Tassazione - Cedolare secca

[Alessia3]

Buongiorno a tutti,

affitto da un paio d'anni ma il rapporto è sempre stato diretto tra me (host) e il guest.

Pertanto nella dichiarazione dei redditi ho sempre optato per la cedolare secca.

Ora sto iniziando a ricevere prenotazioni anche da Airbnb, che intermedia il rapporto tra host e guest.

Pertanto il rapporto non è più tra privati (come previsto dal regime di tassazione agevolata) ma noi host riceviamo il pagamento da un soggetto giuridico (AirBnb).

Nella pratica succede che invece del 21% (mi sembra, ora a memoria non ricordo), io andei a pagare l'aliquita Irpef della mia dichiarazione dei redditi, che è nettamente maggiore.

Avete già analizzato la problematica?

Grazie

[Marco376]

@Marco187, secondo Roberto si. Comunque parlane per sicurezza sempre anche con il tuo Commercialista. Ciao ; )

[Roberto143]

@Marco187

Si; ovviamente sull'imposta da IRPEF ordinaria puoi continuare ad applicare le detrazioni (e sui redditi le deduzioni) come sempre.

E' la cedolare che è "secca" e quindi non consente altro che non sia l'applicazione dell'aliquota del 21%

[Francesca313]

aiutooooo mi sta scappando la voglia......vivo in un piccolo appartamento in affitto con 1 camera libera che ho intenzione d'affittare solo ed esclusivamente durante le fiere perchè la casa si trova in posizione strategica quindi comodissima per andare a piedi sia in stazione che in fiera. In ogni caso la vorrei affittare x periodi brevissimi e non più di 7/10gg al mese in modo da recuperare un pò di soldi per l'affitto dato che non lavoro pertanto non faccio alcuna dichiarazione dei redditi. Sull'attuale contratto d'affitto non è prevista la clausola di sublocazione ma la padrona di casa non ha alcun problema al riguardo fintanto che riceve l'affitto stabilito. Pensavo che per bassi importi non era necessaria alcuna dichiarazione se non la semplice comunicazione alla questura dei nominativi degli ospiti e del tempo del loro soggiorno ma sono assolutamente ignorante in materia. Vorrei capire meglio quali sono i pro e i contro d'affittare la stanza per recuperare circa 3/500€ mensili e se ne vale la pena. Ho iniziato a leggere un pò di post ma mi sono scoraggiata in quanto si tratta di situazioni piuttosto diverse dalla mie e più proiettate in un'ottica di vero e proprio business mentre io alla fine vorrei solo recuperare parte dei soldi dell'affitto. Ringrazio in anticipo per il tempo e gli utili consigli che spero di ricevere.

[Roberto143]

@Francesca313

Non puoi farlo.

Non ufficialmente, non in regola.

Dovresti fare tutto in nero, senza autorizzazione comunale, senza dichiarazione ospiti in Questura, senza imposta di soggiorno, senza dichiarare i redditi.

Lascia perdere.

Tutti i redditi vanno dichiarati, non ci sono redditi "business" e redditi "giusto per recuperare".

Non puoi affittare dove hai la residenza. Se ospiti dove risiedi puoi fare solo B&B rispettando tutte le normative del caso.

Non potresti mai ottenere l'autorizzazione comunale, quindi neanche le credenziali per la Questura.

Insomma, non é proprio cosa.

Mi spiace, ma le cose stanno così.

[Marco360]

Ho iniziato da poco ad affittare un alloggio come locazione turistica (accetto ospiti per max 15gg). In aggiunta al prezzo giornaliero della locazione ho previsto un costo di 25€ per le pulizie per ciascun soggiorno, che vengono riscossi direttamente da AirBnB e sui quali AirBnB applica la sua commissione.

Non mi è chiaro se in fase di dichiarazione occorra specificare il totale netto ricevuto da AirBnB, oppure quello depurato dai costi di pulizia.

Grazie a chi mi sa rispondere

[Roberto143]

@Marco360

Veramente in dichiarazione dei redditi devi riportare l'importo LORDO del soggiorno, comprensivo (se le hai previste) delle spese di pulizia.

In sostanza devi dichiarare quello che hai stabilito con l'ospite e che figura nel CONTRATTO SCRITTO che vai a fare, a prescindere da Airbnb o da qualsivoglia portale, agenzia, sensale, mediatore....

[Marco360]

Grazie della risposta,

Premetto che faccio locazionii solo per un massimo di 15gg. Il fatto è che io non stabilisco il prezzo con l'ospite bensì con AirBnB che poi fa pagare all'ospite una cifra che a me non è nota anche se comprensiva delle pulizie.

Infatti nel contratto che faccio firmare non si fa menzione del prezzo pagato dall'ospite ma ad un generico "canone di locazione stabilito dal sito di intermediazione" (non potrei inserire quanto io percepisco perchè l'ospite verificherebbe la discordanza con quanto pagato e può fare storie....)

Sul sito poi io trovo due elenchi, quello dei pagamenti ricevuti (che corrisponde a quanto mi viene versato e dimostrabile dagli estrattio conto) e quello degli importi lordi non decurtati della commissione di AirBnB (che però non corrisponde a quanto pagato dall'ospite).

A tutto questo si aggiunge il fatto che le spese di pulizia nel mio caso sono effettivamente uscite. 

So che altri siti (es. Booking.com) non applicazno commissioni alle spese di pulizia e non le menzionano nelle ricevute ma solo negli estratti conto.

A questo punto sono ancora confuso su quanto debba effettivamente dichiarare e in quale modalità.

Marco

[Roberto143]

@Marco360

La dichiarazione dei redditi non si fa ad Airbnb, ma all'Agenzia delle Entrate.

E il prezzo dell'affitto con l'ospite, lo determini tu, non Airbnb.

Airbnb svolge solo un ruolo di mediatore (al pari di una agenzia immobiliare), ed applica delle commissioni a te come locatore, e all'ospite come conduttore.

Cosa faccia pagare Airbnb all'ospite puoi anche ignorarlo (in realtà le commissioni sono note), così come non sai quali commissioni avrebbe pagato all'Agenzia Immobiliare. Ma quello che importa è il canone di affitto concordato e che va scritto in contratto.

Le spese per le pulizie (così come le bollette di luce, acqua, gas, riscaldamento, TARI, IMU, ecc. ecc.) sono spese che non puoi scaricarti; quindi se le aggiungi al canone di locazione, non sono cosa diversa dal canone di locazione stesso.

Se per una settimana nel tuo appartamento, fissi un prezzo di 80 euro al giorno (7x80=560) + spese di pulizia 25 = 585, oppure stabilisci semplicemente 585 non cambia assolutamente nulla.

Ai fini della dichiarazione dei redditi incassi 585, quindi quello devi dichiarare.

Se poi non incassi realmente 585 ma ne incassi poniamo 565 perchè a parte paghi la commissione ad Airbnb è un aspetto diverso, che all'Agenzia delle Entrate non interessa.

[Roberto143]

@Marco360

Facciamo un esempio completo, così chiariamo meglio.

TU, stabilisci il prezzo della locazione, al giorno:

PREZZO AL GIORNO: 80,00

SOGGIORNO: 7 GIORNI

PREZZO DEL SOGGIORNO PER L'OSPITE: 7 X 80,00 = 560,00

+ SPESE PER PULIZIE: 25,00

PREZZO FINALE PER L'OSPITE: 560,00 + 25,00 = 585,00

COMMISSIONI AIRBNB PER TE: 3%+IVA = 3,66% = 585,00 X 3,66% = 21,40

RICAVO NETTO PER TE: 585,00 - 21,40 = 563,600

COMMISSIONI AIRBNB PER OSPITE: 12%+IVA= 14,64% = 585 X 14,64% = 85,60

COSTO TOTALE PER OSPITE: 585,00 + 85,60 = 670,60

IMPORTO DA SCRIVERE IN CONTRATTO: 585,00 (560,00 + 25,00)

IMPORTO DA DICHIARARE IN DENUNCIA DEI REDDITI: 585,00

COMMISSIONI CHE AIRBNB DOVREBBE DICHIARARE NELLA SUA DICHIARAZIONE DEI REDDITI: 21,40+85,60=107,00

[Marco360]

Grazie del chiarimento Roberto, gentilissimo

[Manuela117]

grazie per le spiegazioni! 

io non sono host ma ci sto pensando. Ma finora ho firmato solo 1 volta un contratto per un alloggio, in italia. Per tutti gli altri mai firmato nulla...quindi..tutti in nero?

[Roberto143]

@Manuela117

Non necessariamente.

Il contratto lo deve fare chi fa "locazione turistica" (quindi affitta un appartamento), non chi è attività ricettiva vera e propria (B&B, affittacamere, Case Vacanza).

Poi, comunque, purtroppo, di nero ce n'è a iosa! 😞

[Manuela117]

ho prenotato sempre tramite airbnb ... non erano b&b... quindi il contratto e la tassazione dipendono da come si fa risultare il proprio stabile ?

grazie

[Roberto143]

@Manuela117

Airbnb è il nome del portale vacanze; si potrebbe anche chiamare Pippo o Pluto o Paperino.

Airbnb non è una tipologia di ospitalità.

Come Airbnb ce ne sono decine di questi portali (Booking, Homeaway, Casevacanza, Wimdu, Tripadvisor, ecc ecc.)

Forse Airbnb negli ultimi anni ha scalato le classifiche, anche di notorietà, ma è esattamente come gli altri.

Le tipologie di ospitalità invece, fanno riferimento alle legislazioni dei singoli paesi.

E ci si deve attenere a tali regole, non quelle di una multinazionale americana (che tra l'altro, come quasi tutte, non paga le tasse in Italia).

Quindi da noi ci sono le attività ricettive (B&B, affittacamere, Case Vacanza, Residence, Agriturismi e altri) e poi ci sono le "locazioni turistiche", che non sono attività ricettive, ma in forza della L. 431/98 (art. 1 comma 4), sono normali locazioni di appartamenti, destinati a turisti.

In quanto tali, devono attenersi alle regole previste per loro (e quindi, citando solo gli aspetti principali: fare regolari contratti di locazione e NON fornire servizi aggiuntivi (quali colazioni, pulizie, cambio biancheria, navette, ecc.) in quanto questi servizi trasformerebbero la semplice locazione in attività commerciale (ricettiva). 

[Enrica24]

Salve Roberto,

ma scusa, se io dichiaro 585 comprensivo della commissione di Airbnb, e quindi mi viene tassata anche la commissione (che non ho incassato) e che non posso portare in detrazione (vero..?), e poi anche Airbnb paga le sue tasse sulla stessa commissione da me sottratta, non c'è una doppia tassazione su questa somma di commissioni?