Tuto : Plafond des 23000€ : guide pour choisir un régime d'affiliation et estimer ses cotisations sociales

[Zoé27]

Bonjour !

Voici un tuto pour vous aider à choisir une affiiliation si vous dépassez 23000€ de recettes.

Quand on fait de la LMNP, on entend partout parler du fameux "plafond des 23000€". Mais il existe en réalité deux plafonds de 23000€ distincts, l'un concernant le statut de LMNP, et l'autre le paiement de cotisations sociales. 

Voici quelques explications, et un fichier excel à télécharger pour estimer vos cotisations (détails en fin d'article) 

👉  23000€ de recettes? de revenus? de bénéfices? De quoi parle-t-on? 

Dans les deux cas, le plafond des 23000€ concerne les recettes, c'est à dire tout l'argent que vous avez encaissé (la somme des loyers percus, sans déduire les charges). Cela correspond aussi à vos revenus brut.

Définissons quelques termes avant d'aller plus loin :

Recettes: Somme des rentrées d'argent 

Chiffre d'affaire : somme des factures émises

Revenu brut : recettes

Revenu net : montant obtenu apres déduction de l'abattement fiscal (dans le cas du régime microBIC) ou des charges (dans le cas du régime réel). C'est le montant utilisé pour calculer vos impots, et vos charges sociales.

Bénéfices : revenu net

Habituellement on différencie les recettes et le chiffre d'affaire, car les recettes incluent la TVA et le chiffre d'affaire comprend aussi les factures non encaissées. Mais les LMNP sont exonérés de TVA, et les locataires payent au moment de la prestation. Donc on donc on peut raisonnablement estimer que votre chiffre d'affaire est généralement égal à vos recettes. 

https://www.creerentreprise.fr/difference-recette-chiffre-affaires/

👉  23000€ : le plafond max pour être LMNP? 

Le premier plafond de 23 000€ concerne le statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) et celui de LMP (loueur en meublé professionnel)

Vous êtes considéré comme loueur non professionnel (LMNP) si au moins l'une des 2 conditions suivantes est remplie (2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts) : 

• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €
• Les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres revenus)

Dépasser le plafond de 23000€ ne fait donc pas nécessairement de vous un LMP

Exemples : 

• Vous percevez 40 000€ de loyers meublés annuels. Vous avez a coté un emploi salarié, et votre salaire annuel est de 30 000€. Votre conjoint est auto-entrepreneur et ses revenus annuels (des BIC, aussi) sont de 15 000€. Vos revenus cumulés hors location meublée sont donc de 45 000€, donc supérieurs à vos revenus de la location meublée. Vous dépassez le plafond des 23 000€ mais vous restez LMNP. 
• Vous êtes célibataire et avez une activité (salariée ou non salariée) qui vous rapporte 22 000€ annuels. Vos recettes de la location meublée sont de 23 000€, donc supérieures à vos autrs revenus. Vous devenez LMP. 

Le caractère professionnel ou non professionnel est apprécié au niveau du foyer fiscal et appliqué à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal. 

Depuis 2019, il n'est plus obligatoire de s'inscrire au RCS si on est LMP. 

Le "plafond" réel de passage de LMNP à LMP est donc en réalité la somme de vos autres revenus. 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34102

👉  23000€ : le plafond des cotisations sociales

Dès que vous avez des revenus issus de la location meublée, vous devez payer des charges sociales. 

Les charges sociales sont annexes à vos impots sur les revenus de vos locations. Elles viennent s'ajouter à vos impots, elles ne sont pas inclues dans votre taux d'imposition, vous payez les deux (charges sociales + impots). 

✦  En dessous de 23000€ : des prélèvements sociaux

Si vos recettes sont inférieures à 23000€, vous devez payer des prélèvements sociaux à hauteur 17,2% de vos revenus locatifs imposables:

• Si vous déclarez au micro-BIC, les revenus locatifs imposable sont les revenus retenus par les impots après l'abattement de 50 ou 71% (selon si vous êtes classé).
• Si vous déclarez au réel, les revenus locatifs imposables sont le bénéfice retenu après déduction de vos charges. Si vous êtes en déficit, vous ne paierez pas prélevements sociaux (17.2%x0€=0€)

Vous trouverez plus d'info ici : 

• https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmplmnp-location-meublee-quels-sont-les-prelevements-sociaux/
• https://www.clermontauvergnetourisme.com/espace-pour-les-professionnels/informations-pratiques/guide...

Ces prélevements sont prélevés en même temps que vos impots, vous n'avez rien à faire. 

✦  A partir de 23000€ : des cotisations sociales

Depuis 2017, si vos recettes dépassent 23000€, et que vous faites de la location meublée courte durée, alors vous ne paierez plus de prélevements sociaux, mais des cotisations sociales à la place, et vous devrez vous affilier à un régime. Et ce, même si vous êtes LMNP. Cela ne concerne pas les loueurs qui font de la location longue durée ou un bail mobilité. (Article L611-1 - Code de la sécurité sociale)

Si vous avez un mandat de gestion à l'année auprès d'une agence ou une conciergerie et que ce n'est pas vous qui louez le bien, vous êtes aussi dispensés de vous affilier. (réponse ministérielle PELLOIS- AN n°3619 10/07/2018)

Par défaut, les loueurs en meublés sont affiliés à la sécurité sociale des indépendants (SSI; ex RSI). 

Mais vous pouvez choisir de cotiser plutôt au régime général, sauf si vous etes LMP. 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34102

Voici une infographie du site de comptabilité JD2M pour comprendre en un coup d'oeil

(https://www.jedeclaremonmeuble.com/regime-social-des-loueurs-en-meuble-tout-savoir-sur-le-projet-de-...) : 

👉  Quels sont mes choix d'affiliation? 

Selon vos recettes, vous avez plusieurs choix d'affiliation. Chacun a ses avantages et ses inconvénients, et ses montants de cotisations sociales. 

Le régime général est réputé être un peu plus cher mais offrir une meilleure protection et une meilleure retraite. Faites vos reherches pour savoir lequel vous préférez. Si vous avez une activité salariée à coté de vos locations, qui vous offre déja une protection, votre but sera peut-être de payer le moins de cotisations possibles sur vos locations. Mais si c'est votre actvité principale, alors vous pouvez souhaiter bénéficier d'une meilleure protection. 

Concernant vos choix, vous trouverez les infos officielles sur le site de l'ursaff pour y voir plus clair et en particulier leur plaquette explicative (téléchargeable sur le site): 

https://www.urssaf.fr/portail/home/espaces-dedies/activites-relevant-de-leconomie/quelles-activites/l...

Logement classé :

Logement non classé : 

Il est important de garder en tête que les cotisations sociales ne se substituent pas aux impots, mais viennent à coté. Le choix de votre régime social ne doit donc pas se faire au détriment de votre régime d'imposition. 

Cela a de l'importance car si vous choisissez le régime auto-entrepreneur par exemple, vous êtes forcément au régime micro-fiscal, donc micro BIC. 

Ne pas confondre non plus les abattements des impots vs les abattements des cotisations. Les abattements de 87% et 60% mentionnés dans ce document concernent les cotisations sociales. Votre abattement fiscal au micro-BIC, lui, sera toujours de 71% ou 50% selon votre classement. 

👉  Un outil pour vous aider à choisir 

Pour vous aider à vous y retrouver et à faire un choix, j'ai fais un tableur excel a télécharger dans lequel vous aurez une estimation des impots et cotisations sociales a payer selon votre situation, et la comparaison entre les différentes options. 

Ce tableau vous aidera aussi à choisir entre le régime fiscal réel et micro-BIC, même si vous gagnez moins de 23000€ de recettes. 

Il vous faut le télécharger et l'ouvrir avec excel, cela ne fonctionnera pas sur google sheet : https://bit.ly/affiliationLMNP

Pour plus d'info, je vous recommande par ailleurs l'excellent guide édité par Clermont auverge tourisme qui traite de presque toutes les questions qu'un hote peut se poser : https://www.clermontauvergnetourisme.com/espace-pour-les-professionnels/informations-pratiques/guide...

et le site https://lestutoslmnp.blogspot.com/ 

[Danielle603]

@Zoé27

MMerci pour ce post. Très intéressant. Et bravo pour ton blog. 

Vu de Suisse, qu'est-ce que ça paraît compliqué ! Et surtout, que reste-t-il des recettes une fois les impôts et les cotisations sociales payées !

Je regarde tes posts avec intérêt, car je lorgne sur un achat immobilier en France. Plutôt logement étudiant meublé. Mais en voyant tes tableaux et explications, je me dis que la rentabilité nette est loin d'être assurée... 

[Zoé27]

@Danielle603 Je te prépare un tuto avec les charges a prévoir pour une LMNP en France alors 😉

[Danielle603]

@Zoé27

Si j'ai bien compris, les charges sociales en LMNP est une spécificité des locations tourisme. Ouf, ce n'est pas mon projet... Bon, projet est un grand mot. J'y réfléchis... 

[Zoé27]

Les cotisations sociales oui, c'est pour la LCD. Mais si tu n'y est pas soumise, tu as a la place les prélevements sociaux.  
Voila le résumé : https://lestutoslmnp.blogspot.com/les-taxes-a-prevoir-en-location-meublee

[Delphine348]

Je me répète encore une fois car c'est mérité, bravo @Zoé27  pour ce travail de synthèse, cet outil et les sources de ton tuto! 

Merci pour la communauté des hôtes!

[Theotime0]

Bonjour @Zoé27 , merci pour ce tuto, excellent et très complet !

Je n'arrive cependant pas à télécharger le fichier excel, cela me redirige sur un site "Blogger.com". Une idée du problème ?

Merci 🙂

[Zoé27]

@Theotime0 C'est pas normal j'ai du faire une erreur. 

Le site blogger c'est la ou est hébergé le blog avec tous mes tutos, le lien renvoie apparement a la page de modification de l'article originel que j'ai publié la bas. Je vais demander a  @Lisa  de corriger cette erreur ! 

En attendant, voici le lien de téléchargement : https://bit.ly/affiliationLMNP

A ouvrir avec excel, pas dans google sheet. 

Et le lien vers le bog si vous apprécez ce tuto, vous en verrez d'autres : https://lestutoslmnp.blogspot.com/

[Jules166]

Bonjour @Zoé27, merci pour ce tuto détaillé sur les cotisations sociales. 

Sais tu qu'en est-il si on devient affilié une année (case 5NW) et l'année suivante on ne fais plus que du bail mobilité/ meublé classique ? J'ai lu sur internet que l'affiliation se fait a vie même si les recettes rechutent sous les 23 000€, je trouve ça très limite, vous en pensez quoi ? 

Sais tu aussi s'il est possible de déclarer environ 5000 en ND par exemple si j'ai quelques baux mobilités sur l'année,  et 20 000 en 5NG (évitant ainsi de basculer en 5NW et évitant ainsi les cotisations?)

Je te remercie si tu penses avoir un élément de réponse là dessus ,

cordialement,

Jules

[Zoé27]

Bonjour @Jules166 

Effectivement une affiliation se fait à vie, même si ca peut sembler assez "injuste". Demandez peut être confirmation à l'Ursaff si vous cessez la LCD, cette règle s'applique-t-elle toujours? J'aurais tendance à dire oui car c'est la location meublée qui est concernée, mais je n'en ai pas la certitude. 

En revanche pour l'affiliation, ce ne sont bien que les revenus de la LCD qui sont à prendre en compte. Vos revenus LLD et mobilité ne comptent pas, d'après une réponse récente de l'ursaff.

Source : 

https://www.facebook.com/groups/lafiscalitedelinvestisseurimmobilier/permalink/1320814888642456/

[Jules166]

Ha voilà qui est plutôt rassurant, merci pour les précisions! pouvez vous nous partager ici le  lien direct ou une capture d'écran ? Car je n'ai pas accès au lien ne faisant pas partie du groupe FB en question

[Zoé27]

C'est un mail recu par un des membres du groupe de la part de l'ursaff : 

"Bonjour,

Nous faisons suite à votre demande de renseignements.

Nous vous informons que si l’ensemble de vos recettes locatives perçues (courte + longue durée) dépassent les autres revenus de votre foyer fiscal, une affiliation sera attendue sur l’ensemble de votre activité de loueur (courte + longue durée) en tant :

• qu’Autoentrepreneur ou
• Travailleur indépendant.

A contrario, si l’ensemble de vos recettes locatives (courte + longue durée) ne dépassent pas les autres revenus de votre foyer fiscal, vous n’êtes pas alors dans l’obligation de déclarer les recettes longue durée même si l’ensemble des recettes perçues (courte + longue durée) dépassent le seuil de 23 000 €.

Il reste ensuite à analyser uniquement la partie concernant les recettes locatives issues de la courte durée. Si ces dernières sont inférieures à 23 000 € de recettes annuelles, alors il n’y a pas lieu de s’affilier non plus uniquement pour les recettes de courte durée.

Néanmoins, si celles-ci sont supérieures à 23 000 €, alors une affiliation sera à réaliser uniquement pour cette partie relative aux recettes locatives de courte durée selon le régime de votre choix :

• Option Régime Général,
• Autoentrepreneur ou
• Travailleur Indépendant.

En ce sens, compte-tenu des informations que vous nous avez communiquées, vous n’êtes pas dans l’obligation de vous affilier pour votre activité de loueur de meublés à ce jour.

Vous pouvez nous contacter au 0 806 804 185 pendant nos permanences téléphoniques entre 9h30 et 12h00 si vous avez besoin de plus d’éclaircissements à ce sujet.

L'Urssaf est à votre disposition pour tout renseignement complémentaire."

[Paul10305]

Bonjour @Zoé27 

Merci pour votre guide et vos réponses très précise.

Je débute un activité Airbnb ET location meublé longue durée (j'ai deux biens) l'an prochain. Mon cas est le suivant:

Recettes attendu sur Airbnb l'an prochain: 30k

Recettes attendu sur le logement loué en longue durée meublé l'an prochain : 14k 

Revenus salariés : supérieurs au cumul de 44k 

Si je comprends bien le mail de l'URSSAF que vous avez copié collé ci-dessus:

1. Sur mon Airbnb, je vais devoir payer l'URSSAF et choisir entre l'un des trois régime (général, ou auto-entrepreneur, ou travailleur indépendant)

Je pense que le régime général avec son abattement de 87% est le plus avantageux dans ce cas.

2. Sur mon logement meublé loué pour l'habitation longue durée, je suis sous la barre des 23k pour cette activité et je ne payerais pas d'urssaf sur cette activité ci ?

Enfin en ce qui concerne les impôts, les cotisations de l'URSSAF n'ont aucun impact sur mon analyse fiscale (je compte me mettre en LMNP au réel)

Est-ce que ma compréhension est correcte ? Avez vous un contact à l'URSSAF qui peut me le confirmer pour être tranquille ?

Merci d'avance et bonne fin de journée

Paul

[Zoé27]

Bonjour @Paul10305 

Le mieux est de contacter directement l'urssaf. Je n'ai aps de contact a vous donner mais vous pouvez trouver comment les contacter facilement.

[Paul10305]

Bonjour @Zoé27

Ci-dessous la réponse de l'URSSAF, en ligne avec ma compréhension initiale. Un soulagement !

Pour avoir ces informations directement de la part de l'URSSAF il faut contacter l'adresse suivante: 

economie-collaborative@urssaf.fr

Bonne journée à tous !

Bonjour,

Vous nous avez adressé le 21 novembre 2023 une demande de renseignements concernant votre activité de loueur de meublés.

Nous vous informons que si l’ensemble de vos recettes locatives perçues (courte + longue durée) dépassent les autres revenus de votre foyer fiscal, une affiliation sera attendue sur l’ensemble de votre activité de loueur (courte + longue durée) en tant qu’Autoentrepreneur ou Travailleur indépendant.

A contrario, si l’ensemble de vos recettes locatives (courte + longue durée) ne dépassent pas les autres revenus de votre foyer fiscal, vous n’êtes pas alors dans l’obligation de déclarer les recettes longue durée même si l’ensemble des recettes perçues (courte + longue durée) dépassent le seuil de 23 000 €.

Il reste ensuite à analyser uniquement la partie concernant les recettes locatives issues de la courte durée. Si ces dernières sont inférieures à 23 000 € de recettes annuelles, alors il n’y a pas lieu de s’affilier non plus uniquement pour les recettes de courte durée.

Néanmoins, si celles-ci sont supérieures à 23 000 €, alors une affiliation sera à réaliser uniquement pour cette partie relative aux recettes locatives de courte durée selon le régime de votre choix : Option Régime Général, Autoentrepreneur ou Travailleur Indépendant.

Vous pouvez nous contacter au 0 806 804 185 pendant nos permanences téléphoniques entre 9h30 et 12h00 si vous avez besoin de plus d’éclaircissements à ce sujet.

L'Urssaf est à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

Cordialement.