anche fornite le indicazioni sulle modalità di riscossione (ammontare, per quanti giorni, eventuali esenzioni, ecc.) e di riversamento in Comune (possono essere procedure telematiche o manuali o miste, dipende dal Comune).
5) INFORMARSI SULLE SEGNALAZIONI STATISTICHE ISTAT
Alcune Regioni prevedono la segnalazione statistica dei flussi turistici all’ISTAT; la conoscenza di tali flussi è necessaria per poter attrezzare adeguatamente le infrastrutture e le politiche turistiche nel territorio.
Anche per questa attività, in sede di accreditamento in Comune vi verrà detto, altrimenti chiedetelo voi.
6) INFORMARSI SULLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI
Gli affitti percepiti vanno dichiarati; salvo casi particolari, dipendenti dalla propria posizione fiscale, i redditi da affitti vengono posizionati nel quadro RB (redditi da fabbricati) e concorrono come gli altri redditi alla determinazione dell’imponibile.
E’ possibile anche optare in sede di dichiarazione (al CAF o commercialista) per la CEDOLARE SECCA al 21% invece di pagare l’aliquota Irpef ordinaria (solitamente più alta).
La convenienza però deve essere valutata attentamente, per cui è opportuno rivolgersi ad un commercialista.
IN CONCLUSIONE:
Il mancato adempimento (in tutto o in parte) di questi aspetti, può comportare conseguenze più o meno gravi (dalle sanzioni per esercizio abusivo, a quelle per evasione fiscale, alla sanzione penale per l’eventuale mancata segnalazione ospiti alla Questura).
La compilazione dell’annuncio, con quattro foto da mettere su Airbnb non esaurisce le incombenze del locatore.
Airbnb è solo un tramite per far conoscere il vostro appartamento in giro per il mondo e consentire quindi la domanda, ma non è la controparte dell’affitto, non sostituisce il contratto con il conduttore, non fa praticamente nulla delle incombenze burocratiche e legali per vostro conto.
Airbnb gestisce i pagamenti (e per questo percepisce una commissione) ed entro certi limiti e certe situazioni vi tutela e vi garantisce, ma non è responsabile delle eventuali inadempienze.
NB: altre forme di ospitalità (Casa Vacanza, Affittacamere, Bed&Breakfast) hanno altre regole ed altre incombenze, anche se più o meno, sono le stesse con alcuni dettagli differenti (tipo di domanda, caratteristiche della struttura, tipo di reddito da dichiarare, ecc.).
COSA NON SI DEVE FARE SE SI E' UNA LOCAZIONE TURISTICA?
Oltre agli obblighi ed agli adempimenti da fare, ci sono cose che NON BISOGNA FARE:
1) offrire servizi alla persona, cioè quelli tipici alberghieri:
- dunque non si possono dare prime colazioni e/o altri tipi di alimenti;
- dunque non si può cambiare la biancheria da letto e da bagno agli ospiti durante il soggiorno;
- dunque non si può fornire il servizio di riordino e pulizia dell'alloggio durante il soggiorno;
- non si può dare a persone diverse la stessa notte più camere di un alloggio in cui tu stesso risiedi e dimori (potrebbe esserti contestato l'esercizio di attività di affittacamere o b&b); la locazione turistica può riguardare un intero appartamento o immobile o anche solo parte di esso, ma inteso come UNA stanza in questo caso e senza servizi cosiddetti aggiuntivi o complementari (quelli 'alla persona');
- non si possono utilizzare insegne né segnaletiche di alcun tipo come mezzo pubblicitario;
- non segnarti sui siti esclusivamente dedicati alla promozione turistica istituzionale (Comune, Provincia, e Regione), a meno che non sia previsto dalla tua specifica Regione;
- non segnarti su siti di promozione del territorio, generalmente sponsorizzati e sostenuti da Comuni, Province e Regioni, perché non si è una 'struttura ricettiva' vera e propria.
- non utilizzare le medesime denominazioni di tipologie già esistenti di strutture ricettive vere e proprie (b&b, affittacamere, casa vacanza, appartamento vacanza), perché vietato e perché non lo sei.
ps: non sono peraltro sicuro di aver elencato TUTTO quello che è necessario sapere...
Roberto
