Tassazione - Cedolare secca

[Alessia3]

Buongiorno a tutti,

affitto da un paio d'anni ma il rapporto è sempre stato diretto tra me (host) e il guest.

Pertanto nella dichiarazione dei redditi ho sempre optato per la cedolare secca.

Ora sto iniziando a ricevere prenotazioni anche da Airbnb, che intermedia il rapporto tra host e guest.

Pertanto il rapporto non è più tra privati (come previsto dal regime di tassazione agevolata) ma noi host riceviamo il pagamento da un soggetto giuridico (AirBnb).

Nella pratica succede che invece del 21% (mi sembra, ora a memoria non ricordo), io andei a pagare l'aliquita Irpef della mia dichiarazione dei redditi, che è nettamente maggiore.

Avete già analizzato la problematica?

Grazie

[Franco65]

Non lo penso, era solo una domanda sulla fattibilità, altri portali per esempio non addebitano nulla al conduttore ... 

grazie

[Rosa220]

Sono Rosa e da un mese circa sono entrata a fare la vita da host, ho letto più volte la guida dell'Agenzia delle Entrate e dovrebbe essere Airbnb a versa per noi allo Stato detraendo le tasse dall'importo percepito, esiste al riguardo anche una circolare dell'ottobre u.s.. Altri siti hanno inoltre già inserito il contrattino di tutela e versano per il locatario. Vorrei capire se il nostro sito si è adeguato o si adeguerà ?

[Rita282]

Buongiorno Roberto,

mi aggancio alla tua risposta che vedo essere del 2016 perchè non ho trovato discussioni più recenti.

la mia domanda è: risulta che airbnb  versi i corrispettivi per la tassa di soggiorno e la cedolare secca all'erario? Mi risulta che il portale sia obbligato per legge ad adempiere e che sia l'unico responsabile della riscossione dell'imposta di soggiorno (fonte Pro.locatur). Nel mio Comune Robilante (CN) Reg. Piemonte, non è dato sapere se è richiesta la tassa di soggiorno, ma se lo fosse? Per quanto rigurda la cedolare come si comporta il portale? Funge da sostituto di imposta? Quello che è certo è che noi le tasse sulla locazione le dobbiamo pagare, inoltre non c'è modo di scorporare dal prezzo per la locazione le spese di luce, acqua, gas, riscaldamento e pulizie quindi il 21% sui canoni diventa una tassa anche sulle spese...

Grazie per l'ascolto

Rita

[Marica6]

Ciao, sono immersa nel marasma burocratico/amministrativo e sto cercando di uscirne viva. Volevo capire (essendo abbastanza ignorante in materia) quale sia il contratto che si debba stipulare tra ospite e host. ho sentito il comune di Torino (sono piemontese) e mi è stato detto che non devo fare alcuna registrazione di inizio attività nel comune dove si trova l'immobile, ma appunto un contratto da non registrare e registrarmi per informare della presenza degli ospiti alla polizia di stato

[Marta38]

@Marica6

Forse questo articolo di fiscomania su affitto-turistico-torino potrebbe esserti d'aiuto per iniziare.

[Marta38]

@Marica6

Per il contratto, in questa pagina Unioncamere nella colonna di destra potrai trovare un modello di contratto ad uso turistico. Non è necessario adottarlo in maniera esatta... con un po' di ingegno e fantasia potrai ridurlo (eliminando o semplificando qualche parte) e riuscire a stamparlo su un foglio A4 fronte retro in modo da avere un solo foglio da far firmare al conduttore (oltre all'elenco di mobili e suppellettili e, se ospiti stranieri, una sintesi tradotta almeno in inglese).

[Marica6]

grazie mille, gentilissimo, soltanto mi hanno detto che per contratti come il nostri, non dovremmo dare in dotazione oggetti quali biancheria ecc, perché rientrerebbero come contratti ad uso turistico e rientrerebbero in una legislazione diversa

[Marta38]

@Marica6

Si, in effetti, nella locazione turistica pura non si possono fornire servizi aggiuntivi (colazioni, pulizie, CAMBIO di biancheria, servizi navetta, ecc) in quanto si entrerebbe nell'attività ricettiva vera e propria.

Ma, mi risulta, che una sentenza della Cassazione abbia stabilito che la fornitura iniziale di biancheria (lenzuola/asciugamani) sia consentita e non considerata come servizio DURANTE il soggiorno.

Poi, se le lenzuola devono essere lasciate piegate sul letto (e se lo rifanno gli ospiti) oppure lo rifai tu, questo sarebbe da chiarire.

Importante è chiarire bene con l'ospite / conduttore che non vengono forniti servizi aggiuntivi oltre alla locazione delle mura, dei mobili e l'utilizzo delle utenze. Opportuno scriverlo ben chiaro ed evidente nel contratto e anche negli annunci, in modo da non creare possibili equivoci (non solo nei confronti dell'ospite, ma anche degli organi di controllo)

[Marta38]

@Marica6

Consiglio di evidenziare, anche più volte (nel contratto, nella ricevuta, nell'annuncio, nelle regole della casa...) le seguenti diciture:

"Locazione Turistica (ai sensi dell’art. 1, comma 2, lettera c, legge 9 dicembre 1998 N. 431)" 

e:

"E' esclusa espressamente la fornitura da parte del locatore di pasti e bevande, servizi di sorveglianza, custodia, ripulitura, riassetto e manutenzione dei locali e degli arredi ai quali tutti il conduttore provvede direttamente."

[Marica6]

grazie mille davvero, molto chiaro

[Alessandro265]

Buongiorno sa indicarmi dove posso trovare la sentenza della Cassazione indicata che permette di avere la agevolazione in cedolare secca anche con la sola fornitura dei servizi di accoglienza e fornitura lenzuola iniziale .

Inoltre colgo l occasione, per chiederle se io dò in locazione ad un agenzia immobiliare del mio paese il mio immobile e lei usa portali come Airbnb o altri simili e incassa l intero canone di locazione compresa la sua provvigione e quella del portale io  sul contratto dovro riportare quanto versato dal conduttore (compresa la provvigione del portale e la provvigione della mia agenzia ) oppure solo la parte del canone di locazione ? E in sede di dichiarazione quale valore uso ?

Per chiarimento specifico che la agenzia che uso si occupa anche della pulizia accoglienza e versamento tassa di soggiorno . Lei potrebbe fatturare separatamente i sui costi direttamente al conduttore arrivando al valore complessivo pubblicato sul portale all' atto della prenotazione ? In questo modo la locazione sarebbe imputabile a me come proprietà e i servizi aggiuntivi li incassa e gestisce l agenzia .

In attesa di riscontro

[Roberto143]

@Alessandro265

La sentenza della Cassazione (che ora non ho sotto mano, ma che si può ritrovare con una ricerca Google) non riguardava l'applicazione della cedolare secca, ma la fornitura di lenzuola in una locazione turistica, a prescindere da cedolare secca o tassazione ordinaria.

La questione era relativa al fatto se la fornitura di lenzuola potesse essere considerato come servizio accessorio, aggiuntivo alla persona e quindi configurare l'affitto come attività commerciale.

Sul trattamento fiscale é sempre opportuno rivolgersi ad un commercialista (che io non sono).

In questo stesso post, in altre risposte, ho chiarito più volte il mio pensiero su questo punto: quello che in una locazione deve essere dichiarato é l'importo dell'affitto indicato in contratto.(*)

Commissioni varie (portali, agenzie, sensali, intermediari, ecc.) sono costi non detraibili se il locatore é un privato.

Il fatto poi che tra conduttore e un terzo (che sia una agenzia, una signora che va a fare le pulizie o altro)si instauri una fornitura di servizi é una questione che deve essere regolata tra il conduttore e il terzo, senza un suo intervento.( e quindi ovviamente lei dichiarerà sempre la sola locazione)

(*) ovviamente in contratto va indicato l'importo lordo pattuito con il conduttore (ad esempio importo giornaliero x n.ro giorni); che poi lei incassi meno perchè deve pagare le sue commissioni, e il conduttore paghi di più perchè anche lui dovrà pagare le commissioni, é un aspetto fiscalmente irrilevante.

[Alessandro265]

Quindi per fare un esempio 

Affitto 500

Lenzuola 30 euro eseguite da agenzia 

Pulizia finale 50 euro eseguite da  agenxia

Intermediazione agenzia 12%canone locazione 

Intermediazione portale esempio 10%

Pagamento eseguito tutto presso l agenzia di zona 

Nel contratto di locazione posso.mettere solo  canone affitto e poi tutto il resto è gestito separatamente con una fattura emessa dalla agenzia al conduttore ?

In dichiarazione dei redditi come mi comporto?

Grazie

[Roberto143]

@Alessandro265

Beh, diciamo che in questo caso c'è di mezzo il portale, che ha le sue regole e le sue modalità che non possono essere bypassate.

Il tutto complica un po' le cose da un punto di vista contabile.

Il potenziale ospite vedrà nell'annuncio un prezzo che deve essere quello "finito" (ad eccezione della sola tassa di soggiorno): quindi vedrà 500 + 30 + 50 = 580 prezzo del soggiorno.

Poi pagherà 580 + 10% di commissioni del portale, quindi 580+58= 638

Per i 58 dovrebbe ricevere fattura a parte dal portale.

Ovviamente del fatto che in contratto l'ospite leggerà 500 ed in più avrà una fattura dell'agenzia per 80, oltre ad aver pagato i 58 al portale dovrà essere spiegato prima, onde evitare equivoci e fraintendimenti.

Il 12% di commissione all'agenzia (su 500) lo pagherà lei ritengo.

Se tutto ok, lei potrà riportare in dichiarazione 500 (al 95% se tassazione ordinaria, al 100% se cedolare secca).

Il cliente pagherà:

- 580 + 58 al portale

- 80 all'agenzia

Lei riceverà 500 (se la SUA commissione del portale è compresa nel 12% dell'agenzia).

ps: cosa vuol dire: "Pagamento eseguito tutto presso l agenzia di zona"?; presumibilmente l'ospite pagherà direttamente al portale tramite carta di credito ed il pagamento arriverà?? a chi? sul suo IBAN o su quello dell'agenzia??

[Alessandro265]

Salve mi sono letto quasi tutti i post di questo topic ma non riesco a capire quando parlate di locazione turistica ai sensi del 431/98 con la sola fornitura di biancheria e le pulizia finale sono canoni da dichiarare con cedolare secca non avendo servizi aggiuntivi quali pulizia quotidiana o altro.

Il n alcuni messaggi menzionare "case vacanze" normate dalle regioni ma che differenza hanno in fase di dichiarazione?