Prima casa e burocrazia

[Alessandro693]

Ciao a tutti,

prima di tutto avrei bisogno di sapere se posso affittare la casa con airbnb per brevi periodi o weekend avendo una "prima casa con agevolazioni fiscali". Non vorrei perdere le agevolazioni, magari non è permesso per legge. Non riesco a trovare info precise a riguardo. Qualcuno che l'ha già fatto magari può aiutarmi.

Sperando di risolvere il punto di cui sopra nel frattempo mi sono documentato e qui di seguito ho riassunto i vari passi per diventare host e gestire tutti gli aspetti burocratici. Potete confermarmi se è tutto giusto o se mi sono perso qualcosa?

1) Registrare dati ospiti alla questura presso Portale alloggiati.
Per farlo si devono richiedere le credenziali alla Questura. Ci ho parlato e mi chiedono di aprire una Scia Commerciale ma è obbligatorio anche per un privato che affitta solo saltuariamente? Lo avete fatto tutti (o almeno a Milano)?

2) Tassa di soggiorno. A Milano la paga direttamente Airbnb per conto degli host quindi nulla da fare.

3) Contratto di locazione breve. E' sempre indispensabile anche per l'affitto di un weekend ma non va registrato sotto i 30 gg.
Potete indicarmi un link dove scaricare dei modelli generici?

4) Tasse irpef o cedolare secca. Opterei per la seconda, chiaramente ne parlerò col commercialista ma avete opinioni a riguardo?

Grazie in anticipo!

Alessandro

[Paola4]

@Alessandro693 su Milano c'è una situazione molto particolare nel senso che il comune ha obbligato anche chi fa semplice locazione turistica a fare Scia come per casa vacanze con tutti gli annessi e connessi. Quindi ti consiglio di informarti al Suar/Suap di Milano per avere delucidazioni in merito a come devi fare.

Spero che qualche collega di Milano possa rispondere ai tuoi dubbi.

Magari se Francesca tagga Susanna di Milano lei potrà essere molto più precisa.

Nel frattempo usa la lente di ingrandimento e fai qualche ricerca di post sullo stesso argomento, vedrai che ne trovi così intanto ti dai una infarinatura.

[Francesca]

Ciao @Paola4,

😄 trattandosi di Milano, devo specificare che io sono La Francesca e taggo La @Susanna, ovviamente! 

Per i modelli generici di contratto @Alessandro693, ti consiglio quello suggerito qui creato dall'ottimo @Ermanno 

In alternativa nella community è stato proposto anche questo qui.

Suggerisco anche la visione di questo video che qualche buona dritta la dà 🙂

Torna a farci sapere e ad aiutare il prossimo host che - come te - aveva dubbi! 

Fra

[Barbara1184]

@Alessandro693, a parte quello che è stato detto, non so a Milano ma anche a Palermo Airbnb versa la tassa di soggiorno al comune al posto di noi host ma questo non ci esonera dall'obbligo di fare la dichiarazione degli alloggiati, indicando quelli esenti dal pagamento (avuti tramite Airbnb, sotto i 12 anni). Chiedi in Comune, ti dovrebbero dare le credenziali da cui accedere ad una tua pagina personale da cui fare la dichiarazione. In materia di turismo, ogni regione legifera per sè ma credo che questo adempimento vada fatto.

Aspettiamo che ti dicono gli host del tuo Comune.

Facci sapere!

[Alessandro693]

Quel video lo avevo visto. Mi aveva già aiutato a capire quali sono i passi principali e praticamente ho aperto il vaso di pandora perchè è un escalation di questioni da approfondire di cui sono completamente a digiuno. 

Grazie Francesca e a tutti quanti mi stanno dando una mano.

[Susanna0]

A Milano effettivamente la questione è stata pasticciata - e non poco.

Il Comune "obbliga" o meglio, tenta di forzare, tutti quanti a diventare Casa Vacanze sostenendo che la Locazione non esiste. Il che, ovviamente, non è vero.
Semplicemente, la normativa lombarda non definisce la locazione turistica, e quindi poi il Comune nelle Faq del sito internet ha scritto che la locazione è assimilabile alla Cav e quindi ne ha tutti gli adempimenti.
A parte il fatto che una FAQ non ha valore, ma comunque un comune o una regione non possono legiferare in merito alla locazione, che è un diritto del proprietario, sancito dal codice civile, che non deve chiedere ne' autorizzazioni ne' fare richieste a nessuno, FINCHE' FA EFFETTIVAMENTE LOCAZIONE. Che significa niente colazione, niente servizi (ad esempio le pulizie o il cambio biancheria durante il soggiorno, o il servizio navetta, o l'acquisto di biglietti per musei o tour o concerti, ecc).
Bisogna fare un contratto per ogni soggiorno, e sta finalmente diventando legge l'obbligo anche per le locazioni di dichiarare gli alloggiati - finora era solo raccomandato da una circolare -  per cui la questura non potrà più tentennare o aspettare 30 gg prima di dare le credenziali.

Comunque:
io mi sono associata a Prolocatur (associazione Proprietari di alloggi dati in Locazione Turistica), da cui ho avuto un modulo modificato secondo i termini di legge appropriati, con cui ho comunicato al Comune che affittavo il mio appartamento come locazione breve. Giusto per essere tranquilla.
Con quello ho potuto avere l'accesso al Geis, perchè io affitto anche fuori Airbnb; e con quello si possono avere anche le credenziali della questura.

Altrimenti, ti iscrivi come Cav e diventi un'attività ricettiva a tutti gli effetti, come vogliono far credere che sia necessario. Non so tu, ma io non volevo essere un'attività ricettiva: non voglio che il mio indirizzo o telefono sia un dato pubblico, non voglio mettere la targa fuori dal cancello, non voglio essere accusata dal condominio di fare "affittacamere o pensione". E poi il mio lavoro è un altro, voglio solo affittare un appartamento senza i rischi dell'inquilino moroso, oltre al fatto che è più divertente.

Quindi, @Alessandro693, per concludere: cerca la pagina Prolocatur su Facebook e vedrai che ti sarà tutto più chiaro.

[Barbara1184]

@Susanna0@Sono stata recentemente ad un incontro organizzato da Airbnb per fare chiarezza sulle norme e il commissario della questura addetto al servizio alloggiati ha detto proprio quello che ho scritto prima: che in materia di locazione turistica, ogni regione legifera per sé. Non ti pare corretto?

[Susanna0]

Si, @Barbara1184, certo, ogni regione ha la sua normativa per le attività turistiche: ma non può contraddire una legge dello stato! Oltre al fatto che la locazione non è un’attività.

[Alessandro693]

Ciao Susanna,

non ho alcuna intenzione di fare attività recettiva. Solo affitto breve senza fronzoli.

Mi guarderò Prolocatur. E' sufficiente questo per avere le credenziali della questura? O intendevi dire che bisogna accedere al Geis (che non ho idea di cosa sia) per avere tali credenziali?

Di base visto che lo farò solo saltuariamente mi basta poter procedere con airbnb senza complicarmi troppo la vita.. anche se sto vedendo che di semplice c'è ben poco...

Grazie!

[Emily352 · Accepted solution]

La risposta è affermativa, @Alessandro693. La locazione non ferma le agevolazioni “prima casa”.

Per “prima casa” si intende il primo immobile che si acquista sul territorio nazionale che può non coincidere necessariamente con l’”abitazione principale”: nel sistema italiano, i termini “prima casa” e “abitazione principale” non sono sinonimi.

Ciò che conta è che venga mantenuta la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile agevolato e non per forza presso l’immobile medesimo.

Tra l’altro la norma non prevede espressamente una durata minima di mantenimento della residenza in detto Comune al fine di perdere l’agevolazione (i più prudenti consigliano il mantenimento della residenza per tutto il periodo precedente alla prescrizione triennale dell’azione accertatrice dell’Amministrazione finanziaria che decorre dalla data di acquisto o di spostamento della residenza) e non esclude la possibilità di affittarlo. Non è necessario che sia utilizzato direttamente, può essere anche affittato o dato in comodato a terzi.

Per l’IMU, invece, l’esenzione spetta solo per le abitazioni principali, e abitazione principale, ai fini IMU, è solo quella dove si dimora e si risiede anagraficamente: in questo caso, esenzione IMU e detrazioni sugli interessi sul mutuo (se stipulato).

Se tu risiedessi, invece, nell’immobile agevolato (il quesito non è chiaro), lo spostamento della residenza comporterebbe il pagamento dell’IMU come seconda casa non più adibita ad abitazione principale.

Nel caso di locazione della prima casa adibita ad abitazione principale, si perdono le detrazioni sugli interessi sul mutuo e, “nell’ipotesi dell’abitazione principale parzialmente locata, trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte” il MEF  - nella circolare 3/D del 2012 - ritiene “sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l'importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell'opzione per la cedolare secca)" (in senso conforme si veda anche l’interpello 11/2016 al Comune di Roma).

Nel caso di abitazioni principali parzialmente locate, in assenza di una specifica normativa, l’interpretazione prevalente ritiene che la disciplina IMU sia applicata anche alla TASI

Ma attenzione agli entusiasmi: alcuni Comuni non considerano abitazione principale l’immobile parzialmente locato, altri Comuni considerano abitazione principale solo se la porzione non locata è maggiore delle porzioni locate, per cui si consiglia di rivolgersi all'ufficio IMU del Comune.

Riguardo infine  “quer pasticciaccio brutto de la Regione Lombardia” vedi quanto scritto qui sopra dalla Susanna.

[Alessandro693]

Ciao Emily,

ho residenza e vivo nello stesso immobile che vorrei locale con airbnb. Non ho capito bene il discorso del cambio di residenza.

L'intenzione sarebbe affittarla tutta (non parzialmente), solo per brevi periodi.

Se ho capito bene posso farlo ma perdo le detrazioni degli interessi del mutuo. 

Questo in buona sintesi?

Grazie per tutti i dettagli!

[Salvatore199]

@Alessandro693

Come ha giá detto @Emily352, é importante distinguere i concetti di “prima casa” e di “abitazione principale”, che molto spesso coincidono nella realtà dei fatti, ma che sono due cose diverse e danno luogo ad agevolazioni fiscali diverse.

La “prima casa” é l’abitazione che si acquista in un momento in cui non se ne posseggono altre (ed é dunque la prima e in quel momento unic casa); l’agevolazione fiscale che consente si riferisce alla fase di acquisto, con il pagamento dell’imposta di registro ridotta.

Per averne diritto bisogna mantenere la proprietá per almeno cinque anni e trasferire la residenza nel Comune (non necessariamente in QUELLA casa) entro 18 mesi dall’acquisto.

Se si vende prima dei cinque anni o non si trasferisce la residenza nel Comune, si deve pagare la differenza di imposta di registro.

L’abitazione principale é la dimora abituale, quella cioé dove si vive abitualmente e dove, ragionevolmente, si é stabilita la residenza anagrafica.

Questa caratteristica da la possibilitá di accedere ad altri tipi di agevolazioni fiscali, quali la detrazione degli interessi passivi sull’eventuale mutuo e l’esenzione mutuo.

Sono due aspetti diversi (e relative agevolazioni fiscali) che spesso si confondono perché nella stragrande maggioranza dei casi, “prima casa” e “abitazione principale” coincidono: quando si vive nell’unica casa di proprietà.

Però, ad esempio, il figlio che vive ancora a casa dei genitori, può acquistare nello stesso Comune la sua prima abitazione, e beneficiare dell’imposta di registro ridotta ed affittare la casa, pagandoci però l’IMU come seconda casa e non potrebbe scaricare gli interessi sul mutuo.

Se, al contrario, si vive e si risiede in una casa, acquistata o ereditata quando si era già proprietari di un’altra abitazione (magari in un’altra cittá), allora su quella casa non si paga l’IMU  e si possono detrarre gli interessi, ma deve essere valutata la possibilitá di affittarla sulla base di quanto scrive @Emily352 (rendita catastale rivalutata del 5%.... ecc ecc.)

[Francesca]

@Salvatore199, @Emily352 la qualità dei vostri interventi è stupefacente! Spero che @Alessandro693 abbia risolto il suo problema. 

Fra

[Daniela1824]

@Alessandro693  so che da questa conversazione è trascorso del tempo, ma mi trovo nella tua stessa situazione e non riesco a capire la procedura da seguire per richiedere l'autorizzazione al comune di milano.tu potresti aiutarmi? 

[***Email rimossa in accordo alle  Linee Guida della community ***]

grazie 

[Francesca]

Ciao @Daniela1824 , 

benvenuta nella community, e in bocca al lupo per la tua avventura da host! Come hai detto il post è un po' vecchiotto e nascosto. 

Ti suggerisco di aprirne uno nuovo: racconta la tua situazione e gli altri host potranno darti una mano. 

Meglio farlo qui sulla community in modo che anche altri host in futuro possano leggere e farsi un'idea. Inoltre i dati personali, come la mail, non sono suggeriti dalle line guida. 

Dunque, il mio consiglio è:

Clicca qui sotto (nota la scritta rossa) e inizia una nuova conversazione. Cercherò di trovare info e coinvolgere le persone giuste!
A presto,

Fra