Grazie @ Emily per la testimonianza!
Vorrei complicare un po' le cose (ce n'era bisogno?) e rispondere contemporaneamente alla domanda posta da @ Carlo appena sotto.
Qui siamo nella Community di Airbnb, e a prescindere dal fatto che Airbnb non ha effettuato le trattenute (e quindi non ha emesso CU - ma possibile che queste cose CAF e commercialisti non le sappiano???), la maggior parte degli utenti di questo forum ritiene che si possa affittare unicamente attraverso Airbnb.
E quindi vive in un mondo apparentemente "semplice": affitto tramite Airbnb, cronologia delle transazioni di Airbnb, stampa del csv di Airbnb, trattenuta (non fatta) da Airbnb, Certificazione Unica (non fatta) da Airbnb... e il mondo finisce lì.
Io invece, vorrei proporre una realtà un poco più complessa, anche se non per questo fuori dal normale. Anzi.
Ipotizziamo che io abbia fatto, nel corso del 2017, 10.000 euro di affitti.
Così ripartiti:
- 2.000 attraverso Airbnb (niente trattenuta, niente Certificazione Unica);
- 2.000 attraverso Casa Vacanze (trattenuta 21% e relativa certificazione Unica per 420 di imposta);
- 2.000 attraverso Booking (niente trattenuta, niente Certificazione Unica);
- 2.000 con affitti diretti (niente trattenuta, niente Certificazione Unica);
- 2.000 attraverso Property Managers (trattenuta 21% e relativa certificazione Unica per 420 di imposta).
Dunque, affitti complessivi: 10.000
Trattenute effettuate da intermediari: -840
Vado al CAF (o dal commercialista) e ovviamente dichiaro i 10.000 di reddito.
Mi piacerebbe sapere quali documenti vorrebbero CAF o commercialista per poter compilare i righi del mio quadro fabbricati!
Decido, per miei calcoli e convenienze, che voglio optare per la cedolare secca per 6.000 dei 10.000 euro di reddito (e quindi determiniamo 1.260 euro di imposta), mentre per i restanti 4.000 opto per l'aliquota irpef media che, ipotizziamo, sia del 33% (quindi con una imposta di 1.320).
Lasciamo un attimo da parte, per non complicare troppo, le detrazioni e deduzioni che ovviamente dovrei avere per fare questa scelta, e immaginiamo che la dichiarazione finisca qui.
Avremo:
reddito: 10.000
di cui
- 6.000 opto per cedolare secca
- 4.000 opto per irpef ordinaria
quindi:
imposta a cedolare secca: 1.260
imposta a irpef ordinaria: 1.320
Totale imposta da pagare: 2.580
Imposta già pagata (trattenuta degli intermediari CaseVacanza e Property Managers 420+420): 840
Imposta residuale da pagare: 2.580-840=1.740
---
Ma avrei potuto anche decidere che sarebbe più conveniente non optare per nulla per la cedolare secca (perchè ho, ad esempio, una ristrutturazione edilizia da detrarre), e quindi:
reddito: 10.000
di cui
- 10.000 opto per irpef ordinaria (al 33%)
quindi:
imposta a irpef ordinaria: 3.300
Totale imposta da pagare: 3.300
Imposta già pagata (trattenuta degli intermediari CaseVacanza e Property Managers 420+420): 840
Imposta residuale da pagare: 3.300-840=2.460
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Oppure, avrei potuto decidere che la cedolare secca sia più conveniente per tutti gli affitti,
e quindi:
reddito: 10.000
di cui
- 10.000 opto per cedolare secca (al 21%)
quindi:
imposta a cedolare secca: 2.100
Totale imposta da pagare: 2.100
Imposta già pagata (trattenuta degli intermediari CaseVacanza e Property Managers 420+420): 840
Imposta residuale da pagare: 2.100-840=1.260
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Spero di avervi incasinato quanto basta! 🙂
