Nuovo host | Comodato d'uso a Bologna?

[Fabio517]

Un saluto a tutta la community.

Mi chiamo Fabio e sono di Bologna.Vorrei diventare un host airbnb iniziando con un appartamento che un mio parente stretto mi concederebbe con un contratto di comodato d'uso gratuito.La mia intenzione è quindi quella di occuparmi di tutto,totalmente, cominciando dalla compilazione dei moduli in cui comunico al comune  la locazione dell'appartamento ammobiliato per uso turistico.

Primo passo e primo ostacolo.Dalle prime informazioni reperite sembra che il comune di Bologna non preveda, almeno nella modulistica ufficiale messa a disposzione dei cittadini,  un modulo che rispecchi la mia situazione, ovvero di una persona che disponga di un appartamento per comodato d'uso, ma soltanto di moduli riservati a proprietari, in prima persona, oppure ad usufruttuari.

C'è qualcuno che si è già trovato ad affrontare la mia stessa situazione e cha mi sappia indicare le modalità per muovere i miei primi passi nel complesso mondo della burocrazia dell'ospitalità?

Un grazie immenso a chi perderà qualche minuto del suo tempo per aiutarmi con una risposta.

Fabio

[Emily352]

@Fabio517

In caso di titolo diverso dall’alloggio di proprietà o usufrutto, la Regione Emilia-Romagna prevede che la gestione turistica dell’immobile possa avvenire solo aprendo un’apposita impresa di gestione di CAV (che vuol dire che sei fuori dall’ambito fiscale delle locazioni brevi da art.4, co.1 del DL 50/2017 riservate solo alle persone fisiche “private”) ovvero tramite l’intermediazione di agenzie  immobiliari che possono gestire l’immobile non solo per conto di proprietari e usufruttari, ma anche per conto di possessori ad altro titolo (vedi Deliberazione di Giunta 802/2007).

Ciò non toglie che tu non possa comunque locare per altre finalità (non turistiche) nei limiti temporali del contratto di comodato (se è convenuto un termine di durata), ma in questo caso, posto che il comodato non attribuisce al comodatario alcun diritto reale di godimento, se tu stipuli a Bologna, quale locatore, ad es. un contratto di locazione transitorio (min. 1 mese – max 18 mesi), la titolarità del reddito non viene trasferita dal comodante al comodatario, per cui il reddito effettivo (canoni di locazione) deve essere comunque imputato al parente proprietario (comodante) ed assoggettato ad imposta, anche se i canoni li incassi tu (comodatario). Per ovviare a questa situazione, bisognerebbe costituire a tuo favore un diritto di abitazione o di usufrutto attraverso una scrittura notarile e successiva trascrizione in Conservatoria dei registri immobiliari.

[Fabio517]

@Emily352

Grazie per la risposta puntale e sopratutto molto dettagliata.Mi sono entusiasmato leggendo qui nella community situazioni simili alla mia ed ho pensato quindi che il contratto di comodato d'uso gratuito fosse, anche nel mio caso, la soluzione al problema della gestione di un appartamento non di mia proprietà per riceverne così i redditi effettivi dei canoni di locazione.

Dato per assodato che la documentazione da presentare al comune di Bologna deve essere tutta intestata e compilata a nome del proprietario, volevo ora domandare:

- Per quanto riguarda il Portalle Alloggiati, la documentazione da presentare alla questura può essere implementata con i miei dati (oltre quelli del proprietario, immagino) visto che sarò io ad occuparmi sia fisicamente che in quanto a responsabilità della registrazione degli ospiti?

-Per quanto riguarda  la creazione del profilo sul portale Airbnb, posso tranquillamente inserire i miei dati personali in modo da risultare in prima persona come il gestore dell'appartamento?

[Emily352]

Se sei un comodatario, @Fabio517, in Emilia-Romagna non puoi direttamente locare un appartamento ammobiliato ad uso turistico. Quindi, o, direttamente, come comodatario apri una CAV oppure, indirettamente, lo fai gestire da una agenzia immobiliare, ma a presentare la documentazione in Comune non è il proprietario-comodante.

[Elena3136]

Grazie  per la spiegazione.

Per agenzia immobiliare si intende anche AirBnb? Il Caf mi dice che e' possibile affittare un appartamento in comodato d'uso gratuito solo via portali come AirBnb. E' corretto quindi?

@Emily352  Nela tua risposta menzioni che " lo fai gestire da una agenzia immobiliare, ma a presentare la documentazione in Comune non è il proprietario-comodante." Questo significa che se affitto via Airbnb un appatamento concessomi in comodato, posso frlo registrando i miei dati al comune, ad esempio all'Ente per la Tassa di soggiorno, e alla Questura x Alloggiati?

Grazie ancora

[Andrea2437]

Salve a tutti, scusate se scrivo qui, probabilmente sono fuori posto ma non saprei dove altro scrivere. Sono di Bologna e ho parecchi dubbi sulla locazione turistica, ho provato a mandare diverse email al comune ma con zero risposte. Vorrei acquistare un appartamento per poi metterlo in affitto breve, sarebbe prima casa ma ahimè senza residenza non posso usufruire delle agevolazioni fiscali. Ora chiedo c’è qualche attività ricettiva fatta in maniera imprenditoriale o non che mi dia la possibilità nel

comune di Bologna di poter usufruire delle agevolazioni prima casa? Grazie anticipatamente.

[Salvatore199]

@Andrea2437 

Se non ho capito male...

L’ agevolazione fiscale prima casa, é quella relativa all’acquisto appunto della prima casa; prevede la residenza nello stesso Comune (non necessariamente nella stessa casa).

Consiste in un imposta di registro ridotta (quella che si paga dal notaio in sede di rogito).

L’agevolazione per l’abitazione principale invece, consiste nell’esenzione IMU e nella possibilità di detrarre gli interessi su un eventuale mutuo.

Ovviamente prevede il fatto di avere la residenza e che quindi sia la dimora abituale.

ps: si tratta di due benefici fiscali diversi, che spesso vengono confusi tra loro.

spesso, effettivamente, chi acquista una “prima casa” lo fa per andarci a vivere, e quindi diventa anche “dimora abituale”.

Ma sono due cose diverse.

Pertanto:

- puoi acquistare la casa e beneficiare dell’imposta di registro ridotta se non hai altre case di proprietá (sull’intero territorio nazionale);

- puoi, volendo, vivere ed avere la residenza in una altra casa (ma nello stesso Comune);

- puoi, volendo, affittarla come locazione turistica o breve, ma, a questo punto, non potendo essere anche la dimora abituale, pagherai l’IMU.

Unica alternativa, fare bed&breakfast (se la casa lo consente), mantenendo quindi la dimora abituale (a quel punto sarebbe addirittura un obbligo) ed avere quindi il beneficio dell’esenzione IMU.

[Andrea2437]

Ahhh dimenticavo un piccolo particolare. Sono dipendete privato.