@Giada-S-0 ,
- i privati con Codice Fiscale e senza P. Iva che "locano" cioè "affittano" un immobile di proprietà o una sua porzione producono Redditi Fondiari o da Fabbricato, con opzione facoltativa Cedolare Secca al 21% o se non optano con normali Scaglioni IRPEF sul 95% del reddito complessivo;
- chi invece intende svolgere un'attività di Gestione imprenditoriale di locazioni deve aprire P. Iva con Codice Ateco 68 e produce Redditi da Impresa (i regimi fiscali possibili sono quello Semplificato, quello Ordinario, o quello agevolato Forfettario, per chi può senz'altro il preferibile);
- nei Redditi Fondiari o da Fabbricato rientrano anche, dal DL 50/2017, le Locazioni con Servizi di pulizia e biancheria, perché sono stati considerati strettamente inerenti la res locata e non accessori o complementari non inerenti e tali da produrre Redditi Diversi o da Impresa (ma si resta nell'ambito del reddito fondiario con opzione Cedolare Secca al 21% solo in caso di prima fornitura di biancheria, meglio in armadio secondo alcune interpretazioni, e/o in caso di pulizia finale, cioè successiva alla partenza dell'inquilino conduttore);
- il caso dei Sublocatori e dei Comodatari che locano un immobile non di proprietà o una sua porzione, innovativamente viene ricompreso nell'opzione facoltativa Cedolare Secca al 21% a partire dal DL 50/2017 in poi, nonostante la sua natura di Reddito Diverso, che continua a mantenere sia che si opti per l'opzione sia che non si opti; nel caso del Comodatario altra novità introdotta dal DL consiste nel fatto che il reddito prodotto dalla locazione viene ad essere ora imputato al comodatario e non al proprietario dell'immobile, il quale deve solo dichiarare la rendita dell'immobile come Reddito Fondiario o da Fabbricato;
- passando invece dalle "locazioni" alle "Strutture Ricettive" aperte al pubblico, cioè veri e propri Esercizi Commerciali, del tipo B&B o Bed and Breakfast, CAV o Case / Appartamenti per Vacanze, Affittacamere, ecc., a prescindere dalle divergenze regionali dei vari testi unici sul turismo (leggi e/o regolamenti che siano), le "attività ricettive" svolte di fatto produrranno o Redditi Diversi, se commerciali occasionali e non organizzati (come mezzi e/o come persone), cioè senza apertura di una P. Iva, o, di contro, Redditi da Impresa (in uno dei soliti 3 Regimi fiscali menzionati sopra per le locazioni imprenditoriali, Semplificato, Ordinario, o agevolato Forfettario), se commerciali continuativi e organizzati professionalmente (come mezzi e/o come persone), cioè con apertura di una P. Iva;
- caso per caso pertanto potrai trovarti, oltre alla Dichiarazione dei Redditi e oltre ai Contratti scritti di Locazione obbligatori nel caso degli affitti ai sensi della L. 431 del 1998, a dover emettere: a) Ricevuta Generica Non Fiscale, su richiesta dell'inquilino nel caso dell'affitto o obbligatoriamente nel caso delle strutture ricettive, con eventuale Imposta di Bollo da 2 Euro per importi di oltre 77.47 Euro e dicitura "Imposta di bollo assolta sull'originale, ID xxxxxxxxxxxxxxxx"; b) Ricevuta Fiscale (con Imposta come specificato prima, ma solo nei Regimi Fiscali privi di Iva, ad es. nel Regime Forfettario e in quello degli Ex Minimi, ormai residuale); c) Fattura vera e propria (con Imposta come specificato prima, ma solo nei Regimi Fiscali privi di Iva, ad es. nel Regime Forfettario e in quello degli Ex Minimi, ormai residuale);
- il caso a) riguarda sia la locazione non imprenditoriale sia le strutture ricettive non imprenditoriali; il caso b) riguarda sia la locazione imprenditoriale sia le strutture ricettive imprenditoriali, quando il cliente / l'inquilino è un Privato privo di P. Iva; il caso c) riguarda sia la locazione imprenditoriale sia le strutture ricettive imprenditoriali, quando il cliente / l'inquilino è un Soggetto dotato a sua volta di P. Iva, oppure una Società, una Ditta, un'Impresa, un'Azienda, e simili;
- per il resto dovrai necessariamente avere un consulto a pagamento con un bravo commercialista, perché certo gli adempimenti non finiscono qui.
"50 SFUMATURE DI ALLOGGIO: dalle Strutture Ricettive alle Locazioni Brevi"
