Sub-affitto a Napoli - come inizio?

[La-Stanza-Di-Sopra0]

Ciao a tutti,

sono inquiliana in un appartamento a Napoli (contratto uso transitorio 18 mesi intestato a me).

In accordo con la mia proprietaria di casa, vorrei affittare una camera.

Vi chiedo:

- quali sono le leggi che regolano Napoli?

- che tasse pagherò? (sono disoccupata da 5 anni)

- che tasse pagherà la mia proprietaria?

Grazie a chi vorrà rispondermi.

[Giancarlo10]

@La-Stanza-Di-Sopra0

Non è un bel biglietto da visita il tuo profilo: appena creato, nessuna foto, nessuna informazione, nessun nome, nessuna verifica, nessuno storico.

Detto questo, ti consiglio di leggere attentamente il forum, troverai già decine e decine di risposte esaustive. In breve, comunque:

1. quelle nazionali e quelle che trovi sul sito della Regione Campania, e del Comune di Napoli

2. affidati a un commercialista

3. quelle che pagava prima sul contratto di fitto (che spero sia registrato, e che consenta la sublocazione)

[La-Stanza-Di-Sopra0]

Grazie per il suo contributo, Giancarlo.

Il mio è un contratto regolare, registrato 3 mesi fa in regime di cedolare secca. 

Ho chiesto aiuto sia al mio avvocato che al mio commercialista ed entrambi sono stati chiari su quanto segue:

'L'immobile può essere affittato come "Locazione turistica/breve" anche in sub-affitto, a condizione che il sub-affitto sia contemplato nel contratto di locazione ai sensi dell'art. 2 della legge n. 392/1978. (ed è questo il mio caso). Per quanto riguarda la disciplina sulla promozione e vendita sui portali la norma di riferimento è l'articolo 4 del D.L. n. 50/2017.'

[Francesca]

Ciao @La-Stanza-Di-Sopra0, 

ti diamo il benvenuto nella community!  

Noterai che ho cambiato un po' il titolo rendendolo più specifico e riconoscibile a colpo d'occhio. È un poco più funzionale nelle ricerche, penso. Fammi sapere se preferisci delle modifiche. 

A presto.

Fra 

[La-Stanza-Di-Sopra0]

Molte grazie, Francesca.

A presto!

[Emily352 · Accepted solution]

Doppio salto mortale in avanti al buio. Senza sapere se il tuo contratto transitorio si basa sul vecchio accordo territoriale di Napoli (durata minima: 30 giorni) o sul nuovo accordo depositato in Comune il 24 gennaio scorso (che prevede solo una durata massima, ma non viene invece indicata una durata minima) non è facile dare una risposta al tuo quesito.

Quello che ti posso dire, @La-Stanza-Di-Sopra0, è che la concessione in godimento di parte di un alloggio da parte di chi sia a sua volta conduttore integra, per certo, una fattispecie di sublocazione parziale.

Bene, anzi male, perché alcune Regioni non consentono la sublocazione turistica (totale o parziale che sia); perciò la prima cosa è verificare che cosa prevede in proposito la legge regionale sul turismo. Esempio veloce. La Regione Emilia-Romagna limita la locazione turistica dell’intero appartamento (no stanze) ai soli proprietari e usufruttuari: se vuoi sublocare turistico, devi aprire un’impresa, ma se apri un’impresa sei fuori dell’ambito fiscale delle locazioni brevi (solo privati).

Ciò non toglie che tu non possa bypassare le leggi regionali in materia di turismo (che pretendono di gravare le attività tra proprietari non imprenditori di ulteriori vincoli conformativi, violando il principio insuperabile della riserva allo Stato  della disciplina dei rapporti tra privati), utilizzando comunque strumenti sublocativi di natura diversa (non turistica), ad esempi un transitorio ordinario, art.5, co.1 della legge 431/’98, facendo attenzione, però, a non superare la durata residua del contratto di locazione principale.

Arriviamo al dunque.

Civilisticamente il rapporto di sublocazione è un contratto derivato o dipendente da quello principale, ossia è una forma di subcontratto collegato da un vincolo di dipendenza al contratto  di locazione di cui ripete lo stesso contenuto e la stessa causa, ma la sublocazione parziale – previo consenso scritto del locatore - non cambia la durata del contratto originario.

Su queste premesse e in questo contesto, il contratto di sublocazione (da stipularsi in forma scritta) tra te e il subconduttore (che dovrà essere registrato, se di durata superiore a 30 giorni), potrà rivestire – sempre rispettando la durata residua del contratto principale - la forma:

° di un turistico breve o lungo (ove consentito, come rilevato), con tutto quello che comporta in fatto di adempimenti amministrativi rimessi alla Regione;

° del preesistente contratto originario transitorio, a norma dell’art.5 della legge 431/’98 e del decreto ministeriale del:

° 30 dicembre 2002 (durata: min. 1 mese- max 18 mesi = canone concordato);

° 16 gennaio 2017 (durata: min. 1 giorno-max 18 mesi = canone libero se inferiore ai 30 giorni, canone concordato se di durata superiore, “diviso in proporzione alla superficie di ciascuna porzione locata, considerando parti e servizi condivisi” che, al pari di una locazione transitoria a canone concordato (la sublocazione è essa stessa una locazione), andrà asseverata da una delle associazioni firmatarie della convenzione napoletana): nessun adempimento amministrativo nell’ambito turistico è richiesto.

Ma è tempo di affrontare il tema "che tasse pagherò". Conviene subito ricordare che ora alle sublocazioni è possibile applicare la cedolare secca. A tutte? No, solamente a quelle brevi.

Il canone percepito per la sublocazione turistica lunga ovvero transitoria lunga (di durata superiore a 30 giorni) di un’unità abitativa detenuta in base ad un contratto di locazione registrato rientra tra i redditi diversi (non è possibile assoggettare i corrispettivi riscossi della sublocazione lunga al regime della cedolare secca). Tale reddito è pari alla differenza tra quanto incassato dal sublocatore nel corso dell’anno e le spese specificatamente inerenti, come ad esempio il canone corrisposto al proprietario dell’appartamento, che vuol dire: affitto percepito – affitto pagato.

Il canone percepito per la sublocazione turistica breve ovvero transitoria breve (di durata non superiore a 30 giorni) di un’unità abitativa detenuta in base ad un contratto di locazione registrato rientra tra i redditi diversi (novità: è possibile assoggettare i corrispettivi riscossi della sublocazione breve al regime della cedolare secca).

Ciò comporta che per lo stesso immobile si potrebbero verificare due ipotesi di applicazione della cedolare, una per così dire tipica relativa al contratto di locazione concluso fra il proprietario e te, e l’altra innovativa, riferita al contratto di sublocazione breve da te sottoscritto: trattandosi di rapporti tributari autonomi, nulla vieta che i regimi fiscali applicabili siano diversi (ad es. IRPEF quello del proprietario e cedolare il tuo).

[La-Stanza-Di-Sopra0]

Molte grazie.

Il mio è un contratto regolare, registrato 3 mesi fa in regime di cedolare secca. 

Ho chiesto aiuto sia al mio avvocato che al mio commercialista ed entrambi sono stati chiari su quanto segue:

'L'immobile può essere affittato come "Locazione turistica/breve" anche in sub-affitto, a condizione che il sub-affitto sia contemplato nel contratto di locazione ai sensi dell'art. 2 della legge n. 392/1978. (ed è questo il mio caso). Per quanto riguarda la disciplina sulla promozione e vendita sui portali la norma di riferimento è l'articolo 4 del D.L. n. 50/2017.'

Se può essere di aiuto, incollo la disciplina che regolamenta le locazioni brevi/turistiche

OGGETTO: DISCIPLINA GIURIDICO AMMINISTRATIVA – STRUTTURE RICETTIVE APERTE AL PUBBLICO: CASE PER VACANZE – AFFITTACAMERE – BED AND BREAKFAST. LOCAZIONI BREVI/TURITICHE. Le discipline di riferimento per le strutture turistico- ricettive sono: a) le norme emanate dalle regioni, ai sensi dell’art. 117 comma 4 della Costituzione, (competenze residuali o innominate delle regioni); per le locazioni brevi/turistiche: b) art. 1571 del codice civile, art. 1 comma 2 lettera c della legge legge 9 dicembre 1998, n. 431"Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo" e dall’art. 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del turismo); competenze esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L della Costituzione. .STRUTTURE TURISTICO RICETTIVE: per quanto riguarda le norme emanate dalle regioni, ai sensi dell’art. 117 comma 4 della Costituzione, si fa presente che il titolare dell’attività turistico ricettiva deve avviare e gestire l’impresa, nel caso specifico la stessa viene definita “ricettività turistica aperta al pubblico”, tramite Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) da presentare allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP), competente territorialmente. In questo caso sono obbligatori “i servizi turistici o servizi alle persone” (cambio biancheria da bagno e lenzuola, pulizia e sistemazione delle camere, durante il periodo di presenza degli ospiti).

- L’altra tipologia di gestione di immobili turistici riguarda la “LOCAZIONE BREVE/TURISTICA PRIVATA”, ai sensi dell’art. 1571 del codice civile, dell’art. 1 comma 2 lettera c della legge legge 9 dicembre 1998, n. 431"Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo", dell’art. 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del turismo); trattandosi di competenze esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L della Costituzione. Dette norme prevedono la predisposizione di contratti per finalità turistica, per l’intero immobile o per parti di esso redatti in forma scritta ai sensi dell’art. 1 comma 4, della citata legge n. 431/1998. Non è prevista la registrazione del contratto se questo non supera i 30 giorni: la durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione intercorsi nell’anno con il medesimo locatario (cfr. circolare Agenzia delle Entrate n. 12 del 16 gennaio 1998 e n. 26/2011). La “sublocazione”, la cui disciplina rientra nell’ambito della legge 27 luglio 1978, n. 392 - Art. 2. Disciplina della sublocazione. “Il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati”. Ciò significa che quando un affittuario concede in sublocazione un immobile per finalità turistiche, deve darne comunicazione a colui che gli ha affidato la locazione tramite raccomandata, che può essere sostituita da una PEC ai sensi del principio “base” sul valore legale della trasmissione dei documenti per via telematica è contenuto in una norma ora di rango primario, ovvero nell'art. 45, comma 2 del D. Lgs 82/2005 (c.d. Codice dell’Amministrazione digitale) il quale testualmente recita: “Il documento informatico trasmesso per via telematica si intende spedito dal mittente se inviato al proprio gestore, e si intende consegnato al destinatario se reso disponibile all’indirizzo elettronico da questi dichiarato, nella casella di postaelettronica del destinatario messa a disposizione dal gestore”. L'art. 48 del D. Lgs. 82 cit. generalizza l'utilizzo della PEC in tutti i casi di comunicazioni che necessitano di una ricevuta di invio e di una ricevuta di consegna; equipara la posta elettronica certificata, nei casi consentiti dalla legge, alla notificazione per mezzo della posta; rende opponibile ai terzi la data e l'ora di trasmissione e di ricezione di un documento informatico trasmesso mediante posta elettronica certificata. Pertanto, è possibile desumere che tale strumento di comunicazione sia stato parificato, quanto al valore giuridico, alla posta cartacea raccomandata.

NORMATIVA DIRIFERIMENTO PER LE STRUTTURE RICETTIVE APERTE AL PUBBLICO • NORMATIVA REGIONALE PER LA DISCIPLINA DI CASE PER VACANZE – AFFITTACAMERE – BED AND BREAKFAST – ARTICOLO 117 DELLA COSTITUZIONE COMMA 4;

• AVVIAMENTO E GESTIONE PRESENTARE AL SUAP - SCIA SUAP art. 38 L. 133/2008 (impresa in un giorno) e art. 25 “Sportello unico“ D. Lgs. 26/03/ 2010, n. 59 SCIA - art. 19, della legge 241/1990, novellato dall'art. 49, c. 4 bis della legge 122/2010. • OBBLIGO COMUNICAZIONE PRESENZE – Ai sensi dell’articolo 109 del TULPS e del decreto MINISTERO DELL'INTERNO - 7 gennaio 2013 Disposizioni concernenti la comunicazione alle autorita' di pubblica sicurezza dell'arrivo di persone alloggiate in strutture ricettive.

NORMATIVA DIRIFERIMENTO PER LE LOCAZIONI BREVI TURISTICHE

• NORMATIVA Art. 42 Costituzione comma 2 “La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”. Art. 1571 e succ. codice civile Art. 1 comma 2 - lettera c legge 431/1998 “esenzione registrazione contratti per finalità turistica” – (L’articolo 1 comma 4 della predetta legge 431/1998 dispone: “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta – AD SUBSTANTIAM). Art. 53 “Codice del turismo” – (codice civile in tema di locazioni) Art. 3 comma 2 del d.lgs. 14/03/2011, n. 23 (Federalismo fiscale) La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione”. (articolo 2-bis della tariffa, parte seconda, allegata al Tur). Per stabilire tale durata, è necessario fare riferimento al rapporto di locazione e di affitto dell’immobile intercorso nell’anno con lo stesso locatario e affittuario (circolari Agenzia delle Entrate n. 12/1998 e n. 26/2011).

• COMUNICAZIONE PRESENZA OSPITI

Cittadini italiani ed appartenenti all’Unione Europea: Art. 12 legge n. 191/1978 “Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dello acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato”. Cittadini extra comunitari Art. 7 del Decreto legislativo 286/98, c.d. Testo Unico sull'Immigrazione 1. “Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all'autorità locale di pubblica sicurezza. 2. La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l'esatta ubicazione dell'immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo per il quale la comunicazione è dovuta”. 2-bis. Le violazioni delle disposizioni di cui al presente articolo sono soggette alla sanzione amministrativa del pagamento di una somma da 160 a 1.100 euro. Il Ministero dell’Interno, con circolare interpretativa del 26.06.2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, protocollo n. 0004023, diretta a tutte le Questure, in risposta alquesito sollevato da un’associazione di B&B, Affittacamere e Case vacanze, ha affermato che per colmare un pericoloso vuoto normativo, gli oneri dell’art. 109 TULPS, si applicano, anche, alle locazioni brevi/turistiche. CONSIDERAZIONE NORMATIVA in relazione alla giurisprudenza di merito - Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenze: 2/11/2007 n. 23031 - 9/1/2009 n. 237) affermano l’estraneità delle circolari ministeriali tra le fonti normative del nostro ordinamento: esse costituiscono solo l’interpretazione “ufficiale” data dalla P.A. ad una determinata norma, e come tale assolutamente prive di efficacia vincolante, sia per i cittadini che per i giudici a tal punto che la circolare non vincola neppure l’Amministrazione emanante, né tanto meno gli uffici gerarchicamente subordinati. • IMPOSTA DI SOGGIORNO DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale. Art. 4 - Imposta di soggiorno 1. I comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni nonché i comuni inclusi negli elenchi regionali delle località' turistiche o città d'arte possono istituire, con deliberazione del consiglio, un'imposta di soggiorno a 4 carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive situate sul proprio territorio, da applicare, secondo criteri di gradualità' in proporzione al prezzo, sino a 5 euro per notte di soggiorno. IMPORTANTISSIMA CONSIDERAZIONE: LE LOCAZIONI TURISTICHE SONO DISCIPLINATE DALL’ART. 1571 DEL CODICE CIVILE; DALL’ART. 53 DEL CODICE DEL TURISMO E DALLA LEGGE N. 431/1998 (rientrano tra le competenze esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L) della Costituzione). PERTANTO NON SONO STRUTTURE RICETTIVE (rientrano tra le competenze innominate o residuali assegnate alle regioni ai sensi dell’art. 117 comma 4 della Costituzione) NE CONSEGUE CHE LE LOCAZIONI TURISTICHE NON SONO SOGGETTE ALL’IMPOSTA DI SOGGIORNO.

[Giancarlo10]

@La-Stanza-Di-Sopra0

al volo, perchè ho letto solo superficialmente il tuo post (che fonte hai preso?) e quello dell'inarrestabile @Emily352. Ma mi ha colpito l'ultima riga del tuo.

A Napoli, da qualche mese ormai, una delibera comunale ha equiparato per quanto riguarda la tassa di soggiorno le locazioni turistiche alle strutture ricettive. Ne consegue che anche chi fa locazione e non è ricettivo come i B&B e le CAV deve incassare la tassa di soggiorno.

Non so se lo sapevi già ...

PS ti consiglio di chiocciolare i nomi delle persone a cui ti rivolgi

[Carlotta111]

Riprendo questo thread molto interessante. Si faceva riferimento al caso della regione Emilia-Romagna che consente la sublocazione a fini turistici in forma non imprenditoriale solo a proprietari e usufruttuari. Il mio dubbio sorge anche sulla regione Toscana, in particolare all'art. 70 della L.R. 86/2016 che cito testualmente: "2. Le locazioni turistiche possono essere esercitate: a) in forma non imprenditoriale da parte di proprietari o usufruttuari nel caso in cui: 1) destinano alla locazione turistica non più di due alloggi nel corso dell’anno solare, indipendentemente dal numero di comunicazioni di locazione turistica effettuate; 2) destinano alla locazione turistica più di due alloggi nel corso dell’anno solare e effettuano complessivamente sino a ottanta comunicazioni di locazione turistica nel corso dell’anno solare; b) in forma imprenditoriale indipendentemente dal numero di alloggi gestiti."

Ho mandato una mail all'ufficio Turismo e Commercio della Regione Toscana e mi hanno risposto così: "la legislazione regionale toscana in materia di locazioni turistiche
introduce unicamente adempimenti amministrativi, concernenti
sostanzialmente negli obblighi di comunicazione:
- dell'alloggio utilizzato a tal fine;
- delle presenze dei turisti ai fini delle rilevazioni statistiche.
Non entra nel merito - né potrebbe farlo - della disciplina civilistica
delle locazioni.
Pertanto la possibilità per un locatario di sublocare l'immobile (a
turisti o ad altri soggetti) continua ad essere regolata dalle norme
civilistiche statali e dalle pattuizioni contrattuali tra locatore e
locatario."

Questa risposta la condivido pienamente perché la competenza sulla regolamentazione delle locazioni anche brevi è dello Stato e non delle Regioni. Allora perché la regione Emilia Romagna vieta la sublocazione a fini turistici? E perché la regione Toscana in quell'articolo da me citato parla solo di proprietari e usufruttuari a differenza per esempio della normativa regionale del Lazio dove invece sono espressamente menzionati anche gli affittuari?

Grazie a chi saprà sciogliere questo mio dubbio.

Un saluto a tutta la community.