La cedolare secca (d’ora in poi CS) è una tassazione alternativa a quella ordinaria, introdotta dal D.Lgs. 23/2011 (in vigore dal 7 aprile 2011), consistente nell’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e relative addizionali e delle imposte indirette (imposte di registro e di bollo) cui sono soggetti i contratti di locazione abitativa, compresi quelli ad uso turistico (che non hanno vincoli di durata) disciplinati dal codice civile, per i quali, se di durata inferiore a 30 giorni, non sussiste l’obbligo di registrazione (è però prevista una particolare modalità di registrazione del quadro RB o B della dichiarazione dei redditi).
Scusami, @Francesco0, se mi perdo in questi particolari, ma è importante per capire. Il locatore è tenuto invece a riliquidare l’imposta dovuta sul canone se non sceglie la CS (in questo caso la ritenuta si considera a titolo di acconto), se non ha subito la ritenuta o nel caso in cui la ritenuta subita sia maggiore dell’imposta dovuta.
Le locazioni brevi pure, cioè prive di servizi accessori, sono da sempre ammesse al regime sostitutivo. Anzi, il Ministero delle Finanze aveva in passato osservato che, se i servizi accessori sono coerenti con la causa tipica del rapporto locativo (ad es. la fornitura dell’acqua, della luce nonché dei mobili e degli arredi), il reddito che ne deriva resta pur sempre un reddito fondiario.
La manovra correttiva 2017 (art.4 del DL 50/2017) non fa altro che riconfermare l’applicabilità della CS sugli affitti di cui al decreto legislativo sopracitato anche alle locazioni brevi fino a 30 giorni. Nessuna novità: il provvedimento che ha introdotto la CS nel 2011 infatti non fa alcuna distinzione riguardo la durata del contratto, prevedendo la possibilità di applicare la CS a tutti i contratti aventi ad oggetto immobili a uso abitativo, locati ad uso abitativo, nel rispetto delle condizioni soggettive previste e stabilendo – anzi – che il tributo può essere applicato anche ai contratti non soggetti a registrazione: la cosa trova riconferma nella successiva circolare del 1° giugno 2011 (26/E).
La manovra ci dice cose ben più importanti: con riferimento alla chiusura dei contratti brevi (cedolarizzati o meno) - stipulati a partire dal 1° giugno 2017 - sono posti a carico degli intermediari riscossori che intervengono alla chiusura di tali tipologie di contratto dei precisi obblighi (di comunicazione e di sostituzione).
Sono ammessi – e questa è un’altra novità – anche il sublocatore e il comodatario, da qui l’ampliamento del raggio di azione della CS a tutti i titolari dei redditi derivanti da contratti di locazione breve che possono optare la CS sui corrispettivi riscossi.
Altra novità normativa che riguarda gli intermediari che operano online o fisicamente e avrà delle ricadute: in tema di imposta di soggiorno (tema caldo in questa sezione del forum) la legge in questione prevede che tutti i soggetti che intervengono nel pagamento dei canoni delle locazioni brevi acquisiscano la qualifica di responsabili d’imposta, anche ai fini dell’attuazione di tutti gli adempimenti stabiliti nel regolamento comunale istitutivo.
Vi è di più. L’attribuzione della funzione suddetta vale anche nei riguardi del responsabile d’imposta che i soggetti non residenti – privi di stabile organizzazione in Italia – devono designare, in conformità delle disposizioni del decreto attuativo.
Tornando ai profili operativi delineati dall’art.4 del DL 50/2017 sono interessate solo le persone fisiche che locano al di fuori dell’attività d’impresa. Perciò le attività (prestazioni di servizi) costituiscono esercizio d’impresa solo se derivanti dall’esercizio organizzato in forma d’impresa, ossia se rientrano nell’art.2195 del cod. civ. (Imprenditori soggetti a registrazione). Alla luce di tale quadro - e qui vengo alla parte finale del tuo post - appare quanto mai irragionevole equiparare chi occasionalmente affitta il proprio immobile per brevi periodi con un imprenditore.
Il singolo locatore persona fisica anche di più unità immobiliari che esercita un’attività di mera locazione in via episodica, saltuaria e non programmata, senza fornire servizi di tipo alberghiero, non intende minimamente intraprendere alcuna attività di tipo ricettivo o commerciale, ma semplicemente mettere a reddito il suo immobile versando le imposte dovute, ossia la stessa cosa che fa ogni volta che affitta il medesimo immobile per periodi più lunghi: l’incasso degli affitti non realizza un’attività d’impresa, ma un mero godimento del frutto dell’immobile.
Riguardo il profilo della imposizione diretta, non esistono limiti quantitativi di immobili (se non negli statuti regionali, più volti sconfessati dal TAR) superati i quali, un soggetto privato che loca occasionalmente un immobile diviene un imprenditore che svolge abitualmente un’attività ricettiva. La reiterazione della locazione può (non è) un elemento che attesta l’abitualità, ma non è essenziale, o comunque non è l’unico parametro.
L’elemento essenziale per valutare l’imprenditorialità o meno di una prestazione è l’esistenza della volontà di svolgere in via abituale un’attività di tale natura che si esplica con una organizzazione di mezzi tale da poterla sostenere ed esercitare (art.55, co.2, lett. a) del TUIR). Sono tutti elementi da valutare in questo senso l’attività di pubblicizzazione della propria attività, una sede dedicata, dei dipendenti e altri comportamenti analoghi. La verifica, quindi, non può essere fatta a priori e in termini generali, ma bisogna valutare le modalità di fatto con cui viene svolta tale attività, se c’è sistematicità, abitualità, regolarità, professionalità, rilevanza economica dell’attività e organizzazione di mezzi.
In ogni caso, la questione posta è e rimane oggettivamente controversa, tanto che il legislatore – all’art.4, co.3-bis del DL 50/2017 – ha previsto l’emanazione di un decreto ad hoc che stabilisca i criteri e i parametri in base ai quali l’attività di locazione immobiliare si presume svolta in forma imprenditoriale.
E su questa nota, spingo il tasto RISPONDI e chiudo.
