Host non proprietario - chi paga?

[Roberto1436]

Buongiorno a tutti, credo che la domanda sia stata posta da altre persone, ma non riesco a venirne a capo.
I miei genitori hanno un appartamento che io utilizzo nel periodo estivo. Poichè la casa è inutilizzata negli altri periodi dell'anno, ho intenzione di affittarla tramite airbnb. Volevo sapere se, in assenza ovviamante di un contratto tra me e i miei genitori, posso comunque svolgere l'attività di host e chi eventualmente ha l'obbligo di dichiarare il reddito derivante.
Grazie

[Salvatore199]

@Roberto1436 

Il reddito deve essere dichiarato dal proprietario dell'alloggio (a meno che non ci sia un sottostante contratto di comodato, usufrutto o locazione).

La gestione la puoi sempre svolgere "dietro le quinte" (nel senso che puoi occuparti di tutto tu, dalle pratiche burocratiche iniziali all'annuncio, dalle pulizie ai check-in e check-out, ecc. ecc.) ma sempre per conto dei tuoi.

nb: sei "host" se fai attività ricettiva (B&B, casa vacanza, affittacamere); diversamente sei "locatore".

[Roberto1436]

Grazie per le info. E' necessario quindi che venga stipulato un regolare contratto di comodato tra me e miei genitori, per poter dichiarare io questo reddito?

L'eventuale contratto comporta costi per i miei?

[Roberto1404]

@Roberto1436 

200 euro + bolli (che ovviamente puoi pagare anche tu) 

https://www.theitaliantimes.it/economia/comodato-uso-gratuito-immobile_151119/

[Giuseppe937]

Il contratto di comodato d'uso gratuito può essere in forma scritta  e la registrazione ha un costo di  Euro 200.00 o in forma verbale (ma ancora non ho capito bene come funziona devo approfondire). La possibilità di un contratto comodato in forma verbale e quindi non registrato risolverebbe tutti i problemi.

[Francesca]

Ciao @Roberto1436 

ho spostato qui la discussione: sará più chiaro e tu avrai più visibilità.

Fra

[Sabrina472]

Buonasera a tutti!!!! @Salvatore199 

La questione "host non proprietario" è davvero, credo, la questione più battuta dalla community.

Ebbene, faccio una domanda diretta.

Appurato che non si poteva fare.

Ma ora che, personalmente la questione, nel mio caso è avvenuta, faccio la seguente domanda : 

Ho gestito come host e quindi incassato sul mio iban le entrate airbnb derivanti dall'appartamento di proprietà della mia famiglia.

Ora cosa devo fare?? 

Es. devo girare i bonifici per intero al proprietario, il quale poi andrà a fare dichiarazione?

Ad oggi ho capito che avrei dovuto regolarizzarmi con un comodato d'uso gratuito, che faremo, ma non penso sia retroattivo. Cosa faccio??

( Vado in galera?? ;-()

Sapete rispondermi, a pasticcio fatto?

Grazie di cuore 

[Salvatore199]

@Sabrina472 

Nessuna galera, non temere.

Come ho giá detto, i redditi vanno dichiarati dal proprietario (o dai proprietari, pro quota, se più di uno).

E ci dovranno pagare le relative imposte sul reddito.

Se poi vorranno che gliele rimborsi (le imposte) oppure se vorranno tutto il reddito incassato oppure se a loro sta bene così, dipenderá solo da come vi accordate.

Ovviamente per il futuro, sarebbe corretto e logico perfezionare tutto con un comodato, oppure intestando l’annuncio a nome loro (e con il loro iban).

[Sabrina472]

Grazie Salvatore... tutto quello che hai scritto in effetti è quello che mi ha spinto a formulare la domanda iniziale.

Ormai il dado era tratto! E volevo risolvere, visto che sono una persona iper paurosa per queste cose e ogni volta che deve fare qualcosa ha paura di questo fisco che ci impedisce di procedere.

[Francesco1198]

Ciao @Sabrina472,

mi permetto di aggiungere che il comodato non mi sembra consigliabile nel to caso. E' uno strumento che potrebbe far presupporre una elusione ed in certi casi è una vera e propria elusione, nel caso in cui ad esempio il proprietario abbia a causa di altri redditi una tassazione maggiore: portando questi redditi nella tua dichiarazione, pur magari inconsapevolmente, sottrarrai al fisco ed alla comunità degli introiti. Sarebbe facile farlo, se ho più appartamenti li dò in parte in comodato a parenti od amici per abbassare il mio imponibile e magari per usufruire di detrazioni non mie ma altrui. Il comodato, essendo appunto per sua natura gratuito, non è propriamente fatto per subaffittare le abitazioni. Perchè qualcuno dovrebbe offrirti gratuitamente un immobile che genera affitti e guadagni? Dovresti fare un contratto di locazione ad un prezzo di mercato, anche favorevole ma più o meno di mercato, il proprietario dovrebbe pagare le tasse su questo e e tu su quelle relative ai tuoi contratti in subaffitto. Se così non si fa si creano solo presupposti di elusione che poi spesso sono confermati. Pagheresti le tasse due volte,  il proprietario per il contratto di affitto originale e te per tutti gli altri generati dal tuo possesso. Non è molto conveniente. 

Inoltre in alcune regioni potrebbe non essere consentito ottenere il permesso per fare locazione turistica, ad esempio in Liguria fino a poco tempo fa era consentita solamente a nome del proprietario: se vuoi subaffittare devi farlo in maniera imprenditoriale. Non conosco le regole della tua regione, in ogni caso come accaduto in Liguria possono cambiare. 

Per questi motivi e vista la tua situazione come sembra dal tuo messaggio, stai aiutando del tutto amichevolmente un parente stretto, riceverai magari un bel regalo del tutto normale in ambito familiare, ti consiglio di intestare annuncio, permessi e tutto a nome del proprietario ed incassare in un suo conto corrente. Ottenendo le password e semplici deleghe, anche per la firma dei contratti, potrai gestire di fatto tutti gli aspetti. 

Per il passato, non vedo grossi rischi in quanto è normale aiutare un familiare. Puoi bonificare tutti gli importi ad un conto intestato al proprietario con la causale "importo affiti 2019" o similare, non conosco però l'importo e le dinamiche dei controlli, potresti attirare ancor più attenzione e controlli. Certamente a fare le dichiarazioni deve essere il proprietario. 

[Sabrina472]

@Francesco1198 

Francesco intanto ti mando un grosso GRAZIE per come mi hai risposto, chiaro e senza citazioni normative, di cui non so mai se sono aggiornate o no.

Ho assolutamente capito quanto mi hai consigliato per il comodato d'uso e in effetti non ci avevo pensato, poiché priva di malizia in merito.

Effettivamente il mettere su AiRbnb gli appartamenti è solo stato per non lasciare gli appartamenti di famiglia fermi, per gestire qualcosa non in nero e per assicurare alle persone una buona gestione, un'assicurazione, ecc

La nostra volontà di pagare le tasse c'è sempre stata, tramite lo strumento della dichiarazione.

A questo punto e solo dopo la tua risposta stiamo valutando che investire in Italia è inutile, quindi speriamo che per le entrate ( che dichiareremo comunque) di un paio di mesi estivi non ci facciano storie e per i nuovi affitti lasceremo le case in disuso.

Farsi fare un contratto di locazione da un parente è altrettanto una ipocrisia e alla fine è solo far girare dei soldi e pagare tasse su tasse, considerando che anche il comodato d'uso prevede un pagamento di 200 euro + bolli.

Mi sto chiedendo allora, come è possibile gestire gli appartamenti di un famigliare, per gli affitti brevi in autonomia senza andare da un'agenzia e senza che i proprietari, impegnati in altri lavori debbano aprire account a loro nome, con la loro faccia senza fare accoglienza e gestione turisti.

Mi spiego meglio.

Nel caso in cui in famiglia ci sono diversi appartamenti, intestati a diversi famigliari, i quali vogliono delegare un famigliare alla gestione degli stessi, cosa è necessario fare?? 

Fare a nome mio più contratti d'affitto - penso non si possa fare
Il comodato d'uso sembra che uno voglia eludere
La gestione delle entrate del proprietario, NO, perché sembra che si evade

Come possiamo fare?

Grazie anticipatamente

[Francesco1198]

Ciao @Sabrina472, 

I contratti di affitto devono sempre essere fatti a nome del proprietario o di chi per altro atto ne detiene il possesso. Ma chi te li va a contestare se metti la firma a nome del proprietario? Difficile se si tratta di locazioni brevi, dovrebbe essere il proprietario a denunciarti. Si potrebbero poi sollevare questioni di validità, il contratto deve essere firmato dal proprietario o da un suo delegato secondo legge. Ma possiamo parlarne all'infinito, riguardo alla validità del contratto dovrebbe essere ben capito dall 'inquilino e spiegato. I contratti che facciamo firmare di fretta, spesso senza leggerlo, magari in lingue poco conosciute dagli ospiti hanno questi requisiti? Di solito mi pare proprio di no. Sono tutte norme a tutela dell' inquilino. Corrette per me. Sono in generale norme che devono essere messe sul piatto dall'inquuilino, se dice nulla si presuppone, a meno che non fai pasticci, che tu le abbia rispettate.

Si potrebbe parlare all'infinito anche della tua situazione gestionale. In qualche modo, non so come in maniera corretta, devi sentire un esperto, puoi certo prendere in gestione ufficialmente un appartamento di un tuo parente, amico o sconosciuto. Penso anche gratuitamente, dovresti trovare la scrittura privata corretta, registrarla se necessario e seguire tutte le procedure.

Quello che molti fanno in caso di familiari è semplicemente intestare tutto, annuncio e permessi, a nome del proprietario. Tieni le password, perchè no anche dei conti correnti, e gestisci tutto te nei fatti. Puoi anche entrare nel sito dell'agenzia e registrare un contratto se necessario. Puoi fare tutto. Se il proprietario ti contesterà nulla, ad esempio se sostenesse che non è d'accordo, non avrai problemi. Per i contratti, non so bene come, se devi andare da un notaio ad esempio, puoi farti fare una delega e firmare per conto del proprietario. Questa strada ti consiglio e molti la percorrono. Puoi sentire un professionista per essere più sicura. Se i proprietari sono più di uno, dovrai avere immagino più di una delega. Il contratto deve certo essere intestato al proprietario od ai proprietari, in ogni caso un comproprietario in generale puó da solo firmare contratti di locazione ed intestarseli. Nella dichiarazione gli importi dovranno essere "spalmati" tra tutti i proprietari in base alla percentuale di proprietà, a meno che non esistano particolari accordi che non conosco e che in generale credo non esistano.

Quindi mi pare che una strada la hai. Confrontati con dei professionisti per valutare al meglio la tua situazione particolare, certo è sempre consigliabile. Non c'è bisogno di fermarsi. 

[Sabrina472]

ti ringrazio davvero!!!! Valuteremo ! 
Auguro a tutti voi una buona giornata.

[Francesco1198]

Ciao @Sabrina472,

per le entrate passate non vedo problemi. Devono essere dichiarate da chi possiede l'immobile. E direi che nessuno ti contesterà nulla. E se lo facesse dimostrerai che è un tuo parente ed in maniera amicale / familiare gli hai dato una mano. La gestione delle entrate del proprietario la puoi fare gestendo il conto corrente del proprietario, con il suo accordo ti darà tutte le password. Scegliete un conto corrente on-line. Ma anche qui se si tratta di un familiare stretto e tutto entrasse in un tuo conto corrente non mi sembra un gran difetto dove tu non possa eventualmente dimostrare di aver semplicemente fatto un favore. Possono controllare su tutto ovviamente, tutto puó far presupporre e sarebbe meglio fare le cose bene (conto corrente intestato al proprietario) ma non credo proprio esista una legge ben precisa che ti impedisca di incassare per conto di un tuo parente stretto ma neppure di un amico o tecnicamente di uno sconosciuto. Il reato è oltre, ma sempre meglio appunto fare le cose per bene e non far pensare male. I controlli sono poi teorici, chissà cosa poi succede. Se fai le cose bene non devi avere paura. Stai solo aiutando un tuo parente. Tutto mi sembra chiaro.

Altra faccenda se sono tuoi cugini di sesto grado, ma anche genitori, e tu vuoi con chiarezza guadagnare da questa gestione. Allora devi seguire altre regole. La tua sarebbe una attività ben precisa, non un aiuto. Ma anche in quel caso, le tasse sugli affitti le paga il proprietario e questi sono a nome suo, tu paghi le tasse sui tuoi compensi. Se vuoi subaffittare, sempre questioni di guadagnare, devi fare altra cosa. Ottenere il possesso con contratto di locazione con il proprietario e fare i tuoi contratti.

Dipende cosa vuoi fare. E quello che fai ti mette più in una casistica che in un altra, nel mezzo, di traverso. Quindi dipende anche da quello che fai. Se incassi tutto te nel tuo conto ed in quello ti paghi le tue spese personali e non versi niente al proprietario è faccenda diversa se invece versi regolarmente in contanti od in altri modi gli affitti al proprietario. Se è un parente stretto, un amico, uno sconosciuto è poi cosa diversa.

Ciaooo